РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В соответствии с Гражданским кодексом РБ (далее - ГК) любой договор может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором (п.1 ст.420 ГК). Обратим внимание, что договор может изменить действие данной нормы;

2) по требованию одной из сторон по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором (п.2 ст.420 ГК). Отметим, что договор может изменить действие данной нормы;

3) в порядке одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон (п.3 ст.420 ГК). В этом случае договор также может изменить действие данной нормы.

Приведенные нормы ст.420 ГК содержатся в подразделе 1 «Общие положения об обязательствах» раздела III ГК, следовательно, применяются к отдельным видам обязательств, в т.ч. аренде, если специальными нормами об этих обязательствах, включая аренду, не установлен иной порядок.

Применительно к аренде первое основание для расторжения договора - соглашение сторон - не исключается, т.е. если арендатор и арендодатель достигли соглашения о расторжении, договор будет расторгнут в том порядке, в каком стороны определили.

Второе основание для расторжения договора аренды, а именно расторжение по требованию одной из сторон по решению суда, сохраняется при существенном нарушении договора другой стороной и уточняются иные случаи, предусмотренные ГК и иными актами законодательства или договором, что нашло отражение в ст.590, 591 ГК.

Третье основание - односторонний отказ от исполнения договора - допускается законодательством для договора аренды, в частности, п.2 ст.581 ГК (для бессрочного договора аренды), п.6 типовой формы договора аренды земельного участка, установленной постановлением Совета Министров РБ от 20.03.2008 № 427 (для договора аренды земельного участка, заключенного на определенный срок).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 января 2023 г. действует типовая форма договора аренды земельного участка согласно приложению к Положению о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, утв. постановлением Совмина от 13.01.2023 № 32.

Далее предлагаем подробно остановиться на основаниях расторжения срочного и бессрочного договора аренды (кроме соглашения сторон о расторжении в силу отсутствия спорных ситуаций), проанализировать условия и правовые последствия расторжения и предложим примерные формулировки предложений о расторжении договора или об одностороннем отказе от его исполнения.

Образец 1

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения
договора аренды № ___ от ______________

Настоящим уведомляем об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого (движимого) имущества № ___ от __________ с _____________ 20___ г. на основании п.2 ст.581 Гражданского кодекса РБ.

Образец 2

Предложение о необходимости исполнения обязательств
по договору аренды
№ ______ от ______________

Настоящим предлагаем исполнить обязательство из договора аренды № _____ от __________ надлежащим образом, а именно __________________________________ (выбрать из 4 вариантов подходящий или указать основания для расторжения договора, предусмотренные в самом договоре аренды:

1) исключить при пользовании переданным в аренду имуществом существенные нарушения условий договора или использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением имущества;

2) прекратить существенное ухудшение арендованного имущества;

3) внести арендную плату за пользование арендованным имуществом, погасив образовавшуюся задолженность по уплате арендной платы в размере __________ бел.руб. (арендная плата не уплачена более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа);

4) произвести капитальный ремонт имущества, так как в соответствии с законодательством (договором) производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.)

Указанные обязательства должны быть исполнены в разумный срок (либо указать конкретный срок).

В случае неисполнения названных обязательств по договору аренды № _____ от ___________ в разумный срок (либо указать конкретный срок) мы намерены обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды № ____ от ________ в соответствии со ст.590 Гражданского кодекса РБ.

Образец 3

Предложение о расторжении договора аренды № ___ от _________

Настоящим предлагаем расторгнуть договор аренды № ___ от ________ в силу того, что (выбрать из 4 вариантов подходящий или указать основания для расторжения договора, предусмотренные в самом договоре аренды:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.)

Ответ на настоящее предложение о расторжении договора аренды № ___ от __________ должен быть дан в течение ______ календарных дней с момента получения предложения.

В случае отказа с предложением расторгнуть договор аренды либо при неполучении ответа в течение _____ календарных дней с момента получения предложения мы намерены обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды № _____ от _______ в соответствии со ст.591 Гражданского кодекса РБ.

30.06.2011 г.

Ольга Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры теории и истории государства и права Академии управления при Президенте Республики Беларусь
Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент кафедры правовых дисциплин Государственного института управления и социальных технологий Белорусского государственного университета