Материал помещен в архив

ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕКРАЩЕНИЕМ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Согласно ст.577 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату.

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров, закрепляющих отношения по передаче недвижимого имущества в пользование. С одной стороны, это можно объяснить значительными и порой непосильными финансовыми расходами субъектов предпринимательской деятельности на собственную недвижимость, с другой - необходимостью наличия такой недвижимости на законном основании для осуществления своей деятельности.

Правовое регулирование договора аренды регламентировано:

- ГК (глава 34);

- Законом РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде»;

- Декретом Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений».

В соответствии со ст.585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, для них устанавливаются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В практике хозяйствования возможны ситуации, когда арендатор не освобождает занимаемое помещение после истечения срока действия договора, т.е. без законных на то оснований. Как поступать в данном случае? Взыскать арендную плату на основании договора невозможно, поскольку пользование имуществом происходит вне сроков действия договора. Арендодателю необходимо обратиться в суд с требованием о взыскании суммы арендной платы на основании норм гражданского законодательства - ст.593 ГК, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Пример 1

Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску районного потребительского общества к совместному обществу с ограниченной ответственностью «С» о взыскании 22 736 791 руб., из них 21 578 050 руб. основного долга за аренду помещения за время просрочки возврата арендованного имущества, 1 158 741 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, и о возврате арендованного имущества.

Хозяйственный суд, рассмотрев материалы дела, установил, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды на нежилые складские помещения. По акту приемки-передачи арендуемое имущество передано ответчику. Арендная плата за предоставленные помещения составляет 1 300 евро и перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 25-го числа за текущий месяц (п.3.3 договора). Срок действия договора аренды истек 2 сентября 2006 г., но арендуемые складские помещения истцу не возвращены.

В судебном заседании стороны не отрицают, что договорные отношения закончились 2 сентября 2006 г.

В соответствии с п.1.5 договора возврат имущества по окончании срока аренды производится по передаточному акту, подписываемому сторонами.

В силу п.1 ст.626 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 593 ГК установлено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В связи с этим истец просит взыскать арендную плату за время просрочки возврата арендованного имущества за период с сентября 2006 г. по февраль 2007 г. в размере 21 578 050 руб., что подтверждается представленным расчетом.

Также истец просит в соответствии со ст.366 ГК взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 158 741 руб. (за 179 дней; с данным расчетом ответчик согласен).

Возражения ответчика о том, что истец извещался и в его адрес высылалась копия акта передачи складского помещения, не может быть принято во внимание судом, так как ответчик не представил суду надлежащих доказательств, в т.ч. и почтовой корреспонденции о высылке данных документов в адрес истца.

Требование истца обязать ответчика вернуть имущество - складские помещения, не может судом быть удовлетворено, поскольку такое требование при данных обстоятельствах не основано на действующем законодательстве.

При вышеуказанных обстоятельствах дела требования истца в части взыскания арендной платы и процентов были признаны законными и обоснованными, в удовлетворении остальной части иска было отказано.

На практике нередки случаи, когда при невозврате арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды арендодатель требует не внесения арендной платы за время просрочки, а взыскания сумм неосновательного обогащения. Такое требование является неправомерным и удовлетворению не подлежит.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, при наличии специальной нормы ГК, определяющей последствия пользования арендованным имуществом при прекращении договора аренды, требование о взыскании суммы неосновательного обогащения в порядке, установленном главой 59 ГК, является неправомерным.

Пример 2

Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску закрытого акционерного общества (ЗАО) «А» к производственно-торговому частному унитарному предприятию (ПТЧУП) «Б» о взыскании неосновательно сбереженной арендной платы.

Как было установлено судом, между сторонами был заключен договор аренды под офис помещений. В договоре был определен срок его действия.

Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора ответчик занимал указанные площади без внесения арендной платы, истец заявил требование о взыскании неосновательно сбереженной арендной платы.

В обоснование иска истец указал, что в силу ст.971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возместить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. В соответствии с п.2 ст.974 ГК лицо, неосновательно временно пользовавшееся имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В доказательство пользования ответчиком помещениями истец представил помесячные счета-фактуры на оплату телефонных разговоров, коммунальных услуг и соответствующие платежные поручения ответчика за спорный период.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что истец не может быть арендодателем, так как у него отсутствуют правоустанавливающие документы на спорные помещения, а также на то, что у истца отсутствуют доказательства того, в какой период и какими помещениями пользовалось ПТЧУП «Б».

Истец в подтверждение своих прав на помещения представил приказ Министерства промышленности РБ о реорганизации арендного предприятия «А» в коллективное (в настоящее время - ЗАО «А», устав от ЗАО «А»), акт о приеме-передаче основных средств и другого оборудования с арендного предприятия «А» ЗАО «А». В соответствии с регистрационным удостоверением республиканского унитарного предприятия (РУП) «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» указанные приказ Министерства промышленности РБ, акт о приеме-передаче основных средств и другого оборудования явились основанием для государственной регистрации на праве собственности за истцом административного здания. Остальные доводы ответчика считает безосновательными в силу представленных платежных поручений и счетов-фактур на оплату за спорный период коммунальных и иных платежей, подтверждающих по его доводам пользование офисными помещениями.

Рассмотрев представленные в дело материалы, суд пришел к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.

В соответствии со ст.100 Хозяйственного процессуального кодекса РБ (далее - ХПК) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Условия по возникновению обязанности возвратить неосновательное обогащение, в т.ч. и по плате за неосновательное временное пользование чужим имуществом без намерения его приобрести, установлены нормами ст.971, 974 ГК.

Так, ст.971 ГК в качестве определяющего условия для ее применения указывает на приобретение или сбережение имущества без установленных законодательством или сделкой оснований.

Из рассматриваемого спора следует, что изначально основания по возмездному и срочному владению и пользованию помещениями административного здания возникли в силу договора аренды, что признано обеими сторонами.

При этом являются безосновательными доводы ответчика о том, что у истца отсутствовало право сдачи имущества в аренду.

Представленные суду приказ Министерства промышленности РБ о реорганизации арендного предприятия «А» в коллективное, акт о приеме-передаче основных средств и другого оборудования с арендного помещения «А» ЗАО «А» и выданное на основании данных документов регистрационное удостоверение РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» подтверждают права истца как собственника на сдачу ответчику офисных помещений в аренду.

Общие положения ГК об аренде регулируют как отношения по заключению договора аренды, содержание договорных отношений, так и последствия, связанные с прекращением договора аренды.

Так, ст.593 ГК устанавливает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, при наличии специальной нормы ГК, определяющей последствия пользования арендованным имуществом при прекращении договора аренды, требование о взыскании суммы неосновательного обогащения в порядке, установленном главой 59 ГК, является неправомерным.

Следовательно, в иске ЗАО «А» к ПТЧУП «Б» о взыскании 22 606 502 руб. суммы неосновательного обогащения надлежит отказать, поскольку в соответствии со ст.593 ГК истец имеет право требовать внесения арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества как последствия прекращения договора аренды. Данные требования могут быть заявлены им в общем порядке, установленном ХПК.

В связи с изложенным в удовлетворении иска было отказано.

В случае систематических нарушений условий договора аренды арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды по соглашению сторон.

Согласно ст.590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента РБ, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.420 ГК.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента РБ.

Пример 3

Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску дочернего частного унитарного торгово-производственного предприятия (ДЧУТПП) «С» к ООО «Т» о расторжении договора аренды и выселении.

В обоснование исковых требований истец сослался на нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившееся в неоплате арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока оплаты (ст.290, 291, 420-422, 590 ГК).

Ответчик отзыва на иск не представил, требования истца не оспорил.

Рассмотрев материалы дела, хозяйственный суд установил, что между ДЧУТПП «С» (арендодатель) и ООО «Т» (арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору помещение арендуемой площадью 560 кв.м для использования под склад. Срок действия договора определен по 31 марта 2008 г. Арендуемое помещение передано по акту от 01.05.2007.

В соответствии с пп.2.4, 3.1, 3.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и другие платежи, указанные в договоре, оплата за арендуемое помещение производится путем безналичного перечисления арендной платы на расчетный счет арендодателя в установленном сторонами размере ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

Как следует из ст.585 ГК, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

Ответчиком арендная плата за период с мая 2007 г. по январь 2008 г. в установленные сроки не вносилась. Ответчиком допущено невнесение арендной платы, предусмотренной договором, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что подтверждается актом сверки и другими материалами.

Согласно ст.590 ГК, п.5.4 договора договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с частью третьей ст.590, ст.422 ГК истец направил в адрес ответчика письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по состоянию на 1 ноября 2007 г., а также о расторжении договора аренды в случае неуплаты (письмо от 30.10.2007).

Ответчик требования истца не оспорил.

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении договора аренды суд признал обоснованными и законными.

Частью третьей ст.423 ГК предусмотрено, что в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество (ст.593 ГК).

Следовательно, исковые требования о выселении ответчика из занимаемых помещений также подлежат удовлетворению.

15.09.2009 г.

Сергей Белявский, судья хозяйственного суда Гродненской области