Материал помещен в архив

ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И МЕХАНИЗМ ПОДСЧЕТА ГОЛОСОВ НА НЕМ

Не реже одного раза в год должны проводиться общие собрания товариществ собственников, в собственности членов которых находятся объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории (далее - товарищества собственников, товарищества собственников жилья) (часть первая п.7 ст.215 Жилищного кодекса Республики Беларусь, далее - ЖК).

Вместе с тем при применении норм законодательства, касающихся порядка проведения общих собраний и особенно правил подсчета голосов на них возникают затруднения. В связи с этим некоторые товарищества собственников несколько лет не проводят общие собрания, на которых были бы приняты юридически обязательные решения.

В данном материале рассмотрены основные условия, соблюдение которых необходимо для принятия юридически обязательных решений на общих собраниях членов товариществ собственников, а также предложен механизм проведения общих собраний, использование которого поможет провести общее собрание членов товарищества собственников жилья в соответствии с нормами законодательства.

Как правило, на этапе созыва общих собраний затруднений с применением положений законодательства не возникает. Вопросы возникают при непосредственном проведении собраний. Основной вопрос заключается в определении количества голосов, которое необходимо для принятия решений. Для ответа на этот вопрос необходимо установить наличие кворума (определить правомочность собрания) и определить количество голосов, которое необходимо для принятия решения по конкретному вопросу.

Определение правомочности собрания (наличие кворума)

Общее собрание членов товарищества собственников является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников, обладающие более чем 1/2 голосов от их общего количества (п.2 ст.215 ЖК).

На общем собрании каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество (часть четвертая п.1 ст.215 ЖК), которая определяется как пропорциональное отношение общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества к общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения (п.1 ст.169 ЖК).

Пример Имеется жилой многоквартирный дом со 100 квартирами; нежилых помещений, находящихся в собственности третьих лиц, не имеется. Из 100 квартир: • 50 однокомнатных по 50 м2; • 25 двухкомнатных по 75 м2; • 25 трехкомнатных по 100 м2. Общая площадь жилых помещений - 6 875 м2. Таким образом, для того чтобы общее собрание было правомочным, на нем должны присутствовать собственники более чем 3 437,5 м2 (например, 25 собственников трехкомнатных квартир и 15 собственников двухкомнатных квартир, которые в сумме (40 собственников) будут обладать 3 625 м2).

В случае отсутствия кворума правление товарищества собственников, инициаторы проведения общего собрания членов товарищества собственников назначают новую дату, место и время его проведения. Повторное общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены этого товарищества, обладающие не менее чем 1/4 голосов от их общего количества (часть первая п.9 ст.215 ЖК).

Пример (продолжение) Для того чтобы повторное общее собрание было правомочным, на нем должны присутствовать собственники более чем 1 718,75 м2 (например, 20 собственников трехкомнатных квартир, которые в сумме (20 собственников) будут обладать 2 000 м2).

Голосование по конкретному вопросу

Для принятия решений по большинству вопросов необходимо наличие согласия простого большинства (50 % + 1 голос) от общего количества участников совместного домовладения (часть вторая п.1 ст.180 ЖК).

Обратите внимание! Для принятия решений подсчитывается простое большинство от общего количества участников совместного домовладения, а не от общего количества участников совместного домовладения, присутствующих на собрании; считается количество участников («количество рук»), а не количество голосов, которыми они обладают.

Пример (продолжение) Для того чтобы принять решение по конкретному вопросу, за него должны положительно проголосовать не менее 51 собственника.

Таким образом, необходимо разграничивать понятия «правомочное собрание» (наличие кворума) и «количество членов товарищества собственников, чье согласие необходимо для принятия решений». При наличии кворума не всегда возможно принять решение, равно как и при наличии необходимого числа членов товарищества собственников, чье согласие необходимо получить для принятия решений, но при отсутствии кворума.

Для принятия юридически обязательного решения на общем собрании необходимо одновременное соблюдение двух условий:

1) присутствующим на общем собрании членам товарищества принадлежат на праве собственности объекты недвижимости общей площадью более 1/2 от общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) всех участников совместного домовладения (более 1/4 - для повторных собраний);

2) число членов товарищества, поддерживающих то или иное решение, составляет не менее простого большинства от их общего количества.

Пример (продолжение) В рассматриваемом нами примере необходимо: 1) наличие собственников более чем 3 437,5 м2 (1 718,75 м2 - для повторного собрания); 2) общее число собственников не менее 51 (51 - при условии, что все проголосуют единогласно). Таким образом, присутствие 50 собственников однокомнатных квартир и 1 собственника двухкомнатной квартиры (в сумме обладающими 2 575 м2) будет недостаточно для принятия решений на общем собрании, но достаточно для принятия решений на повторном общем собрании.

Поскольку для принятия решений на повторном собрании необходимо присутствие более половины собственников от их общего числа, на практике проведенные такие собрания, как правило, все равно не приводят к принятию решений, особенно в товариществах со значительным числом членов. Даже если проводить собрания в максимально удобные для большинства граждан сроки (осенне-весенний период, в рабочие дни после 19:00 и т. д.), максимально широко использовать возможности института представительства (часть вторая п.9 ст.215 ЖК), собрать условного 51 человека из 100 в одно и то же время в одном и том же месте крайне затруднительно.

Проведение письменного опроса членов товарищества собственников

Решение общего собрания членов товарищества собственников может приниматься путем проведения письменного опроса (п.10 ст.215 ЖК).

Путем письменного опроса, по мнению автора, целесообразно проводить именно повторные общие собрания (в случае отсутствия необходимого числа членов товарищества на первом собрании).

На самом общем собрании, не имеющим юридической силы, есть смысл обсудить все возникающие проблемные вопросы товарищества и сформировать перечень вопросов, которые будут включены в бюллетени для голосования.

Следует обратить особое внимание на следующие моменты при проведении общего собрания путем письменного опроса:

• бюллетень для голосования каждому члену товарищества собственников направляется нарочным под подпись в получении или заказным письмом с обратным уведомлением. В случае нарушения этой процедуры (например, направление бюллетеня обычным письмом или путем «вбрасывания» в почтовый ящик) решение собрания может быть признано недействительным;

• голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены товарищества собственников, обладающие более чем 2/3 голосов от их общего количества вне зависимости от характера собрания (часть третья п.11 ст.215 ЖК). И при проведении повторного собрания путем письменного опроса необходимо, чтобы в нем приняли участие члены товарищества, которым принадлежат на праве собственности объекты недвижимости общей площадью более 2/3 от общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) всех участников совместного домовладения. При этом для принятия решения по конкретному вопросу необходимо, чтобы за него проголосовало простое большинство от общего количества членов товарищества собственников.

Таким образом, используя механизм проведения общих собраний путем письменных опросов (в первую очередь повторных), можно провести общее собрание членов товарищества собственников жилья в полном соответствии с нормами законодательства и интересами собственников.

27.11.2015

Александр Антонов, юрист практики строительства и недвижимости юридической компании Revera