Материал помещен в архив

СДАЕМ КВАРТИРУ ВНАЕМ

Понятие и предмет договора найма жилого помещения

Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом РБ (далее - ЖК).

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.49 ЖК).

Помимо квартиры по договору найма можно сдавать жилой дом, жилую комнату (изолированную и неизолированную), часть жилой комнаты.

Справочно Квартира - изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории (п.26 ст.1 ЖК). Жилой дом - капитальное строение (здание, сооружение), половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений (п.21 ст.1 ЖК). Жилая комната - жилое помещение, находящееся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (п.8 ст.1 ЖК).

Если жилое помещение расположено в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале или полуподвале, то оно не может сдаваться по договору найма (п.3 ст.49 ЖК).

Договор найма жилого помещения заключается в том случае, если квартира принадлежит вам на праве собственности. Допускается также сдача квартиры внаем по доверенности. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин (п.2 ст.49 ЖК).

Заключение договора найма жилого помещения

Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совета Министров РБ от 12.09.2006 № 1191.

Для заключения договора не требуется согласие всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире членов семьи собственника. Потребуется только согласие лиц, которым принадлежат на праве собственности доли в жилом помещении, выделенные в установленном порядке.

Бланки договоров найма жилого помещения есть в каждом расчетно-справочном центре жилищного ремонтно-эксплуатационного объединения соответствующего района.

Договоры составляются в трех экземплярах, один из которых хранится у собственника квартиры, другой - у нанимателя, а третий сдается в местный исполнительный комитет (администрацию района в городе).

В договоре указываются фамилия, имя, отчество, год рождения и степень родства нанимателя и членов его семьи, точный адрес и характеристики квартиры, предоставляемое в пользование нанимателю имущество в квартире (мебель, предметы домашнего обихода) и оказываемые дополнительные услуги (уборка, стирка белья и т.п.).

Кроме того, договор содержит срок сдачи квартиры внаем (возможна сдача внаем без указания срока), права и обязанности нанимателя и наймодателя, размер, порядок и сроки расчетов, ответственность сторон, основания расторжения договора и другие условия.

Обратите внимание! Существенные условия договора найма жилого помещения: • предмет договора найма жилого помещения; • срок действия договора найма жилого помещения - для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок; • размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения; • срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги. В договоре найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении (пп.1, 2 ст.50 ЖК).

Передача жилого помещения нанимателю осуществляется по решению сторон договора по акту о приеме-передаче либо без такого акта (часть вторая п.1 ст.53 ЖК).

Если принято решение о передаче квартиры по акту, он составляется сторонами договора найма жилого помещения в произвольной письменной форме в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя.

В акте о приеме-передаче указываются:

• сведения о сторонах договора найма (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется), место жительства);

• место нахождения (адрес) жилого помещения;

• количество жилых комнат, общая площадь жилого помещения, иные характеристики жилого помещения (по усмотрению сторон);

• сведения о состоянии жилого помещения на момент его передачи нанимателю;

• иные данные (по усмотрению сторон).

Данные требования предусмотрены пп.2, 3 ст.53 ЖК.

Обратите внимание! Договор найма жилого помещения считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе (п.1 ст.52 ЖК).

Регистрация договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения необходимо зарегистрировать в местном исполнительном комитете (администрации).

Договор необходимо регистрировать до момента фактического предоставления жилья нанимателю, поскольку только зарегистрированный договор служит основанием возникновения у него прав и обязанностей на жилое помещение.

Пример Договор найма заключен 1 ноября 2013 г. Жилье по договору передается нанимателю 15 ноября. Следовательно, зарегистрировать договор необходимо до 15 ноября 2013 г.

Для регистрации договора найма необходимо представить:

• заявление, подписанное собственником квартиры и участниками общей долевой собственности на жилое помещение;

• паспорта сторон;

• три экземпляра договора найма;

• технический паспорт на квартиру;

• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;

• письменное согласие всех собственников жилого помещения (если квартира находится в общей собственности) (п.1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200).

Договор найма регистрируется в двухдневный срок со дня представления всех документов, а в случае запроса документов или сведений от государственных органов или организаций - в 10-дневный срок.

Процедура регистрации договора найма бесплатная.

Регистрирующий орган в пятидневный срок с момента регистрации направляет копию договора в налоговый орган по месту жительства собственника квартиры для учета и исчисления налога.

Условия оплаты

Обязательство по оплате услуг по сдаче внаем квартиры должно быть отражено в договоре только в белорусских рублях (п.1 ст.298 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)).

