Материал помещен в архив

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА

Застройщикам разрешено привлекать средства дольщиков для строительства многоквартирных домов только при соблюдении определенных требований. Одним из них является обязательное опубликование проектной декларации. Введение данного требования обусловлено тем, что гражданам необходимо заранее ознакомиться со стоимостью объекта долевого строительства, его расположением, сроками строительства.

Проектная декларация - это подлежащий опубликованию документ застройщика, содержащий информацию о застройщике и объекте строительства (абзац 11 п.2 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение о долевом строительстве)).

Публикация проектной декларации - обязанность застройщика

Проектная декларация публикуется застройщиком не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров создания объектов долевого строительства. Публикация должна быть произведена не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект строительства.

Кроме того, застройщик обязан разместить проектную декларацию в местах, доступных для ознакомления заинтересованных в строительстве лиц.

Застройщик обязан направить ее также в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешение на строительство жилого дома.

В 3-дневный срок после получения местными исполнительными и распорядительными органами проектной декларации от застройщика она размещается на сайте таких органов в глобальной компьютерной сети Интернет и на информационных стендах.

Проектная декларация должна содержать информацию о застройщике и об объекте строительства

Проектная декларация должна включать информацию о застройщике и об объекте строительства (п.4 Положения о долевом строительстве).

Информация о застройщике должна содержать:

• его наименование, место нахождения, а также сведения о режиме работы;

• данные о государственной регистрации в качестве юридического лица;

• сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых он принимал участие в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов.

Информация об объекте строительства должна включать:

• цели строительства, сведения об этапах и о сроках их реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации при ее проведении в соответствии с законодательством;

• сведения о месте нахождения объекта строительства и его характеристики, в т.ч. сведения о количестве объектов долевого строительства, предлагаемых для заключения договоров, сведения о ценах на объекты долевого строительства и условия их возможного изменения застройщиком в одностороннем порядке;

• информацию о решении местного исполнительного и распорядительного органа о процентном соотношении в строящемся объекте граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (при наличии такой информации);

• данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, об элементах благоустройства;

• сведения о количестве в строящихся жилых домах и иных объектах недвижимости самостоятельных частей, передаваемых застройщиком дольщикам после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и иных объектов недвижимости;

• сведения о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома;

• сведения о составе общего имущества многоквартирного жилого дома, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и передачи объектов долевого строительства дольщикам;

• сведения о предполагаемом сроке приемки в эксплуатацию строящихся жилых домов и иных объектов недвижимости;

• сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком (при их наличии), и порядке ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.

Помимо обязательных сведений, застройщик может опубликовать иную информацию, которую он посчитает нужной для заключения договора. Например, в проектной декларации целесообразно указывать место подписания договоров, чтобы исключить требования дольщиков о направлении им договоров для подписания почтовой корреспонденцией.

В проектную декларацию могут вноситься изменения

Действие проектной декларации распространяется на период с момента ее опубликования и до приемки объекта строительства в эксплуатацию. В период действия проектной декларации она может быть изменена (дополнена) или отменена застройщиком.

Поводом к внесению изменений (дополнений) в проектную декларацию может служить изменение сведений о застройщике или о проекте строительства, проектной документации.

Обратите внимание! Изменение в процессе строительства существенных условий договора, например таких, как цена и сроки строительства, должно быть отражено в проектной декларации путем внесения в нее изменений (дополнений).

Данные изменения (дополнения) должны быть внесены независимо от того, заключены или нет договоры создания объектов долевого строительства на все объекты долевого строительства, поскольку дольщик вправе расторгнуть договор на любом этапе строительства, а с новым дольщиком договор может быть заключен только на тех условиях, которые содержатся в проектной декларации.

Причиной для отмены проектной декларации может послужить невозможность исполнения застройщиком по каким-либо причинам обязательств по строительству объекта на тех условиях, которые указаны в проектной декларации.

Действие проектной декларации может быть приостановлено

Застройщик вправе на некоторое время приостановить действие проектной декларации.

Так, застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства.

В случае возникновения у застройщика в процессе строительства задолженности или при прекращении действия хотя бы одного из документов застройщик не вправе привлекать средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности.

На этот период действие проектной декларации должно быть приостановлено застройщиком, о чем должно быть сделано сообщение в средствах массовой информации, в которых была опубликована проектная декларация.

Пример проектной декларации

В качестве примера можно предложить следующую форму проектной декларации.

При нарушении застройщиком установленных требований к проектной декларации дольщик имеет право на защиту своих нарушенных прав

Оригинал проектной декларации хранится у застройщика и по просьбе дольщика должен быть представлен ему для ознакомления.

В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации дольщик имеет право на защиту своих нарушенных прав. Однако осуществление такой защиты на практике связано с трудностями, вызванными следующими обстоятельствами.

Так, до настоящего времени законодательством не определена правовая природа проектной декларации. По данному вопросу существует несколько точек зрения. По мнению одних юристов (ученых, практиков), проектная декларация - это оферта, предложение к заключению договора.

Для признания проектной декларации офертой в соответствии со ст.405 Гражданского кодекса РБ она должна содержать все существенные условия договора, а заявление дольщика о заключении с ним договора создания объекта долевого строительства, поданное на основании такой декларации, можно рассматривать в этом случае акцептом. В таком случае при отказе застройщика от заключения договора дольщик вправе был бы обратиться за судебной защитой нарушенных прав.

Однако информация, подлежащая опубликованию в проектной декларации, не содержит всех условий договора создания объекта долевого строительства, которые отнесены к его существенным условиям Положением о долевом строительстве.

По другому мнению, проектную декларацию можно рассматривать как рекламу, а также как иные подобные рекламе предложения делать оферту. Но реклама не преследует цели сообщения потенциальным контрагентам существенных условий будущего договора, а поэтому не накладывает никаких обязательств на застройщика. В этом случае защита прав дольщика должна подпадать под действие законодательства о рекламе.

Отсутствие четко регламентированного правового положения проектной декларации приводит к противоречивой судебной практике по спорам, связанным с защитой прав дольщиков на получение достоверной информации о застройщике и объекте строительства.

Дольщик также вправе обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки (договора создания объекта долевого строительства), совершенной под влиянием заблуждения, возникшего в связи с указанием в проектной декларации недостоверных данных.

При этом доводы дольщика должны быть основаны на положениях ст.179 вышеназванного кодекса, согласно которой сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Такая сделка является оспоримой, поскольку ее недействительность обусловлена вступившим в законную силу решением суда. Заблуждение дольщика, по сути, означает формирование неверного представления о предмете и природе договора участия в долевом строительстве. Если учитывать, что проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства, то заблуждение дольщика должно быть связано либо с деятельностью застройщика, либо с объектом долевого строительства.

Однако информация, содержащаяся в проектной декларации, не отражает предмета договора создания объекта долевого строительства и к действиям, которые совершает или обязан совершить застройщик исходя из предмета договора, не относится.

Следовательно, искажение этой информации нельзя рассматривать как заблуждение, имеющее существенное значение, что в конечном итоге должно исключать возможность удовлетворения требования дольщика о признании по данному основанию договора создания объекта долевого строительства недействительным.

Административная ответственность застройщика за нарушение законодательства о проектной декларации

В целях создания дополнительных гарантий защиты прав дольщиков законодатель предусмотрел специальные меры административной ответственности, которые можно применить к застройщику за нарушение законодательства о проектной декларации.

Невыполнение застройщиком обязанностей по размещению до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, направлению этой декларации в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, указанию в данной декларации достоверных и соответствующих требованиям законодательства сведений влечет предупреждение или наложение штрафа на юридическое лицо в размере до 50 базовых величин (п.5 ст.12.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что административные методы защиты прав дольщиков на получение достоверной информации о застройщике и объекте строительства из проектной декларации в настоящее время имеют определенные преимущества перед гражданско-правовыми методами.

17.10.2013

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»