Материал помещен в архив

РЕМОНТ: ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Общее положение

Закон РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон) дает следующее определение понятию ремонт - это совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта, в т.ч. по устранению его мелких повреждений и неисправностей, а также предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта.

В свою очередь реконструкция объекта - это совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в т.ч. с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них.

Исходя из вышеизложенного, ремонт - это восстановление, реконструкция (придание новых свойств).

Ремонт делится на:

• капитальный - совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства;

• текущий - совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта.

Правовые основы

Ремонт может осуществляться организацией двумя способами:

1) подрядным, т.е. с привлечением подрядчиков и заключением соответствующих хозяйственных договоров;

2) хозяйственным, т.е. своими силами без привлечения сторонних организаций и заключения гражданско-правовых сделок.

В первом случае предметом ремонта являются работы, следовательно, оформляться он должен договором подряда.

Справочно Работа - деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц (п.1 ст.30 Налогового кодекса РБ, далее - НК). В Гражданском кодексе РБ (далее - ГК) нет собственного определения работ, но определение, данное НК, вполне приемлемо и для целей гражданского права.

Согласно п.2 ст.696 ГК Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила), применяются к работам по капитальному ремонту капитальных строений (зданий, сооружений) и иных объектов, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, получается, что текущий ремонт регламентируется не § 3 главы 37 «Строительный подряд», а § 1 главы 37 «Общие положения о подряде» ГК.

Обратите внимание! Реконструкция капитальных строений осуществляется на основании договора строительного подряда, также как выполнение строительных и иных специальных монтажных работ. Типовой договор на оказание услуг по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома утвержден постановлением Совета Министров РБ от 27.01.2009 № 99.

Заключение договора строительного подряда

Разница между текущим и капитальным ремонтом ощутима уже на стадии заключения договора строительного подряда.

Согласно п.18 Правил договор строительного подряда должен заключаться в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (т.е. обмен письмами, телеграммами и т.п., который допускается для других договоров п.3 ст.404 ГК, в данном случае не достаточен).

К существенным условиям договора строительного подряда относятся:

1) предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды (этапы) строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

2) указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

3) сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

4) договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

5) порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

6) порядок расчетов за выполненные строительные работы;

7) источники и объемы финансирования по каждому из источников, в т.ч. с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

8) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

9) обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора (п.10 Правил).

К договору строительного подряда прилагаются и являются его неотъемлемой частью следующие документы:

• документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;

• график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более 1 месяца;

• график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);

• график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;

• конкурсная документация, в т.ч. протоколы заседания конкурсной комиссии;

• предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования и другие документы по соглашению сторон.

Разрешительная документация

Еще одно важное отличие текущего и капитального ремонта касается различного объема разрешительной документации.

Согласно ст.21 Закона проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) осуществляются на основании разрешительной документации.

Перечень разрешительной документации определен Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 20.02.2007 № 223 (далее - Положение), и зависит от места расположения объекта строительства, необходимости предварительного согласования места размещения земельного участка.

Справочно Перечень объектов, на строительство которых не распространяется порядок подготовки и выдачи заказчикам (застройщикам) разрешительной документации, определен в п.3 Положения.

Разрешительная документация на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт варьируется в зависимости от объекта и может включать:

а) решение исполнительного комитета о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта;

б) разрешение Министерства культуры РБ на выполнение работ на историко-культурных ценностях, а также на разработку научно-проектной документации на выполнение реставрационно-восстановительных работ на этих ценностях;

в) архитектурно-планировочное задание;

г) заключения согласующих организаций;

д) технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта и т.п.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2017 г. постановлением Совета Министров РБ от 13.01.2017 № 25 изложен в новой редакции абзац 3 подп.4.4 п.4 Положения № 223: разрешение на выполнение научно-исследовательских и проектных работ на материальных историко-культурных ценностях.

Разработка проектно-сметной документации

Согласно п.1 ст.51 Закона возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются на основе утвержденной проектной документации, в т.ч. сметной документации, определяющей стоимость возведения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройства объекта (проектно-сметной документации).

От редакции «Бизнес-Инфо» Со 2 июля 2016 г. глава 9 (ст.51 и 52) Закона изложена в новой редакции Законом РБ от 30.12.2015 № 334-З.

Обратите внимание! Проектно-сметная документация разрабатывается после получения разрешительной документации (п.24 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 08.10.2008 № 1476 (далее - постановление № 1476)).

Что касается текущего ремонта, то разработка проектной документации при выполнении работ по текущему ремонту зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций не требуется.

Работы осуществляются согласно сметной документации, составленной на основании дефектных актов, оформленных в установленном порядке (п.5.4а государственных строительных норм Республики Беларусь 1.03.02-96 «Состав, порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве», утвержденных приказом Минстройархитектуры РБ от 04.10.1996 № 344).

Кроме того, государственная экспертиза проектной документации распространяется только на капитальный ремонт, но не на текущий (п.2 приложения 1 к Положению о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденному постановлением № 1476).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 января 2017 г. постановлением Совета Министров РБ от 30.09.2016 № 791 утверждено новое Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации).

Приемка в эксплуатацию

Объекты, законченные капитальным ремонтом, независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 06.06.2011 № 716.

Все члены приемочной комиссии подписывают акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного капитальным ремонтом, форма которого утверждена приказом Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339.

Датой ввода объекта в эксплуатацию считают дату утверждения приемочной комиссией акта установленной формы.

01.04.2014

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук