Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Расторжение договора найма жилого помещения - основание прекращения жилищных правоотношений, что влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения. Наниматель жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи в случае прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц (абзац 6 п.1 ст.85 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Комментарий см. здесь.

Порядок расторжения договора найма зависит, прежде всего, от оснований его расторжения. По общему правилу, определенному ст.61 ЖК, расторжение договора найма жилого помещения возможно:

• по соглашению сторон;

• по требованию одной из сторон при нарушении другой стороной существенных условий договора.

При этом договор найма жилого помещения может быть расторгнут и по другим основаниям, предусмотренным ЖК.

Сначала рассмотрим порядок заключения договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе (п.1 ст.52 ЖК).

Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается на основании решения государственного органа, другой государственной организации о предоставлении жилого помещения государственного жилищного фонда, принятого в соответствии с п.1 ст.102 ЖК, а договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является организация, - на основании решения органа управления этой организации о предоставлении жилого помещения частного жилищного фонда.

Исключение из правила, установленного для формы договора найма, определено в отношении договоров найма, заключаемых при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания. Такие договоры регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента, определенного в договоре (часть третья п.1 ст.52 ЖК).

Расторжение договора найма по соглашению сторон

По общему правилу, закрепленному в ст.422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Как сказано выше, договор найма жилого помещения совершается в письменной форме и подлежит регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда.

Обязанность по регистрации договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда, частного жилищного фонда организаций (индивидуальных предпринимателей) и дополнительных соглашений к ним возложена на собственника жилищного фонда - государственные организации либо организации негосударственной формы собственности, индивидуального предпринимателя.

Справочно Регистрация договоров найма жилого помещения частного и государственного жилищных фондов и дополнительных соглашений к ним осуществляется в соответствии с п.8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует Перечень № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

Инициаторами расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон могут быть как наймодатель, так и наниматель. Вместе с тем на практике инициатором расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон, как правило, является наниматель жилого помещения.

Порядок расторжения названного договора по соглашению сторон не требует предварительной процедуры предупреждения, поскольку соглашение сторон уже имеется (п.1 ст.61 ЖК).

Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с ЖК после исполнения своих обязательств перед наймодателем (п.2 ст.61 ЖК). При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

При прекращении либо расторжении настоящего договора наниматель обязан освободить жилое помещение в течение 3 суток, если иной срок не установлен ЖК или типовым договором найма жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2013 № 193 (далее - Типовой договор), и сдать жилое помещение наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в Типовом договоре (подп.3.9 п.3 Типового договора).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 июля 2020 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2020 № 391 форма Типового договора исключена, утверждена новая форма типового договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда.

Законодательством четко не определен механизм процедур, связанных с выездом нанимателя из жилого помещения и утратой им права владения и пользования жилым помещением.

Вместе с тем из анализа нормативных предписаний жилищного законодательства представляется, что данный механизм может быть следующим:

• исполнение нанимателем перед наймодателем обязательств по договору найма жилого помещения:

- оплата жилищно-коммунальных услуг и аренды жилого помещения;

- проведение работ по устранению имеющихся неисправностей либо отражение данных неисправностей в акте о сдаче жилого помещения;

• подписание акта о сдаче жилого помещения;

• подписание дополнительного соглашения к договору найма жилого помещения о его расторжении и регистрация данного соглашения;

• регистрация по месту жительства в другом жилом помещении.

На практике далеко не всегда наниматель соблюдает вышеназванные процедуры. В таком случае требуется соблюдение судебного порядка признания нанимателя утратившим право владения и пользования жилым помещением.

Справочно Исчерпывающий перечень оснований для снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства приведен в п.37 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 сентября 2022 г. следует руководствоваться п.37 Положения № 413 с учетом изменения, внесенного Указом от 25.10.2022 № 381.

При выезде нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающих совместно с ним членов семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда (п.12 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее - постановление Пленума № 11)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 сентября 2021 г. в п.12 постановления Пленума № 11 внесены изменения постановлением Пленума Верховного Суда от 30.09.2021 № 8.

Если из жилого помещения выехала не вся семья, то выбывшие наниматель, член (бывший член) семьи нанимателя могут быть в судебном порядке признаны утратившими право владения и пользования жилым помещением.

При этом доказыванию и исследованию в судебном порядке подлежит не только факт выезда ответчика из жилого помещения, о котором возник спор, но и то, в какое жилое помещение ответчик выехал и является ли оно постоянным или временным местом его проживания.

Доказательствами выбытия ответчика на место жительства в другое жилое помещение могут быть, в частности, сведения:

• о приобретении нанимателем права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем;

• об уклонении от исполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе от внесения платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальными услугами;

• о снятии с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, о котором возник спор;

• о регистрации брака и проживании с семьей в другом жилом помещении (п.14 постановления Пленума № 11).

Также к вышеперечисленным доказательствам выбытия ответчика на постоянное место жительства в другое жилое помещение, полагаем, можно отнести сведения об увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства в другом населенном пункте или о предоставлении жилого помещения по новому месту работы.

При расторжении договора найма жилого помещения в случае перемены места жительства такое расторжение не влечет каких-либо последствий для нанимателя жилого помещения, за исключением случаев, если наниматель в период пользования жилым помещением причинил ему вред.

Обязанность нанимателя жилого помещения сдать его в исправном состоянии установлена подп.3.9 п.3 Типового договора. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте о сдаче жилого помещения, расходы на их устранение возмещаются нанимателем.

Акт о сдаче жилого помещения составляется в произвольной письменной форме и подписывается сторонами договора с указанием в нем сведений о состоянии жилого помещения на день передачи его наймодателю, а также иных сведений, предусмотренных законодательством и сторонами договора.

Расторжение договора найма по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной его существенных условий

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть вторая п.1 ст.402 ГК).

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

• предмет договора найма жилого помещения;

• срок действия договора найма жилого помещения - для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

• размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги (п.1 ст.50 ЖК).

Как правило, требование о расторжении договора найма по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора заявляется наймодателем. Такие требования вправе заявить и наниматель, например, при наличии спора о предмете договора найма жилого помещения в случае, если предоставленное жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям.

При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за 1 месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора (п.5 ст.61 ЖК).

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой п.5 ст.61 ЖК срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

Срок предупреждения исчисляется со дня получения нанимателем письменного предупреждения.

Поскольку расторжение договора найма жилого помещения возможно только по конкретно установленным основаниям, в уведомлении о расторжении договора обязательно должна указываться причина (мотив) расторжения.

С учетом существенных условий договора найма его расторжение по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора возможно в отношении:

• нанимателя жилого помещения, проживающих совместно с ним членов, бывших членов его семьи, которые в течение года три и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований ЖК, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения (абзац 4 п.1 ст.85 ЖК). В данном случае соблюдать порядок предварительного предупреждения, предусмотренный п.5 ст.61 ЖК, не требуется (п.17 постановления Пленума № 11).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 сентября 2021 г. в п.17 постановления Пленума № 11 внесены изменения постановлением Пленума Верховного Суда № 8;

• нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающих совместно с ним граждан, имеющих без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением (ст.86, п.2 ст.93 ЖК) либо двухмесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением коммерческого использования (п.92 Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 (далее - Положение № 563)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указ № 563 на основании  Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь.

Обратите внимание! Выселение нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, нанимателя жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и оплате пользования жилым помещением осуществляется без предоставления другого жилого помещения (п.2 ст.93 ЖК; п.92 Положения № 563);

• в иных случаях при нарушении существенных условий договора.

Особенности расторжения договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан

Несмотря на то что порядок расторжения договора найма, предусмотренный ЖК в отношении жилых помещений государственного жилищного фонда, применим и в отношении договоров найма частного жилищного фонда граждан, ЖК содержит некоторые особенности в порядке заключения и расторжения договоров найма государственного жилищного фонда или частного жилищного фонда организаций и договоров найма частного жилищного фонда граждан.

Во-первых, форма договора найма частного жилищного фонда граждан не является типовой, что означает возможность у сторон изменять и дополнять условия такого договора по соглашению сторон.

Справочно Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191.

Таким образом, по соглашению сторон данный договор может содержать дополнительные основания (по сравнению с предусмотренными ЖК) для расторжения.

Во-вторых, обязанность по регистрации такого договора возлагается на собственника жилого помещения, передаваемого по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан (на нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда - в случае передачи жилого помещения государственного жилищного фонда по договору поднайма).

Справочно Порядок регистрации договоров найма (аренды) жилого помещения частного жилищного фонда, поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда и дополнительных соглашений к вышеуказанным договорам определен в п.1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 сентября 2022 г. следует руководствоваться п.1.8 Перечня № 200 с учетом изменений, внесенных Указом от 06.09.2022 № 311. Комментарий см. здесь.

В ЖК содержатся отдельные ограничения при расторжении договоров частного жилищного фонда.

Например, согласно п.4 ст.61 ЖК договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора об ипотеке, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда в соответствии со ст.87 ЖК сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда может быть принято новым собственником в порядке, установленном п.1 ст.62 ЖК.

Кроме того, в соответствии с п.9 ст.158 ЖК при сносе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд организация или гражданин, являющиеся собственниками сносимого жилого дома (квартиры), строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), заселенного на основании договора найма жилого помещения, обязаны передать полученный в виде компенсации за сносимое имущество жилой дом (квартиру) во владение и пользование гражданам, проживающим в сносимом жилом доме (квартире), на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

При выборе организацией или гражданином, являющимися собственниками сносимого имущества, права на получение денежной компенсации это право может быть реализовано только при условии предоставления ими гражданам, зарегистрированным по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), жилого дома или квартиры типовых потребительских качеств на тех же условиях, на которых они занимали подлежащий сносу жилой дом (квартиру).

Обратите внимание! Наниматель жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является гражданин, вправе без согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, наймодателя, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям, предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям (часть вторая п.2 ст.56 ЖК). Принимая во внимание п.11 постановления Пленума № 11, препятствием к выселению нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда может быть наличие проживающих с ним несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или граждан, признанных недееспособными (ограниченных в дееспособности) судом. В таком случае необходимо обращать внимание суда на тот факт, что жилое помещение является собственностью гражданина и не относится к жилым помещениям государственного жилищного фонда.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 сентября 2021 г. в п.11 постановления Пленума № 11 внесены изменения постановлением Пленума Верховного Суда № 8.

В отношении жилых помещений, принадлежащих организациям негосударственной формы собственности, необходимо также принимать во внимание наличие права данных организаций устанавливать условия и порядок выселения из предоставленных жилых помещений в своих локальных нормативных правовых актах (в том числе в коллективном договоре). Данное право предоставлено организациям негосударственной формы собственности п.1 ст.162 ЖК.

Расторжение договора по иным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом

К иным основаниям расторжения договора найма жилого помещения и, следовательно, выселения из занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда исходя из содержания ЖК можно отнести:

• проживание граждан в жилых помещениях, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, - в административном порядке по постановлению прокурора в предоставленные местными исполнительными и распорядительными органами за счет собственника жилищного фонда другие жилые помещения (ст.89);

• случаи, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу либо переоборудованию в нежилой, - с предоставлением другого жилого помещения (ст.88);

• переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, - без предоставления другого жилого помещения (ст.62).

27.12.2018

Наталья Кухарчик, юрист