Материал помещен в архив

СДАЕМ ИМУЩЕСТВО В АРЕНДУ: ПРАКТИЧЕСКИЕ СИТУАЦИИ

Ситуация 1 Единственным видом деятельности организации является сдача в аренду офисных и торговых площадей. Арендаторы помимо арендной платы возмещают коммунальные платежи, а также стоимость услуг арендодателя по уборке помещений и мест общего пользования. Как у арендодателя следует отражать доходы от аренды в бухгалтерском и налоговом учете? На каком счете у арендодателя надлежит учитывать сдаваемые в аренду основные средства?

Доходы от аренды являются выручкой

На основании Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102), текущая деятельность - это основная приносящая доход деятельность организации и прочая деятельность, не относящаяся к финансовой и инвестиционной деятельности.

В рассматриваемой ситуации деятельность организации по сдаче имущества в аренду является текущей деятельностью.

Справочно Сдача внаем недвижимого имущества в соответствии с общегосударственным классификатором Республики Беларусь ОКРБ 005-2006 «Виды экономической деятельности», утвержденным постановлением Госстандарта РБ от 28.12.2006 № 65, относится к подклассу 70200.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 мая 2016 г. общегосударственный классификатор Республики Беларусь ОКРБ 005-2006 «Виды экономической деятельности» отменен постановлением Госстандарта РБ от 28.01.2016 № 8. С 1 января 2016 г. введен в действие общегосударственный классификатор Республики Беларусь ОКРБ 005-2011 «Виды экономической деятельности», утвержденный постановлением Госстандарта РБ от 05.12.2011 № 85.

Доходы и расходы по текущей деятельности отражаются с использованием счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности».

Поскольку у организации сдача имущества в аренду - основной вид деятельности, то доходы от аренды следует отражать на субсчете 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг».

Затраты, связанные со сдачей имущества в аренду, в рассматриваемой ситуации арендодатель должен отражать с использованием счета 20 «Основное производство».

Такие разъяснения дают и специалисты Министерства финансов РБ.

В аналогичном порядке следует отражать доходы от оказания арендодателем услуг, выполняемых собственными силами, по уборке помещений и мест общего пользования.

Возмещаемые коммунальные платежи в бухгалтерском учете в составе доходов не отражаются (п.3 Инструкции № 102: не признаются доходами организации поступления от других лиц и, в частности, активов, в т.ч. денежных средств, ранее переданных третьим лицам на условиях возвратности).

В рассматриваемой ситуации основные средства являются операционной недвижимостью, поскольку они используются в основной деятельности организации, и учитывать их следует в бухгалтерском учете на счете 01 «Основные средства».

Справочно В соответствии с п.2 Инструкции по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 25 (далее - Инструкция № 25), операционная недвижимость - недвижимое имущество, находящееся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организации, которое используется в деятельности организации, в т.ч. в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации.

Таким образом, в бухгалтерском учете арендодателя следует доходы и расходы по аренде отражать записями:

В налоговом учете доходы и расходы от аренды учитываются в составе внереализационных доходов и расходов

Доходы от операций по сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)) имущества включаются в состав внереализационных доходов (подп.3.15 п.3 ст.128 Налогового кодекса РБ (далее - НК)).

Доходы от операций по сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)) определяются в сумме арендной платы (лизинговых платежей), включающих сумму вознаграждения арендодателя (лизингодателя) и возмещаемые в соответствии с законодательством расходы арендодателя (лизингодателя), а также в сумме расходов арендодателя (лизингодателя), не включенных в состав арендной платы (лизинговых платежей), но подлежащих возмещению в соответствии с условиями договора.

Расходы по сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)) имущества отражаются на дату отражения соответствующих доходов от сдачи имущества в аренду (финансовую аренду (лизинг)), учитываемых в порядке, определенном подп.3.15 п.3 ст.128 НК. Состав расходов по сдаче имущества в аренду (финансовую аренду (лизинг)) определяется с учетом положений ст.130 и 131 НК (подп.3.18 п.3 ст.129 НК).

Таким образом, в налоговом учете доходы и расходы по аренде учитываются в составе внереализационных доходов и расходов, независимо от того, является деятельность по сдаче имущества в аренду инвестиционной или текущей.

Кроме этого, в составе внереализационных доходов следует отразить не только доходы от оказания арендаторам собственными силами арендодателя услуг по уборке, но, как следует из подп.3.15 п.3 ст.128 НК, и возмещаемые арендаторами коммунальные платежи.

Однако эта же сумма коммунальных платежей будет учтена и в составе расходов по аренде.

Поэтому для организаций, применяющих общую систему налогообложения, финансовый результат по коммунальным платежам будет равен нулю.

У организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы расходы не учитываются, поэтому организация будет уплачивать налог при упрощенной системе и из суммы возмещенных коммунальных платежей.

Такой порядок отражения в налоговом учете доходов и расходов по аренде требует корректировок относительно бухгалтерского учета.

Объекта обложения НДС по возмещению коммунальных платежей не возникает.

Обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой, не включенной в сумму арендной платы, объектом обложения НДС не признаются (подп.2.12.2 п.2 ст.93 НК).

