Материал помещен в архив

ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ВЗЫСКАНИЯ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В СВЕТЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Одной из наиболее распространенных причин возникающих между арендатором и арендодателем споров по поводу компенсации произведенных улучшений выступает несоблюдение установленного законом и договором порядка согласования производства таких улучшений. Если по поводу отделимых улучшений такой вопрос не встает - арендатор вправе их изъять в соответствии с п.1 ст.594 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК), то в случае с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества) споры встречаются довольно часто.

Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п.2 ст.594 ГК), во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п.3 ст.594 ГК).

Аналогичное положение содержится и в ст.22 Закона РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» (далее - Закон), согласно которой в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 января 2013 г. Закон на основании Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З утратил силу. На данный момент вопросы аренды регулируются главой 34 ГК.

Источником возникновения возможных споров является надлежащий порядок получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Часто встречаются случаи, когда арендодатель устно дает согласие на проведение улучшений, иногда проведение улучшений сопровождается даже устным требованием. В силу правовой неграмотности, полагаясь на устойчивые деловые отношения, арендатор ограничивается таким устным согласием и приступает к выполнению работ по улучшению арендованного имущества. Таким образом, арендатор допускает ошибку, связанную, как правило, с его невнимательностью. Согласие арендодателя на проведение улучшений в последующем должно быть подтверждено. Причем обычно в условиях договора стороны закладывают формулировку о «письменной форме» согласия. Отсутствие такого согласия влечет невозможность взыскания с арендодателя затрат на проведение улучшений.

Пример 1

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску индивидуального предпринимателя (ИП) «А» к открытому акционерному обществу «Т» о взыскании стоимости произведенных работ по улучшению арендованного помещения. Как было установлено в ходе рассмотрения дела, ответчик обратился к истцу с предложением произвести надстройку козырька и благоустройство отдельного входа в арендуемое истцом помещение. Истец с данным предложением согласился. При этом, как указывал истец, обращение арендодателя к арендатору было совершено в устной форме, доказательств обращения в письменной форме представлено не было. Напротив, в отзыве на исковое заявление ответчик указал, что письменного согласия на переустройство арендуемого помещения он не давал.

В связи с изложенным в удовлетворении исковых требований судом было отказано.

Если же разрешение было получено в соответствии с требованиями п.2 ст.594 ГК, а также ст.22 Закона основания для отказа оплатить стоимость неотделимых улучшений отсутствуют.

Пример 2

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску закрытого акционерного общества (ЗАО) «А» к унитарному дочернему предприятию «Б» о взыскании стоимости неотделимых улучшений и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании представители истца свои требования поддержали в полном объеме.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, хозяйственный суд установил следующее.

Согласно договору аренды от 20.05.1992 ответчик предоставил обществу с ограниченной ответственностью (ООО) торговому дому «В» в аренду нежилое здание, постройки и территорию сроком на 10 лет. В соответствии с п.1.4 договора произведенные арендатором за счет собственных средств отделимые улучшения имущества являются собственностью арендатора, а стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества компенсируется арендодателем с учетом инфляции в месячный срок после окончания действия настоящего договора.

В силу решения райисполкома ООО «В» исключен из книги государственной регистрации в связи с присоединением его к ЗАО «А».

30 марта 1995 г. ответчик и истец заключили договор аренды вышеуказанного имущества, где в п.1.4 учли, что арендатор является правопреемником ООО «В». Согласно п.1.5 договора произведенные арендатором за счет собственных средств отделимые улучшения имущества являются собственностью арендатора, а стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества компенсируется арендодателем с учетом инфляции в месячный срок после окончания действия настоящего договора.

1 декабря 1999 г. стороны перезаключили договор аренды, приведя его в соответствие с действующим законодательством, продлили срок его действия по 31 декабря 2002 г. и предусмотрели в п.2.3 договора, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества компенсируется арендодателем с учетом инфляции в месячный срок после окончания действия настоящего договора.

После истечения срока действия договора и прекращения аренды ответчик в месячный срок принятые на себя обязательства по оплате неотделимых улучшений не исполнил.

Из представленных материалов и доказательств, полученных в ходе судебного разбирательства, следует, что арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, а также понес расходы на изыскание и проектирование.

В связи с изложенным исковые требования были удовлетворены судом в полном объеме.

Если улучшениям подверглось строение, может возникнуть вопрос: как определить размер затрат на произведенные улучшения, если строительные работы выполнялись хозяйственным способом и отсутствует проектно-сметная документация на них? Выходом из такой ситуации будет анализ данных бухгалтерского учета или получение заключения специализированной оценочной (экспертной) организации.

Пример 3

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску частного торгового унитарного предприятия (ЧТУП) «А» к унитарному предприятию (УП) «Б», горисполкому, третье лицо без самостоятельных требований на стороне истца - ИП Иванова И.И. - о взыскании 94 523 200 руб. стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

Как было установлено в ходе рассмотрения дела, на основании решения горисполкома ИП Иванова И.И. на условиях договорных отношений арендовало у УП «Б» имущество - здание.

