Материал помещен в архив

ПРОДАЖА И БЕЗВОЗМЕЗДНАЯ ПЕРЕДАЧА ЖИЛЬЯ

В случае если в организации принято решение об улучшении жилищных условий работника, то для его выполнения организация может:

выдать работнику заем на покупку жилья;

продать жилье, числящееся на ее балансе;

передать безвозмездно жилье, числящееся на ее балансе.

Рассмотрим порядок продажи работнику жилья, числящегося на балансе организации, и порядок безвозмездной передачи жилья.

Продажа жилья

В соответствии со ст.520 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст.130 ГК РБ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Согласно п.1 ст.521 ГК РБ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 ст.526 ГК РБ определено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст.529 ГК РБ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.1 ст.527 ГК РБ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

При выбытии основных средств в результате продажи выручка от реализации принимается к бухгалтерскому учету в сумме, установленной договором, на основании документов, оформленных в установленном законодательством порядке.

Выручка от реализации основных средств отражается в бухгалтерском учете на момент ее признания в соответствии с учетной политикой организации.

В соответствии с пп.50-51 Инструкции о порядке бухгалтерского учета основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 20.12.2001 № 127, выбытие объектов основных средств для определения их остаточной стоимости первоначально отражается в бухгалтерском учете следующими записями:

- по дебету счета 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств», и кредиту счета 01 «Основные средства» списывается первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего объекта;

- по дебету счета 02 «Амортизация основных средств» и кредиту счета 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств», отражается сумма накопленной амортизации по данному объекту.

Остаточная стоимость выбывающего объекта основных средств отраженная по счету 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств», списывается вследствие продажи в дебет счета 91 «Операционные доходы и расходы».

Расходы, связанные с выбытием объектов основных средств вследствие их продажи относятся в дебет счета 91 «Операционные доходы и расходы».

Результаты от выбытия объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете по дебету (кредиту) счета 91 «Операционные доходы и расходы» в корреспонденции с кредитом (дебетом) счета 99 «Прибыли и убытки» в том отчетном периоде, к которому они относятся.

Согласно подп.13.4 и 13.6 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ, Минстата РБ и Минстройархитектуры РБ от 23.11.2001 № 187/110/96/18 (далее - Инструкция № 187/110/96/18), к амортизируемым основным средствам относятся: объекты жилищного фонда, внешнего благоустройства, наружного освещения, используемые организацией для выполнения уставных целей, кроме объектов, амортизация по которым начисляется и отражается в особом порядке, к которым относятся объекты жилищного фонда, расходы на создание которых профинансированы с привлечением собственных источников организации, средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов и (или) расходы на содержание которых финансируются с привлечением средств из республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, потеря стоимости которых отражается в бухгалтерском учете в конце отчетного года справочно на забалансовых счетах (по объектам бюджетных учреждений - организаций, финансируемых из республиканского и (или) местных бюджетов, в т.ч. получающих доходы от предпринимательской деятельности, которые ведут бухгалтерский учет в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета исполнения смет расходов организаций, финансируемых из бюджета, утвержденным приказом Минфина РБ от 10.12.1999 № 354 (далее - План счетов), - на уменьшение фонда в основных средствах).

В соответствии с п.33 Инструкции № 187/110/96/18 потеря стоимости объектов, указанных выше, погашается исходя из нормативных сроков службы линейным способом, что отражается в бухгалтерском учете справочно на забалансовых счетах в конце отчетного года без формирования источника.

По организациям, финансируемым из республиканского и (или) местных бюджетов на основе бюджетной сметы, имеющим текущий счет в учреждениях банка и ведущим бухгалтерский учет в соответствии с Планом счетов, потеря стоимости погашается один раз в конце года с отражением уменьшения фонда в основных средствах.

Если сумма, оставшаяся недоамортизированной на начало последнего месяца начисления амортизации, отклоняется от суммы амортизационных отчислений, произведенных в предыдущих месяцах текущего года, то с целью полного и своевременного погашения стоимости объекта она подлежит отнесению на издержки производства, расходы на реализацию, включению в состав операционных или внереализационных расходов (у индивидуального предпринимателя, не принявшего решения о ведении бухгалтерского учета, - в расходы) в полном объеме в этом месяце.

Согласно Инструкции по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89 (далее - Инструкция № 89), определено, что для обобщения информации о движении сумм накопленной амортизации по объектам жилищного фонда, объектам внешнего благоустройства и другим объектам, воспроизводство которых уже осуществлялось за счет собственных источников или с привлечением бюджетных средств, предназначен счет 014 «Потеря стоимости основных средств». Потеря стоимости по указанным объектам отражается на счете 014 «Потеря стоимости основных средств» в конце года в порядке, установленном законодательством. При выбытии отдельных объектов (включая продажу, безвозмездную передачу и т.п.) накопленная амортизация по ним списывается по кредиту счета 014 «Потеря стоимости основных средств».

Согласно подп.2.12 ст.3 Закона РБ от 19.12.1991 № 1319-XII «О налоге на добавленную стоимость» (далее - Закон № 1319-XII) освобождаются от налогообложения обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда.

В соответствии с п.5 ст.8 Закона РБ от 26.12.2007 № 303-З «О бюджете Республики Беларусь на 2008 год» организации, кроме страховых организаций, не производят в 2008 г. исчисление сбора в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки от внереализационных и операционных доходов, за исключением доходов от предоставления имущества в аренду (лизинг).

Пунктом 2 ст.2 Закона РБ от 22.12.1991 № 1330-XII «О налогах на доходы и прибыль» (далее - Закон № 1330-XII) определено, что прибыль (убыток) от реализации основных средств определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой, полученной от реализации основных средств, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемых согласно установленному законодательными актами порядку из выручки, полученной от реализации товаров (работ, услуг), и остаточной стоимостью основных средств, а также затратами по реализации основных средств.

В зависимости от учетной политики организации выручка от реализации отражается (доходы признаются полученными) по оплате отгруженных товаров (основных средств, иных ценностей, выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав либо по отгрузке товаров (основных средств, иных ценностей, выполнению работ, оказанию услуг), передаче имущественных прав.

Пример

Организация участвует в долевом строительстве жилья. На ее баланс поступила квартира стоимостью 120 000 000 руб.

В следующем отчетном периоде организацией принято решение о реализации квартиры своему работнику, нуждающемуся в улучшении жилищных условий.

В соответствии с договором расходы, связанные с регистрацией и оформлением жилого помещения несет работник организации.

Согласно договору купли-продажи квартиры оплата производится равными долями в течение 120 месяцев (10 лет) путем взноса в кассу организации либо на ее расчетный счет.

В отчетном периоде на расчетный счет организации поступила сумма оплаты за квартиру в размере 1 000 000 руб.

В соответствии с учетной политикой организации выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется методом «по отгрузке».

Безвозмездная передача жилья

В соответствии со ст.393 ГК РБ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Согласно ст.543 ГК РБ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Инструкцией № 89 определено, что для учета выбытия объектов основных средств (продажа, списание, частичная ликвидация, безвозмездная передача и др.) к счету 01 «Основные средства» открывается субсчет «Выбытие основных средств». В дебет этого субсчета переносится стоимость выбывшего объекта основных средств, а в кредит - сумма начисленной за весь период эксплуатации амортизации (с дебета счета 02 «Амортизация основных средств»). Остаточная стоимость объекта списывается при безвозмездной передаче с кредита счета 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств», в дебет счета 92 «Внереализационные доходы и расходы».

Согласно подп.2.12 ст.3 Закона № 1319-XII освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда.

Термин «реализация» имеет значение, определенное Законом № 1319-XII, а именно: оборот по реализации (п.1¹ ст.2 Закона № 1319-XII).

В соответствии с подп.1.1 ст.2 Закона № 1319-XII в обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь, включается: безвозмездная передача товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Следовательно, безвозмездная передача жилья освобождается от НДС.

Согласно п.5 ст.8 Закона РБ от 26.12.2007 № 303-З «О бюджете Республики Беларусь на 2008 год» организации, кроме страховых организаций, не производят в 2008 г. исчисление сбора в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки от внереализационных и операционных доходов, за исключением доходов от предоставления имущества в аренду (лизинг).

Необходимо помнить, что при безвозмездной передаче товаров (работ, услуг), иных ценностей, имущественных прав моментом фактической реализации является факт их передачи. При безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) и иных ценностей (за исключением основных средств), имущественных прав выручка от реализации отражается в размере не менее суммы затрат на их производство либо приобретение (выполнение, оказание), а также затрат на безвозмездную передачу, а при безвозмездной передаче основных средств - не менее их остаточной стоимости и затрат на безвозмездную передачу (п.2 ст.2 Закона № 1330-XII).

В соответствии с п.1 ст.5 Закона РБ от 21.12.1991 № 1327-XII «О подоходном налоге с физических лиц» (далее - Закон № 1327-XII) при определении налоговой базы учитываются все доходы плательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

Статьей 6 Закона № 1327-XII определено, что при получении плательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из регулируемых цен (тарифов), а при их отсутствии - из цен (тарифов), применяемых такими организациями и индивидуальными предпринимателями на дату начисления плательщику дохода.

При отсутствии цен (тарифов), применяемых такими организациями и индивидуальными предпринимателями, налоговая база определяется исходя из цен на аналогичные (идентичные) товары (работы, услуги), которые определяются в порядке, установленном Министерством по налогам и сборам РБ совместно с Министерством экономики РБ.

В стоимость таких товаров (работ, услуг), иного имущества включаются соответствующая сумма налогов, сборов (пошлин), уплачиваемых из выручки, полученной от реализации товаров (работ, услуг), сумма налога на добавленную стоимость, а для подакцизных товаров - и соответствующая сумма акцизов.

К доходам, полученным плательщиком в натуральной форме, в частности, относятся:

1) оплата (полностью или частично) за него организациями или физическими лицами товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в т.ч. коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах плательщика;

2) полученные плательщиком товары, выполненные в его интересах работы (оказанные услуги) на безвозмездной основе;

3) доходы в виде оплаты труда в натуральной форме.

Согласно подп.1.35 ст.12 Закона № 1327-XII не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, полученные плательщиком, имеющим право на имущественный налоговый вычет:

- в сумме фактически произведенных плательщиком и членами его семьи, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов на новое строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры, а также на погашение кредитов банков Республики Беларусь, займов, полученных от белорусских организаций и (или) индивидуальных предпринимателей (включая проценты по ним, за исключением процентов по просроченным кредитам и просроченным процентам, займам), фактически израсходованных им на новое строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры;

- в виде безналичной оплаты организацией или индивидуальным предпринимателем расходов плательщика на новое строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры, а также на погашение кредитов (включая проценты по ним), полученных плательщиком в банках Республики Беларусь и фактически израсходованных им на новое строительство либо приобретение на территории Республики Беларусь индивидуального жилого дома или квартиры. Такие доходы освобождаются от налогообложения при представлении плательщиком организации или индивидуальному предпринимателю документов, указанных в абзацах 2-11 части четвертой подп.1.1 п.1 ст.15 Закона № 1327-XII.

В соответствии с подп.1.26 ст.12 Закона № 1327-XII к числу доходов, не подлежащих налогообложению, относятся одноразовые безвозмездные субсидии, предоставляемые в соответствии с законодательством Республики Беларусь на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений физическим лицам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Условия и порядок предоставления одноразовых безвозмездных субсидий (далее - субсидии) на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений имеющим в соответствии с законодательными актами право на получение государственной поддержки на указанные цели, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий гражданам Республики Беларусь, а также гражданам, имеющим право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования определяет Положение о предоставлении гражданам Республики Беларусь одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 30.04.2002 № 555.

В соответствии с п.7 вышеназванного Положения организации могут предоставлять своим работникам для улучшения их жилищных условий субсидии в виде денежных средств, безвозмездной передачи либо продажи по льготным ценам не завершенных строительством жилых помещений, а также неэффективно используемых зданий и сооружений, подлежащих реконструкции и переоборудованию под жилые помещения, в порядке, установленном действующим законодательством.

Пример

Организация безвозмездно передает своему работнику жилое помещение, первоначальная (восстановительная) стоимость которого составляет 90 000 000 руб., потеря стоимости, накопленная за время эксплуатации жилого помещения, - 20 000 000 руб.

В соответствии с договором расходы, связанные с регистрацией и оформлением жилого помещения, несет работник организации.

Работник не состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Согласно учетной политике организации внереализационные расходы отражаются в бухгалтерском учете по мере их образования.

Примечание. Жилье, полученное бесплатно, признается доходом работника в натуральной форме. Сумма дохода работника в данном примере составляет 90 000 000 руб.

15.01.2009 г.

Татьяна Деркачева, аудитор

От редакции: С 1 июля 2009 г. постановление Минэкономики РБ, Минфина РБ, Минстата РБ и Минстройархитектуры РБ от 23.11.2001 № 187/110/96/18 «Об утверждении Положения о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов» на основании постановления Минэкономики РБ, Минфина РБ, Белстата и Минстройархитектуры РБ от 27.02.2009 № 36/19/25/4 утратило силу.

В постановление Совета Министров РБ от 30.04.2002 № 555 «Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Республики Беларусь одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» на основании постановлений Совета Министров РБ от 07.08.2009 № 1042 (с 19 августа 2009 г.), от 30.04.2010 № 659 (с 7 мая 2010 г.), от 30.07.2010 № 1136 (с 10 августа 2010 г.), от 17.11.2010 № 1695 (с 3 декабря 2010 г.), от 28.02.2011 № 243 (с 12 марта 2011 г.), от 30.06.2011 № 877 (с 1 июля 2011 г.), от 27.10.2011 № 1438 (со 2 ноября 2011 г.), от 09.12.2011 № 1663 (с 1 января 2012 г.) и от 18.04.2012 № 366 (с 8 мая 2012 г.) внесены изменения и дополнения.

С 1 января 2010 г. законы РБ от 22.12.1991 № 1330-XII «О налогах на доходы и прибыль», от 21.12.1991 № 1327-ХII «О подоходном налоге с физических лиц» и от 19.12.1991 № 1319-XII «О налоге на добавленную стоимость» на основании Закона РБ от 29.12.2009 № 72-З утратили силу.

С 20 мая 2010 г. приказ Минфина РБ от 10.12.1999 № 354 «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета исполнения смет расходов организаций, финансируемых из бюджета» на основании постановления Минфина РБ от 22.04.2010 № 50 утратил силу.

С 1 января 2012 г. постановление Минфина РБ от 30.05.2003 № 89 «Об утверждении Типового плана счетов бухгалтерского учета и Инструкции по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета» на основании постановления Минфина РБ от 29.06.2011 № 50 утратило силу.