Материал помещен в архив

С НЕРЕЗИДЕНТОМ ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ И ДОКУМЕНТАЛЬНОГО ОФОРМЛЕНИЯ
(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

Ситуация Для расширения рынков сбыта выпускаемой продукции организация открывает представительство в Индии. С нерезидентом заключен договор на приобретение недвижимости для осуществления деятельности представительства и демонстрации образцов продукции. Для расчетов за недвижимость организация получила валютный кредит в белорусском банке. Рассмотрим вопросы, возникающие при реализации данного проекта.

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Вопрос 1: Необходимо ли разрешение Национального банка Республики Беларусь (далее - Нацбанк) на осуществление сделки по приобретению недвижимости за границей?

Ответ: Да, необходимо.

Субъекты валютных операций - резиденты (кроме банков) осуществляют на основании разрешений Нацбанка на проведение валютных операций, связанных с движением капитала, валютные операции, предусматривающие приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу (подп.18.3 п.18 Правил проведения валютных операций, утвержденных постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.04.2004 № 72).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2019 г. в подп.18.3 п.18 Правил № 72 на основании постановления Правления Национального банка Республики Беларусь от 19.12.2018 № 612 внесено дополнение. Субъекты валютных операций - резиденты (кроме банков) осуществляют на основании разрешений Нацбанка на проведение валютных операций, связанных с движением капитала, валютные операции, предусматривающие приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу, в том числе на основании договоров, предусматривающих создание объектов долевого строительства, за исключением перемещаемого имущества, приравненного к недвижимым вещам в соответствии с законодательными актами.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места (п.1 ст.130 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Справочно Для получения разрешения на проведение валютных операций, связанных с движением капитала и предусматривающих приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу, в том числе на основании договоров, предусматривающих создание объектов долевого строительства, заключенных субъектом валютных операций - резидентом, заявитель представляет в числе прочих документов копии документов, подтверждающих права нерезидента на приобретаемое у него недвижимое имущество, и (или) договоров создания объектов долевого строительства (п.4, подп.5.3 п.5, приложение 1 к Инструкции о порядке выдачи разрешений и представления уведомлений, необходимых для целей валютного регулирования, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 26.08.2015 № 514).

Таким образом, сделка по приобретению недвижимого имущества на территории Индии может быть осуществлена только при наличии разрешения Нацбанка на проведение валютных операций, связанных с движением капитала.

Вопрос 2: Имеет ли право организация зачесть налог на недвижимость, уплаченный в бюджет иностранного государства?

Ответ: Да, но при соблюдении определенных условий.

Расположенные за границей капитальные строения (здания, сооружения), их части, которые находятся в собственности, во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении белорусской организации, облагают налогом на недвижимость в Республике Беларусь (абзаца 2 части первой п.1 ст.185 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).

При исчислении налога на недвижимость, подлежащего уплате в бюджет Республики Беларусь по объектам, находящимся на территории иностранных государств, применяется ставка в размере 1 % (ст.188 НК).

Уплата налога на недвижимость производится организациями по их выбору 1 раз в год в размере годовой суммы налога не позднее 22 марта налогового периода или ежеквартально не позднее 22-го числа третьего месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога (п.11 ст.189 НК).

В то же время здания и сооружения могут облагаться налогом на недвижимость на территории того государства, где они находятся, и в соответствии с его законодательством. Следовательно, у плательщиков одно и то же недвижимое имущество может подпадать под двойное налогообложение: как в Беларуси, так и на территории того государства, где это имущество расположено.

Для Республики Беларусь правила, закрепленные в международных соглашениях, имеют приоритет над национальным налоговым законодательством. Это значит, что если международным договором установлены правила налогообложения, отличные от белорусских, то применяют нормы международного договора, если иное не определено нормами международного права (пп.1, 2 ст.5 НК).

Следует отметить, что помимо межгосударственных соглашений правила устранения двойного налогообложения имущества закреплены в ст.191 НК, в которой предусмотрена возможность зачета налога на недвижимое имущество, уплаченного в иностранном государстве, при уплате налога на недвижимость в Республике Беларусь.

Так, фактически уплаченная в соответствии с законодательством иностранного государства и (или) международным договором Республики Беларусь по вопросам налогообложения сумма налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных в иностранном государстве, пересчитанная в белорусские рубли по официальному курсу, установленному Нацбанком на дату внесения налога в бюджет иностранного государства, зачитывается белорусской организацией при уплате в Республике Беларусь налога на недвижимость.

Для этого необходимо представить в налоговый орган по месту ее постановки на учет справку (иной документ) налогового органа (иной компетентной службы, в функции которой входит взимание налогов) иностранного государства, подтверждающую факт ее уплаты в этом государстве в том отчетном периоде, в котором представлена такая справка (ст.191 НК).

Справка, подтверждающая уплату налога на недвижимость в иностранном государстве, должна содержать реквизиты с наименованием плательщика, названием налога, датой уплаты налога и периодом, за который уплачивался налог, названием, размером объекта налогообложения (налоговой базы), ставкой налога и суммой зачисленного в бюджет иностранного государства налога. Для осуществления зачета может быть также представлен документ по форме, установленной налоговым органом (иной компетентной службой, в функции которой входит взимание налогов) иностранного государства, если он подтверждает сумму уплаченного налога на недвижимость в этом государстве.

Все указанные документы подают в налоговый орган по месту нахождения белорусской организации вместе с налоговой декларацией (расчетом) по налогу на недвижимость организаций.

Зачесть уплаченный в иностранном государстве налог могут только белорусские организации. Зачет возможен только в случае, если налог фактически был уплачен за рубежом. При этом зачет возможен только в отношении суммы налога, уплаченной за капитальные строения и их части, расположенные в иностранном государстве. В отношении уплаченных сумм налога за иное недвижимое имущество, находящееся в иностранном государстве, НК зачет не предусмотрен.

Таким образом, для зачета в Республике Беларусь налога на недвижимость, уплаченного в бюджет иностранного государства, необходимо представить справку, подтверждающую уплату налога на недвижимость в иностранном государстве.

Вопрос 3: Следует ли удерживать налог на доходы при перечислении денежных средств нерезиденту за приобретаемую недвижимость?

Ответ: Не следует.

Объектом налогообложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, признаются доходы от отчуждения недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, полученные плательщиком от источников в Республике Беларусь (подп.1.11.1 п.1 ст.146 НК).

Поскольку в рассматриваемой ситуации нерезиденту перечисляется плата за приобретаемое недвижимое имущество, не находящееся на территории Республики Беларусь, то удерживать налог на доходы не следует.

Вопрос 4: Учитываются ли при налогообложении проценты по кредиту, полученному на приобретение недвижимости?

Ответ: Первоначальная стоимость приобретенных основных средств определяется в сумме фактических затрат на их приобретение, включая:

• стоимость приобретения основных средств;

• таможенные сборы и пошлины;

• проценты по кредитам и займам;

• затраты по страхованию при доставке;

• затраты на услуги других лиц, связанные с приведением основных средств в состояние, пригодное для использования;

• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, доставкой, установкой, монтажом основных средств и приведением их в состояние, пригодное для использования (п.10 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26, далее - Инструкция № 26).

Таким образом, проценты по кредиту, начисленные до приобретения объекта недвижимости, формируют его первоначальную стоимость на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы». Проценты за пользование кредитом, начисленные после приобретения и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, относятся на расходы по финансовой деятельности и учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п.10 Инструкции № 26, абзац 2 пп.15, 37 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102).

Проценты за пользование кредитами, займами (за исключением процентов по кредитам, займам, которые относятся на стоимость инвестиционных активов в соответствии с законодательством), признаваемые в бухгалтерском учете расходами, принимаются в качестве затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), если иное не установлено ст.131 и 131¹ НК (подп.2.8 п.2 ст.130 НК). Так, при налогообложении не учитываются затраты на приобретение и (или) создание амортизируемого имущества (подп.1.13 п.1 ст.131 НК).

Следовательно, проценты по кредиту, начисленные до приобретения объекта недвижимости, не учитываются при налогообложении прибыли, поскольку формируют первоначальную стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Проценты за пользование кредитом, начисленные после приобретения и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, включаются в состав затрат, учитываемых при налогообложении прибыли.

21.12.2018

Сергей Козырев, аудитор, кандидат экономических наук, DipIFR