Пособие от 20.01.2015
Автор: Кулаковский С.

Согласование размера арендной платы в договоре аренды недвижимого имущества. Разбираем ситуацию


 

Материал помещен в архив

 

СОГЛАСОВАНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. РАЗБИРАЕМ СИТУАЦИЮ

Ситуация

Между сторонами заключен договор аренды офисных помещений, в котором в разделе «Арендная плата» написано: «Арендная плата составляет 20 евро за 1 кв.м площади без учета НДС. Арендная плата за все помещение составляет 800 евро без учета НДС и подлежит уплате не позднее 10-го числа каждого месяца по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты». Согласно условиям договора счета на арендную плату арендодателем не выставляются, арендатор самостоятельно оплачивает аренду.

Арендатор применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС. Является ли арендодатель плательщиком НДС и если да, то по какой ставке он уплачивает налог, из условий договора неясно.

Арендатор несколько месяцев вносил арендную плату из расчета 800 евро + 18 %, т.е. сам «насчитывал» НДС. Внимательно прочитав договор, арендатор пришел к выводу, что у него образовалась переплата по арендной плате на 2 месяца вперед, поэтому следующие 2 месяца арендную плату не оплачивал. Затем он начал вносить арендную плату согласно договору ежемесячно в сумме 800 евро на протяжении полугода. Никаких претензий со стороны арендодателя не было.

В настоящее время арендодатель предъявил претензию арендатору с требованием оплатить арендную плату за 2 «пропущенных» месяца, насчитав на эти суммы пеню и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Арендатор не согласен и написал письмо о переплате, указав, за какие месяцы он произвел зачет оплаты.

 

В данном случае стороны некорректно сформулировали условие об арендной плате. Если арендодатель и (или) арендатор являются плательщиками НДС, условие об аренде формулируется: «Арендная плата составляет ____ рублей, в том числе НДС по ставке ___ % в сумме ____ рублей».

Организации и индивидуальные предприниматели, освобождаемые от исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость, а также организации и индивидуальные предприниматели, применяющие особые режимы налогообложения без исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость, при реализации (отгрузке) товаров (работ, услуг), имущественных прав налог на добавленную стоимость не исчисляют, расчетные и первичные учетные документы, применяемые при реализации (отгрузке) товаров (работ, услуг), имущественных прав, выписывают без выделения сумм налога на добавленную стоимость и предъявления этих сумм покупателю. При этом в указанных документах делается запись или ставится штамп «Без НДС», а при реализации товаров (работ, услуг), указанных в подп.1.16 (в частности, передача имущества в аренду) и 1.20 п.1 ст.94 Налогового кодекса Республики Беларусь, делается соответствующая запись (п.6 ст.105 указанного Кодекса).

 

От редакции «Бизнес-Инфо»

Материал ссылается на вышеназванный Кодекс в редакции до 1 января 2019 г.

С 1 января 2019 г. данный Кодекс на основании Закона Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь.

В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

 

При неясности содержания и условий договора его толкование производится в порядке, закрепленном ст.401 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК). Так, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

 

Обратите внимание!

Отсутствие в цене НДС может свидетельствовать о том, что арендодатель не является плательщиком НДС, что возможно при применении арендодателем упрощенной системы налогообложения без уплаты НДС.

 

Если спор будет рассматриваться в суде, на основании анализа представленных сторонами доказательств суд может также прийти к выводу о признании договора незаключенным исходя из следующего.

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть вторая п.1 ст.585 ГК).

В п.4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» названы следующие существенные условия договора аренды:

• данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст.578 ГК);

данные о размере арендной платы (п.1 ст.625 ГК, п.14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Положение о размере арендной платы), за исключением случаев, установленных законодательством;

• данные о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящегося в государственной собственности (п.14 Положения о размере арендной платы).

Таким образом, при отсутствии в договоре аренды условия о размере арендной платы договор может быть признан судом незаключенным (п.1 ст.625 ГК). Необходимо отметить, что в тех случаях, когда договор аренды признан незаключенным, к отношениям сторон применяются нормы главы 59 ГК об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В целях избежания подобного рода неоднозначного толкования условий договора необходима ясность, простота и доступность языка изложения текста договора, исключающего различное толкование его положений.

 

20.01.2015

 

Сергей Кулаковский, заместитель председателя экономического суда г.Минска