Материал помещен в архив

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Расторжение договора найма жилого помещения является основанием прекращения жилищных правоотношений и влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения.

Порядок расторжения договора найма зависит прежде всего от оснований его расторжения. По общему правилу, определенному ст.36 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК), расторжение договора найма жилого помещения возможно:

- по соглашению сторон;

- по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора;

- по другим основаниям, предусмотренным ЖК.

Расторжение договора найма по соглашению сторон

Как следует из нормы части первой ст.36 ЖК, порядок расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон не требует предварительной процедуры предупреждения, поскольку соглашение сторон уже имеется.

Что касается формы расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон, то по общему правилу, закрепленному в ст.422 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК), соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Напомним, что договор найма жилого помещения совершается в письменной форме и подлежит регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда.

Например, для договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда п.50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565 (далее - Положение № 565), предусмотрено, что учет договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, иными государственными органами, другими государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда.

В отношении регистрации договоров найма жилых помещений частного жилищного фонда, а также договоров поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда согласно п.1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200, регистрацию таких договоров и дополнительных соглашений к ним также осуществляют вышеуказанные органы и организации.

Инициаторами расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон могут быть как наймодатель, так и наниматель. Вместе с тем инициаторами расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон, как правило, является наниматель жилого помещения.

В силу ст.37 ЖК наниматель жилого помещения вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных ЖК, исполнив свои обязательства перед наймодателем. В случае же выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

При расторжении договора найма жилого помещения в случае перемены места жительства такое расторжение не влечет каких-либо последствий для нанимателя жилого помещения, за исключением случаев, если наниматель в период пользования жилым помещением причинил этому жилому помещению вред.

Обязанность нанимателя жилого помещения сдать жилое помещение в исправном состоянии установлена подп.3.11 п.3 Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 17.03.2006 № 371. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения, который оформляется в письменной форме и подписывается наймодателем и нанимателем. В этом случае расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.

Расторжение договора найма по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора

Гарантия, установленная частью третьей ст.48 Конституции Республики Беларусь, о том, что никто не может быть произвольно лишен жилья, является важнейшей гарантией соблюдения права граждан на жилище. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения и выселение граждан допускается только в судебном порядке и при наличии установленных законом оснований. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке и с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств (ст.38 ЖК).

Как правило, требования о расторжении договора найма по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий труда заявляются наймодателем. Вместе с тем имеют место случаи, когда требования о расторжении договора найма предъявляет наниматель жилого помещения, например, в случае, если наймодатель предоставил жилое помещение, непригодное для проживания, или в случае, если в результате капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится (ст.68 ЖК).

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за 3 месяца другой стороне направляется соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Данное требование не распространяется на случаи выселения из жилых домов, грозящих обвалом (ст.38 ЖК), а также случаи выселения без предоставления гражданам жилого помещения, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме (ст.39 ЖК).

Нарушение требования части второй ст.36 ЖК о письменном предупреждении предварительно за 3 месяца другой стороны с указанием мотивов расторжения договора найма жилого помещения не влечет отказа в возбуждении дела в суде, однако является основанием к отказу в иске о расторжении договора. Указанный 3-месячный срок исчисляется со дня получения другой стороной письменного предупреждения и до дня обращения с иском в суд (часть вторая п.2 постановления Пленума Верховного Суда РБ от 28.06.2007 № 8 «О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении» (далее - постановление № 8)).

Определим, какие именно условия договора найма могут быть отнесены к существенным условиям договора найма жилого помещения.

Согласно части второй п.1 ст.402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения представляется, что существенными условиями такого договора являются: предмет договора, размер, порядок и сроки внесения нанимателем платы за жилищно-коммунальные услуги, срок действия договора найма жилого помещения (в том случае, если договор найма заключен на определенный срок).

Поскольку расторжение договора найма жилого помещения возможно только по конкретно установленным основаниям, в уведомлении о расторжении договора обязательно должна указываться причина расторжения.

Расторжение договора найма по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора возможно в отношении:

- граждан, уклоняющихся без уважительных причин в течение 6 месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, - по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст.71 ЖК);

- нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, либо использование его не по назначению, либо если они систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, - в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.39 ЖК);

- в иных случаях при нарушении существенных условий договора.

Расторжение договора по основаниям, предусмотренным в Жилищном кодексе

К иным основаниям расторжения договора найма жилого помещения и, соответственно, выселения из занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда исходя из содержания ЖК можно отнести:

- в случае проживания граждан в домах, грозящих обвалом, - в административном порядке по постановлению прокурора с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств (ст.38 ЖК);

- в случаях если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; если дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой - с предоставлением другого жилого помещения (ст.67 ЖК).

Жилищный кодекс предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения и при надлежащем исполнении нанимателем и членами его семьи договорных обязательств. Такое расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, когда жилое помещение предоставлялось на определенных условиях. Например, на период трудовых отношений предоставляются жилые помещения, включенные в состав служебных, либо жилые помещения в общежитиях и домах специального назначения.

В случае проживания граждан в жилом помещении на основании договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии такой договор заключается на период трудовых отношений нанимателя с организацией, предоставившей жилое помещение, и подлежит расторжению при прекращении указанных трудовых отношений (ст.96, 98 ЖК).

В указанных случаях наниматели и члены их семей могут быть выселены как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления последнего.

При рассмотрении споров о выселении из служебных жилых помещений суды устанавливают, относится ли жилое помещение, в отношении которого возник спор, к числу служебных. Если служебное помещение не отнесено к числу служебных помещений по правилам, установленным частью второй ст.91 ЖК и п.73 Положения № 565, то статус служебного жилого помещения на него не распространяется. Если в жилое помещение, не включенное в число служебных, вселен гражданин на основании договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда либо в служебное жилое помещение вселен гражданин, не относящийся к числу работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, или в служебное жилое помещение вселен гражданин не по договору найма служебного жилого помещения, то такие договоры найма жилого помещения признаются недействительными с наступлением последствий, предусмотренных ст.72 ЖК (выселение без предоставления другого жилого помещения либо с предоставлением ранее занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда или другого жилого помещения).

На требования о выселении из служебных жилых помещений по основаниям прекращения трудовых отношений распространяется 3-годичный срок исковой давности, исчисляемый со дня прекращения трудовых отношений с лицом, которому это жилое помещение было предоставлено.

Если требования о выселении из служебного жилого помещения заявлены в связи с получением (приобретением) нанимателем другого жилого помещения в данном населенном пункте, то срок исковой давности исчисляется в соответствии с п.1 ст.201 ГК, т.е. со дня, когда истец узнал или должен был узнать об этом (части первая и вторая п.23 постановления № 8).

Выселение без предоставления другого жилого помещения из общежития регулируется ст.98 ЖК и пп.55-61 Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1999 № 1437 (далее - Положение об общежитиях).

Согласно частям первой, второй ст.98 ЖК, пп.79 и 83 Положения № 565 выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения подлежат:

- сезонные, временные работники и граждане, работавшие (проходившие службу) по срочному трудовому договору, - в случае прекращения работы, в связи с которой им было предоставлено общежитие;

- граждане, получившие место в общежитии учебного заведения в связи с обучением, - в случае убытия из него;

- другие работники (служащие) предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой (службой), - в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления, а также в случае получения (приобретения) нанимателем жилого помещения в общежитии (в т.ч. продолжающим работу в той же организации) иного жилого помещения в данном населенном пункте.

Пунктом 82 Положения № 565 и частью третьей п.2 Положения об общежитиях установлено, что при наличии в общежитии свободных мест и отсутствии в организации, в ведении которой оно находится, лиц, нуждающихся в жилом помещении в общежитии, такие помещения могут предоставляться по совместному решению администрации и профсоюзного комитета (при его наличии) этой организации по ее ходатайству на основании договора найма жилого помещения в общежитии, заключаемого в соответствии с законодательством. Граждане, поселившиеся в общежитии по ходатайству другой организации, подлежат выселению из общежития без предоставления иного жилого помещения по истечении срока действия договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии или после прекращения трудовых (служебных) отношений независимо от оснований с организацией, ходатайствовавшей о предоставлении общежития (пп.82 и 83 Положения № 565).

Законодательством установлены и иные случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут. Например, договор расторгается (прекращается) в случае выезда нанимателя жилого помещения из жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда на постоянное проживание в другое жилое помещение либо в случае смерти нанимателя (п.67 Положения № 565). Если проживающие совместно с нанимателем нетрудоспособные совершеннолетние члены семьи нанимателя не имеют в пользовании жилое помещение государственного жилищного фонда на основании договора найма либо в собственности другое жилое помещение в данном населенном пункте общей площадью 15 кв.м и более на 1 человека, отвечающее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, с одним из них заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда. Если же проживающие совместно с нанимателем трудоспособные совершеннолетние члены семьи нанимателя не имеют в пользовании такое же жилое помещение либо в собственности другое жилое помещение, с одним из них заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда сроком на 3 года (часть третья п.67 Положения № 565), в течение которых гражданам, проживающим в данном жилом помещении, предоставляется внеочередное право на улучшение жилищных условий путем строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения с государственной поддержкой (часть третья п.67 Положения № 565).

Согласно п.11 Указа Президента РБ от 19.03.2007 № 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда» в случае, если наниматели, имевшие право на передачу в собственность служебных жилых помещений на условиях, предусмотренных пп.8 и 9 данного Указа, не воспользовались до 1 января 2008 г. таким правом, с ними заключается договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда на срок до 10 лет.

В случае если наниматель жилого помещения по договору найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда умер (погиб, признан безвестно отсутствующим), действие такого договора прекращается и с одним из совершеннолетних членов семьи нанимателя заключается договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда на срок до 3 лет. При этом с членом семьи нанимателя, который не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения, договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда может быть заключен на срок до 10 лет.

По истечении срока действия указанных договоров проживающие в служебном жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Кроме того, новым основанием выселения с предоставлением другого жилого помещения меньшей площади и (или) уступающего ему по своим потребительским качествам, в т.ч. вне пределов данного населенного пункта, является основание, предусмотренное п.15 Декрета Президента РБ от 24.11.2006 № 18 «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях». По этому основанию по искам местных исполнительных и распорядительных органов либо уполномоченных ими организаций могут быть выселены в судебном порядке из занимаемых жилых помещений родители (единственный родитель) детей из неблагополучных семей, в отношении которых принято решение о признании ребенка нуждающимся в государственной защите, об отобрании ребенка у родителей (единственного родителя), установлении ему статуса детей, оставшихся без попечения родителей, помещении ребенка на государственное обеспечение.

29.10.2010 г.

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларус