Материал помещен в архив

ПРИЕМКА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА. КОНСЕРВАЦИЯ ОБЪЕКТА

Справочно Дополнительно о договорах строительного подряда см.: • пособие «Правовое регулирование порядка заключения и исполнения договора строительного подряда»; • подборку «Договор строительного подряда: заключение, исполнение, изменение и расторжение».

Приемка объекта в эксплуатацию

Законченные возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленные к эксплуатации объекты, в том числе очереди строительства, пусковые комплексы, независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями (часть первая п.1 ст.59¹ Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», далее - Закон № 300-З).

Деятельность приемочных комиссий регламентирована Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее - Положение № 716). В частности, Положением № 716 установлены критерии качества, которые оцениваются при приемке, определены государственные органы (приложение), которые должны выдать свои заключения.

Приемка в эксплуатацию объекта, не обеспечивающего достижение предусмотренных проектной документацией его технико-экономических показателей, построенного с отступлением от обязательных, направленных на обеспечение безопасности для жизни и здоровья граждан, требований нормативных правовых актов, не допускается.

Однако возможна приемка в эксплуатацию объекта без выполнения отдельных видов работ, если это предусмотрено утвержденной проектной документацией, не противоречит законодательству и не препятствует эксплуатации объекта, функционированию инженерной инфраструктуры.

Приемочные комиссии назначаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией, а при приемке в эксплуатацию жилых домов (квартир) - местным исполнительным и распорядительным органом.

В состав приемочных комиссий включаются представители застройщика (заказчика, подрядчика), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации при ее наличии, местного исполнительного и распорядительного органа и др.

Обратите внимание! Представители органа государственного пожарного надзора в состав приемочных комиссий не включаются, а лишь выдают соответствующее заключение (подп.1.15 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности», далее - Указ № 26).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 августа 2018 г. в подп.1.15 п.1 Указа № 26 слова «проектной документации, требованиям безопасности и эксплуатационной надежности» заменены словами «разрешительной документации, проектной документации, разработанной и утвержденной с учетом установленных законодательством требований к ее разработке и утверждению, в том числе требований безопасности и эксплуатационной надежности,» на основании Указа Президента Республики Беларусь от 16.08.2018 № 322.

Согласно ст.708 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) заказчик, как правило, должен приступить к приемке в течение 3 дней, после получения сообщения от подрядчика о готовности к сдаче, и выполнить ее за свой счет.

Сдача результата работы подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом с указанием мотивов отказа и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Приемка объекта в эксплуатацию оформляется актом, дата утверждения которого считается датой приемки в эксплуатацию объекта (часть первая п.8 Положения № 716).

Справочно Формы актов при приемке объекта в эксплуатацию утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339 (далее - приказ № 339).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. действует постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40 «Об установлении форм актов приемки объектов в эксплуатацию, гарантийного паспорта объекта строительства, перечней документов, представляемых приемочной комиссии» (далее - постановление № 40). С 5 февраля 2019 г. приказ № 339 утратил силу приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.02.2019 № 26.

Гарантийные сроки и обеспечение исполнения обязательств подрядчика по ним

Общий гарантийный срок составляет 5 лет, за исключением:

а) технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством, в том числе техническими нормативными правовыми актами, или изготовителем;

б) работ по текущему ремонту, пусконаладочных работ, гарантийный срок на которые устанавливается не менее 2 лет (ст.711 ГК и п.66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450)).

Обратите внимание! Соглашением сторон данный срок может быть увеличен, но не уменьшен.

Справочно Гарантийный срок для реконструированных жилых домов установлен не менее 2 лет (часть вторая подп.1.10 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 18.12.2007 № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов»).

По договорам, предметом которых являлось строительство объектов, исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию, а по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ, - со дня приемки заказчиком результата строительных работ.

Гарантийный срок на выполненные субподрядчиками строительные работы, являющиеся предметом договора, исчисляется со дня приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генерального подрядчика.

Обратите внимание! Если объект или результат строительных работ, являющиеся предметом договора, не принимаются заказчиком по не зависящим от подрядчика причинам, гарантийный срок исчисляется со дня, когда заказчик должен был их принять.

Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока (п.1 ст.710 ГК).

При выявлении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в п.1 ст.709 ГК, заказчик (собственник, владелец, пользователь) объекта вправе до истечения указанного срока в установленном законодательством порядке потребовать от подрядчика устранения недостатков (п.4 ст.710 ГК).

Если подрядчик отказался их устранить либо нарушил согласованный срок их устранения, то в соответствии с п.4 ст.61 Закона № 300-З заказчик, собственник (владелец) объекта строительства вправе устранить выявленные дефекты самостоятельно с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению.

Размер расходов по устранению дефектов определяется на основании цен, действующих на время выполнения соответствующих строительных работ.

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, установленной приказом № 339, при передаче результата строительных работ - гарантийное письмо.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. следует руководствоваться формой гарантийного паспорта объекта строительства согласно приложению 9 к постановлению № 40.

Тем самым подрядчик гарантирует достижение объектом указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока, несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие естественного износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (п.67 Правил № 1450).

При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт (форма С-23) (часть первая п.52 Правил № 1450).

Справочно Форма дефектного акта, а также Инструкция о порядке заполнения и применения дефектного акта на гарантийный ремонт утверждены постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.10.2011 № 48.

В числе прочего дефектный акт является основанием для формирования суммы затрат на устранение дефектов и отнесения ее на расходы (включения в себестоимость) организации, допустившей дефекты (п.7 вышеназванной Инструкции).

Нормативный срок эксплуатации (службы) объектов строительства

От гарантийного срока следует отличать другое понятие, которое устанавливает законодательство в отношении объектов строительства, - срок службы.

Гарантийный срок - календарный срок, установленный в днях, месяцах, годах, или наработка, установленная в часах, циклах срабатываний, километрах пробега или иных аналогичных показателях, предусмотренные законодательством или договором, в течение которых товар (результат работы, услуга) должен соответствовать требованиям к его качеству, определенным в порядке, установленном законодательством (абзац 3 ст.1 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей», далее - Закон № 90-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 декабря 2018 г. согласно абзацу 3 ст.1 Закона № 90-З (в редакции Закона Республики Беларусь от 13.06.2018 № 111-З, далее - Закон № 111-З) гарантийный срок - календарный срок, установленный в днях, месяцах, годах, или наработка, установленная в часах, циклах срабатываний, километрах пробега или иных аналогичных показателях, в течение которых товар (результат работы, услуга) должен соответствовать требованиям к его качеству, определенным в порядке, установленном законодательством.

Срок службы - календарный срок, установленный в днях, месяцах, годах, или наработка, установленная в часах, циклах срабатываний, километрах пробега или иных аналогичных показателях, предусмотренные законодательством или договором исходя из функционального назначения товара (результата работы), в течение которых изготовитель (исполнитель) обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара (результата работы) по назначению и нести ответственность за недостатки, возникшие по его вине (абзац 19 ст.1 Закона № 90-З)

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 декабря 2018 г. согласно абзацу 20 ст.1 Закона № 90-З (в редакции Закона № 111-З) срок службы - календарный срок, установленный в днях, месяцах, годах, или наработка, установленная в часах, циклах срабатываний, километрах пробега или иных аналогичных показателях, исходя из функционального назначения товара (результата работы), в течение которых изготовитель (исполнитель) обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара (результата работы) по назначению и нести ответственность за недостатки, возникшие по его вине.

Закон № 90-З применяется только к долевому строительству жилья (п.2 ст.2), но не к другим видам строительства, поскольку только в первом случае потребитель выступает в качестве стороны договора.

Типовой договор создания объекта долевого строительства, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263, предусматривает определение продолжительности гарантийного срока в качестве существенного условия данного договора.

Возведенный строительный объект должен соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц, экологической безопасности в течение нормативного срока его эксплуатации (службы).

Нормативный срок эксплуатации (службы) объектов строительства устанавливается Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и указывается в проектной документации (п.1 ст.60 Закона № 300-З). По умолчанию он составляет 20 лет.

По сути, в данном случае речь идет о техническом нормировании в области строительства. Таким образом, нормативные сроки службы имеют публично-правовую природу в отличие от гарантийного срока, которому присуща договорная природа (хотя и с обилием императивных норм законодательства). За нарушение первых может наступать административная или уголовная ответственность, за нарушение вторых применяются гражданско-правовые санкции.