Чтобы обезопасить себя от инфляционных процессов, пункт об оплате можно изложить следующим образом:

«Наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением в сумме, эквивалентной 450 (четыремстам пятидесяти) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа».

Дату определения курса, а также банк, по курсу валюты которого производятся расчеты, можно установить (изменить) соглашением сторон.

Оформление аванса (задатка)

Аванс (предварительная оплата) и задаток имеют различное назначение, поэтому к ним применяются разные правовые последствия при нарушении.

Соглашение о задатке однозначно подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение (п.1 ст.351 ГК). Аванс только одно из доказательств заключения договора.

Соглашение о задатке независимо от суммы всегда совершается в письменной форме. Если сумма по договору выплачена без составления письменного документа, то она считается авансом.

Аванс не имеет обеспечительной функции. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в случае прекращения договора до начала его исполнения, а также во всех случаях неисполнения договора. При этом аванс всегда возвращается в однократном размере.

При прекращении договора, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток также должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст.352 ГК).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет платежей по договору, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3 ст.351 ГК).

Расписка в получении аванса и соглашение о задатке могут иметь следующий вид.

РАСПИСКА В ПОЛУЧЕНИИ АВАНСА

Я, Иванов Иван Иванович, проживающий (зарегистрированный) по адресу: г.Минск, ул.Радужная, д.13, кв.14, паспорт № МС2222222, выдан 02.01.2001 Советским РУВД г.Минска, идентификационный номер 0000000000РВ6, получил от Петрова Петра Петровича, проживающего (зарегистрированного) по адресу: г.Минск, ул.Поселковая, д.16, кв.22, паспорт № МР3333333, выдан 01.01.2001 Ленинским РУВД г.Минска, идентификационный номер 1111111111РВ5, в счет причитающихся с него платежей за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: г.Минск, ул.Мирошниченко, д.22, кв.88, по договору найма жилого помещения от 01.02.2014, зарегистрированного в администрации Советского района г.Минска 14 февраля 2014 г. за № 22, аванс в сумме 1 000 000 (один миллион) белорусских рублей.

СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

Мы, Иванов Иван Иванович, проживающий (зарегистрированный) по адресу: г.Минск, ул.Радужная, д.13, кв.14, паспорт № МС2222222, выдан 02.01.2001 Советским РУВД г.Минска, идентификационный номер 0000000000РВ6, и Петров Петр Петрович, проживающий (зарегистрированный) по адресу: г.Минск, ул.Поселковая, д.16, кв.22, паспорт № МР3333333, выдан 01.01.2001 Ленинским РУВД г.Минска, идентификационный номер 1111111111РВ5, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Я, Иванов И.И., получил от Петрова П.П. задаток в сумме 1 000 000 (один миллион) белорусских рублей в счет причитающихся с него платежей за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: г.Минск, ул.Мирошниченко, д.22, кв.88, по договору найма жилого помещения от 01.02.2014, заключенным между мной и Петровым П.П.

2. В случае если за неисполнение договора найма жилого помещения от 01.02.2014 буду ответственен я, Иванов И.И., то обязуюсь уплатить Петрову П.П. двойную сумму задатка, т.е. 2 000 000 (два миллиона) белорусских рублей.

3. В случае если за неисполнение договора найма жилого помещения от 01.02.2014 будет ответственен Петров П.П., то задаток остается у меня, Иванова И.И.

Право пользования жилым помещением у членов семьи нанимателя и других граждан

Наниматель вправе с письменного согласия собственника квартиры предоставить право пользования жилым помещением:

• супругу (супруге), родителям и детям;

• родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам - с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям;

• иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи, - с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям (п.2 ст.56 ЖК).

Без чьего-либо согласия (в т.ч. и собственника квартиры) наниматель вправе предоставить право пользования занимаемым им жилым помещением только своим несовершеннолетним детям.

Граждане, которым предоставлено право пользования жилым помещением, указываются в договоре найма путем внесения в него соответствующих изменений.

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения производится в соответствии со ст.61 ЖК.

Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон.

Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи в другое жилое помещение договор найма считается расторгнутым со дня их выезда.

При расторжении договора найма по соглашению сторон или по инициативе нанимателя жилого помещения один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия остальных проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя.

По инициативе собственника квартиры договор найма может быть расторгнут:

• при нарушении существенных условий договора нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи.

В соответствии с п.1 ст.50 ЖК существенными условиями договора найма являются предмет и срок действия договора, размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения, а также срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги;

• если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически нарушают требования ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

Договор найма, заключенный до договора об ипотеке, при обращении взыскания на заложенное жилое помещение и его реализации сохраняет силу.

При расторжении договора найма по инициативе наймодателя предварительно за 1 месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Требование о расторжении договора найма может быть заявлено в суд только по истечении месячного срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

Собственник жилья не должен обеспечивать нанимателя новым жилым помещением. Не действует также и правило преимущественного продления срока действия договора найма.

При расторжении договора найма наниматель обязан в течение 3 суток (если иной срок не установлен договором) освободить занимаемое жилое помещение и сдать его собственнику (ст.63 ЖК). Квартира сдается по акту в том состоянии, в котором наниматель ее получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в договоре найма.

Не выполненные нанимателем работы по устранению неисправностей (недостатков) жилого помещения фиксируются в акте. Расходы по проведению этих работ должны быть возмещены нанимателем. Кроме того, наниматель обязан возместить ущерб, нанесенный по его вине занимаемому им жилому помещению, жилым помещениям других граждан и вспомогательным помещениям жилого дома.

Акт о сдаче жилого помещения составляется в произвольной письменной форме в двух экземплярах, один из которых хранится у собственника, второй - у нанимателя.

Наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним граждане, не освободившие жилое помещение в вышеуказанный срок, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Сдача квартиры внаем и предпринимательская деятельность

Сдача внаем жилых помещений, кроме предоставления мест для краткосрочного проживания, не является предпринимательской деятельностью (часть четвертая п.1 ст.1 ГК). Следовательно, граждане, оказывающие подобного рода услуги, не должны регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей.

Случаи сдачи внаем жилых помещений для краткосрочного проживания - случаи сдачи внаем жилых помещений по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней (подп.1.38 п.1 ст.296 Налогового кодекса РБ (далее - НК)). Следовательно, сдача внаем жилых помещений по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней, признается предпринимательской деятельностью и требует регистрации гражданина, оказывающего подобного рода услуги, в качестве индивидуального предпринимателя.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2016 г. согласно подп.1.38 п.1 ст.296 НК (в редакции Закона РБ от 30.12.2015 № 343-З) предоставление мест для краткосрочного проживания - предоставление жилых помещений, садовых домиков, дач по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней.

Уплата подоходного налога

Ставки подоходного налога в отношении доходов, полученных от сдачи квартир внаем (кроме случаев сдачи внаем жилых помещений по двум и более договорам в календарном году, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней) в размере, не превышающем 37 835 000 бел.руб. в налоговом периоде, устанавливаются в фиксированных суммах согласно приложению 26 к НК (п.2 ст.173 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. ставки подоходного налога с физических лиц в отношении доходов, полученных плательщиками от сдачи физическим лицам в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь (за исключением таких доходов, полученных ими от осуществления предпринимательской деятельности или от индивидуальных предпринимателей в результате заключения с ними договоров аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь), в размере, не превышающем 5 555 бел. руб. в налоговом периоде, устанавливаются в фиксированных суммах согласно приложению 26 к НК (часть первая п.2 ст.173 НК, в редакции Закона РБ от 18.10.2016 № 432-З). На 2018 год ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах установлены согласно приложению 11 к Указу Президента РБ от 25.01.2018 № 29 «О налогообложении».

Ставка подоходного налога зависит от населенного пункта, в котором расположено жилое помещение: чем крупнее населенный пункт, тем выше ставка. Ставки налога определяются не за целую квартиру, а за каждую комнату в квартире.

Например, в г.Минске в зависимости от экономико-планировочной зоны ставка составляет от 95 000 до 135 000 руб. за комнату (решение Мингорсовета от 28.12.2012 № 291). Чем дальше сдаваемое жилье от центра города, тем в более дешевую экономико-планировочную зону оно попадает. По предварительной информации, с 1 января 2014 г. ставка налога в г.Минске составит от 107 000 до 152 000 руб. за комнату.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. ставка налога в г.Минске составляет от 18,50 до 32,50 руб. за комнату согласно приложению к постановлению Мингорсовета от 30.03.2018 № 28.

