Материал помещен в архив

Расторжение договора долевого строительства

Дания Рузыева
юрист

29.03.2022

В материале рассмотрены особенности расторжения договора долевого строительства.

Автор рассказал о (об):

Основания расторжения договора долевого строительства

В соответствии с законодательством договор долевого строительства может быть расторгнут на любой стадии его исполнения.

При этом дольщик может расторгнуть договор по своему желанию, а застройщик может расторгнуть договор только при наступлении следующих обстоятельств:

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится по графику платежей;

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение 2 месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится по справкам застройщика;

• неуплаты в полном объеме цены договора (цены объекта долевого строительства) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;

• несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока в установленном законодательством порядке при отсутствии вины застройщика и изменении законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), если иное не установлено законодательными актами (ч.2 п.19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утв. постановлением Совмина от 12.03.2019 № 156).

Порядок расторжения договора по инициативе дольщика

О своем намерении расторгнуть договор дольщик должен уведомить застройщика за 1 месяц (заказным письмом с уведомлением) (п.20 Положения № 156; п.6.1.8 типового договора создания объекта долевого строительства, утв. постановлением № 156).

Сделать это нужно заказным письмом с уведомлением, при этом застройщик может:

1) согласиться на расторжение договора. В этом случае в течение месяца подписывается акт о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым после подписания такого акта;

2) не согласиться на расторжение договора (отказать в расторжении договора или не дать ответа). В этой ситуации дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Это можно сделать:

- после официального отказа застройщика расторгнуть договор (по истечении 5 дней);

- после истечения срока для ответа в письме о расторжении договора, но не ранее 30 дней с даты его получения застройщиком (этом случае повторно направляется письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в трехдневный срок).

Порядок возврата денежных средств дольщику

При досрочном расторжении договора или отказе сторон в одностороннем порядке от исполнения договора долевого строительства застройщик обязан произвести возврат полученных от дольщика средств в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 3 месяцев со дня расторжения договора или одностороннего отказа от исполнения договора (ч.3 п.12 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утв. постановлением Совмина от 08.01.2014 № 6).

Обратите внимание! Часто в договорах на создание объектов долевого строительства цены на объект указаны в иностранной валюте (долларах, евро), при этом дольщик вносит белорусские рубли по курсу Нацбанка на дату оплаты. В случае расторжения договора дольщику вернут денежные средства в белорусских рублях в том рублевом объеме, котором он вносил, без привязки к курсу валюты. Пересчет денежных средств при возврате их дольщику возможен только в случае, если в период строительства объекта (с даты первоначального внесения денежных средств до даты возврата денежных средств) была изменена ставка рефинансирования, утверждаемая Нацбанком (п.12 Положения № 6).

Таким образом, при увеличении стоимости иностранной валюты, при возврате денежных средств дольщики получают в валютном эквиваленте меньшую сумму, чем вкладывали изначально, хотя в рублевом эквиваленте сумма будет равной той, что внес дольщик на момент оплаты.

Для возврата денежных средств дольщик представляет застройщику следующие документы (п.5 Положения № 6):

1) копии платежных документов, подтверждающие платежи (как за свой счет, так и за счет средств организаций, иных источников с указанием условий предоставления этих средств);

2) копии заключенных соглашений между выбывающим дольщиком и организациями об условиях предоставления займов;

3) справку банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации об остатке задолженности по предоставленному кредиту;

4) справку местного исполкома, принявшего решение о предоставлении дольщику субсидии (субсидий), о суммах перечисленных субсидий - в случае выхода из состава строительства дольщика, которому предоставлялись субсидии.

При расчете суммы возвращаемых средств все платежи делятся по источникам финансирования. Дольщику вернут только те денежные средства, которые он вносил сам, а средства, которые были направлены на финансирование строительства объекта дольщика из других источников (кредитные средства; средства из иных источников, например, субсидии; средства, выделяемые дольщику по месту работу (службы) на финансирование строительства квартиры; средства, перечисленные исполкомами в качестве индексации чеков «Жилье», и т. п.) направляются в те организации и органы, из которых поступили эти денежные средства (п.10 Положения № 6).

Дополнительно по теме • При долевом строительстве жилых помещений денежные средства дольщиков, включенные в сводный сметный расчет, поступают на специальный счет в банке. А на какой счет должны поступать денежные средства дольщиков, не включенные в сводный сметный расчет, - специальный или текущий счет организации?