Справочно Пункт 8 Указа № 26 вводит административную ответственность за невыполнение, несвоевременное выполнение подрядчиком в строительной деятельности обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта, но лишь при условии, если такие обязательства предусмотрены в договоре строительного подряда. Санкция - штраф на юридическое лицо от 50 до 500 базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от 10 до 100 базовых величин.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 апреля 2016 г. указанная норма перенесена в часть 3 ст.21.20 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП) Законом Республики Беларусь от 04.01.2016 № 351-З.

Обеспечение исполнения гарантийных обязательств подрядчика

С 1 апреля 2014 г. Указом № 26 введено обязательное обеспечение исполнения гарантийных обязательств подрядчика.

Обеспечение обязательств подрядчика перед заказчиком (застройщиком) в гарантийный период осуществляется в одной из трех форм (в Указе № 26 ничего не сказано о возможности их комбинировать), которая указывается в договоре строительного подряда:

1) банковская гарантия;

2) договор страхования ответственности по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таких обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта.

При этом страховые взносы по данному виду страхования не включаются подрядчиком в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.

Справочно Данная норма соответствует общему правилу, закрепленному в подп.1.25 п.1 ст.131 Налогового кодекса Республики Беларусь, согласно которому при налогообложении не учитываются затраты на страховые взносы по видам добровольного страхования, за исключением страховых взносов, перечисленных в Указе Президента Республики Беларусь от 19.05.2008 № 280 «О включении страховых взносов по видам добровольного страхования, не относящимся к страхованию жизни, в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг)», и страховых взносов, предусмотренных законодательством (в том числе иностранных государств) и являющихся условием осуществления деятельности организациями, уплатившими эти взносы.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. вышеназванная норма содержится в подп.1.17 п.1 ст.173 Налогового кодекса Республики Беларусь, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159;

3) резервирование на специальном счете на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта средства в размере 1,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ.

Причем банк обязан уплачивать проценты по кредитовому сальдо на соответствующем специальном счете по ставке не ниже средней ставки по срочным вкладам (депозитам) юридических лиц, сложившейся в банке в соответствующих периодах начисления процентов (п.2 Положения о порядке резервирования подрядчиком средств для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 299, далее - Положение № 299).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 июня 2018 г. согласно п.2 Положения № 299 (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 11.06.2018 № 448) средства для обеспечения исполнения обязательств по устранению результата работ ненадлежащего качества резервируются на период первых 2 лет гарантийного срока эксплуатации объекта на специальном счете, открываемом подрядчиком по каждому объекту, либо едином специальном счете, открываемом подрядчиком по всем объектам в банке либо небанковской кредитно-финансовой организации. Также в данный пункт включена норма о возможности открытия подрядчиком единого специального счета по всем объектам для резервирования денежных средств.

Режим специального счета исходит из его целевого назначения, и расходные операции по нему до истечения гарантийного срока не допускаются, за исключением случаев:

а) ликвидации подрядчика;

б) оплаты стоимости работ по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства;

в) снятия денежных средств со специального счета при отсутствии строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, что подтверждается справкой, подписанной уполномоченными представителями заказчика, застройщика, собственника (владельца) принятого в эксплуатацию объекта строительства и подрядчика.

В последнем случае подрядчик вправе по истечении 1 года эксплуатации объекта использовать по собственному усмотрению 50 % от суммы зарезервированных средств, по истечении 2 лет - 30 %, по окончании гарантийного срока - остаток зарезервированных средств и начисленные проценты (часть первая п.5 Положения № 299).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 июня 2018 г. при отсутствии строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества по истечении 1-го года гарантийного срока эксплуатации объекта подрядчик вправе использовать по собственному усмотрению 50 % от суммы зарезервированных средств, по окончании 2-го года гарантийного срока - остаток зарезервированных средств и начисленные по ним проценты (часть первая п.5 Положения № 299 в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 11.06.2018 № 448).

Справочно Резервирование средств на специальном счете можно считать самостоятельным способом обеспечения исполнения обязательств, использование которых санкционировано ст.310 ГК. Наибольшее сходство он имеет с гарантийным депозитом, однако сфера последнего ограничена кредитными договорами. Кроме того, проценты по гарантийному депозиту начисляются только, если прямо предусмотрены договором (ст.148 Банковского кодекса Республики Беларусь). Имеется сходство также с внесением денежных средств на единый счет таможенных органов в качестве обеспечения уплаты таможенных платежей (ст.113 Закона Республики Беларусь от 10.01.2014 № 129-З «О таможенном регулировании в Республике Беларусь»). Но в последнем случае уплата процентов по счету прямо запрещена.

