Материал помещен в архив

РАСЧЕТ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ПРИ РАЗМЕЩЕНИИ НА ОДНОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ РАЗНОГО ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Исчисление земельного налога зависит от цели предоставления земельного участка, исходя из которой определяется функциональное использование такого земельного участка и, соответственно, применяется предусмотренная законодательством ставка земельного налога.

На практике довольно часто встречаются ситуации, когда земельный участок предоставлен одновременно для нескольких целей и на нем может находиться один или несколько объектов недвижимости, которые относятся к разным видам функционального назначения, по которым в соответствии с приложением 5 к Налоговому кодексу Республики Беларусь (далее - НК) применяются разные ставки земельного налога.

Такие ситуации до сих пор вызывают затруднения у организаций при расчете сумм земельного налога, подлежащих уплате в бюджет.

Для того чтобы разобраться, как необходимо исчислить земельный налог в таких случаях, рассмотрим конкретную ситуацию.

Ситуация Организации в населенном пункте в пользование предоставлен земельный участок площадью 0,091 3 га для обслуживания многофункционального здания и гаража. Организация занимается розничной торговлей, в здании имеются приватизированные квартиры. Согласно техническому паспорту: • общая площадь здания 482,3 м2; • общая площадь жилых помещений 110,5 м2; • общая площадь квартир по строительным нормам Республики Беларусь «Жилые здания» (СНБ 3.02.04-03) (далее - СНБ) - 112,8 м2. Кроме того, по данным Бюро регистрации и технической инвентаризации (БРТИ) и техпаспортов жильцов, им принадлежат две кладовки в подвале площадью 25,7 м2. На земельном участке расположены два гаража площадью 52,5 м2. Гараж площадью 22 м2 металлический, переносной. Кадастровая стоимость 1 м2 земель на 1 января 2017 г. для исчисления налоговой базы земельного налога: • для общественно-деловой зоны - 389,59 руб.; • для жилой многоквартирной зоны - 216,69 руб. Решением Совета депутатов ставки земельного налога увеличены в 2,5 раза.

Определение налоговой базы земельного налога в 2017 году

Налоговая база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ст.195 НК (п.1 ст.195 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» О порядке определения налоговой базы для исчисления и уплаты земельного налога в 2018 году см. п.7 Указа Президента Республики Беларусь от 25.01.2018 № 29.

Примером вышеуказанных исключений являются случаи, предусмотренные п.6 ст.195 НК, когда в качестве налоговой базы выступает площадь земельного участка.

В частности, площадь земельного участка устанавливается в качестве налоговой базы для земельных участков (подп.6.6 п.6 ст.195 НК):

• общественно-деловой зоны для размещения автомобильных заправочных и газонаполнительных станций, автомобильных рынков, игорных заведений, иных объектов, производственной зоны и рекреационной зоны при кадастровой стоимости земельных участков соответственно менее 5 180, 28 253, 14 126 и 15 539 бел. руб. за гектар;

• жилой многоквартирной зоны и жилой усадебной зоны при кадастровой стоимости земельных участков соответственно менее 41 440 и 20 720 бел. руб. за гектар.

С учетом приведенной информации о кадастровой стоимости земельных участков организация в рассматриваемой ситуации должна использовать в качестве налоговой базы кадастровую стоимость земельного участка, так как стоимость 1 га земельного участка превышает стоимость земельных участков, указанную в подп.6.6 п.6 ст.195 НК.

Функциональное использование земельных участков (виды оценочных зон) определяется их целевым назначением согласно приложению 4 к НК (п.4 ст.195 НК).

В соответствии с приложением 4 к НК у организации в отношении земельного участка имеется несколько видов его функционального использования, а именно:

1) жилая многоквартирная зона - в отношении части земельного участка, на котором размещен объект многоквартирной жилой застройки;

2) общественно-деловая зона - в отношении части земельного участка, на котором размещены объекты административного назначения, розничной торговли и гаражи (при условии, что организация не осуществляет с их использованием хранение транспортных средств физических лиц). Налоговая база земельного налога определяется в белорусских рублях на 1 января календарного года, за который производится исчисление налога, в отношении (п.3 ст.195 НК):

1) земельного участка, предоставленного для одной цели, - в размере его кадастровой стоимости (подп.3.1);

2) земельного участка, предоставленного для нескольких целей, для которых в приложении 5 к НК предусмотрены разные ставки земельного налога, - в размере суммы кадастровой стоимости, определенной исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка (подп.3.2);

3) земельного участка, предоставленного для нескольких целей, которые соответствуют разным видам функционального использования земельных участков и в отношении которых в приложении 5 к НК предусмотрены разные ставки земельного налога, - в размере суммы кадастровой стоимости, определенной исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка (подп.3.3);

4) доли в праве на земельный участок, предоставленный для одной цели, - в размере кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей доле в праве на земельный участок. При этом налоговая база и сумма земельного налога для каждого из плательщиков определяются соразмерно их долям в праве на земельный участок (подп.3.4).

Учитывая вышеизложенные требования законодательства, в указанной ситуации организации необходимо руководствоваться требованиями подп.3.3 п.3 ст.195 НК и определить, какая часть общей площади земельного участка в размере 0,091 3 га приходится на соответствующее функциональное использование земельного участка, а именно:

• какая часть площади земельного участка будет относиться к жилой многоквартирной зоне, в отношении которой согласно приложению 5 к НК установлена ставка земельного налога в размере 0,025 %;

• какая часть площади земельного участка будет относиться к общественно-деловой зоне для размещения иных объектов, в отношении которой согласно приложению 5 к НК установлена ставка земельного налога в размере 0,55 %.

Налоговая база земельного налога на 1 января 2017 г. для исчисления и уплаты земельного налога в 2017 году определяется по видам функционального использования земель в следующем порядке (ст.6 Закона Республики Беларусь от 18.10.2016 № 432-З «О внесении изменений и дополнений в Налоговый кодекс Республики Беларусь»):

• для жилой усадебной зоны (включая садоводческие товарищества и дачные кооперативы), общественно-деловой зоны, производственной зоны и рекреационной зоны - в белорусских рублях путем пересчета кадастровой стоимости, определенной в долларах США, по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на 1 января 2016 г., проиндексированных с применением прогнозного индекса роста потребительских цен;

• для жилой многоквартирной зоны - в белорусских рублях на дату ее кадастровой оценки.

Определение площадей земельных участков, относящихся к разным видам функционального использования

В том случае, если имеющиеся у организации правоудостоверяющие и иные документы не позволяют организации определить конкретные площади земельного участка (части земельных участков), которые относятся к разным видам оценочных зон (разным видам функционального использования), то организация может:

• либо обратиться за получением необходимой информации в землеустроительную службу по месту нахождения земельного участка;

• либо осуществить самостоятельный расчет (разделение) площади земельного участка на части площадей, соответствующие разным видам функционального назначения.

В последнем случае организация должна использовать универсальный критерий разделения, который можно применять в отношении всех объектов, которые находятся на земельном участке, в частности многофункционального здания и гаражей, которые расположены на данном земельном участке.

В качестве такого универсального разделения выступает площадь объектов, которые относятся к разным видам функционального использования (объекты, которые находятся на земельном участке и в отношении которых затруднено либо невозможно определение площади, у организации отсутствуют).

При этом такой критерий должен быть сопоставимым и равнозначным для всех расположенных на земельном участке объектов, например:

• если в отношении одного объекта будет использован показатель «полезная площадь», то и в отношении иных объектов также следует использовать этот же показатель;

• если в отношении одного объекта будет использован показатель «общая площадь», то и в отношении иных объектов следует использовать этот же показатель.

При определении части площади земельного участка, приходящегося на разные виды функционального использования, организации следует учитывать соответствующие требования законодательства.

Принципы определения площади жилых зданий и помещений

Площади жилых зданий и изолированных помещений (п.152 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11, далее - Инструкция № 11):

• для квартиры определяются (абзац 2 подп.152.1):

- жилая площадь жилого помещения;

-общая площадь жилого помещения;

- общая площадь квартиры по СНБ;

• жилая площадь жилого помещения (квартиры, одноквартирного жилого дома) определяется как сумма площадей жилых комнат и площадей встроенных шкафов для одежды и кладовых (гардеробных), доступ в которые организован из жилых комнат вне зависимости от направления открывания дверного полотна (часть первая подп.152.1.1);

• общая площадь жилого помещения (квартиры, одноквартирного жилого дома, ячейки жилой общежития и т. п.) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений (кухонь, прихожих, внутриквартирных коридоров и лестниц, ванных или душевых, санузлов, кладовых, топочных и других помещений, не являющихся жилыми комнатами), расположенных в надземных, мансардных, цокольных и подвальных этажах, пристройках, без учета площадей неотапливаемых (холодных) помещений, лоджий, балконов, террас (часть первая подп.152.1.3);

• общая площадь квартиры по СНБ определяется как сумма общей площади жилого помещения (квартиры), а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых и других неотапливаемых помещений, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0; для остекленных лоджий и балконов - 0,7 (подп.152.1.9);

• общая площадь квартир по СНБ (по всему зданию) определяется как сумма общих площадей квартир по СНБ (подп.152.1.10);

• общая площадь здания (жилого дома, общежития, здания специального назначения) определяется как сумма площадей помещений этажей здания (включая мансардные, цокольные, подвальные и иные этажи), расположенных в здании (жилом доме), а также неотапливаемых помещений, террас, лоджий, балконов, подсчитанных с учетом коэффициентов, указанных в подп.152.1.9 п.152 Инструкции № 11 (часть первая подп.152.1.11).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 июля 2022 г. постановлением Госкомимущества от 01.12.2021 № 30 п.152 Инструкции № 11 изложен в новой редакции.