При доходе от сдачи квартир внаем в размере более 37 835 000 бел.руб. в год в налоговый орган необходимо представить налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу с физических лиц (п.3 ст.179, ст.180 НК). В этом случае доходы от сдачи внаем квартиры включаются в совокупный годовой доход и облагаются подоходным налогом по ставке 12 % с последующим перерасчетом налога (п.1 ст.173 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. доходы, полученные плательщиком в налоговом периоде от сдачи жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, подлежат налогообложению подоходным налогом с физических лиц по ставке, установленной п.1 ст.173 НК, в порядке, установленном ст.178 НК, в случае, если такие доходы получены в размере, превышающем 5 555 бел. руб. При этом подлежит зачету фактически уплаченный за налоговый период с таких доходов подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах, размеры ставок которого определяются в соответствии с п.2 ст.173 НК (п.3 ст.179 НК, в редакции Закона РБ от 18.10.2016 № 432-З). С 1 января 2015 г. в соответствии с п.1 ст.173 НК, в редакции Закона РБ от 30.12.2014 № 224-З, ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13 %.

Налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу с физических лиц представляется не позднее 1 марта, оставшаяся сумма налога доплачивается до 15 мая (ст.180 НК).

Освобождаются от подоходного налога доходы, получаемые от сдачи внаем жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) (подп.1.41 п.1 ст.163 НК).

Справочно К молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) относятся выпускники, которым место работы (службы) предоставлено путем распределения, выпускники, направленные на работу (службу) в соответствии с договором о подготовке научного работника высшей квалификации за счет средств республиканского бюджета, договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего).

Данные доходы освобождаются от подоходного налога в течение установленных законодательством сроков обязательной работы (службы) по распределению молодых специалистов, молодых рабочих (служащих).

Справочно Срок обязательной работы по распределению устанавливается в 1-2 года в зависимости от уровня образования (п.3 ст.83 Кодекса Республики Беларусь об образовании).

Статья 179 НК предусматривает два способа уплаты налога: за весь год вперед или ежемесячно.

В первом случае годовой платеж вносится не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры внаем. Уплата сумм налога за каждый последующий год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата налога.

Пример Квартира сдается с 1 июля по 31 декабря 2013 г. При уплате фиксированного годового платежа налог за 2013 г. необходимо заплатить не позднее 2 июля 2013 г. Налог за 2014 г. необходимо уплатить не позднее 1 января 2014 г.

Во втором случае налог уплачивается не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры, а в последующем - ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога.

Преимущество первого способа уплаты налога заключается в том, что при изменении налоговых ставок в течение налогового периода, за который уплачены фиксированные суммы налога, такие суммы перерасчету не подлежат. Кроме того, не нужно ежемесячно ходить в банк для перечисления налога.

Выбор второго способа уплаты налога позволяет не вносить большую сумму за один раз и направить сэкономленные средства на другие цели. Однако при изменении размеров налоговых ставок суммы налога будут пересчитываться уже в следующем месяце.

При получении доходов не с первого дня месяца, а также в случае прекращения получения доходов в течение месяца исчисление сумм налога за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи квартиры внаем (п.2 ст.179 НК).

Ответственность и возможные проблемы

За уклонение от уплаты фиксированной суммы налога наступает ответственность, предусмотренная частью 8 ст.13.6 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях: неуплата или неполная уплата суммы налога, совершенная умышленно, влечет наложение штрафа в размере 20 % от неуплаченной суммы налога, но не менее 5 базовых величин. Кроме того, в полном размере будет взыскана неуплаченная сумма налога.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 октября 2018 г. административная ответственность по части 8 ст.13.6 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях предполагает наложение штрафа в размере 40 % от неуплаченной суммы налога, сбора (пошлины), но не менее 10 базовых величин (в редакции Закона РБ от 17.07.2018 № 131-З).

Составлять протокол и рассматривать дело об административном правонарушении уполномочены налоговые органы.

Могут возникнуть и другие проблемы.

Например, если квартира сдается на длительный срок без заключения договора и уплаты налога, наниматель, отказываясь выселяться, может начать шантажировать собственника жилья доносом в налоговые органы и большими штрафными санкциями. В таком случае придется сначала заплатить налог и соответствующие штрафы и только потом подавать в суд иск о выселении. Причем за составление иска и представление интересов в суде необходимо будет заплатить адвокату, а за подачу иска - государственную пошлину.

Если отсутствует договор найма с описанием состояния квартиры и переданного имущества, то будет крайне проблематично взыскать ущерб, причиненный жилому помещению и собственнику действиями нанимателя: повреждение мебели, сантехники, обоев и напольных покрытий, залитие квартиры соседей снизу, счета за телефон.

17.02.2014

Александр Жук, магистр права, аттестованный юрист