Основанием для использования подрядчиком зарезервированных средств являются бухгалтерская справка о фактических затратах подрядчика на проведение работ по устранению результата работ ненадлежащего качества, составленная в произвольной форме с учетом принятой в организации учетной политики, и дефектный акт на гарантийный ремонт, составленный по форме С-23 (п.3 Положения № 299).

Если для устранения результата работ ненадлежащего качества привлекался субподрядчик, который выполнял эти работы, порядок взаимоотношений подрядчика и субподрядчика по устранению субподрядчиком результата работ ненадлежащего качества определяется в договоре субподряда (п.4 Положения № 299).

Ответственность по договору подряда

Пересмотр сроков строительства

Предусмотренные договором сроки строительства подлежат пересмотру в случаях:

• нарушения заказчиком установленных договором сроков передачи проектной документации;

• несвоевременной передачи подрядчику строительной площадки (фронта работ);

• выявления в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией;

• уменьшения предусмотренного в договоре объема финансовых ресурсов, выделяемых для строительства объекта на очередной финансовый год;

• существенного нарушения установленного договором порядка расчетов, графика платежей (финансирования);

• нарушения установленных договором сроков поставки материальных ресурсов и проведения пусконаладочных работ по вине заказчика;

• приостановления строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон.

В перечисленных случаях срок строительства продлевается по соглашению сторон (п.75 Правил № 1450).

Встречное исполнение обязательств и удержание

К числу оперативных мер можно также отнести предусмотренное ст.309 и 672 ГК встречное исполнение обязательств подрядчиком, обусловленное предоставлением заказчиком материала, оборудования, технической документации и т.п.

Функционально близко к нему также право удержания (ст.666 ГК) подрядчиком результата работ, оборудования и т.п. - способ обеспечения исполнения обязательств в счет оплаты работ.

Расторжение договора

Договор строительного подряда может быть расторгнут по соглашению сторон на основании предложения:

1) заказчика:

а) при неоднократном нарушении подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором, графиком производства работ;

б) если подрядчик неоднократно допустил выполнение строительных работ ненадлежащего качества либо отступления от условий договора и иные недостатки, подтвержденные соответствующим актом, которые являются существенными и неустранимыми;

в) при принятии решения о консервации или прекращении строительства объекта (выполнения строительных работ);

2) подрядчика:

а) при неоплате заказчиком выполненных строительных работ в течение трех принятых за расчетный периодов, за исключением случаев единовременной оплаты;

б) при возникновении обстоятельств по причинам, не зависящим от подрядчика, которые грозят годности или прочности результата строительных работ;

3) любой из сторон:

а) если на предложение о внесении изменений в условия договора другая сторона не дала ответ в установленный срок;

б) если вторая сторона подлежит ликвидации или прекращает свою деятельность и др. (п.76 Правил № 1450).

Предложение о расторжении договора в письменном виде заинтересованная сторона направляет другой стороне, которая обязана его рассмотреть и в течение 20 календарных дней письменно направить свое согласие или несогласие.

В случае согласия на расторжение оформляется двусторонний акт с перечислением сведений, указанных в п.78 Правил № 1450; несогласия - вопрос передается в суд (ст.420-423 ГК).

Обратите внимание! Договором могут быть предусмотрены случаи одностороннего отказа от его исполнения: 1) заказчиком: а) если подрядчик не приступает своевременно к строительству объекта (выполнению строительных работ) в соответствии с графиком производства работ или выполняет строительные работы настолько медленно, что окончание их к сроку становится явно невозможным; б) если отступления от условий договора являются существенными и неустранимыми; в) при наличии уважительных причин с письменным обоснованием этих причин, сообщением о них подрядчику; 2) подрядчиком: а) при неисполнении заказчиком требования о замене представленных им материальных ресурсов, технической документации, которые невозможно использовать без ухудшения качества строительных работ; б) при неблагоприятных последствиях следования указаниям заказчика о способе выполнения строительных работ, подтвержденных представителем технического надзора заказчика (п.79 Правил № 1450).

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, как правило, заинтересованная сторона направляет другой стороне в письменном виде (заказным письмом с уведомлением). В двухнедельный срок с даты получения другой стороной уведомления сторонами составляется акт о прекращении договорных отношений (пп.79 и 80 Правил № 1450).

Неустойка

Неустойки, предусмотренные Правилами № 1450, имеют важную особенность - одностороннюю диспозитивность, то есть они могут быть изменены в сторону увеличения, но не уменьшения по сравнению с законодательством (п.87 Правил № 1450).

Также стороны могут устанавливать новые размеры ответственности, но не упразднять имеющиеся, основываясь на нормах п.2 ст.313 ГК.

Правила № 1450 предусматривают зачетную неустойку в следующих случаях:

В то же время согласно п.2 ст.709 ГК подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от проектно-сметной документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

От гражданско-правовой ответственности перед контрагентом следует отличать административную ответственность перед государством, предусмотренную главой 21 КоАП, а также Указом № 26.

Кроме того, п.9 Порядка расчетов между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.06.2000 № 359, установлен иной размер ответственности - пеня в размере 10/360 или 25/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь по предоплате за счет бюджетных средств.

Строительство относится к потенциально опасным для третьих лиц видам деятельности (обвал строительных конструкций, взрывы, пожары, прочие деликты), источнику повышенной опасности (п.1 ст.948 ГК). Общий критерий ответственности - вина собственника или арендатора источника повышенной опасности. При отсутствии вины, например при воздействии непреодолимой силы, ответственность наступает не по началу вины, а риска. В юридической литературе (со ссылкой на отечественную и международную практику) считается, что расходы по возмещению ущерба, нанесенного третьему лицу одной из сторон по непредвиденным причинам, должен нести заказчик (примечание).

Однако п.4 ст.58 Закона № 300-З устанавливает иную презумпцию в части строительной аварии и оплаты экспертизы, лабораторных испытаний, инженерно-технических, технологических и гидрогеологических изысканий и иных работ, связанных с рассмотрением причин строительной аварии и устранением ее последствий, а также оформления материалов расследования, которые обеспечиваются:

а) подрядчиком - при аварии на строящемся объекте;

б) заказчиком, застройщиком, собственником объекта строительства - при аварии на введенном в эксплуатацию объекте строительства.

Консервация объекта

Консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.05.2003 № 683 «О порядке консервации основных средств», а также Инструкцией о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.06.1995 № 158, и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 октября 2016 г. приказ № 158 на основании постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.08.2016 № 24 утратил силу. Порядок консервации объектов строительства (за исключением консервации не завершенных строительством жилых домов, дач, строительство которых осуществлялось гражданами) регулируется Законом № 300-З, Правилами № 1450, ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2009 № 447.

Причиной консервации может стать недостаточность средств у заказчика, недостатки проектной документации и т.п.

Заказчиком, застройщиком или подрядчиком в течение 14 дней со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства составляются:

а) акт о консервации объекта незавершенного строительства с указанием в нем сметной стоимости объемов выполненных строительных работ до момента консервации, к которому прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование;

б) перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

На основании последнего документа разработчиком проектной документации составляются смета с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и техническая документация по его консервации.

Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором предусматриваются сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Подрядчик обязан сдать заказчику законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки и возместить понесенные по его вине убытки, а заказчик - принять этот объект (пп.7-9 ст.62 Закона № 300-З).

Обратите внимание! Если консервация производится по независящим от сторон причинам, то согласно ст.707 ГК заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Согласно п.10 ст.62 Закона № 300-З в состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет. При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством.

При сдаче заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или прекращенного строительством объекта (строительных работ) гарантийный срок не устанавливается, если иное не определено договором. В случае завершения строительства указанных объектов, строительных работ гарантийный срок исчисляется в общем порядке после их сдачи заказчику подрядчиком по новому договору, если иное не предусмотрено этим договором (п.70 Правил № 1450).

Согласно абзацу 4 ст.44 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» строительство и консервация незавершенного капитального строения является основанием для государственной регистрации создания недвижимого имущества, а само незавершенное законсервированное капитальное строение рассматривается как вновь образованное недвижимое имущество.

Справочно Вновь образованное недвижимое имущество - земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место (абзац 2 части первой ст.1 вышеназванного Закона № 133-З).

Примечание. Бохан В.Ф. Сборник пособий по организации правовой работы на предприятии / Подряд на капитальное строительство. - Мн., 1994. С.39.

28.04.2015

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук