Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

Приобретение недвижимости в иностранном государстве

Сергей Козырев
кандидат экономических наук, DipIFR, налоговый консультант, аудитор

21.04.2022

Ситуация Для расширения рынков сбыта выпускаемой продукции и увеличения объемов оказываемых услуг белорусская организация открывает представительство в иностранном государстве (Индия). С нерезидентом заключен договор на приобретение объекта недвижимости для осуществления деятельности представительства и демонстрации образцов продукции. Нужно ли регистрировать указанный договор на Портале Нацбанка? Какие налоги удерживаются? Зачитываются ли уплаченные в иностранном государстве налоги на недвижимость, земельный налог? Применяется ли инвестиционный вычет в данном случае?

Регистрация на Портале Нацбанка договора с нерезидентом - продавцом объекта недвижимости

Справочно Валютный договор подлежит регистрации при проведении по нему следующих валютных операций: 1) сумма денежных обязательств по валютному договору: - не определена: - либо превышает пороговое значение: а) для юридических лиц в размере 4 000 БВ; б) для физических лиц в размере 2 000 БВ на дату его заключения (ч.1 п.3 Инструкции о регистрации резидентами валютных договоров, утв. постановлением Правления Нацбанка от 12.02.2021 № 37); 2) валютная операция содержится в ч.2 п.3 Инструкции № 37.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 октября 2023 г. следует руководствоваться чч.1 и 2 п.3 Инструкции № 37 в ред. постановления Правления Нацбанка от 14.09.2022 № 345. Комментарий см. здесь.

Валютный договор подлежит регистрации при проведении по нему валютных операций, предусматривающих, в частности, приобретение резидентом у нерезидента недвижимого имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь, в том числе на основании договоров финансовой аренды (лизинга), а также договоров, предусматривающих создание объектов долевого строительства (абз.11 ч.2 п.3 Инструкции № 37).

Таким образом, если договор с нерезидентом - продавцом офисного помещения превышает 4 000 БВ на дату его заключения, то его необходимо регистрировать на веб-портале Нацбанка.

Удержание налога на доходы при перечислении денежных средств нерезиденту за объект недвижимости

Объектом налогообложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, признаются доходы от отчуждения недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, полученные плательщиком от источников в Республике Беларусь (подп.1.11.1 п.1 ст.189 НК).

Поскольку нерезиденту перечисляется плата за приобретаемое недвижимое имущество, не находящееся на территории Республики Беларусь, то удерживать налог на доходы не следует.

Зачет налога на недвижимость, уплаченного в бюджет иностранного государства

Расположенные за границей капитальные строения (здания, сооружения), их части, которые находятся в собственности, во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении белорусской организации, облагают налогом на недвижимость в Республике Беларусь (подп.1.1 п.1 ст.227 НК). При исчислении налога на недвижимость, подлежащего уплате в бюджет Республики Беларусь по объектам, находящимся на территории иностранных государств, применяется ставка в размере 1 % (абз.2 подп.1.1 п.1 ст.230 НК).

Уплата налога на недвижимость производится организациями по их выбору:

• 1 раз в год в размере годовой суммы налога не позднее 22 марта налогового периода или

• ежеквартально не позднее 22-го числа 3-го месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога (п.3 ст.233 НК).

Независимо от местонахождения объекта недвижимости суммы налога на недвижимость включают в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, кроме сумм налога на недвижимость, исчисленных со стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства (ч.1 ст.234 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. следует руководствоваться ст.234 НК в ред. Закона от 30.12.2022 № 230-З.

В то же время здания и сооружения могут облагаться налогом на недвижимость на территории того государства, где они находятся, и в соответствии с его законодательством. Следовательно, у плательщиков одно и то же недвижимое имущество попадает под двойное налогообложение: как в Беларуси, так и на территории того государства, где это имущество расположено.

Для Республики Беларусь правила, закрепленные в международных соглашениях, имеют приоритет над национальным налоговым законодательством. Это значит, что если международным договором установлены правила налогообложения, отличные от белорусских, то применяют нормы международного договора, если иное не определено нормами международного права (пп.1, 2 ст.5 НК).

Помимо межгосударственных соглашений правила устранения двойного налогообложения имущества закреплены в ст.235 НК, в которой предусмотрена возможность зачета налога на недвижимое имущество, уплаченного в иностранном государстве, при уплате налога на недвижимость в Республике Беларусь (п.3 ст.235 НК).

Фактически уплаченная в соответствии с законодательством иностранного государства и (или) международным договором Республики Беларусь по вопросам налогообложения сумма налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных в иностранном государстве, пересчитанная в белорусские рубли по официальному курсу, установленному Нацбанком на дату внесения налога в бюджет иностранного государства, зачитывается белорусской организацией при уплате в Республике Беларусь налога на недвижимость при представлении в налоговый орган по месту ее постановки на учет справки (иного документа) налогового органа (иной компетентной службы, в функции которой входит взимание налогов) иностранного государства, подтверждающей уплату налога на недвижимость в этом государстве в том отчетном периоде, в котором представлена такая справка (п.1 ст.235 НК).

Справка, подтверждающая уплату налога на недвижимость в иностранном государстве, должна содержать реквизиты:

• наименование плательщика;

• название налога;

• дату уплаты налога и период, за который уплачивался налог;

• название, размер объекта налогообложения (налоговой базы);

• ставку налога и сумму зачисленного в бюджет иностранного государства налога.

Для осуществления зачета может быть также представлен документ по форме, установленной налоговым органом (иной компетентной службой, в функции которой входит взимание налогов) иностранного государства, если он подтверждает сумму уплаченного налога на недвижимость в этом государстве (п.2 ст.235 НК).

Зачет суммы налога на недвижимость, уплаченной в соответствии с законодательством иностранного государства и (или) международным договором Республики Беларусь по вопросам налогообложения в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных в иностранном государстве, производится белорусской организацией в пределах уплаченной (уплачиваемой) ею в Республике Беларусь суммы налога на недвижимость в отношении этих капитальных строений (зданий, сооружений), их частей за период, за который была уплачена в иностранном государстве предъявляемая к зачету сумма налога на недвижимость (п.3 ст.235 НК).

При наличии международного договора Республики Беларусь по вопросам налогообложения зачет производится только в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, которые подлежат налогообложению в иностранном государстве в соответствии с положениями такого договора (п.4 ст.235 НК).

Так, для зачета в Республике Беларусь налога на недвижимость, уплаченного в бюджет иностранного государства, необходимо предоставить справку (иной документ), подтверждающую уплату налога на недвижимость в иностранном государстве.

Зачет земельного налога при уплате за рубежом

Объектами обложения земельным налогом признаются расположенные на территории Республики Беларусь земельные участки (п.1 ст.238 НК):

• находящиеся в:

- постоянном или временном пользовании, частной собственности организаций (абз.2);

- частной собственности, пожизненном наследуемом владении или временном пользовании физлиц, а также принятые ими по наследству (абз.3);

• иные земельные участки, в отношении которых в соответствии с законодательством плательщики имеют право осуществлять пользование (абз.4);

• предоставленные во временное пользование и своевременно не возвращенные в соответствии с законодательством, самовольно занятые (абз.5);

• находящиеся в государственной собственности, предоставленные в аренду и своевременно не возвращенные в соответствии с законодательством (абз.6).

Таким образом, если земельный участок находится не на территории Республики Беларусь, то он не является объектом налогообложения земельным налогом в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Международные соглашения не предусматривают устранение двойного налогообложения в отношении земельного налога (налога на землю).

Суммы налогов, сборов и других обязательных платежей, удержанных и (или) уплаченных в бюджет или внебюджетные фонды иностранных государств в соответствии с законодательством этих государств (за исключением налогов, сборов, в отношении которых предусмотрено устранение двойного налогообложения в соответствии с законодательством Республики Беларусь и (или) международными договорами Республики Беларусь, а также налогов, сборов, включенных белорусской организацией в выручку (доход) согласно законодательству иностранного государства при исполнении ею обязательств плательщика иностранного государства в связи с осуществлением предпринимательской деятельности на территории этого иностранного государства), включаются в состав внереализационных расходов при наличии справки, заверенной налоговым органом (иной компетентной службой государства, в функции которой входит взимание налогов), или иного документа, подтверждающего уплату (удержание) налогов, сборов и других обязательных платежей в иностранном государстве.

Такие суммы налогов, сборов и других обязательных платежей отражаются на дату их уплаты (перечисления) в иностранном государстве (ч.1, 2 подп.3.4 п.3 ст.175 НК).

При отсутствии у плательщика справки налогового органа иностранного государства (иной компетентной службы, в функции которой входит взимание налогов) в качестве иных документов для подтверждения суммы налогов, сборов и других обязательных платежей, уплаченных в бюджет иностранного государства, могут использоваться копия налоговой декларации с представлением подтверждения ее принятия таким органом вместе с копией платежной инструкции, подтверждающей ее фактическую уплату в бюджет (ч.3 подп.3.4 п.3 ст.175 НК).

Следовательно, при наличии документов, подтверждающих уплату земельного налога в бюджет иностранного государства, сумму земельного налога белорусская организация отражает в составе внереализационных расходов.

Применение инвестиционного вычета

Инвестиционный вычет - сумма, исчисленная от первоначальной стоимости основных средств (в том числе приобретаемых по договору финансовой аренды (лизинга), предусматривающему выкуп объекта), используемых в предпринимательской деятельности, а также от сформированной в бухгалтерском учете стоимости вложений в основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, в связи с их реконструкцией, модернизацией, реставрацией, дооборудованием, возведением последующих очередей строительства, пусковых комплексов в следующих пределах: по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам, используемым в предпринимательской деятельности, и стоимости вложений в их реконструкцию - не более 20 % первоначальной стоимости (стоимости вложений в их реконструкцию) (абз.2 ч.2 подп.2.2 п.2 ст.170 НК).

Сумма инвестиционного вычета включается в затраты по производству и реализации в течение двух лет, начиная с отчетного периода, на который приходится месяц, с которого в соответствии с законодательством начато начисление амортизации основных средств, используемых в предпринимательской деятельности (абз.2 ч.3 подп.2.2 п.2 ст.170 НК).

Для определения инвестиционного вычета по основным средствам, используемым в предпринимательской деятельности, к зданиям относятся основные средства (их части), определенные в качестве зданий законодательством, регулирующим нормативные сроки службы основных средств, за исключением жилых домов (их частей) (кроме арендного жилья, общежитий, встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах), зданий культурно-развлекательных (ночных) клубов, зданий, используемых для осуществления деятельности в сфере игорного бизнеса, зданий гостиниц и других зданий для краткосрочного проживания (кроме относящихся к объектам придорожного сервиса), зданий мобильных (в том числе зданий сборно-разборных и передвижных) (абз.2 ч.5 подп.2.2 п.2 ст.170 НК).

Налоговый кодекс не ограничивает возможность применения инвестиционного вычета к объектам недвижимости, находящимся в иностранном государстве.

Соответственно, белорусская организация вправе применить инвестиционный вычет к стоимости приобретенного объекта недвижимости с учетом положений подп.2.2 п.2 ст.170 НК.