Материал помещен в архив

РАЗГРАНИЧЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЭКСПЛУАТИРУЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПРИ ПРИЧИНЕНИИ ВРЕДА

На практике нередки споры между собственниками жилых зданий и сооружений и жилищно-эксплуатационными организациями (далее - ЖЭО) или товариществом собственников (далее - ТС, товарищество).

Например, в квартире трубы водоснабжения проведены в полу по проекту дома: от стояка (с вентилем) до санузлов и кухни. Доступа к ним собственник не имел и не имеет, схема разводки и технические требования к данному оборудованию ему не известны. Обслуживание дома осуществляет ТС. В результате повреждения трубопровода, расположенного в полу, произошло залитие. Товарищество отказалось удовлетворять претензию потерпевших, ссылаясь на приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства РБ, что оно несет ответственность только за стояки холодной и горячей воды, отвод от стояка и первый запорный вентиль. Далее ТС указало, что расположение внутриквартирных трубопроводов в полах связано с особенностями конструкции и строительного проекта здания, за что ответственности товарищество нести не может, так как приемку квартир от застройщика собственники жилых помещений производили без привлечения ТС. Кроме того, действующими договорами между собственниками жилых помещений и ТС предусмотрено силами товарищества «...оказывать за счет Собственника следующие виды обязательных услуг по содержанию и эксплуатации дома: профилактический осмотр, техническое обслуживание и ремонт теплофикационных, водопроводных, канализационных, вентиляционных, электрических и других сетей и устройств, находящихся в местах общего пользования, а также профилактический осмотр систем центрального отопления, водопровода и канализации и т.п., находящихся в квартире Собственника». Товарищество считает, что обязательств по техническому обслуживанию и ремонту внутриквартирных трубопроводов у него нет.

Кто несет ответственность за прорыв труб в полу: собственник или эксплуатирующая организация?

Правовое регулирование технической эксплуатации и обслуживания жилых зданий и сооружений

Для ответа на данный вопрос необходимо провести анализ действующего законодательства в сфере технической эксплуатации и обслуживания жилых зданий и сооружений.

Основной документ, определяющий порядок содержания жилых и вспомогательных помещений жилых домов в Республике Беларусь, - это Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утвержденные приказом Минжилкомхоза РБ от 07.12.1999 № 177 (далее - Правила пользования).

В соответствии с п.3 Правил пользования ЖЭО, а в их отсутствие - юридические лица независимо от форм собственности, осуществляющие эксплуатацию жилых домов, обязаны обеспечить сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Таким образом, ответственность за обеспечение сохранности жилищного фонда и надлежащее его использование лежит на эксплуатирующих организациях. Правила пользования содержат отсылочную норму в п.3 на то, что требования к состоянию и порядку использования жилищного фонда содержатся в законодательстве.

Именно эта часть наиболее проблемная. Если с содержанием Правил пользования как сами эксплуатирующие организации, так и жильцы знакомы, то содержание многочисленных норм законодательства, содержащего требования к техническому состоянию, обслуживанию и эксплуатации жилых зданий и сооружений, знакомо единицам. Причина этого в том, что в основном такие требования содержатся в специализированных нормативно-технических правовых актах.

Среди них основные:

- ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (далее - ТКП 45-1.04-206-2010);

- ТКП 45-104-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений» (далее - ТКП 45-104-14-2005);

- ТКП 45-1.04-208-2010 (02250) «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования» (далее - ТКП 45-1.04-208-2010).

Определение технического обслуживания содержится в ТКП 45-1.04-208-2010. В частности, под техническим обслуживанием следует понимать комплекс организационно-технических мероприятий по поддержанию исправного и работоспособного состояния строительных конструкций путем устранения их незначительных неисправностей; обеспечения установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем; осуществления работ по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам года.

Определение текущего ремонта дано в ТКП 45-1.04-206-2010. Текущий ремонт зданий и сооружений - это ремонт, который производится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений.

Необходимость выполнения текущего ремонта определяют эксплуатирующие организации в ходе технических осмотров зданий и сооружений, проводимых в соответствии с ТКП 45-104-14-2005. В соответствии с п.6.4 ТКП 45-104-14-2005 в процессе всего времени эксплуатации должны систематически проводиться технические осмотры зданий. Цель осмотров - своевременное выявление дефектов зданий, установление возможных причин их возникновения и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть ликвидированы в течение времени, отводимого на осмотры.

