Пособие от 25.08.2017
Автор: Овсейко С.

Ремонт арендного помещения: определяем вид работ и необходимость проведения подрядных торгов

Искать как словосочетание

Искать в документе Искать в содержании

0/0

Материал помещен в архив

РЕМОНТ АРЕНДНОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ОПРЕДЕЛЯЕМ ВИД РАБОТ И НЕОБХОДИМОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ

Ситуация

В результате аварии (прорыв отопительной системы) офисное помещение, арендуемое ООО «А», пришло в частичную негодность.

Согласно условиям договора аренды текущий ремонт является обязанностью арендатора, капитальный - арендодателя.

1. Каковы критерии отнесения ремонта к текущему либо капитальному?

2. Нужно ли в настоящее время проводить подрядные торги для проведения текущего ремонта?

Критерии отнесения ремонта к текущему либо капитальному

Ремонт может быть:

1) капитальный - совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий;

2) текущий - совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий (абзацы 16, 44 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З)).

Судя по ситуации, речь в ней идет именно о текущем ремонте.

Критерии отличия двух видов ремонта:
капитальный	текущий
Правовое регулирование
Применяются правила о договоре строительного подряда (п.2 ст.696 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), § 3 главы 37 «Строительный подряд» ГК, Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450)	Применяются правила § 1 главы 37 «Общие положения о подряде» ГК
Разрешительная документация
Осуществляется на основании разрешительной документации (ст.21 Закона № 300-З), состав, порядок подготовки и выдача которой установлены Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223. Справочно При капитальном ремонте на предоставленном земельном участке требуется: - решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта; - разрешение на выполнение научно-исследовательских и проектных работ на материальных историко-культурных ценностях; - архитектурно-планировочное задание; - заключения согласующих организаций; - технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта (подп.4.4 п.4 вышеназванного Положения). От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. следует руководствоваться подп.4.3 п.4 Положения № 223, изложенного в новой редакции постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2018 № 785. Разрешительная документация при возведении, реконструкции, реставрации на предоставленном земельном участке включает: - решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта; - архитектурно-планировочное задание; - технические условия; - технические требования	Не требуется
Проектная документация
Капитальный ремонт осуществляется на основе утвержденной проектной документации (утвержденной части проектной документации), в том числе сметы (сметной документации), определяющей стоимость капитального ремонта (проектно-сметной документации) (п.1 ст.51 Закона № 300-З). Данная проектная документация разрабатывается после получения разрешительной документации (п.24 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476). От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 января 2021 г. п.24 Положения № 1476 изложен в новой редакции постановлением Совмина от 16.12.2020 № 726	Не требуется. Работы осуществляются на основании дефектного акта и сметы (п.9 ст.51 Закона № 300-З). Форма дефектного акта установлена в приложении к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 14
Государственная экспертиза проектной документации
Проводится в соответствии с Положением о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791 (далее - Положение № 791). Перечень проектной документации на объекты строительства, финансируемые полностью или частично за счет бюджетных средств, государственная экспертиза которой не является обязательной, приведен в приложении 3 к Положению № 791. Перечень проектной документации на объекты строительства, финансируемые без привлечения бюджетных средств, государственная экспертиза которой не является обязательной, приведен в приложении 4 к Положению № 791	Не требуется
Приемка в эксплуатацию
Независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (ст.59¹ Закона № 300-З). Форма акта приемки в эксплуатацию объекта, законченного капитальным ремонтом, утверждена приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339. От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. следует руководствоваться формой акта приемки в эксплуатацию объекта строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, законченного капитальным ремонтом, согласно приложению 3 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40. С 5 февраля 2019 г. приказ № 339 утратил силу приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.02.2019 № 26	Акт ввода объекта в эксплуатацию не оформляется

Нужно ли проводить подрядные торги для проведения текущего ремонта?

Не обязательно.

В случае, когда заключаются договоры о выполнении работ по текущему ремонту, проведение подрядных торгов, торгов, биржевых торгов не является обязательным (абзац 6 подп.1.6 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве»), и тогда закупки товаров (работ, услуг) при строительстве осуществляются по выбору заказчика путем проведения подрядных торгов, торгов, переговоров либо биржевых торгов (подп.1.7 п.1 названного Указа).

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 1 января 2019 г. Указ № 380 утратил силу в связи с истечением срока действия. Подробнее см. здесь.

С 1 июля 2019 г. действует Указ Президента Республики Беларусь от 07.06.2019 № 223 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве», который регулирует сферу закупок товаров (работ, услуг) при строительстве с привлечением бюджетных и приравненных к ним средств.

Справочно

Вы узнаете, как определить виды работ по реконструкции, модернизации, капитальному или текущему ремонту, как установить состав проектной и сметной документации и каковы условия заключения договоров строительного подряда, из подборок:

• Реконструкция, модернизация, техническая модернизация: как организовать и оформить;

• Текущий ремонт: как организовать и оформить;

• Капитальный ремонт: как организовать и оформить.

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 26 февраля 2018 г. при осуществлении строительства субъекты хозяйствования не применяют установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) при строительстве в случае осуществления закупок без привлечения полностью или частично средств республиканского или местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, облисполкомов и Минского горисполкома, а также при осуществлении аварийно-восстановительного ремонта капитальных строений (зданий, сооружений) (подп.4.4 п.4 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»).

Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь с учетом приведенной выше нормы полагает, что закупка товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, финансируемых за счет собственных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляется на основании локальных нормативных правовых актов, утвержденных руководителями данных субъектов хозяйствования (письмо Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.03.2018 № 04-3-01/3918 «О разъяснении»).

25.08.2017

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук