Материал помещен в архив

РЕМОНТ АРЕНДУЕМОГО ЗДАНИЯ. ОТРАЖЕНИЕ В УЧЕТЕ

Ситуация Производственная организация (арендатор) арендует здание. С разрешения арендодателя на основании проектной документации, разработанной в апреле 2015 г., по договору строительного подряда в арендуемом здании для восстановления внутренних инженерных сетей арендатором выполнены работы по полной замене трубопроводов внутренней сети водопровода и канализации. Материал смонтированных трубопроводов - поливинилхлорид. Демонтированные трубопроводы (сталь) оприходованы в бухгалтерском учете как металлолом на сумму 550 000 руб. По договоренности с арендодателем металлолом оприходуется и сдается арендатором организациям государственного объединения «Белвтормет». По условиям договора аренды обязанность по капитальному ремонту возложена на арендодателя, текущему - на арендатора. Затраты по разработке проектной документации составили 5 160 000 руб. (в том числе НДС - 860 000 руб.). За выполненные строительно-монтажные работы согласно акту сдачи-приемки строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2 подрядчику уплачено 16 800 000 руб. (в том числе НДС - 2 800 000 руб.). Ежемесячная арендная плата за пользование зданием составляет 12 000 000 руб. (в том числе НДС - 2 000 000 руб.). По договоренности с арендодателем выполненные работы по замене трубопроводов погашаются за счет арендной платы с месяца, следующего за их окончанием. Подрядчиком работы выполнены в мае 2015 г.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 мая 2018 г. в форме С-2 слова «М.П.» исключены на основании постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.04.2018 № 21.   1. Как правильно классифицировать выполненные строительные работы? 2. Как их отразить в бухгалтерском учете?

1. Строительные работы по замене внутренних трубопроводов водопровода и канализации относятся к основным видам работ, выполняемых при капитальном ремонте здания.

Общие признаки ремонтных и строительных работ и критерии состояния объектов в результате их проведения содержатся в приложении 5 к Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6:

• ремонт - совокупность работ по восстановлению исправности или работоспособности объекта или его составных частей с приведением объекта в соответствие с требованиями, определенными техническими нормативными правовыми актами, а также по предотвращению их дальнейшего интенсивного износа;

• модернизация - совокупность работ по усовершенствованию объекта путем замены его конструктивных элементов и систем более эффективными, приводящая к повышению технического уровня и экономических характеристик объекта.

Вместе с тем для определения вида выполняемых работ следует учитывать положения технических нормативных правовых актов (п.2 ст.53 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Определения терминов «ремонт», «модернизация», носящие более развернутый характер, приведены в ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденном приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/164070/203187):

• капитальный ремонт - ремонт, связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, утраченных в процессе эксплуатации (п.3.3.4 подраздела 3.3 раздела 3);

• ремонт объекта - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта, в том числе по устранению мелких повреждений и неисправностей, а также предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта (п.3.3.10 подраздела 3.3 раздела 3);

• модернизация (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) - совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах (п.3.3.5 подраздела 3.3 раздела 3).

Основные требования по эксплуатации производственных зданий и сооружений приведены в ТКП 45-1.04-78-2007 (02250) «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведения», утвержденном приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.09.2007 № 286 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/198171/295549).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 марта 2021 г. действуют СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утвержденные постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.10.2020 № 64.

В приложении К к указанному кодексу приведен рекомендуемый перечень основных видов работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту производственных зданий и сооружений, в частности, согласно разделу 13 приложения К к ТКП 45-1.04-78-2007 частичная или полная замена внутри здания трубопроводов, включая вводы водопровода и выпуск канализации, фасонных частей, задвижек и так далее, относится к основным видам работ, выполняемых при капитальном ремонте.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты (часть тридцать вторая раздела 3 общегосударственного классификатора Республики Беларусь ОКРБ 020-2002 «Основные средства и нематериальные активы», утвержденного постановлением Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров Республики Беларусь от 27.09.2002 № 48).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2018 г. ОКРБ 020-2002 отменен постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 23.02.2018 № 10А.

Таким образом, учитывая вышеприведенные определения, примечания и пояснения, приведенные в ТКП 45-1.01-4, ТКП 45-1.04-78, ОКРБ 020-2002, строительные работы по замене внутренних трубопроводов водопровода и канализации относятся к основным видам работ, выполняемым при капитальном ремонте здания.

2. Фактические затраты на поддержание основных средств в рабочем состоянии признаются расходами в том отчетном периоде, в котором они произведены (часть вторая п.20 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества установлены ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), в соответствии с которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок (части первая и третья п.1 ст.587 ГК).

Учитывая то, что договором не предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого имущества, и то, что работы по замене трубопроводов произведены с разрешения арендодателя, последний обязан возместить стоимость выполненных работ.

В связи с признанием расходов по оплате капитального ремонта у арендодателя возникает задолженность перед арендатором. В свою очередь арендатор имеет задолженность перед арендодателем по уплате арендной платы.

Порядок прекращения обязательства зачетом определен ГК, согласно которому обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны (п.1 ст.381 ГК).

Иными словами, арендодатель имеет право в одностороннем порядке заявить о прекращении обязательства по оплате стоимости капитального ремонта зачетом встречного требования по оплате арендной платы. Произведенный сторонами зачет прекращает обязательство арендатора и частично прекращает обязательство арендодателя.

Поскольку оплаченная арендатором стоимость работ по замене трубопроводов подлежит возмещению арендодателем, у арендатора не происходит ни уменьшения, ни увеличения экономических выгод. Соответственно, стоимость выполненных ремонтных работ, подлежащая возмещению арендодателем, не признается у арендатора ни расходом, ни доходом, но при этом она является для арендатора кредиторской задолженностью. Так как указанная кредиторская задолженность не является задолженностью арендодателя как подрядчика, поставщика или исполнителя (арендодатель не выполнял работы по проектированию или ремонту), по мнению автора, ее можно рассматривать как расчеты с разными дебиторами и кредиторами и отразить на отдельном субсчете к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», например 76-8 (п.59, часть третья п.3 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50, далее - Инструкция № 50).

Объектом обложения налогом на добавленную стоимость не признаются обороты по возмещению арендатору арендодателем стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой (подп.2.12.2 п.2 ст.93 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться подп.2.12.2 п.2 ст.115 НК, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

Соответственно, если арендодатель возмещает расходы арендатора, связанные с капитальным ремонтом арендованного помещения, произведенные с привлечением подрядной организации, то такое возмещение у арендатора налогом на добавленную стоимость не облагается. При этом суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные подрядными организациями, к вычету у арендатора не принимаются (подп.19.9 п.19 ст.107 НК), а передаются арендодателю путем выделения этих сумм при предъявлении к возмещению расходов по капитальному ремонту (часть вторая п.7 ст.105 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. следует руководствоваться п.8 ст.130 и абзац 3 подп.24.9 п.24 ст.133 НК в новой редакции.

Фактическая себестоимость материалов, поступивших на склад от ремонта объектов основных средств, определяется по чистой стоимости реализации, если такие материалы предназначены для реализации, или по ценам возможного их использования и в бухгалтерском учете отражается по дебету счета 10 «Материал» и кредиту счетов затрат на производство или финансовых результатов (п.45 Инструкции по бухгалтерскому учету запасов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 12.11.2010 № 133, далее - Инструкция № 133).

Учитывая то, что стоимость ремонта возмещается арендодателем, стоимость металлолома, оприходованного в учете у арендатора, не является его доходом, а уменьшает задолженность арендодателя за выполненный ремонт здания (абзац 4 части первой п.3 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102).

Списанные материалы, использование которых возможно в хозяйственных целях (материалы с пониженными качественными характеристиками) или подлежащие сдаче в виде отходов (лома, ветоши и т. п.), приходуются на склад (в кладовую) организации на основании акта на списание материалов и (или) накладной на внутреннее перемещение материалов (п.68 Инструкции № 133).

Учет наличия и движения отходов производства, неисправимого брака, материалов, полученных от выбытия основных средств, которые не могут быть использованы как материалы, топливо или запасные части в организации, изношенных шин и утильной резины и тому подобного ведется на счете 10 «Материалы», субсчет 10-6 «Прочие материалы» (часть девятая п.16 Инструкции № 50).

Ниже в таблице приведены бухгалтерские записи хозяйственных операций, когда затраты арендатора по капитальному ремонту здания погашены арендодателем за счет арендной платы, а непогашенная сумма перечислена арендатором на расчетный счет арендодателя.

18.11.2015

Валерий Шафранский, экономист