Ситуация 2 Организация занимается производственной деятельностью и сдает в аренду часть помещений в административном здании, в котором размещена администрация организации. Доходы от аренды составляют менее 1 % от выручки, получаемой организацией. В аренду сдано 300 кв.м, что составляет 5 % от общей площади административного здания. Как следует в бухгалтерском учете арендодателя отражать доходы от аренды? На каком счете у арендодателя следует учитывать сдаваемые в аренду помещения?

Доходы от аренды - прочие доходы по текущей деятельности

В рассматриваемой ситуации доходы от аренды будут являться прочими доходами по текущей деятельности. Расходы, связанные со сдачей имущества в аренду, следует рассматривать как прочие расходы по текущей деятельности.

В бухгалтерском учете у арендодателя следует делать записи:

Отражение в учете возмещаемых арендаторами коммунальных платежей производится аналогично, как и в ситуации 1.

Если арендодатель собственными силами оказывает арендаторам услуги, стоимость которых не включена в арендную плату, то доходы от их оказания следует учитывать в составе доходов по текущей деятельности и отражать на субсчете 90-1.

Расходы, связанные с оказанием этих услуг, нужно учитывать на счетах учета затрат и списывать в дебет субсчета 90-4. В данном случае записи будут аналогичны записям в ситуации 1 по предоставлению услуг по уборке.

Сдаваемые в аренду помещения учитываются в составе операционной недвижимости

Административное здание является операционной недвижимостью, поскольку оно используется в текущей деятельности организации.

Если недвижимое имущество состоит из части, относящейся к инвестиционной недвижимости, и части, относящейся к операционной недвижимости, которые не могут быть отчуждены по отдельности, то недвижимое имущество принимается к бухгалтерскому учету как инвентарный объект инвестиционной недвижимости в случае, если более 90 % его площади (или иного натурального измерителя недвижимого имущества) сдано в аренду (п.5 Инструкции № 25).

Поскольку в аренду сдается только 5 % площади здания, то все здание следует учитывать в составе операционной недвижимости с использованием счета 01 «Основные средства».

Ситуация 3 Организация занимается производственной деятельностью и сдает в аренду отдельно стоящее здание склада. Как в бухгалтерском учете арендодателя отражать доходы от аренды? На каком счете у арендодателя учитывать сдаваемые в аренду помещения?

Доходы от аренды - доходы от инвестиционной деятельности

В рассматриваемой ситуации у организации имеет место инвестиционная деятельность.

Справочно Инвестиционная деятельность - деятельность организации по приобретению и созданию, реализации и прочему выбытию основных средств, нематериальных активов, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, оборудования к установке, строительных материалов у заказчика, застройщика, осуществлению (предоставлению) и реализации (погашению) финансовых вложений, если указанная деятельность не относится к текущей деятельности согласно учетной политике организации (абзац 4 п.2 Инструкции № 102).

Доходы и расходы по инвестиционной деятельности отражаются в бухгалтерском учете с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы».

В бухгалтерском учете у арендодателя следует делать записи:

Сданное в аренду здание следует учитывать в составе инвестиционной недвижимости

Для целей Инструкции № 25 инвестиционная недвижимость - это земельные участки, здания, сооружения, изолированные помещения, машино-места, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организации, которые сданы другим лицам в аренду (за исключением финансовой аренды (лизинга), проката) (п.2 Инструкции № 25).

Организацией в качестве инвестиционной недвижимости принимается к бухгалтерскому учету

недвижимое имущество при одновременном выполнении следующих условий:

• недвижимое имущество сдано в аренду;

• организацией предполагается получение экономических выгод, связанных с недвижимым имуществом;

• стоимость недвижимого имущества может быть достоверно определена (п.3 Инструкции № 25).

Единицей бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости является инвентарный объект.

Инвентарным объектом инвестиционной недвижимости является земельный участок, здание, сооружение, изолированное помещение, машино-место (п.4 Инструкции № 25).

Инвестиционная недвижимость в бухгалтерском учете отражается с использованием счета 03 «Доходные вложения в материальные активы» (субсчет 03-1 «Инвестиционная недвижимость»).

Поэтому здание склада, сданное в аренду, следует учитывать в составе инвестиционной недвижимости.

Перевод недвижимого имущества, числящегося в составе основных средств, из операционной недвижимости в инвестиционную недвижимость при сдаче организацией данного имущества в аренду на основании п.9 Инструкции № 25 отражается записями:

1) по дебету счета 02 «Амортизация основных средств» (отдельные субсчета) и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» (отдельные субсчета) - на накопленные по недвижимому имуществу за весь период эксплуатации суммы амортизации и обесценения;

2) по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные активы» (субсчет 03-1 «Инвестиционная недвижимость») и кредиту счета 01 «Основные средства» - на первоначальную (переоцененную) стоимость недвижимого имущества.

При переводе недвижимого имущества из операционной недвижимости в инвестиционную недвижимость сумма числящегося по недвижимому имуществу добавочного фонда, образовавшегося в результате ранее проведенных переоценок данного недвижимого имущества, отражается по дебету счета 83 «Добавочный капитал» и кредиту счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

От редакции «Бизнес-Инфо» В НК на основании законов РБ от 31.12.2013 № 96-З, от 30.12.2014 № 224-З, от 30.12.2015 № 343-З, от 13.06.2016 № 372-З и от 18.10.2016 № 432-З внесены изменения и дополнения.

06.06.2013

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»