Материал помещен в архив

ПРОДАЕМ (ПЕРЕДАЕМ) ЖИЛЬЕ РАБОТНИКУ: ОТРАЖЕНИЕ В УЧЕТЕ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Улучшение жилищных условий - заветная мечта многих людей. Реализовать ее иногда помогает организация, в которой они работают, например продает им в рассрочку жилье, числящееся у нее на балансе, или, если сотрудник «особо ценный», жилье может быть передано ему безвозмездно.

Рассмотрим порядок продажи работнику жилья, числящегося на балансе организации, и порядок безвозмездной передачи жилья.

Продажа жилья работнику

Что необходимо учесть в договоре

В соответствии со ст.520 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст.130 ГК РБ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

Согласно ст.521 ГК РБ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (п.1 ст.526 ГК РБ).

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.529 ГК РБ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.1 ст.527 ГК РБ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Налогообложение оборотов по реализации жилья

Согласно подп.1.12 п.1 ст.94 Налогового кодекса РБ (далее - НК РБ) освобождаются от налога на добавленную стоимость обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок по перечню таких работ, утверждаемому Президентом РБ.

Прибыль (убыток) от реализации основных средств определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой от реализации основных средств, определенной с учетом положений ст.30¹ НК РБ, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемые из выручки, и остаточной стоимостью основных средств, а также затратами по реализации основных средств (п.2 ст.127 НК РБ).

Налоговые органы в ходе проверки (за исключением камеральной) вправе проверять соответствие налоговой базы по налогу на прибыль, определенной и отраженной плательщиком в налоговой декларации (расчете) по налогу на прибыль на основании примененных им цен, налоговой базе по налогу на прибыль, определенной налоговым органом с учетом рыночных цен, в случае реализации недвижимого имущества, когда цена сделки отклоняется в сторону понижения более чем на 20 % от рыночной цены на объекты недвижимости на дату реализации недвижимого имущества (ст.30¹ НК РБ).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2016 г. следует руководствоваться ст.301 НК РБ в редакции Закона РБ от 30.12.2015 № 343-З. С 14 февраля 2015 г. следует применять форму декларации по налогу на прибыль, утвержденную постановлением МНС РБ от 24.12.2014 № 42.

Отражение в учете

При учете доходов и расходов следует руководствоваться Инструкцией по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102).

Согласно п.2 Инструкции № 102 деятельность организации по приобретению и созданию, реализации и прочему выбытию основных средств, нематериальных активов, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, оборудования к установке, строительных материалов у заказчика, застройщика (далее - инвестиционные активы), осуществлению (предоставлению) и реализации (погашению) финансовых вложений, если указанная деятельность не относится к текущей деятельности согласно учетной политике организации, является инвестиционной деятельностью.

Доходы от реализации инвестиционных активов признаются в бухгалтерском учете при соблюдении следующих условий (п.23 Инструкции № 102):

1) покупателю переданы риски и выгоды, связанные с правом собственности на продукцию, товары;

2) сумма выручки может быть определена;

3) организацией предполагается получение экономических выгод в результате совершения хозяйственной операции;

4) расходы, которые произведены или будут произведены при совершении хозяйственной операции, могут быть определены.

Организация определяет дату признания выручки от реализации исходя из перечисленных условий, специфики осуществляемой деятельности, условий заключенных договоров. Организация вправе определить в качестве даты признания выручки от реализации продукции, товаров дату, по состоянию на которую соблюдены условия 2-4 и которая не может быть позднее даты передачи покупателю рисков и выгод, связанных с правом собственности на продукцию, товары. Порядок определения даты признания выручки от реализации продукции, товаров закрепляется в учетной политике организации.

Доходы по инвестиционной, финансовой деятельности, иные доходы отражаются по дебету счетов 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 50 «Касса», 51 «Расчетные счета», 52 «Валютные счета» и других счетов и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п.29 Инструкции № 102).

Согласно п.29 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 26 (далее - Инструкция № 26), выбытие основных средств в результате реализации, безвозмездной передачи и в иных случаях, предусмотренных законодательством (за исключением случаев, указанных в п.28 Инструкции № 26, а также отчуждения физическим лицам), оформляется актом о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению Минфина РБ от 22.04.2011 № 23.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 18 мая 2018 г. следует руководствоваться актом о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению № 23 в редакции постановления Минфина РБ от 28.04.2018 № 26.

При выбытии основных средств накопленные по ним за весь период эксплуатации суммы амортизации и обесценения отражаются по дебету счета 02 «Амортизация основных средств» и кредиту счета 01 «Основные средства». Остаточная стоимость выбывающих основных средств отражается по дебету счета 91 и кредиту счета 01, если иное не установлено законодательством (п.30 Инструкции № 26).

Расходы, связанные с выбытием основных средств, отражаются по дебету счета 91 и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 76 и других счетов.

Стоимость материалов, полученных при выбытии основных средств, отражается по дебету счета 10 «Материалы» и кредиту счета 91.

Сумма числящегося по выбывающим основным средствам добавочного фонда, образовавшегося в результате ранее проведенных переоценок данных основных средств, отражается по дебету счета 83 «Добавочный капитал» и кредиту счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Справочно Согласно подп.1.5 п.1 Указа Президента РБ от 20.10.2006 № 622 «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования» не производится переоценка: • имущества, расположенного на территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС; • земельных участков, объектов природопользования; жилищного и библиотечных фондов; фильмофондов, историко-культурных ценностей, сценическо-постановочных средств и оборудования; объектов лизинга; объектов незавершенного жилищного строительства, жилой части многоквартирных жилых домов; • имущества потребительских кооперативов, осуществляющих строительство и (или) эксплуатацию стоянок транспортных средств, гаражей, принадлежащих гражданам; жилищно-строительных кооперативов и иных организаций застройщиков, товариществ собственников; дачных, садоводческих товариществ (кооперативов).

В соответствии с п.45 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ, Минстройархитектуры РБ от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее - Инструкция № 37/18/6), по объектам жилищного фонда, приобретенным (полученным) с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, амортизационные отчисления включаются организациями в состав прочих расходов в пределах указанных средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, отраженных в составе прочих доходов организации (бюджетными организациями относятся на уменьшение фонда в основных средствах).

Амортизационные отчисления по объектам жилищного фонда в части стоимости, не покрываемой за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, включаются в затраты на производство, расходы на реализацию, операционные расходы в общеустановленном порядке.

По объектам жилищного фонда, принятым к бухгалтерскому учету организациями и индивидуальными предпринимателями в качестве основных средств до 1 января 2012 г., отражается потеря их стоимости в конце отчетного года справочно на забалансовых счетах (по объектам бюджетных организаций - на уменьшение фонда в основных средствах) исходя из нормативных сроков службы линейным способом.

Согласно п.89 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 29.06.2011 № 50 (далее - Инструкция № 50), забалансовый счет 014 «Потеря стоимости основных средств» предназначен для обобщения информации о потере стоимости основных средств, по которым в соответствии с законодательством не начисляется амортизация. Потеря стоимости по указанным основным средствам отражается на забалансовом счете 014 в порядке, установленном законодательством. При выбытии указанных основных средств накопленная по ним сумма потери стоимости отражается по кредиту забалансового счета 014.

Аналитический учет по забалансовому счету 014 ведется по объектам основных средств.

При переоценке основных средств, потеря стоимости которых отражается в бухгалтерском учете в конце года справочно на забалансовых счетах в соответствии с Инструкцией № 37/18/6, увеличение суммы потери стоимости отражается по дебету счета бухгалтерского учета 014, уменьшение суммы потери стоимости отражается записью методом «красное сторно» по дебету счета бухгалтерского учета 014 (п.35 Инструкции № 37/18/6).

Пример 1 Организация реализует своему работнику жилое помещение, приобретенное до 1 января 2012 г. по первоначальной стоимости, которая составляет 96 000 000 руб., потеря стоимости, накопленная за время эксплуатации жилого помещения, составила 40 000 000 руб. В соответствии с договором расходы, связанные с регистрацией и оформлением жилого помещения, несет работник организации. Согласно договору купли-продажи квартиры оплата производится равными долями в течение 48 месяцев (4 года) путем внесения денежных средств в кассу организации либо на ее расчетный счет. В отчетном периоде на расчетный счет организации поступила сумма оплаты за квартиру в размере 2 000 000 руб.   № п/п Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб. 1 Отражена задолженность работника за реализованное ему жилое помещение 73 (76) 91 96 000 000 2 Отражено выбытие жилого помещения по первоначальной стоимости 91 01 96 000 000 3 Поступила частичная оплата за жилое помещение 51 (50) 73 (76) 2 000 000 4 Списана с забалансового счета потеря стоимости, накопленная за время эксплуатации жилого помещения - 014 40 000 000

Справочно Основные средства после принятия к бухгалтерскому учету могут учитываться: по первоначальной стоимости, если проведение переоценки не является обязательным в соответствии с законодательством; по переоцененной стоимости (п.15 Инструкции № 26).

