Материал помещен в архив

РЕМОНТ ЗДАНИЯ: ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА

Ситуация Организация арендует помещение в административном здании. Согласно условиям договора аренды арендатор обязуется возмещать затраты, понесенные арендодателем на осуществление текущего и капитального ремонта инженерного оборудования и строительных конструкций. В соответствии с составленным дефектным актом необходимо осуществить: • подготовку поверхностей стен и откосов с люлек; • огрунтовку поверхности стен с люлек; • теплоизоляцию наружных стен плитами пенополистирольными; • механическое крепление теплоизоляционных плит дюбелями при укреплении стен с люлек; • устройство армирующего слоя по плитам утеплителя вручную с люлек; • устройство армирующего слоя на неутепляемых поверхностях с люлек; • нанесение защитно-отделочных штукатурок на фасады вручную на прямолинейных поверхностях; • окраску оштукатуренных поверхностей фасадов вручную с люлек; • обработку выступающих углов теплоизоляции с люлек; • устройство армирующего слоя откосов шириной до 0,2 м на прямолинейных поверхностях с люлек; • устройство накладок из армирующего стекла по углам проемов с люлек. 1. Правильно ли арендодатель отнес данные работы к текущему ремонту? 2. Арендодатель настаивает на перечислении арендатором авансового платежа для выполнения данных строительно-монтажных работ. Обоснованно ли такое требование? 3. Может ли арендатор в дальнейшем требовать представления акта сдачи-приемки выполненных работ, дабы убедиться в том, что арендодатель действительно понес затраты по ремонту здания?

1. Приведенный в ситуации перечень строительных работ может быть отнесен к текущему ремонту при незначительных объемах ремонтных (восстановительных) работ.

2. Требование арендодателя о перечислении арендатором авансовых платежей будет обоснованно в случае наличия соответствующего условия в договоре аренды.

3. До момента возмещения арендодателю стоимости выполненных строительных работ по текущему ремонту арендованного помещения арендатор обязан потребовать у арендодателя первичные учетные документы (в том числе акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а), служащие основанием для формирования соответствующих затрат в бухгалтерском учете последнего.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 мая 2018 г. следует руководствоваться формой С-2а с изменениями, внесенными постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.04.2018 № 21. Комментарий см. здесь.

Определяем: текущий или капитальный ремонт

Рекомендуемые перечни основных видов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонтах общественных зданий, приведены в приложениях А и Б к ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/252462/350125).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2020 г. приложения А и Б к ТКП 45-1.04-206-2010 изложены в новой редакции постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.12.2019 № 67. Изменено название данного ТКП: «Ремонт, реконструкция и реставрация зданий и сооружений. Основные требования по проектированию».

Строительные работы по восстановлению участков штукатурки и облицовки фасадов (подп.2 п.А.11 приложения А к ТКП 45-1.04-206-2010), ремонту фасадов (подп.6 п.А.11 приложения А к ТКП 45-1.04-206-2010) могут выполняться при текущем ремонте здания; строительные работы по утеплению (устранению сырости и продуваемости) отдельных фрагментов фасадов зданий (торца и др.) (п.9 приложения Б к ТКП 45-1.04-206-2010) могут быть отнесены к капитальному ремонту здания.

При этом необходимо иметь в виду, что к текущему ремонту объекта относится совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта (п.3.3.19 ТКП 45-1.01-4-2005 «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172) (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/164070/203187).

С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации перечисленные выше строительные работы могут быть отнесены к текущему ремонту при незначительных объемах ремонтных (восстановительных) работ.

Обратите внимание! Расходы на выполнение работ по ремонту объектов определяются по сборникам нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении на ремонт объектов, а при их отсутствии - по Сборнику № 46 «Работы по реконструкции зданий и сооружений» и соответствующим нормативам на строительные конструкции и работы и монтаж оборудования (часть вторая п.3.10 Методических указаний по применению нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении (НРР 8.01.104-2012), утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики от 23.12.2011 № 450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. вступил в силу приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.10.2016 № 238, которым утверждены: 1) нормативы расхода ресурсов в натуральном выражении в соответствии с перечнем на следующие виды работ: - строительные конструкции и работы; - монтаж оборудования; - ремонт объектов; - реставрационно-восстановительные работы по материальным историко-культурным ценностям; - пусконаладочные работы; 2) Методические указания по применению нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении на пусконаладочные работы (НРР 8.01.402-2017). С этой же даты вступил в силу приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2016 № 319, которым утверждены: 1) нормативы расхода ресурсов в натуральном выражении на строительные конструкции и работы Сборника 29 «Тоннели и метрополитены» (НРР 8.03.129-2017); 2) Методические указания по применению нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении (НРР 8.01.104-2017); 3) Сборник норм на строительство временных зданий и сооружений (НРР 8.01.102-2017); 4) Сборник норм на дополнительные расходы при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (НРР 8.01.103-2017, часть I, часть II).

Первичные учетные документы арендодатель обязан представить арендатору

Согласно условию договора аренды арендатор возмещает затраты арендодателя на проведение работ по текущему ремонту строительных конструкций арендуемого помещения.

Требование арендодателя о перечислении арендатором авансовых платежей на проведение строительных работ по заключаемым арендодателем с третьими лицами договорам строительного подряда будет обоснованно в случае наличия соответствующего условия в договоре аренды, заключенном между арендодателем и арендатором.

С учетом вышеизложенного в дальнейшем до момента возмещения арендодателю стоимости выполненных строительных работ по текущему ремонту арендованного помещения арендатор обязан потребовать у арендодателя первичные учетные документы (в том числе акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а), служащие основанием для формирования соответствующих затрат в бухгалтерском учете последнего.

При этом в рассматриваемом случае размер возмещаемых арендатором арендодателю затрат по текущему ремонту фасада здания должен быть определен пропорционально доле общей площади административного здания, занимаемой арендатором, с учетом долей общей площади административного здания, занимаемых иными арендаторами, в случае наличия таковых.

17.08.2016

Михаил Морозевич, специалист по ценообразованию в строительстве, инженер-строитель