Требования к техническому состоянию и эксплуатации строительных конструкций зданий и инженерных систем установлены ТКП 45-104-14-2005 и ТКП 45-1.04-208-2010. Соответствие строительных конструкций зданий и инженерных систем указанным требованиям должно обеспечиваться эксплуатирующими организациями путем выполнения работ по текущему ремонту, перечисленных в ТКП 45-1.04-206-2010, и работ по техническому обслуживанию.

Примерный перечень работ, выполняемых при техническом обслуживании зданий и сооружений, перечислен в приложении А к ТКП 45-1.04-14-2005.

Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.

Обязанность ЖЭО осуществлять техническое обслуживание и текущий ремонт предусмотрена подп.11.3 и 11.7 п.11 Правил пользования. При этом согласно подп.11.8 п.11 данные лица обязаны возмещать гражданам и юридическим лицам независимо от форм собственности причиненный по их вине ущерб.

Для своевременного выявления дефектов эксплуатирующая организация должна производить систематический осмотр жилого дома и жилых помещений.

Важно отметить, что согласно подп.11.8 п.11 Правил пользования эксплуатирующая организация обязана производить в срок, установленный законодательством Республики Беларусь или договором найма жилого помещения либо договором на техническое обслуживание, устранение неисправностей в квартирах за свой счет, если эти дефекты возникли вследствие неисправности конструктивных элементов или инженерных систем жилого дома.

Таким образом, если расположение подводящих систем горячего водоснабжения было предусмотрено в бетонном основании пола конструктивно, т.е. в соответствии с прошедшим государственную экспертизу проектом дома, можно говорить о том, что данные коммуникации - элемент инженерных систем жилого дома. Следовательно, ответственность за их надлежащее функционирование и своевременное выявление недостатков лежит на эксплуатирующей организации.

Система горячего водоснабжения в ходе ее эксплуатации должна соответствовать требованиям ТКП 45-1.04-208-2010, ТКП 45-1.04-14-2005, ТКП 45-1.03-85-2007 (02250) «Внутренние инженерные системы зданий и сооружений. Правила монтажа», ТКП 45-4.02-182-2009 (02250) «Тепловые сети. Строительные нормы проектирования», ТКП 45-4.01-52-2007 (02250) «Системы внутреннего водоснабжения зданий. Строительные нормы проектирования».

Указанные документы обязательны для применения эксплуатирующими организациями при эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий различного назначения, находящихся в ведении организаций, независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности. Требования перечисленных технических кодексов обязательны при эксплуатации зданий независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности. Здания должны эксплуатироваться в соответствии с правилами технического обслуживания, содержания и ремонта зданий, отражающими их специфику и режим эксплуатации, разработанными в развитие технических кодексов и утвержденными соответствующими органами отраслевого управления.

Система технического обслуживания, содержания и ремонта обеспечивает:

- контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров;

- профилактическое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;

- текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройство и озеленение прилегающей территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;

- содержание в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданию территории;

- подготовку помещений зданий, инженерных систем и внешнего благоустройства зданий к сезонной эксплуатации (в осенне-зимний и весенне-летний периоды года);

- проведение необходимых работ по устранению аварий;

- учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.

Требования к системам горячего и холодного водоснабжения изложены в вышеуказанных технических кодексах установившейся практики. В соответствии с ними система горячего водоснабжения должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

- трубопроводы и их соединения, стояки, подводки к арматуре должны быть герметичны и не иметь утечек;

- водоразборная арматура, пожарные краны, запорно-регулирующая арматура оборудования и трубопроводов должны быть технически исправны;

- температура и качество воды, подаваемой потребителям, должны соответствовать проектным параметрам;

- уровень шума от работы системы горячего водоснабжения не должен превышать установленного санитарными нормами и правилами.

Для уменьшения уровня шума от работы системы горячего водоснабжения необходимо:

- устранять причины шумообразования (производить балансировку насосов, двигателей, закреплять клапаны и прокладки в арматуре и т.д.);

- выполнять звукоизоляцию и виброизоляцию трубопроводов, насосных агрегатов, арматуры путем установки прокладок, гибких вставок, амортизаторов и помещений, в которых они установлены.

Система холодного водоснабжения в процессе эксплуатации должна обеспечивать бесперебойную подачу воды к санитарно-техническим приборам, водоразборной арматуре, технологическому оборудованию, пожарным кранам. Качество воды должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил.

Трубопроводы системы холодного водоснабжения и их соединения должны быть герметичны, защищены от конденсационной влаги и не иметь коррозии.

Оборудование, трубопроводы, арматура должны быть легко доступны для осмотра и ремонта.

Поскольку проектная документация перед строительством проходит государственную экспертизу, можно предположить, что было получено положительное заключение на скрытое расположение трубопроводов в монолитном основании пола. Значит, ответственность за повреждение инженерных коммуникаций несет эксплуатирующая организация, не выявившая их своевременно и не предупредившая возникновение утечки.

В то же время в соответствии со ст.391 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. В случаях когда условия договора предусмотрены нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Кроме того, согласно ст.52 Жилищного кодекса РБ единые правила и нормы технической эксплуатации и ремонта государственного и частного жилищных фондов разрабатываются и утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров РБ.

Таким образом, в случае, если в договоре на обслуживание и ремонт, заключенном с эксплуатирующей организацией, стороны указали условия, противоречащие вышеперечисленным обязательным требованиям ТКП 45-1.04-206-2010, ТКП 45-104-14-2005, ТКП 45-1.04-208-2010 и проектной документации, определив выборочно границы обслуживания, подобные условия могут быть оспорены в судебном порядке на предмет соответствия законодательству.

Предупредить подобные случаи возможно путем заключения договоров страхования жилого помещения и расположенного в нем имущества.

Кроме того, выявленные конструктивные дефекты можно устранить путем разработки проектной документации и выполнения ремонтных работ некачественно спроектированной системы водоснабжения.

Судебная практика о взыскании убытков в результате залития по вине эксплуатирующей организации

Пример

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску к закрытому акционерному страховому обществу (далее - ЗАСО; истец) «Б» к жилищно-строительному потребительскому кооперативу (далее - ЖСПК; ответчик) о взыскании убытков в сумме понесенного страхового возмещения.

В обоснование предъявленных требований истец сослался на ст.855 ГК: обязанность ответчика возместить истцу понесенные расходы в соответствии с Правилами пользования.

Как установлено судом, ЗАСО «Б» и К. был заключен договор добровольного страхования домашнего имущества. На страхование была принята квартира, принадлежащая страхователю на праве собственности.

28 июня 2009 г. произошел страховой случай: повреждение застрахованного имущества (залитие жилого помещения). Согласно акту осмотра утраченного или поврежденного домашнего имущества граждан, акту обследования по факту повреждения элементов отделки, акту о выявленных дефектах, возникших в результате залития, следует, что «затопление названной квартиры произошло в результате стихийного бедствия - выпадения обильных дождевых осадков с сильным порывистым ветром и попадания воды через слуховые окошки, расположенные на техническом этаже дома». В результате залития К. причинен материальный ущерб.

Выполняя условия договора страхования, истец выплатил по платежному поручению К. страховое возмещение.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, хозяйственный суд пришел к следующим выводам.

Собственник дома - ЖСПК.

В силу ст.210 ГК права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. В соответствии со ст.211 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

При этом в соответствии со ст.44 Конституции Республики Беларусь осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе и безопасности, наносить вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.

Как следует из содержания ответа открытого акционерного общества (ОАО) «Г» на запрос хозяйственного суда, проект дома относится к серии 90, разработка которого велась проектным управлением ОАО «Г». В проекте дома не предусмотрена установка решеток, жалюзи или других приспособлений на вентпродухи в наружных стенах технического чердака, препятствующих попаданию сильных атмосферных осадков на технический этаж.

Изменение конструктивных элементов, предусмотренных проектной документацией, находится в компетенции собственника объекта недвижимости. Доказательств устранения условий, способствующих проникновению воды через вентпродухи в наружных стенах технического чердака, ответчик суду не представил.

В соответствии со ст.855 ГК если договором имущественного страхования и страхования ответственности не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования.

В связи с изложенным, руководствуясь ст.44 Конституции Республики Беларусь, ст.821, 855 ГК, исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

15.09.2011 г.

Сергей Белявский, юрист, заместитель председателя Гродненского областного отделения общественного объединения «Белорусский республиканский Союз юристов»