Материал помещен в архив

ПРИВАТИЗАЦИЯ КВАРТИРЫ: БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

Ситуация В организации государственной формы собственности работник приватизировал квартиру. Договор приватизации нотариально заверен. Имеется акт оценки квартиры. Оценочная стоимость квартиры значительно выше переоцененной стоимости, по которой она числится в бухгалтерском учете. Начисленная по квартире амортизация учтена на забалансовом счете 014, накопленной амортизации по этой квартире на счете 02 «Амортизация основных средств» нет. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете выбытие данной квартиры?

Порядок приватизации жилых помещений регулируется законодательством

Порядок приватизации жилых помещений установлен главой 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК).

Для приобретения в собственность занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда наниматель этого жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением, подают заявление о приватизации в местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение, государственный орган, другую государственную организацию, подчиненную Президенту Республики Беларусь, республиканский орган государственного управления, другую государственную организацию, подчиненную Правительству Республики Беларусь, заключившие договор безвозмездного пользования жилым помещением. Заявление о приватизации подписывается всеми указанными гражданами - как участвующими, так и не участвующими в приватизации (п.1 ст.136 ЖК).

Приватизация жилых помещений осуществляется по решению местных исполнительных и распорядительных органов, а также органов управления организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения.

Приватизация жилых помещений, находящихся в безвозмездном пользовании организаций негосударственной формы собственности, созданных в результате разгосударствления и приватизации, осуществляется по решению государственных органов, с которыми заключены договоры безвозмездного пользования, или уполномоченных ими лиц (п.2 ст.136 ЖК).

Договоры купли-продажи приватизируемых жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению (п.4 ст.136 ЖК).

В случае если у граждан не имеется именных приватизационных чеков «Жилье», приватизация жилых помещений осуществляется на возмездной основе (п.1 ст.139 ЖК). Стоимость объектов приватизации определяется в порядке, установленном Положением об определении стоимости объектов приватизации, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.05.2013 № 421.

Средства, поступающие от приватизации жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций либо в безвозмездном пользовании организаций негосударственной формы собственности, созданных в результате приватизации, зачисляются в местные бюджеты и используются на жилищное строительство (ст.145 ЖК).

То есть в соответствии с условиями договоров приватизации жилых помещений денежные средства вносятся покупателями на счета государственного казначейства.

Оплата стоимости приватизируемых жилых помещений может производиться в рассрочку до 40 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 10 % остаточной стоимости этих жилых помещений, подлежащей оплате (п.1 ст.144 ЖК).

При неуплате в течение 1 года очередных взносов местный исполнительный и распорядительный орган, организация, являющиеся стороной договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения, вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор (п.2 ст.144 ЖК).

Следует помнить, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.522 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента ее государственной регистрации (п.4 ст.9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Изменить стоимость квартиры в бухгалтерском учете на основании акта оценки организация не имеет права

Объекты жилищного фонда учитываются в бухгалтерском учете в составе основных средств и отражаются на счете 01 «Основные средства».

Основные средства учитываются по первоначальной стоимости (п.9 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее - Инструкция № 26)).

Первоначальная стоимость основных средств на основании п.14 Инструкции № 26 не подлежит изменению, кроме случаев:

• реконструкции (модернизации, реставрации) основных средств, проведения иных аналогичных работ;

• переоценки основных средств в соответствии с законодательством;

• иных случаев, установленных законодательством.

В соответствии с подп.1.5 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 20.10.2006 № 622 «О вопросах переоценки основных средств, доходных вложений в материальные активы, объектов незавершенного строительства и оборудования к установке» (далее - Указ № 622) объекты жилищного фонда переоценке не подлежат.

Следовательно, организация на основании акта оценки квартиры изменить ее стоимость в бухгалтерском учете права не имеет.

Переводить квартиру в состав активов, предназначенных для реализации, не следует

Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 25 утверждена Инструкция по бухгалтерскому учету долгосрочных активов, предназначенных для реализации (далее - Инструкция № 25).

Долгосрочный актив (или выбывающая группа) принимается к бухгалтерскому учету в качестве предназначенного для реализации в том отчетном периоде, в котором начинают выполняться условия признания, указанные в п.3 Инструкции № 25 (п.4 Инструкции № 25).

Пунктом 3 Инструкции № 25 установлено, что долгосрочный актив (или выбывающая группа) принимается к бухгалтерскому учету в качестве предназначенного для реализации при выполнении следующих условий признания:

1) балансовая стоимость долгосрочного актива (или выбывающей группы) будет возмещена в результате его реализации;

2) долгосрочный актив (или выбывающая группа) имеется в наличии для реализации в текущем состоянии и на условиях, обычных для реализации аналогичных активов (или выбывающих групп);

3) реализация долгосрочного актива (или выбывающей группы) имеет высокую вероятность и ее предполагается завершить в течение 12 месяцев с даты принятия долгосрочного актива (или выбывающей группы) к бухгалтерскому учету в качестве предназначенного для реализации.

Подтверждением высокой вероятности реализации долгосрочного актива (или выбывающей группы) является:

• наличие решения руководителя организации о реализации долгосрочного актива (или выбывающей группы);

• принятие мер по поиску покупателя и реализации ему долгосрочного актива (или выбывающей группы) по стоимости, сопоставимой с его текущей рыночной стоимостью.

В рассматриваемой ситуации из трех вышеназванных условий признания для отражения актива в качестве предназначенного для реализации условия 1) и 2) не выполняются. В связи с этим при принятии решения о приватизации квартиры ее следует продолжать учитывать на счете 01.

Доходы от приватизации квартиры отсутствуют, следовательно, в бухгалтерском учете не отражаются

Доходы от реализации инвестиционных активов признаются в бухгалтерском учете в порядке, установленном для признания выручки от реализации продукции, товаров (п.23 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102)).

Пунктом 17 Инструкции № 102 установлено, что выручка от реализации продукции, товаров признается в бухгалтерском учете при соблюдении следующих условий:

• покупателю переданы риски и выгоды, связанные с правом собственности на продукцию, товары;

• сумма выручки может быть определена;

• организацией предполагается получение экономических выгод в результате совершения хозяйственной операции;

• расходы, которые произведены или будут произведены при совершении хозяйственной операции, могут быть определены.

В рассматриваемой ситуации организация не будет иметь экономической выгоды, поскольку средства от реализации квартиры на основании ст.145 ЖК в полном объеме зачисляются в бюджет.

Следовательно, доходы от приватизации квартиры не могут быть признаны в бухгалтерском учете.

Налоговый учет выбытия квартиры

Налог на добавленную стоимость

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда освобождаются от налога на добавленную стоимость (подп.1.12 п.1 ст.94 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК)).

Кроме того, не признается объектом обложения НДС отчуждение находящегося в государственной собственности имущества, при котором полученные денежные средства подлежат направлению в бюджет в соответствии с актами законодательства, регулирующими порядок распоряжения государственным имуществом, и (или) на цели, определенные этими актами законодательства, либо подлежат распределению согласно указанным актам законодательства, в том числе в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц (подп.2.3 п.2 ст.93 НК).

Следовательно, НДС при приватизации квартиры не исчисляется.

Сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная к оплате организацией, проводившей оценку квартиры, принимается к вычету в порядке, установленном п.6 ст.107 НК.

Налог на прибыль

Прибыль (убыток) от реализации основных средств определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой от реализации основных средств, определенной с учетом положений ст.30¹ НК, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемые из выручки, и остаточной стоимостью основных средств, а также затратами по реализации основных средств, определенными с учетом положений ст.30¹ НК (п.2 ст.127 НК).

Не является объектом налогообложения прибыль от отчуждения находящегося в государственной собственности имущества, при котором полученные денежные средства подлежат направлению в бюджет в соответствии с актами законодательства, регулирующими порядок распоряжения государственным имуществом, и (или) на цели, определенные этими актами законодательства, либо подлежат распределению согласно указанным актам законодательства (подп.4¹.2 п.4¹ ст.126 НК).

Налоговый учет основывается на данных бухгалтерского учета и (или) на иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением (п.2 ст.62 НК).

В бухгалтерском учете доходы от приватизации квартиры на основании пп.17 и 23 Инструкции № 102 не отражаются. В связи с этим прибыли от приватизации квартиры быть не может.

Поскольку в подп.4¹.2 п.4¹ ст.126 НК говорится о прибыли от реализации, то есть финансовом результате от реализации, а он определяется с учетом остаточной стоимости выбывающих основных средств и расходов на реализацию, то не следует учитывать при налогообложении прибыли и стоимость приватизированной квартиры, отраженную в бухгалтерском учете по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», а также стоимость услуг по ее оценке.

Бухгалтерский учет выбытия квартиры

Выбытие основных средств в бухгалтерском учете отражается с использованием счета 91 (п.30 Инструкции № 26).

В частности, по дебету счета 91 отражаются расходы, связанные с выбытием основных средств.

В рассматриваемой ситуации расходами, связанными с выбытием квартиры, являются расходы на ее оценку. Поскольку организация от реализации квартиры доходов не имеет, то расходы по оценке следует отразить на основании акта оказанных услуг в том месяце, в котором он подписан. Основанием этому является п.32 Инструкции № 102, согласно которому расходы, которые невозможно соотнести с доходами определенного отчетного периода, признаются в бухгалтерском учете в составе расходов того периода, в котором они были произведены.

Первоначальную стоимость квартиры отразить по дебету счета 91 необходимо в месяце государственной регистрации перехода права собственности на нее к работнику.

В этом же месяце следует списать накопленную сумму амортизации.

По объектам жилищного фонда, принятым к бухгалтерскому учету организациями в качестве основных средств до 1 января 2012 г., потеря их стоимости отражается в конце отчетного года справочно на забалансовых счетах исходя из нормативных сроков службы линейным способом (часть четвертая п.45 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6).

Для обобщения информации о потере стоимости основных средств, по которым в соответствии с законодательством не начисляется амортизация, предназначен забалансовый счет 014 «Потеря стоимости основных средств» (п.89 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50).

Суммы накопленной амортизации отражаются по дебету счета 014, а при выбытии квартиры - по кредиту счета 014.

Пунктом 30 Инструкции № 26 установлено, что сумма числящегося по выбывающим основным средствам добавочного фонда, образовавшегося в результате ранее проведенных переоценок данных основных средств, отражается по дебету счета 83 «Добавочный капитал» и кредиту счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Поскольку переоценка жилищного фонда в соответствии с подп.1.5 п.1 Указа № 622 не производится, то за период действия Указа № 622 суммы переоценки нет.

До принятия Указа № 622 переоценка основных средств, в том числе жилищного фонда, производилась в соответствии с постановлениями Правительства Республики Беларусь, которыми определялся в том числе порядок отражения сумм переоценки.

Поэтому если по выбывающей квартире имеются суммы переоценки, отраженные на счете 83, то их следует списать в кредит счета 84.

На основании вышеизложенного в бухгалтерском учете выбытие квартиры следует отразить записями:

19.08.2015

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»