Принципы определения площади нежилых зданий и помещений

В отношении нежилых зданий и изолированных помещений, машино-мест для производственных, складских, общественных, административных и иных нежилых зданий и изолированных помещений (за исключением садовых домиков, дач, индивидуальных изолированных и индивидуальных капитальных гаражей, машино-мест) определяются (подп.152.2 п.152 Инструкции № 11):

• общая площадь здания (изолированного помещения);

• нормируемая площадь здания (изолированного помещения).

При этом п.152 Инструкции № 11 установлено, что:

• общая площадь общественного, административного и иных нежилых зданий (изолированных помещений) определяется как сумма площадей всех помещений, находящихся в здании (изолированном помещении), включая лестничные клетки, антресоли, переходы в другое здание, лоджии, веранды, галереи и балконы, открытые наружные галереи, террасы, эксплуатируемые кровли и т. п. (часть первая подп.152.2.1);

• нормируемая площадь общественного, административного здания (изолированного помещения) и иных нежилых зданий (за исключением производственных и складских зданий и сооружений) определяется как сумма площадей, имеющихся в здании (изолированном помещении), за исключением коридоров (кроме рекреационных коридоров и коридоров, предназначенных для отдыха и ожидания), тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, санузлов, наружных площадок (балконов, лоджий, террас и т. п.), а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей (подп.152.2.3);

• если в здании, изолированном помещении располагаются различные по назначению помещения (жилые, административные, производственные, складские и т. д.), то площади таких помещений определяются с учетом требований Инструкции № 11 и подлежат включению в соответствующую по назначению площадь и общую площадь здания, изолированного помещения (подп.152.3).

Как видно из вышеизложенного, в отношении нежилых помещений такой показатель, как «площадь по СНБ», не определяется, однако при этом лестничные клетки, лоджии, веранды, галереи и балконы и тому подобные площади:

• для жилых помещений включаются в показатель «площадь по СНБ»;

• для нежилых помещений включаются в показатель «общая площадь».

По мнению автора, наиболее обоснованным и верным показателем для определения площади земельного участка, приходящегося на разные виды функционального использования, будет использование следующих показателей:

• для жилых помещений - использование показателя «площадь по СНБ» (который при этом будет больше, чем показатель общей площади);

• для нежилых помещений - использование показателя «общая площадь».

Соответственно, по многофункциональному зданию, в котором расположены и жилые, и нежилые помещения, удельный вес жилых и нежилых помещений определяется следующим образом:

• жилые помещения - 112,8 м² (площадь по СНБ);

• нежилые помещения - 371,8 м² (482,3 (общая площадь здания, которая определена без учета площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых и других неотапливаемых помещений, входящих в показатель «площадь по СНБ»)) - 110,5 (общая площадь жилых помещений). Данный показатель в исходных данных ситуации не приведен, определен расчетным путем, указывается в подразделе 3.2 «По нежилым помещениям» раздела 3 «Распределение помещений и их площадей» технического паспорта на здание (приложение 7 к Инструкции № 11).

В отношении учета площади кладовых при определении частей земельного участка, приходящихся на разные виды функционального использования, необходимо обратить внимание на следующее.

Кладовая - помещение хозяйственного назначения, предназначенное для хранения продуктов, материалов, инвентаря и т. п. (подп.2.24 п.2 Инструкции № 11).

Как уже указывалось выше, в отношении жилых зданий и изолированных помещений определяется в том числе общая площадь жилого помещения (квартиры, одноквартирного жилого дома, ячейки жилой общежития и т. п.) как сумма площадей жилых и подсобных помещений (кухонь, прихожих, внутриквартирных коридоров и лестниц, ванных или душевых, санузлов, кладовых, топочных и других помещений, не являющихся жилыми комнатами), расположенных в надземных, мансардных, цокольных и подвальных этажах, пристройках, без учета площадей неотапливаемых (холодных) помещений, лоджий, балконов, террас (подп.152.1.3 п.152 Инструкции № 11).

Таким образом, площадь кладовых будет входить в общую площадь жилых помещений, принадлежащих жильцам, и, соответственно, в показатель «общая площадь квартиры по СНБ».

Гараж - капитальное строение (здание, сооружение) или изолированное помещение, имеющее капитальные или перегородочные стены, перекрытия, кровлю, проемы, пол, смотровую яму, подвал (допускается отсутствие смотровой ямы, подвала), предназначенное для хранения транспортных средств (подп.2.13 п.2 Инструкции № 11).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 21 июля 2022 г. гараж - капитальное строение (здание, сооружение) или изолированное помещение, имеющее капитальные или перегородочные стены, перекрытия, кровлю, проемы, пол, смотровую яму, подвал, погреб (допускается отсутствие смотровой ямы, подвала, погреба), предназначенное для хранения транспортных средств (подп.2.13 п.2 Инструкции № 11 с учетом изменений, внесенных постановлением № 30).

Соответственно, государственной регистрации в качестве недвижимого имущества в соответствии с требованиями Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» будет подлежать только один из гаражей (не металлический, переносной).

Однако, если принять во внимание, что металлический гараж установлен на земельном участке без нарушений требований действующего законодательства и в соответствии с целевым назначением земельного участка, то есть у организации отсутствует факт использования земельного участка без правоудостоверяющих документов либо нецелевое использование земельного участка (сделать данный вывод можно только после изучения имеющихся у организации документов), площадь как капитального, так и металлического гаража следует учитывать при определении части земельного участка, приходящегося на разные виды его функционального использования.

Учет установленных льгот при исчислении земельного налога

При исчислении земельного налога организации следует учитывать наличие льгот, установленных налоговым законодательством.

Например, освобождаются от земельного налога земельные участки, предоставленные организациям для строительства и (или) обслуживания жилых домов, строительства и (или) эксплуатации гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств физических лиц, в части площади земель, приходящейся на физических лиц, указанных в подп.1.24, 1.26, 1.27 п.1 ст.194 НК, а также приходящейся на пенсионеров по возрасту, инвалидов I и II группы и других нетрудоспособных физических лиц, с учетом особенностей, предусмотренных частью второй подп.1.23 п.1 ст.194 НК (подп.1.23 п.1 ст.194 НК).

Земельные участки, предоставленные организациям для строительства и (или) обслуживания жилых домов, освобождаются от земельного налога в части площади земель, приходящейся на пенсионеров по возрасту, инвалидов I и II группы и других нетрудоспособных физических лиц, при условии отсутствия регистрации в жилых помещениях, принадлежащих пенсионерам по возрасту, инвалидам I и II группы и другим нетрудоспособным физическим лицам (занимаемых ими) и расположенных в этих жилых домах, трудоспособных лиц.

Определение площади земельных участков, приходящейся на таких физических лиц, производится путем умножения:

• общей площади земельного участка, на котором расположен жилой дом, на удельный вес площадей, принадлежащих таким физическим лицам, в общей площади всех жилых помещений этого жилого дома;

• общей площади земельного участка на удельный вес площадей гаражей, машино-мест, принадлежащих таким физическим лицам, в общей площади всех гаражей, машино-мест.

С учетом вышеизложенных требований законодательства определение части земельного участка, приходящегося на разные виды функционального использования, осуществляется организацией следующим образом.

1. Определяем площадь жилых помещений, нежилых помещений и гаражей, которая будет использоваться при определении удельного веса площадей:

- жилые помещения - 112,8 м² (площадь по СНБ);

- нежилые помещения - 371,8 м²;

- гаражи - 52,5 м².

Итого (общая площадь): 537,1 м² (112,8 + 371,8 + 52,5).

2. Определяем удельный вес площадей, приходящихся на разные виды функционального использования земельного участка:

112,8 м² / 537,1 м²  = 0,210 017 - доля, приходящаяся на жилую многоквартирную зону;

(371,8 м² + 52,5 м²) / 537,1 м² = 0,789 983 - доля, приходящаяся на общественно-деловую зону.

3. Определяем часть площади земельного участка, приходящегося на разные виды функционального использования:

0,091 3 га × 0,210 017 = 0,019 17 га - часть площади земельного участка, относящегося к виду функционального использования «жилая многоквартирная зона»;

0,091 3 га × 0,789 983 = 0,072 13 га - часть площади земельного участка, относящегося к виду функционального использования «общественно-деловая зона».

4. Исчисляем земельный налог по соответствующим частям земельного участка, приходящихся на разные виды функционального использования (расчет произведен без учета налоговых льгот):

4.1. Расчет суммы земельного налога по жилой многоквартирной зоне:

0,019 17 га × 216,69 руб. (кадастровая стоимость 1 м²) × 10 000 × 1,00 (период пользования) × 0,025 % (ставка земельного налога для жилой многоквартирной зоны) × 2,5 (повышающий коэффициент, установленный местными Советами депутатов) = 25,96 руб.

4.2. Расчет суммы земельного налога по общественно-деловой зоне:

0,072 13 га × 389,59 руб. (кадастровая стоимость 1 м²) × 10 000 × 1,00 (период пользования) × 0,55 % (ставка земельного налога для жилой многоквартирной зоны) × 2,5 (повышающий коэффициент, установленный местными Советами депутатов) = 3 863,90 руб.

26.05.2017

Виктор Статкевич, аудитор