Материал помещен в архив

ПРИЕМКА-ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Процедура, порядок и сроки приемки-передачи объектов долевого строительства дольщикам определены Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Указа № 263 действуют Указ Президента РБ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Процедура приемки объектов

Процедура приемки изложена в п.14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263 (далее - Положение № 263). Данным пунктом установлено, что после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (далее - жилой дом) застройщик в течение 1 месяца обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства.

При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в трехдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

Дольщик обязан не позднее 3 месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для государственной регистрации прав на объект долевого строительства, в установленном порядке зарегистрировать данное право.

Передача дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование осуществляется застройщиком после государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

Всем дольщикам, зарегистрировавшим право на объекты долевого строительства, застройщик обязан передать объект долевого строительства в срок не позднее 3 месяцев после выдачи дольщикам окончательного расчета стоимости объектов долевого строительства.

При этом в целях обеспечения сохранности всех объектов долевого строительства застройщик вправе произвести передачу объектов долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование всем дольщикам в установленный им день.

Передача объекта долевого строительства дольщику оформляется актом

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами акту приемки-передачи данного объекта.

Форма акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче приведена в приложении 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утвержденному Указом № 263. Акт приемки-передачи является двусторонним.

В отношении дольщика в Положении № 263 специально оговорено, что подписание им акта приемки-передачи производится при передаче ключей и документов на установленное оборудование.

В соответствии с Положением № 263 застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам (далее - ТНПА), проектной и иной документации и другим обязательным требованиям.

Все замечания дольщика к качеству передаваемого объекта, выявленные им в процессе осмотра, должны быть отражены в перечне замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства, который прилагается к акту.

Вместе с тем данное требование Положения № 263 не означает, что дольщик обязан указать в перечне замечаний ТНПА, положения которых нарушены. Все свои замечания дольщик отражает в перечне в произвольной форме. Застройщик обязан установить, являются ли данные замечания нарушением качества объекта.

Законодательством не установлен порядок уведомления дольщиков о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения дольщика о необходимости его принятия и последствиях бездействия дольщика. Сообщение может быть направлено заказчиком (застройщиком) по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено дольщику лично под роспись.

Дольщик, получивший сообщение заказчика (застройщика) о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в установленный заказчиком (застройщиком) срок.

При уклонении дольщика от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе дольщика от его принятия заказчик (застройщик) может составить односторонний акт или иной документ о готовности к передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если данное условие закреплено в договоре создания объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства может быть передан дольщику до момента государственной регистрации его права на этот объект

При передаче заказчиком (застройщиком) дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики.

Все недостатки, обнаруженные дольщиком при передаче ему объекта долевого строительства, должны быть отражены в соглашении о передаче объекта. При этом заказчик (застройщик) передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей.

Правое значение акта приемки-передачи или соглашения заключается в том, что им подтверждается факт передачи квартиры от заказчика (застройщика) дольщику.

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства или соглашения о передаче дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.

Право на получение дольщиком объекта долевого строительства надлежащего качества

Акт приемки-передачи объекта долевого строительства или соглашение о передаче дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства не подтверждает факт наличия или отсутствия дефектов в передаваемом объекте долевого строительства.

Право на получение дольщиком объекта долевого строительства надлежащего качества закреплено на законодательном уровне, а именно Указом № 263, и поэтому дольщик не может быть ограничен в реализации данного права моментом приемки-передачи объекта. Данное право может быть реализовано дольщиком как в момент передачи объекта, так и в последующем - в пределах гарантийного срока.

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика (п.16 Положения № 263):

• безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более 3 месяцев (для одноквартирных жилых домов - 6 месяцев), при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемки-передачи объекта долевого строительства;

• возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в т.ч. если застройщик не устранил их в согласованные сроки;

• расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров РБ и договором.

Справочно Существенное нарушение качества - это недостаток объекта долевого строительства, наличие которого приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что объект долевого строительства не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением (абзац 12 п.2 Положения № 263).

Согласно государственному стандарту Республики Беларусь СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения», утвержденному и введенному в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 21.01.1999 № 8 (далее - СТБ 1154-99):

• квартира - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома;

• жилое помещение (жилище в узком смысле слова) - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан; здание или его обособленная пространственная часть, предназначенная или фактически используемая для проживания домохозяйства и признанная жилым помещением в установленном порядке.

Жилое помещение может совпадать с жилищной единицей (квартира, жилая комната) или ее частью (одноквартирный жилой дом в составе усадьбы);

• помещение, пригодное для проживания, - помещение, отвечающее минимальным потребительским требованиям к безопасности и санитарно-гигиеническому комфорту, закрепленным действующими законодательными актами, нормативно-техническими документами.

Таким образом, дольщик вправе расторгнуть договор, обязательства по которому сторонами исполнены, а именно дольщиком уплачена стоимость квартиры в полном объеме, а застройщиком объект долевого строительства подготовлен к передаче его дольщику, только в том случае, если объект построен с недостатками, исключающими возможность его использования в соответствии с назначением, или, иными словами, не отвечает минимальным потребительским требованиям, установленным действующими законодательными актами и ТНПА, к безопасности и санитарно-гигиеническому комфорту.

При наличии иных недостатков дольщик вправе требовать их устранения, а в случае неисполнения его требования по решению суда устранить недостатки самостоятельно за счет заказчика (застройщика) либо, если дольщик решит использовать квартиру в том состоянии, в котором она передается ему заказчиком (застройщиком), требовать от заказчика (застройщика) выплаты суммы незаконного обогащения.

Для обеспечения качества должны соблюдаться нормативные акты в области строительства

Обеспечение безопасности и качества работ, услуг в строительстве, а также применяемых материальных ресурсов (материалов, изделий и оборудования), полноты и достоверности предоставляемой о них информации, как уже отмечалось, достигается путем соблюдения действующих правил, устанавливаемых ТНПА.

Необходимость ознакомления с ТНПА возникает у дольщика в случае, если он решит понудить заказчика (застройщика) в судебном порядке к устранению недостатков и взысканию штрафных санкций, в т.ч. убытков. В этой связи необходимо иметь в виду следующее.

Нормативные документы в строительстве представляют собой систему взаимосвязанных документов, принимаемых компетентными органами исполнительной власти и управления строительством, предприятиями и организациями для применения на всех этапах создания и эксплуатации строительной продукции в целях защиты прав и охраняемых законом интересов ее потребителей, общества и государства.

Совокупность взаимосвязанных ТНПА по техническому нормированию и стандартизации по всем направлениям строительной деятельности представляет собой Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации в строительстве (далее - Национальный комплекс).

Технический кодекс установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» (ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)) (утвержден и введен в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 18.07.2005 № 172) к ТНПА в области строительства относит:

• технические регламенты - ТНПА, разработанные в процессе технического нормирования, устанавливающие непосредственно и (или) путем ссылки на технические кодексы установившейся практики и (или) государственные стандарты Республики Беларусь обязательные для соблюдения технические требования, связанные с безопасностью продукции, процессов ее разработки, производства, эксплуатации (использования), хранения, перевозки, реализации и утилизации или оказания услуг;

• технические кодексы установившейся практики - ТНПА, разработанные в процессе стандартизации, содержащие основанные на результатах установившейся практики технические требования к процессам разработки, производства, эксплуатации (использования), хранения, перевозки, реализации и утилизации продукции или оказания услуг, необходимые для проектирования и строительства, применение которых позволяет обеспечить соблюдение требований технических регламентов.

Технические кодексы детализируют отдельные требования технических регламентов, включают методы и алгоритмы расчетов, текстовые, табличные и графические данные и другие вспомогательные и справочные материалы;

• государственные стандарты Республики Беларусь - ТНПА разработанные в процессе стандартизации на основе согласия большинства заинтересованных субъектов технического нормирования и стандартизации и содержащие технические требования к продукции, процессам ее разработки, производства, эксплуатации (использования), хранения, перевозки, реализации и утилизации или оказания услуг.

В качестве государственных стандартов Республики Беларусь на территории Республики Беларусь действуют также межгосударственные стандарты (ГОСТы). Соглашением о проведении согласованной политики в области стандартизации, метрологии и сертификации от 13.03.1992 межгосударственными стандартами были признаны государственные стандарты СССР. За вновь принимаемыми межгосударственными стандартами сохранено обозначение «ГОСТ», что позволило воспользоваться высоким авторитетом стандартов «ГОСТ» на международной арене, не пересматривать техническую и технологическую документацию на продукцию, использовать научные и инженерные достижения, сохранить стабильность производства.

Руководствуясь Соглашением о проведении согласованной политики в области стандартизации, метрологии и сертификации от 13.03.1992, Комитет по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров РБ постановлением от 17.12.1992 № 3 признал действующими на территории Республики Беларусь государственные стандарты бывшего СССР (ГОСТ), включенные в указатель государственных стандартов СССР 1992 г.;

• технические условия - ТНПА, разработанные в процессе стандартизации, утвержденные юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем и содержащие технические требования к конкретному типу, марке, модели, виду реализуемой ими продукции или оказываемой услуге, включая правила приемки и методы контроля.

В состав Национального комплекса также могут входить принятые в качестве государственных межгосударственные технические регламенты, межгосударственные и международные стандарты, межгосударственные своды правил (в статусе национальных технических кодексов установившейся практики), технические условия, в т.ч. технические условия стран Содружества Независимых Государств, зарегистрированные в установленном порядке на территории республики.

До разработки и введения в действие указанных ТНПА подлежат обязательному исполнению все действующие ТНПА в области архитектуры и строительства, принятые до 1 июля 2005 г. и включенные в Перечень технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства, действующих на территории Республики Беларусь.

Кроме того, требования к качеству в строительстве могут содержать технические регламенты, технические кодексы установившейся практики, государственные стандарты иных ведомств, санитарные нормы и правила, гигиенические нормативы, нормы и правила пожарной безопасности, а также иные правовые акты, отнесенные законодательными актами Республики Беларусь к ТНПА.

Основу государственной политики в сфере обеспечения безопасности и качества товаров и услуг в строительстве составляют Законы РБ:

• от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»;

• от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг»;

• от 07.01.2012 № 340-З «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;

• от 05.01.2004 № 262-З « О техническом нормировании и стандартизации»;

• от 26.11.1992 № 1982-XII «Об охране окружающей природной среды»;

• иные законодательные акты.

Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений утверждены приказом Минстройархитектуры РБ от 07.10.1999 № 303.

Названные Указания устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики многоквартирных жилых домов, обеспечивающие гарантируемые государством безопасность проживания, санитарно-гигиенический комфорт, социально-функциональные требования в соответствии с СТБ 1154-99.

Потребительские требования к жилищам определяют параметры жилищных единиц, жилых зданий, других объектов жилой среды таким образом, что соответствующие этим требованиям жилые объекты обеспечивают всем безопасные и здоровые условия проживания, экономное расходование энергии, психологический комфорт, возможность выполнения всех необходимых видов деятельности без излишних затрат усилий и времени на передвижение и ожидание.

Конкретные требования к выполнению работ, оказанию услуг и поставляемым материальным ресурсам содержатся в специальных ТНПА. Приведем примеры лишь некоторых ТНПА, которые содержат требования к качеству жилых помещений.

Требования к техническому состоянию строительных конструкций и инженерных систем зданий установлены ТКП 45-1.04-208-2010 (02250) «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования», утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 15.07.2010 № 267.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 марта 2021 г. действуют СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утвержденные постановлением Минстройархитектуры РБ от 27.10.2020 № 64.

Требования к объемно-планировочным решениям основных и вспомогательных помещений зданий, к размещению помещений общественного назначения в жилых зданиях, их инженерному обеспечению содержатся в строительных нормах Республики Беларусь «Жилые здания» (СНБ 3.02.04-03), утвержденных приказом Минстройархитектуры РБ от 26.08.2003 № 165.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 сентября 2020 г. действуют СН 3.02.01-2019 «Жилые здания», утвержденные постановлением Минстройархитектуры РБ от 16.12.2019 № 69.

Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов регламентированы также Санитарными нормами, правилами и гигиеническими нормативами «Гигиенические требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденными постановлением Минздрава РБ от 25.08.2009 № 95.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 сентября 2015 г. следует руководствоваться Санитарными нормами, правилами и гигиеническими нормативами «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденными постановлением Минздрава РБ от 20.08 2015 № 95.

Общие требования к оптимальным и допустимым показателям микроклимата в жилых помещениях (температуры, влажности скорости движения воздуха) в жилых помещениях устанавливаются ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» (введен в действие на территории Республики Беларусь с 1 января 1999 г. приказом Минстройархитектуры РБ от 31.08.1998 № 309).

Органом, компетентным в проведении обследования квартиры с выполнением лабораторных измерений параметров микроклимата, являются Зональные центры гигиены и эпидемиологии.

Инженерные системы зданий должны быть выполнены в соответствии с требованиями:

• СНБ 4.02.01-03 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», утвержденными приказом Минстройархитектуры РБ от 30.12.2003 № 259 (далее - СНБ 4.02.01-03);

• ТКП 45-1.03-85-2007 (02250) «Внутренние инженерные системы зданий и сооружений. Правила монтажа», утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 21.12.2007 № 419 (далее - приказ № 419).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 17 августа 2020 г. ТКП 45-1.03-85-2007 утратил силу постановлением Минстройархитектуры РБ от 05.08.2020 № 42;

• ТКП 45-4.01-52-2007 (02250) «Системы внутреннего водоснабжения зданий. Строительные нормы проектирования», утвержденным и введенным в действие приказом № 419;

• ТКП 45-4.01-54-2007 (02250) «Системы внутренней канализации зданий. Строительные нормы проектирования», утвержденным и введенным в действие приказом № 419.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 августа 2020 г. действуют СН 4.01.03-2019 «Системы внутреннего водоснабжения и канализации зданий», утвержденные постановлением Минстройархитектуры РБ от 29.11.2019 № 64.

Системы отопления жилых домов (отопительные приборы, теплоноситель, предельная температура теплоносителя или теплоотдающей поверхности) должны быть запроектированы в соответствии с требованиями СНБ 4.02.01-03 (приложение Л).

Качество внутренних и наружных отделочных работ для жилых помещений (качество штукатурки, шпаклевки, оклейки обоев, укладки плитки и т.д.) определяется по:

• СТБ 1472-2004 «Строительство. Отделочные работы. Номенклатура контролируемых показателей качества» (утвержден и введен в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 04.05.2004 № 133);

• ТКП 45-5.09-105-2009 (02250) «Отделочные работы. Правила выполнения», утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 27.05.2009 № 168.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 мая 2018 г. по 7 марта 2020 г. действовал ТКП 45-1.03-311-2018 «Отделочные работы. Основные требования», утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 16.01.2018 № 6.

Проектирование теплоизоляции ограждающих конструкций зданий производится на основании пособия П1-04 «Теплотехнический расчет ограждающих конструкций зданий», утвержденного приказом Минстройархитектуры РБ от 18.06.2003 № 166.

Устройство полов, в т.ч. стяжек, осуществляется в соответствии с проектной документацией и ТКП 45-5.09-128-2009 (02250) «Полы. Правила устройства», утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 14.04.2009 № 122. Кроме того, при проектировании полов должны учитываться требования ТКП 45-4.02-140-2009 (02250) «Потери теплоты через полы по грунту и заглубленные части зданий. Порядок расчета», утвержденного и введенного в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 20.07.2009 № 232.

Правила установки дверей и окон определены государственным стандартом Республики Беларусь СТБ 939-93 «Окна и балконные двери для зданий и сооружений. Технические условия», утвержденным и введенным в действие постановлением Государственного комитета Республики Беларусь по архитектуре и строительству от 21.12.1993 № 31, и ТКП 45-3.02-11-2005 (02250) «Заполнение оконных и дверных проемов. Правила проектирования и устройства», утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 07.12.2010 № 476.

Электрооборудование жилых домов выполняется в соответствии с ТКП 45-4.04-149-2009 (02250) «Системы электрооборудования жилых и общественных зданий. Правила проектирования», утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 15.09.2009 № 303; газификация - в соответствии с СТБ 2039-2010 «Строительство. Монтаж систем внутреннего газоснабжения зданий и сооружений. Контроль качества работ», утвержденным и введенным в действие постановлением Госстандарта РБ от 29.03.2010 № 9; шумозащита - в соответствии ТКП 45-2.04-154-2009 (02250) «Защита от шума. Строительные нормы проектирования», утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 14.10.2009 № 338.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 августа 2020 г. действуют СН 4.04.01-2019 «Системы электрооборудования жилых и общественных зданий», утвержденные постановлением Минстройархитектуры РБ от 29.11.2019 № 64. С 4 января 2021 г. следует руководствоваться СН 2.04.01-2020 «Защита от шума», утвержденными постановлением Минстройархитектуры РБ от 15.09.2020 № 54.

Единый информационный центр, где аккумулируются все технические нормативные правовые акты, в Республике Беларусь - Национальный фонд технических нормативных правовых актов, созданный в рамках исполнения Указа Президента РБ от 16.07.2007 № 318 «О порядке доведения до всеобщего сведения технических нормативных правовых актов».

Ведение Национального фонда осуществляет научно-производственное республиканское унитарное предприятие «Белорусский государственный институт стандартизации и сертификации» (БелГИСС). Ознакомиться с социально значимыми государственными стандартами и другими документами можно на сайте Национального фонда технических правовых актов - www.tnpa.by и в форме электронного каталога на сайтах Государственного комитета по стандартизации РБ (www.gosstandart.gov.by) и БелГИСС (www.belgiss.org.by).

В рамках Государственной системы стандартизации наряду с фондами нормативных документов БелГИСС, Белорусского государственного института метрологии, региональных центров стандартизации, метрологии и сертификации функционирует фонд нормативно-технических документов Республиканской научно-технической библиотеки и ее филиалов.

04.04.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»