Истец на основании части второй ст.594 ГК, а также договора с ИП Ивановой И.И. от 17.03.2004 об уступке права требования требовал в солидарном порядке взыскать с ответчиков 94 523 200 руб. - стоимость (с учетом индексации по состоянию на 1 апреля 2004 г.) произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендованного имущества.

Ответчики иск не признали, ссылаясь на то, что разрешение на проведение работ по переустройству здания не было дано. Также ответчик считает, что арендатор не получил необходимого согласования проектно-сметной документации на ведение работ по переустройству здания в органах Министерства культуры РБ и производил работы в отсутствие проектно-сметной документации. Ответчики представили суду копию оценочной ведомости здания, из которой следует, что его общая стоимость на 29 января 2004 г. составляет 64 919 341 руб.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что для принятия решения по спору имеет значение тот факт, что своим решением горисполком давал разрешение арендатору на переустройство арендованного здания; арендатором получено согласование на проведение работ в инспекции по сохранению историко-культурного наследия; по поручению горисполкома органы государственной регистрации недвижимости изготовили новый технический паспорт здания, в котором зафиксированы все произведенные изменения, и провели оценку здания с учетом этих улучшений; УП «Б» отразило изменение стоимости здания в сторону увеличения в бухгалтерском учете. Изложенные факты, по мнению суда, свидетельствуют о том, что ответчики (как собственник, так и владелец) выразили свое согласие на проведение улучшений арендованного имущества и даже предприняли необходимые действия для закрепления права собственности на эти улучшения.

Поскольку в соответствии с п.2 ст.594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Указанная норма подлежит применению в рассматриваемом случае. Следовательно, требования истца соответствуют действующему законодательству.

В обоснование стоимости произведенных работ по улучшению арендованного имущества истец представил заключение государственного унитарного предприятия «Республиканский центр недвижимости».

В ходе судебного разбирательства установлено, что проектно-сметная документация на выполнение этих работ не составлялась, а сами работы производились хозяйственным способом. При таких обстоятельствах при принятии решения относительно суммы, подлежащей взысканию в счет возмещения затрат на улучшение арендованного имущества, суд посчитал необходимым руководствоваться данными бухгалтерского учета УП «Б».

Как следует из материалов дела, у УП «Б» в ходе инвентаризации основных фондов были выявлены ранее не числящиеся по учету объекты: холодная пристройка к основному строению, навес, забор, покрытие, а также увеличение стоимости основного строения. Исходя из видов работ, на возмещение стоимости которых претендовал истец, выявленные в ходе инвентаризации неучтенные объекты и являются тем улучшением арендованного здания, которое произведено арендатором в период аренды. Согласно оценочной ведомости домовладения, составленной филиалом республиканского унитарного предприятия «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», стоимость этих улучшений составляет 54 849 849 руб., что и отражено в учете КУПП «Б» по состоянию на 1 апреля 2004 г. (согласно сличительной ведомости № 1).

При изложенных обстоятельствах требования истца были удовлетворены в указанной сумме. В остальной части исковых требований суд отказал.

Необходимо обратить внимание, что возмещение стоимости произведенных улучшений, как следует из содержания п.2 ст.594 ГК и ст.22 Закона, производится только в том случае, если иное не предусмотрено заключенным между сторонами договором.

Как вытекает из содержания ряда судебных материалов, заключенные договоры аренды зачастую содержат пункты следующего содержания:

«Арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя.

По истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязуется безвозмездно передать арендодателю произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для помещения, в случае, если это не было оговорено между сторонами другим образом».

Содержание данных пунктов не противоречит действующему законодательству. Исходя из их содержания возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя улучшений производится опять же с его согласия. Невнимательное отношение к указанным пунктам обусловило возникновение ряда судебных споров.

Пример 4

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ООО «А» к ЧТУП «Б» о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.

Как было установлено судом, между ЧТУП «Б» (арендодатель) и ООО «А» (арендатор) был заключен договор аренды на нежилое помещение.

В соответствии с письмом от 10.03.1997 № 161 ответчик дал согласие на проведение истцом реконструкции, перепланировки и ремонта арендуемых помещений. На основании заявки ООО «А» и разрешения ответчика исполнительным комитетом было принято решение о разрешении ООО «А» проведения проектно-изыскательских работ по реконструкции арендуемого помещения.

Обществом с ограниченной ответственностью «А» был заключен договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, а также договор строительного подряда со сторонними организациями. Работы были выполнены, что подтверждается актами приемки.

Согласно ст.22 Закона в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.

В силу п.2 ст.594 ГК, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Как было установлено судом, согласно условиям абзацев 7 и 11 п.2.2 заключенного между сторонами договора аренды арендатор обязуется:

- не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя;

- по истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении безвозмездно передать арендодателю произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для помещения, в случае, если это не было оговорено между сторонами другим образом.

Суду не было представлено доказательств, что истец и ответчик каким-либо образом оговорили вопрос о возмещении ООО «А» стоимости затрат за произведенную реконструкцию, перепланировку и ремонт арендуемых помещений.

Ответчиком было дано согласие на проведение реконструкции, перепланировки и ремонта истцом арендуемых помещений, по условиям которого арендатор безвозмездно передает арендодателю произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений. Из текста указанного выше письма не следует, что ответчик дал согласие на возмещение истцу стоимости произведенных работ и материалов.

При таких обстоятельствах ст.594 ГК применяться не может, так как абзацем 11 п.2.2 договора аренды предусмотрен иной порядок перехода права собственности на произведенные арендатором перестройки.

Таким образом, договором установлено, что все перестройки арендованного помещения производятся с письменного согласия ответчика и за счет истца. О каком-либо возмещении произведенных перестроек в договоре речи не идет.

В связи с изложенным в удовлетворении исковых требований истцу было отказано.

Следует отметить, что несоблюдение условий об обязательном согласовании производства работ по изменению арендованного имущества помимо невозможности взыскания с арендодателя их стоимости может повлечь для арендатора такое дополнительное негативное последствие, как взыскание убытков в виде стоимости работ по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние.

Пример 5

Кассационной коллегией Высшего Хозяйственного Суда РБ была рассмотрена кассационная жалоба общества с дополнительной ответственностью (ОДО) «В» на решение хозяйственного суда по делу по иску учреждения «В» к ОДО «В» о взыскании 18 865 559 руб. убытков.

Как было установлено в ходе рассмотрения жалобы, истец обратился в хозяйственный суд с иском о взыскании с ответчика 18 865 559 руб. убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды. Требования истца были удовлетворены в полном объеме.

При рассмотрении спора суд обоснованно исходил из того, что согласно заключенному сторонами договору аренды истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) нежилое помещение для использования его под кафе-бар. Договором было предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, арендодатель обязан возместить стоимость ремонта или учесть их в стоимость арендной платы (п.2.1), и что арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений арендуемых помещений (площадей) в случае прекращения действия договора аренды, если улучшения были произведены с письменного согласия арендодателя и в этом письменном согласии указано, что он обязуется возместить такие затраты (п.2.4).

В соответствии с п.6.7 договора сторонами было подписано дополнительное соглашение о том, что ремонтные работы в помещении, сданном в аренду производственно-коммерческой фирме «В», будут оплачены истцом в счет арендной платы. Стоимость выполненных работ определена сторонами в сумме 1 512 888 335 руб., арендатор обязался по соглашению в случае расторжения договора возвратить арендодателю помещение в том состоянии сохранности, которое зафиксировано актом приема-передачи.

После окончания срока действия договора аренды помещение арендодателю не было возвращено, в связи с чем истцом был составлен акт о фактическом состоянии помещения и в этот же день комплексной проектной мастерской государственного проектно-ремонтно-строительного предприятия составлен дефектный акт на предмет выполнения работ по ремонту помещения.

Позже истцом был составлен передаточный акт, в котором зафиксировано состояние помещения, бывшего в пользовании ответчика. При этом представители ответчика, участвовавшие в комиссионной передаче помещения, от подписей в присутствии остальных членов комиссии отказались. Изложенные обстоятельства достоверно установлены судом и сторонами не оспариваются.

Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда РБ указала, что в силу изложенного суд правомерно исходил из того, что согласно ст.364 ГК должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, и что согласно ст.14 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб).

В связи с тем что ответчик по дополнительному соглашению был обязан возвратить арендованное помещение арендодателю в том состоянии сохранности, которое зафиксировано актом приема-передачи, но возвратил в худшем состоянии, что зафиксировано соответствующими актами, суд правомерно и обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования в сумме 18 865 559 руб. на основании сводного сметного расчета комплексной проектной мастерской государственного проектно-ремонтно-строительного коммунального унитарного предприятия.

В связи с изложенным решение хозяйственного суда по данному делу было оставлено без изменения, а кассационная жалоба ОДО «В» - без удовлетворения.

Важное значение в решении вопросов, связанных с определением стоимости улучшений (ухудшений) арендуемого имущества, должно уделяться актам приема-передачи арендуемого имущества. В данных актах должно быть зафиксировано как первоначальное состояние передаваемого помещения, так и состояние при его возвращении.

Даже при наличии договора, заключенного в соответствии со всеми требованиями законодательства, обязательство арендодателя считается исполненным только после фактического предоставления арендатору во владение или пользование имущества и подписания сторонами документа о передаче (если в договоре не установлено иное). Требование п.1 ст.626 ГК об оформлении передачи недвижимого имущества специальным актом очень часто не соблюдается сторонами. В результате арендодателю бывает крайне сложно (если вообще возможно) доказать факт исполнения обязательства по передаче имущества и получения денежных средств по соответствующему основанию, а следовательно, и взыскать с арендатора убытки.

В акте приема-передачи следует указывать, к какому договору он относится (с уточнением сторон, названия, номера, даты заключения этого договора); четко фиксировать состояние передаваемого объекта недвижимости: насколько оно соответствует условиям договора и пригодно для целей аренды. Необходимо детально описать фактическое состояние помещения, если оно требует впоследствии проведения ремонта силами арендатора, приложить фотографии помещения. Нелишним будет упомянуть и об отсутствии взаимных претензий.

15.09.2009 г.

Сергей Белявский, судья хозяйственного суда Гродненской области