Пунктом 4 Инструкции № 26 определено, что организацией в качестве основных средств принимаются к бухгалтерскому учету активы, имеющие материально-вещественную форму, при одновременном выполнении следующих условий признания:

• активы предназначены для использования в деятельности организации, в т.ч. в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации, а также для предоставления во временное пользование (временное владение и пользование), за исключением случаев, установленных законодательством;

• организацией предполагается получение экономических выгод от использования активов;

• активы предназначены для использования в течение периода продолжительностью более 12 месяцев;

• организацией не предполагается отчуждение активов в течение 12 месяцев с даты приобретения;

• первоначальная стоимость активов может быть достоверно определена.

Обратите внимание! Если организацией предполагается отчуждение (реализация и др.) активов в течение 12 месяцев с даты приобретения, то они не могут быть отнесены к основным средствам.

Согласно пп.55-57 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (в редакции от 22.12.2012 № 38, далее - Инструкция № 10), объекты (части объекта), законченные строительством и принятые в эксплуатацию, подлежащие в соответствии с законодательством обязательной государственной регистрации, до государственной регистрации права собственности на них учитываются на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».

Стоимость объекта (части объекта), возводимого заказчиком, застройщиком, дольщиком для собственного потребления, отражается по дебету счета 01 и кредиту счета 08 по сумме всех затрат, увеличивающих стоимость объекта строительства, с составлением акта о приеме-передаче основных средств по форме, установленной постановлением Минфина РБ от 22.04.2011 № 23.

Стоимость объекта (части объекта), возводимого заказчиком, застройщиком, дольщиком в целях дальнейшей продажи, отражается по дебету счета 43 «Готовая продукция» (субсчет «Объект недвижимости, предназначенный для продажи») и кредиту счета 08 по сумме всех затрат, увеличивающих стоимость объекта строительства. Сумма средств, израсходованных на возведение объекта, вложениями в долгосрочные активы не является.

В соответствии с п.62 Инструкции № 10 затраты на содержание объекта недвижимости, возведенного для дальнейшей продажи, учитываются собственником этого объекта на счете 44 «Расходы на реализацию». Эти затраты в месяце выбытия объекта недвижимости (части объекта недвижимости) в доле, приходящейся к выбывшей части объекта недвижимости, отражаются по дебету счета 90 (субсчет 90-6 «Расходы на реализацию») и кредиту счета 44.

Пунктом 34 Инструкции № 50 определено, что стоимость реализованной продукции при отражении в бухгалтерском учете выручки от ее реализации отражается по дебету счета 90 и кредиту счета 43 «Готовая продукция».

Отклонения фактической себестоимости готовой продукции от ее стоимости по учетным ценам, относящиеся к реализованной продукции, отражаются по дебету счета 90 и кредиту счета 43 дополнительной или сторнировочной записью.

Пример 2 Организация участвует в долевом строительстве жилья. На ее баланс поступила квартира стоимостью 120 000 000 руб. Руководителем организации принято решение о реализации квартиры своему работнику, нуждающемуся в улучшении жилищных условий. В соответствии с договором расходы, связанные с регистрацией и оформлением жилого помещения, несет работник организации. Согласно договору купли-продажи квартиры оплата производится равными долями в течение 60 месяцев (5 лет) путем внесения денежных средств в кассу организации либо на ее расчетный счет. В отчетном периоде на расчетный счет организации поступила сумма оплаты за квартиру в размере 2 000 000 руб. В соответствии с учетной политикой организации выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется методом «по отгрузке».   № п/п Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб. 1 Отражены фактические затраты по долевому строительству квартиры в целях дальнейшей продажи 08 76 120 000 000 2 Оприходована квартира, предназначенная для дальнейшей реализации 43 08 120 000 000 Бухгалтерские записи по реализации квартиры 3 Отражена задолженность работника за реализованное ему жилое помещение 73 (76) 90 120 000 000 4 Отражено выбытие жилого помещения по первоначальной стоимости 90 43 120 000 000 5 Поступила частичная оплата за жилое помещение 51 (50) 73 (76) 2 000 000

Безвозмездная передача жилья

Что необходимо учесть в договоре

В соответствии со ст.393 ГК РБ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст.543 ГК РБ).

Налогообложение оборотов по безвозмездной передаче жилья

Напомним, что согласно подп.1.12 п.1 ст.94 НК РБ освобождены от НДС обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок по перечню таких работ, утверждаемому Президентом РБ.

Статьей 31 НК РБ установлено, что реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав признают отчуждение товара одним лицом другому лицу (выполнение работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу), передача имущественных прав одним лицом другому лицу на возмездной или безвозмездной основе вне зависимости от способа приобретения прав на товары (результаты выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав или формы соответствующих сделок.

Безвозмездной передачей товаров (работ, услуг), имущественных прав признается передача товаров (работ, услуг), имущественных прав без оплаты и освобождение от обязанности их оплаты.

Не признаются реализацией:

1) отчуждение имущества в результате реквизиции, национализации или конфискации;

2) переход права собственности на имущество в результате наследования;

3) обращение в собственность государства бесхозяйного имущества, находок или кладов, безнадзорных животных;

4) передача имущества в качестве взносов (вкладов) в уставные фонды организаций, которые производятся учредителями (участниками) данных организаций.

В соответствии с подп.1.1.3 п.1 ст.93 НК РБ объектами обложения налогом на добавленную стоимость признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь, включая обороты по безвозмездной передаче товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Поскольку безвозмездная передача имущества в целях НК РБ признана реализацией, то безвозмездная передача жилья освобождается от НДС в соответствии с подп.1.12 п.1 ст.94 НК РБ.

Обратите внимание! При безвозмездной передаче основных средств выручка от их реализации отражается в размере не менее их остаточной стоимости и затрат на безвозмездную передачу. Выручка от реализации, затраты на производство либо приобретение (выполнение, оказание), затраты на безвозмездную передачу отражаются в том налоговом периоде, в котором фактически переданы основные средства.

При налогообложении прибыли не учитываются выручка и затраты, связанные с безвозмездной передачей в пределах одного собственника (п.5 ст.127 НК РБ).

Отражение в учете

Пунктом 14 Инструкции № 102 предусмотрено, что в состав доходов и расходов по инвестиционной деятельности, учитываемых на счете 91, включается стоимость инвестиционных активов, полученных или переданных безвозмездно.

Доходы по инвестиционной деятельности отражаются по дебету счетов 62, 76, 50, 51, 52 и других счетов и кредиту счета 91 (п.29 Инструкции № 102).

Расходы по инвестиционной деятельности отражаются по дебету счета 91 и кредиту счетов 50, 51, 52, 62, 76 и других счетов (п.41 Инструкции № 102).

Пример 3 Организация безвозмездно передает своему работнику жилое помещение, первоначальная стоимость которого составляет 90 000 000 руб., потеря стоимости, накопленная за время эксплуатации жилого помещения, - 20 000 000 руб. В соответствии с договором расходы, связанные с регистрацией и оформлением жилого помещения, несет работник организации.   № п/п Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб. 1 Отражено выбытие жилого помещения по первоначальной стоимости 91 01 90 000 000 2 Списана с забалансового счета потеря стоимости, накопленная за время эксплуатации жилого помещения - 014 20 000 000 3 Отражено сальдо внереализационных доходов и расходов (без учета других доходов и расходов) 99 91 90 000 000 Примечание. Жилье, полученное бесплатно, признается доходом работника в натуральной форме. Сумма дохода работника в данном примере составляет 90 000 000 руб.

Статьей 157 НК РБ определено, что при получении плательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется как стоимость (с учетом налога на добавленную стоимость, а для подакцизных товаров - и акцизов) этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из регулируемых розничных цен, а при их отсутствии - из цен (тарифов), применяемых такими организациями и индивидуальными предпринимателями на дату начисления плательщику дохода с учетом особенностей, установленных ст.157 НК РБ.

При отсутствии цен (тарифов), применяемых организациями и индивидуальными предпринимателями, а также при получении плательщиком дохода от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется в отношении капитальных строений (зданий, сооружений) - в размере оценочной стоимости, определенной на дату получения дохода территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При отсутствии такой стоимости - в размере стоимости, определенной в порядке, установленном законодательством для исчисления налога на недвижимость с физических лиц.

К доходам, полученным плательщиком в натуральной форме, в т.ч. относятся:

1) оплата (полностью или частично) за него организациями или физическими лицами товаров (работ, услуг), иного имущества или имущественных прав, в т.ч. коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах плательщика;

2) полученные плательщиком товары, выполненные в его интересах работы (оказанные услуги) на безвозмездной основе;

3) доходы в виде оплаты труда в натуральной форме.

29.05.2013

Татьяна Деркачева, аудитор