Материал помещен в архив

РЕАЛИЗУЕМ ЧАСТЬ ЗДАНИЯ: ПРАВИЛЬНО ОТРАЗИМ ОПЕРАЦИЮ В БУХГАЛТЕРСКОМ И НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ

Реализация зданий или их частей происходит достаточно часто. При этом, прежде всего, должны быть соблюдены определенные административные процедуры.

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации

Следует помнить, что право собственности на здания подлежит государственной регистрации.

Порядок регистрации права собственности регулирует Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З), а именно устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь, в частности, правила государственной регистрации в отношении (ст.3): капитальных строений (зданий, сооружений); незавершенных законсервированных капитальных строений; изолированных помещений, в т.ч. жилых; машино-мест.

Объектами государственной регистрации на основании ст.4 Закона № 133-З являются:

• создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

• возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в т.ч. долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом № 133-З и иными законодательными актами Республики Беларусь;

• сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Согласно ст.9 Закона № 133-З государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.8 Закона № 133-З, в т.ч. договоры: отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.); вычленения изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения); раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на 2 или более объекта недвижимого имущества; слияния 2 или более объектов недвижимого имущества в 1 объект недвижимого имущества с образованием общей собственности; об установлении или изменении долей в праве собственности на недвижимое имущество.

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (п.4 ст.9 Закона № 133-З).

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке (п.5 ст.9 Закона № 133-З).

Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются, в частности (ст.55 Закона № 133-З):

• договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством Республики Беларусь, но не противоречащие ему;

• акты государственных органов и органов местного управления и самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь в качестве основания возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

• иные действия граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

• события, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Справочно При отчуждении зданий (их частей), находящихся в государственной собственности, следует соблюдать нормы, установленные: • Указом Президента РБ от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом», определяющим перечень объектов отчуждения и органов, с которыми необходимо согласование отчуждения государственного имущества; • Указом Президента РБ от 16.11.2006 № 677 «О некоторых вопросах распоряжения имуществом, находящимся в коммунальной собственности, и приобретения имущества в собственность административно-территориальных единиц», определяющим перечень объектов, отчуждение которых подлежит согласованию с Президентом РБ.

При отчуждении зданий, находящихся в государственной собственности, необходимо провести их оценку

Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь утверждено Указом Президента РБ от 13.10.2006 № 615.

Пунктом 21 названного Положения установлен перечень случаев, когда проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным.

В частности, оценка является обязательной при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам юридических лиц государственной формы собственности. При этом оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего отчуждению.

Обязательная оценка может быть внутренней и (или) независимой, если в акте законодательства прямо не предусмотрено, что такая оценка должна быть только независимой.

В случае отчуждения имущества либо совершения сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, обязательная оценка должна проводиться до совершения соответствующих сделок.

Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее утверждены на коллегии Мингосимущества РБ (протокол от 27.11.2000 № 26).

Внимание! При отчуждении зданий (их частей), находящихся в частной собственности, проводить их оценку необязательно.

Объекты инженерной инфраструктуры при реализации зданий (их частей) реализации не подлежат

При отчуждении зданий (их частей) также следует помнить о нормах Указа Президента РБ от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры».

Согласно подп.1.9 п.1 названного Указа объекты инженерной и транспортной инфраструктуры безвозмездно передаются в хозяйственное ведение (оперативное управление) непосредственно эксплуатационной организации на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектно-сметной документации. Форма акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, утверждается Министерством архитектуры и строительства РБ.

Справочно Форма акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры, утверждена постановлением Минстройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 13 (приложение 3).

Налоговый учет при реализации здания

Налог на добавленную стоимость

При реализации здания или его части у продавца возникнут объекты налогообложения. При этом не имеет значения, кому продается здание: юридическому или физическому лицу.

Согласно подп.1.1 п.1 ст.93 Особенной части Налогового кодекса РБ (далее - НК) объектами обложения налогом на добавленную стоимость признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь. Таким образом, при реализации здания или его части возникнет объект обложения НДС.

Обратите внимание, что при реализации основных средств по ценам ниже остаточной стоимости налоговая база определяется исходя из цены их реализации. Такая норма установлена п.3 ст.97 НК.

Налог на прибыль

Прибыль (убыток) от реализации основных средств определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой от реализации основных средств, уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемые из выручки, и остаточной стоимостью основных средств, а также затратами по реализации основных средств (п.2 ст.127 НК).

При этом следует помнить, что если плательщиком включена в состав затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), учитываемых при налогообложении, часть первоначальной стоимости основного средства (амортизационная премия) в порядке, определенном частью второй подп.2.6 п.2 ст.130 НК, то при определении прибыли от реализации по истечении 3 лет с момента принятия к бухгалтерскому учету основных средств, в качестве остаточной стоимости принимается стоимость основных средств, используемая для расчета амортизационных отчислений в целях налогообложения, уменьшенная на сумму амортизационных отчислений, включенных в состав затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемых при налогообложении, на дату реализации.

Налог при упрощенной системе налогообложения

У организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), налоговой базой налога при УСН при реализации здания или его части будет являться выручка от реализации. При этом если организация является плательщиком НДС, то налоговая база будет уменьшаться на сумму НДС, исчисленного по реализации этого здания или его части. Такие нормы содержатся в пп.1 и 2 ст.288 НК.

Бухгалтерский учет реализации зданий

При отражении в бухгалтерском учете реализации здания (его части) следует руководствоваться:

• Инструкцией об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной постановлением Минфина РБ от 20.12.2001 № 127, в части, не противоречащей действующему в настоящее время законодательству;

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2013 г. постановление № 127 утратило силу в связи с принятием постановления Минфина РБ от 30.04.2012 № 25. С этой даты вступила в силу Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденная постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 26. Порядок отражения в бухгалтерском учете безвозмездно полученных основных средств изменился.

• Инструкцией по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102);

• типовым планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденными постановлением Минфина РБ от 29.06.2011 № 50 (далее - Инструкция № 50).

Деятельность организации по приобретению и созданию, реализации и прочему выбытию основных средств, нематериальных активов, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, оборудования к установке, строительных материалов у заказчика, застройщика, осуществлению (предоставлению) и реализации (погашению) финансовых вложений, если указанная деятельность не относится к текущей деятельности согласно учетной политике организации, признается инвестиционной деятельностью организации.

Такая норма приведена в абзаце 4 п.2 Инструкции № 102. Доходы и расходы по инвестиционной деятельности отражаются в бухгалтерском учете с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы».

Выбытие основных средств отражается с использованием счета 47 «Долгосрочные активы, предназначенные для реализации».

Согласно п.37 Инструкции № 50 счет 47 предназначен для обобщения информации о наличии и движении долгосрочных активов, признанных предназначенными для реализации. Кроме того, счет 47 применяется также для обобщения информации о наличии и движении активов, входящих в выбывающую группу, признанную предназначенной для реализации.

Стоимость долгосрочных активов, признанных предназначенными для реализации, отражается записью:

Д-т 47 «Долгосрочные активы, предназначенные для реализации» - К-т 01 «Основные средства», 04 «Нематериальные активы», 08 «Вложения в долгосрочные активы» и других счетов.

При выбытии долгосрочных активов, предназначенных для реализации, их стоимость отражается записью:

Д-т 91 «Прочие доходы и расходы» - К-т 47 «Долгосрочные активы, предназначенные для реализации».

Аналитический учет по счету 47 ведется по отдельным объектам долгосрочных активов, признанных предназначенными для реализации.

При реализации части здания определяется остаточная стоимость реализуемой части. Такая стоимость может быть определена пропорционально площади реализованной части в общей площади здания.

Согласно п.36 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ и Минстройархитектуры РБ от 27.02.2009 № 37/18/6, начисление амортизации прекращается:

• по выбывшим объектам основных средств и нематериальных активов, а также по объектам основных средств и нематериальных активов, предназначенных для реализации, амортизация по которым начислялась линейным и нелинейным способами, - с 1-го числа месяца, следующего за месяцем выбытия или признания в качестве предназначенного для реализации;

• по выбывшим объектам основных средств и нематериальных активов, а также по объектам основных средств и нематериальных активов, предназначенных для реализации, амортизация по которым начислялась производительным способом, - с даты окончания эксплуатации в связи с выбытием.

Приведем отражение реализации части здания в бухгалтерском учете на примере (цифры условные).

Пример На праве собственности у организации негосударственной формы собственности имеется здание общей площадью 1 000 кв.м. Организация реализует часть здания площадью 200 кв.м. Восстановительная стоимость здания составила 500 000 тыс.руб. Сумма начисленной амортизации - 150 000 тыс.руб. Остаточная стоимость всего здания - 350 000 тыс.руб. Восстановительная стоимость реализуемой части здания - 1 000 000 тыс.руб. (500 000 х 200 / 1 000). Сумма начисленной амортизации, относящаяся к реализуемой части здания, на момент признания здания в качестве предназначенного для реализации - 30 000 тыс.руб. (150 000 000 х 200 / 1 000). Остаточная стоимость реализуемой части здания - 70 000 тыс.руб. (350 000 000 х 200 / 1 000). Цена реализации части здания - 120 000 тыс.руб. Расходы, связанные с реализацией (оформление техпаспорта, регистрация изменений и т.п.), - 500 тыс.руб. В бухгалтерском учете данная операция должна быть отражена записями:   Содержание операции Дебет Кредит Сумма, тыс.руб. Отражена выручка от реализации части здания 51, 62 91, субсчет 1 «Прочие доходы» 120 000 На сумму начисленной амортизации по выбывающей части здания на момент его признания в качестве предназначенного для реализации 02 01 30 000 На остаточную стоимость выбывающей части здания 47 01 70 000 91 47 На сумму расходов, связанных с реализацией части здания 91, субсчет 4 «Прочие расходы» 97, 60 и др. 500 На сумму НДС, исчисленного по реализации части здания (120 000 000 х 20 / 120) 91, субсчет 2 «Налог на добавленную стоимость» 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет 2 «Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг» 20 000 Отражен финансовый результат от реализации 91, субсчет 5 «Сальдо прочих доходов и расходов» 99 «Прибыли и убытки» 29 500 Примечание. Полученный финансовый результат будет учитываться в составе прибыли, подлежащей налогообложению, в целом по организации за отчетный период. По данной операции налог на прибыль составит 5 310 тыс.руб. (295 00 х 18 %)   Если организация применяет УСН с уплатой НДС, то налог при УСН по данной операции составит 5 000 тыс.руб. ((120 000 - 20 000) х 5 %). В бухгалтерском учете на сумму исчисленного налога следует сделать запись:   Содержание операции Дебет Кредит Сумма, тыс.руб. На сумму налога при УСН 91, субсчет 3 «Прочие налоги и сборы, исчисляемые от прочих доходов» 68, субсчет 5 «Расчеты по прочим платежам в бюджет» 5 000

07.08.2012 г.

Валентина Прохожая, экономист

От редакции «Бизнес-Инфо» В Особенную часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З на основании законов РБ от 26.10.2012 № 431-З (с 1 января 2013 г.), от 31.12.2013 № 96-З (с 1 января 2014 г.) и от 30.12.2014 № 224-З внесены изменения и дополнения.