Материал помещен в архив

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ОСНОВАНИЯ, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ

Общие положения

Правовое регулирование договора создания объекта долевого строительства осуществляется нормами Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263, которым утверждены форма типового договора создания объекта долевого строительства, а также Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Положение).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Указа № 263 действуют Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Положением установлены существенные условия договора создания объекта долевого строительства, к числу которых относятся основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения, а также порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора) (абзацы 13, 14 части второй п.6 Положения).

Основания для досрочного расторжения договора

Договор создания объекта долевого строительства является срочным, соответственно законодатель устанавливает основания для его досрочного расторжения.

Так, дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в т.ч. в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора).

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях:

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по графику платежей;

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение 2 месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по справкам застройщика;

• неуплаты в полном объеме цены объекта долевого строительства (цены договора) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;

• несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) в случаях изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок продолжительности строительства и дополнительный срок строительства и изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами (часть вторая п.18 Положения).

Действия сторон при досрочном расторжении договора

Порядок действий сторон при досрочном расторжении договора регламентирован п.19 Положения. Стороны:

1) извещают друг друга о досрочном расторжении договора за 1 месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением);

2) подписывают акт о расторжении договора в срок не позднее 1 месяца с момента получения такого извещения.

Обратите внимание! При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 5 дней с момента их истечения.

Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) досрочно расторгнуть договор в установленный в заказном письме срок, но не ранее 10 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.

В случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства.

Возврат дольщику денежных средств в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства или отказа одной из сторон от исполнения такого договора осуществляется в соответствии с Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6.

Таким образом, при наличии установленных Положением оснований для расторжения договора создания объекта долевого строительства пп.18, 19 Положения предполагается право (по умолчанию) требовать досрочного расторжения договора, механизм реализации которого включает направление другой стороне извещения о его досрочном расторжении для целей подписания акта о расторжении договора; после подписания акта договор считается расторгнутым.

В дальнейшем в случае расторжения сторонами договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) застройщик обязан в течение 3 рабочих дней направить акт о расторжении договора (информацию об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) в местный исполнительный и распорядительный орган, осуществивший регистрацию данного договора.

Местным исполнительным и распорядительным органом в день получения указанного акта (информации) вносятся соответствующие изменения по этому объекту в электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства.

Иными словами, расторжение договора осуществляется по соглашению сторон при инициировании расторжения по установленным Положением основаниям (для дольщика даже без отрицательных оснований).

Обратите внимание! В случае отсутствия согласия другой стороны на досрочное расторжение договора сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.

Обращение в суд с требованием о расторжении договора

Законодатель предусмотрел по сути два способа расторжения договора создания объекта долевого строительства, установленные Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК):

• по соглашению сторон;

• в одностороннем порядке.

Положение и форма типового договора создания объекта долевого строительства не предусматривают оснований для расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда (п.2 ст.420 ГК).

Вместе с тем автор полагает возможным в случае существенного нарушения договора одной из сторон, а также вследствие существенного изменения обстоятельств обращение в суд за судебной защитой (ст.421 ГК).

Целесообразность реализации данного права на расторжение договора очевидна для застройщика, поскольку дольщик праве потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в т.ч. в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора), и для дольщика нет необходимости в обращении в суд с требованием о расторжении договора.

21.10.2014

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь