Материал помещен в архив

СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ

Правовые основы создания и деятельности товарищества собственников

Согласно Программе развития жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь до 2015 года, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.02.2013 № 97, выполнение ее мероприятий позволит повысить экономическую эффективность работы жилищно-коммунального хозяйства, в т.ч. обеспечить техническое обслуживание жилищного фонда в городских поселениях на конкурсной основе и привлечение собственников жилых помещений к управлению недвижимым имуществом совместного домовладения и сохранность такого имущества.

Как один из вариантов решения указанных вопросов - дальнейшая работа по созданию товариществ собственников как в жилых домах, так и в нежилых зданиях.

В настоящее время в жилых домах создано более 1 300 товариществ собственников, из которых более 1 000 самостоятельно осуществляют техническое обслуживание. Все товарищества сформированы в домах-новостройках.

Нормативное регулирование

Основные нормативные правовые акты, регулирующие создание и деятельность товариществ собственников:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее - ЖК) (действует только на жилые дома);

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК);

• Положение о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 (далее - Положение о регистрации);

• Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее - Указ № 538);

• Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З) (действует только на нежилые здания);

• Закон Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее - Закон № 405-З) (действует только на жилые дома);

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее - постановление № 99) (действует только на жилые дома);

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 11.04.2011 № 469 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538» (действует только на жилые дома);

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 «Об утверждении Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, внесении изменений и дополнений в постановления Совета Министров Республики Беларусь и признании утратившими силу постановлений Совета Министров Республики Беларусь и их структурных элементов» (действует только на жилые дома).

Обратите внимание! После вступления в силу в 2013 г. нового ЖК нормативные предписания для товариществ собственников в жилых домах и нежилых зданиях отличаются.

Частью третьей ст.21 Закона № 135-З предусмотрено, что типовой устав товарищества собственников утверждается Советом Министров Республики Беларусь. Такой устав был утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 (далее - Типовой устав), однако с 16 марта 2013 г. он утратил силу. В настоящее время новый типовой устав не утвержден.

Общие положения о товариществе собственников

Статьей 274 ГК предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество.

Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются в порядке, установленном жилищным законодательством в части, не урегулированной ГК.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Отчуждение общего имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по решению общего собрания собственников жилых и (или) нежилых помещений с согласия 2/3 от общего количества собственников жилых и (или) нежилых помещений. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом вправе, а в установленных законодательством случаях обязаны создавать товарищества собственников. Товарищество собственников является некоммерческой организацией, создаваемой исключительно в названных целях и действующей в соответствии с законодательством о таких товариществах.

Повторим, что товарищество собственников (как в жилом доме, так и в нежилом здании) является некоммерческой организацией.

Обратите внимание! Как некоммерческая организация товарищество собственников не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли из своей деятельности и не распределяет полученную прибыль между своими участниками.

Участники совместного домовладения (к которым относятся практически все граждане в Республике Беларусь, проживающие в многоквартирных жилых домах, так как после массовой приватизации жилых помещений в стране фактически все многоквартирные жилые дома являются совместным домовладением), многоквартирные жилые дома которых были построены (реконструированы или капитально отремонтированы) до 2 марта 2013 г., обязаны были не позднее 2 августа 2013 г. (6 месяцев со дня вступления в силу ЖК) выбрать один из способов управления общим имуществом:

• непосредственно участниками совместного домовладения (там, где в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества);

• организацией, управляющей общим имуществом;

• организацией застройщиков или товариществом собственников, в т.ч. с привлечением организации, управляющей общим имуществом (ст.171 ЖК).

Однако выбор способа управления многоквартирными жилыми домами в республике не приобрел массового характера, в связи с чем местными исполнительными и распорядительными органами были назначены уполномоченные лица по управлению общим имуществом.

Также ст.171 ЖК предусмотрено, что во вновь вводимых многоквартирных жилых домах (построенных, капитально отремонтированных, реконструированных) в течение 6 месяцев со дня ввода их в эксплуатацию участниками совместного домовладения должен быть выбран один из указанных выше способов управления недвижимым имуществом.

Что касается нежилых зданий, то ст.16 Закона № 135-З установлено, что решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение 6 месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.

Создание товарищества собственников и членство в нем

Для жилых домов

Товарищество собственников - организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п.56 ст.1 ЖК).

Создание двух и более товариществ собственников по управлению общим имуществом в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, не допускается.

Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов.

Создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:

• многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;

• несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.

Обратите внимание! Раньше законодательство разрешало создавать товарищества собственников из нескольких объектов недвижимого имущества (фактически без каких-либо ограничений), например из нескольких многоквартирных жилых домов. В настоящее время для создания товарищества собственников определяющим фактором является общая территория. При этом, исходя из нормативных предписаний, многоквартирный жилой дом в товариществе может быть только один, а остальные объекты недвижимости (капитальные строения, здания, сооружения) - блокированные жилые дома, гаражи, сараи и т.п., которые принадлежат не менее чем двум собственникам.

Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.

Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим наименованием.

Решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в порядке, установленном главой 30 ЖК.

Для проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом инициатором этого собрания (самими участниками совместного домовладения или местным исполнительным и распорядительным органом) направляется письменное уведомление о проведении собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом или вручается ему под расписку (п.2 ст.177 ЖК).

Общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом считается правомочным, если на нем присутствуют более 2/3 участников совместного домовладения, обладающих более чем 2/3 голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество (п.3 ст.177 ЖК).

Иными словами, на собрании должно присутствовать не менее 2/3 собственников, которые в общей сложности должны обладать 2/3 всего имущества. Например, собственник однокомнатной квартиры в 30 кв.м имеет в три раза меньше имущества и соответственно голосов, чем собственник трехкомнатной квартиры в 90 кв.м.

Решение о выборе способа управления общим имуществом принимается большинством голосов присутствующих на собрании участников совместного домовладения (т.е. решение принимается не абсолютным большинством голосов всего дома, а большинством голосов от количества участников собрания, т.е. не менее чем 2/3 собственников). Если участник совместного домовладения не может лично принять участие в общем собрании участников совместного домовладения, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по выбору способа управления общим имуществом путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего его мнение по указанному вопросу.

Решение о выборе способа управления общим имуществом, принятое с соблюдением требований ст.177 ЖК, является обязательным для всех участников этого совместного домовладения, в т.ч. для участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших против.

Решение о выборе способа управления общим имуществом оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании или письменном опросе (пп.5-7 ст.177 ЖК).

Решение общего собрания участников совместного домовладения о выборе способа управления общим имуществом может быть принято путем проведения письменного опроса (п.1 ст.178 ЖК).

Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в т.ч. проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание товарищества собственников (п.10 ст.207 ЖК).

На учредительном собрании также принимаются решения о наименовании товарищества собственников, месте нахождения, о составе органов управления, утверждается его устав, а также делегируются полномочия на представление интересов созданного товарищества по вопросам, связанным с его регистрацией, какому-либо лицу (это лицо необязательно должно быть учредителем или членом товарищества собственников). На учредительном собрании собственники помещений могут принять и другие решения (например, определить размеры взносов, порядок их внесения и распоряжения ими и т.п.).

Процесс регистрации товарищества собственников жилых домов регулируется Положением о регистрации.

Членами товарищества собственников могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения.

Членами товарищества собственников являются участники совместного домовладения, в т.ч. не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против, - со дня государственной регистрации товарищества собственников.

Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются:

• прекращение права собственности его члена на объекты недвижимого имущества;

• смерть гражданина - члена товарищества собственников;

• ликвидация юридического лица - члена товарищества собственников;

• иные основания, предусмотренные законодательными актами и уставом товарищества собственников.

При приобретении в собственность объектов недвижимого имущества новый собственник приобретенных объектов недвижимого имущества становится членом товарищества собственников с момента возникновения его права собственности на эти объекты.

Права и обязанности членов товарищества собственников определяются ЖК, законодательством и уставом этого товарищества (ст.213 ЖК).

Отдельно в ЖК права и обязанности членов товарищества собственников не указаны. Следовательно, на членов товарищества собственников распространяются права собственников жилых помещений, установленные ст.154 ЖК, а именно: осуществление права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением. Собственники жилых помещений имеют право в порядке, установленном законодательством, отчуждать, предоставлять гражданам по договору найма либо в безвозмездное пользование, предоставлять организациям по договору аренды, отдавать в залог, осуществлять переустройство и (или) перепланировку, а также сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и совершать иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не причиняющие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и законные интересы других граждан и организаций (пп.1 и 2 ст.154 ЖК).

Обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений установлены ст.26 ЖК. Так, граждане и организации обязаны:

• соблюдать требования ЖК, иных актов жилищного законодательства и договорных обязательств;

• обращаться в установленном порядке за государственной регистрацией прав на жилые помещения не позднее 3 месяцев, если иной срок не установлен иными законодательными актами, со дня получения документов, необходимых для оформления прав на жилые помещения, или заключения гражданско-правовых договоров и в иных случаях;

• использовать жилые, подсобные и вспомогательные помещения и находящееся в них оборудование в соответствии с назначением;

• соблюдать установленные для проживания санитарные и технические требования, правила пожарной безопасности, природоохранные требования, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений и иные требования, установленные законодательством;

• вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением;

• обеспечивать доступ в занимаемые ими или находящиеся в их владении и пользовании жилые и (или) нежилые помещения работникам организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки соответствия жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, проведения осмотров, ремонтных работ в случае необходимости, снятия показаний приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также для приостановления предоставления некоторых видов коммунальных услуг в случае их неоплаты;

• обеспечивать доступ в занимаемые ими или находящиеся в их владении и пользовании жилые и (или) нежилые помещения работникам, имеющим в соответствии с законодательными актами право доступа в жилое помещение в случае чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма, в целях спасения жизни и предотвращения вреда здоровью граждан и их имуществу, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами;

• возмещать ущерб, причиненный ими помещениям других граждан и организаций в связи с владением и пользованием жилыми помещениями;

• исполнять иные обязанности в соответствии с ЖК и иными актами законодательства.

Гражданам и организациям в области жилищных отношений запрещаются:

• действия (бездействие), приводящие к порче жилых и вспомогательных помещений, нарушению условий проживания граждан в других жилых помещениях, а также препятствующие осуществлению прав и законных интересов других граждан и организаций;

• хранение в жилых помещениях взрывоопасных, отравляющих и загрязняющих воздух веществ и предметов (за исключением средств борьбы с грызунами и другими животными), а также легковоспламеняющихся веществ с нарушением правил хранения и пользования;

• переоборудование и реконструкция вентиляционных шахт и каналов;

• загромождение коридоров, лестничных маршей и площадок, проходов, запасных выходов и других вспомогательных помещений;

• содержание во вспомогательных помещениях жилого дома животных, в т.ч. пчел;

• самовольная установка на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и других конструкций;

• самовольное выполнение работ, связанных с изменением архитектурно-планировочных решений зданий, жилых и вспомогательных помещений или влияющих на несущую способность конструкций зданий, в т.ч. устройство погребов и других помещений под балконами и лоджиями, в подвалах и технических подпольях, на этажах многоквартирных жилых домов;

• самовольные переустройство и (или) перепланировка;

• сушка белья во вспомогательных помещениях многоквартирного жилого дома.

Гражданам запрещается курение во вспомогательных помещениях многоквартирных жилых домов.

Граждане при осуществлении предпринимательской деятельности посредством предоставления мест для краткосрочного проживания обязаны обеспечивать соблюдение нанимателями (поднанимателями) жилых помещений установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Владение и пользование жилыми помещениями осуществляются с учетом соблюдения прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом доме.

Обратите внимание! С учетом того что товарищество собственников является юридическим лицом, у членов товарищества собственников возникают права и обязанности по отношению к этой организации. В настоящее время законодательно эти права и обязанности не установлены. В целях единообразия применения законодательства возможно по аналогии использовать права и обязанности членов организации застройщиков как организации, одной из функций которой является эксплуатация и управление объектов недвижимого имущества после строительства, реконструкции или капитального ремонта.

Итак, согласно п.5 ст.199 «Права и обязанности членов организации застройщиков» ЖК член организации застройщиков, являющийся собственником объектов недвижимого имущества, имеет право:

• участвовать в деятельности организации застройщиков, избирать органы ее управления и контроля и быть избранными в них;

• выйти из организации застройщиков в любое время;

• вносить на рассмотрение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков предложения, заявления, жалобы;

• произвести в соответствии с законодательством раздел жилого помещения в жилом доме организации застройщиков, в котором они проживают;

• осуществлять иные права, предусмотренные законодательством и уставом организации застройщиков.

Справочно К иным правам, предусмотренным законодательством Республики Беларусь, относится принудительное отчуждение имущества (отчуждение имущества, которое в силу акта законодательства не может принадлежать лицу; отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка; реквизиция, конфискация, национализация).

Подобные права могут относиться и к членам товарищества собственников (за исключением права выхода из товарищества собственников, так как исходя из норм ЖК членство в товариществе собственников является обязательным. Это следует, например, из нормы п.2 ст.213 ЖК, в которой строго установлено, что членами товарищества собственников являются участники совместного домовладения, в т.ч. не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против, - со дня государственной регистрации товарищества собственников).

Аналогию с организацией застройщиков можно провести и для определения обязанностей членов товарищества собственников. Так, в соответствии с п.6 ст.199 ЖК член организации застройщиков, являющийся собственником объектов недвижимого имущества, обязан:

• соблюдать устав организации застройщиков, выполнять решения общего собрания (собрания уполномоченных) ее членов, а также решения иных органов ее управления и контроля, не противоречащие законодательству;

• соблюдать требования жилищного законодательства, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;

• участвовать в управлении этой организацией, присутствовать на общих собраниях ее членов, выполнять свои обязательства перед этой организацией;

• заключить договоры с исполнителем на техническое обслуживание объектов недвижимого имущества, а также со специализированными организациями на предоставление отдельных видов жилищно-коммунальных услуг;

• нести расходы по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества, а также своевременно осуществлять иные платежи, предусмотренные законодательством;

• проводить за свой счет ремонт занимаемого им объекта недвижимого имущества;

• исполнять иные обязанности в соответствии с законодательством и уставом организации застройщиков;

• вносить членские, целевые и дополнительные взносы и иные платежи, предусмотренные законодательством.

Приведенные нормы универсальны и могут быть применены и к обязанностям членов товарищества собственников.

Членство в товариществе собственников не ограничивает права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом (часть вторая ст.210 ГК).

У самого товарищества собственников как организации тоже имеются и права, и обязанности.

Статьей 211 ЖК определены следующие права товарищества собственников:

• выбирать способ управления общим имуществом непосредственно товариществом собственников или организацией, управляющей общим имуществом;

• пользоваться кредитами банков;

• получать в установленном порядке земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством;

• осуществлять строительство дополнительных объектов общего имущества;

• распоряжаться имуществом товарищества собственников;

• заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг;

• заключать договоры газо-, электро- и теплоснабжения с организациями, предоставляющими указанные энергоресурсы;

• требовать в порядке, установленном законодательством, от членов товарищества собственников компенсации за неуплату обязательных платежей, предусмотренных ст.166 ЖК, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате неисполнения его членами обязательств по уплате обязательных платежей и иных общих расходов;

• осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям создания товарищества собственников;

• совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству.

Напомним, что ст.166 ЖК установлено, что участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством. Взыскание задолженности по этим расходам производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а при наличии спора - в судебном порядке. Конечно же, изначально должен быть соблюден досудебный порядок рассмотрения спора (заявление своих требований товариществом собственников или его члена, рассмотрение этих требований товариществом или его членом, обоснование непринятия этих требований и т.д.).

Обязанности товарищества собственников установлены ст.212 ЖК. Так, товарищество собственников обязано обеспечивать:

• организацию обслуживания объектов недвижимого имущества и придомовой территории;

• сохранность общего имущества, соблюдение технических норм и требований по его содержанию и эксплуатации;

• соблюдение интересов членов товарищества собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом, осуществлении финансово-хозяйственной деятельности, распределении между его членами расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества;

• внесение в установленном порядке платы за капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем при эксплуатации объектов недвижимого имущества;

• соблюдение требований ЖК, иных актов законодательства и устава товарищества собственников.

Кроме этого, Указом № 538 установлено, что в дополнение к этим обязанностям товарищества собственников обязаны обеспечивать:

• заключение с участниками совместного домовладения договоров на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов и пользованию лифтом, текущему и капитальному ремонту жилого дома по типовым формам, утвержденным постановлением № 99, а также применение при осуществлении расчетов за основные жилищно-коммунальные услуги тарифов, установленных в соответствии с законодательством;

• предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании отдельного договора на оказание дополнительной жилищно-коммунальной услуги.

Для нежилых зданий

Обратите внимание! Не следует забывать, что товарищество собственников должно создаваться и в нежилых (административных) зданиях, где более пяти единиц нежилых помещений принадлежит различным собственникам (в случае, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам, управление этим зданием может осуществляться непосредственно, т.е. без создания товарищества собственников, на основании договора о совместном домовладении, что предусмотрено ст.15 и 19 Закона № 135-З).

В соответствии со ст.20 Закона № 135-З товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом № 135-З и уставом товарищества собственников.

Товарищество собственников должно состоять из двух и более собственников недвижимого имущества совместного домовладения (во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании товарищество собственников может быть создано одним лицом - застройщиком).

Товарищество собственников может состоять из нескольких объектов недвижимого имущества (например, нескольких жилых домов). Однако такое объединение несет в себе ряд проблем, связанных, в первую очередь, с управлением и принятием решений общего собрания, так как провести общее собрание членов в товариществе, созданном на базе нескольких объектов недвижимого имущества, обычно крайне затруднительно в силу объективных причин (отсутствие граждан по месту жительства, занятость на работе, нежелание участвовать в общих собраниях и т.п.).

При этом создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. Однако, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание товарищества собственников для управления этой частью здания. Основное требование, при котором возможно в отдельной части здания создать отдельное товарищество собственников, - это требование о строительной «независимости» двух частей здания, что фактически говорит о необходимости исключения совпадения общего имущества двух товариществ собственников, так как согласно законодательству управлять общим имуществом может только одна организация.

Товарищество собственников создается без ограничения срока его деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.

Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.

Процесс регистрации товарищества собственников нежилых зданий регулируется Положением о регистрации.

Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества могут регулироваться договором о создании товарищества собственников, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников, т.е. обязательность заключения такого договора законодательно не установлена.

При формировании товарищества собственников несколькими собственниками недвижимого имущества совместного домовладения они проводят собрание учредителей, на котором принимают решение о создании товарищества собственников, его наименовании, месте нахождения, о составе органов управления, утверждают его устав (в случае, если товарищество собственников создает застройщик, устав утверждается застройщиком), а также делегируют полномочия на представление интересов созданного товарищества по вопросам, связанным с его регистрацией, какому-либо лицу (это лицо необязательно должно быть учредителем или членом товарищества собственников). Следует отметить, что на учредительном собрании собственники помещений могут принять и другие решения (например, определить размеры взносов, порядок их внесения и распоряжения ими и т.п.).

Членами товарищества собственников могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения (ст.25 Закона № 135-З).

При приобретении в собственность нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения новый собственник становится членом товарищества с момента возникновения права собственности.

Таким образом, законодательно закреплена обязанность собственника нежилого недвижимого имущества быть членом товарищества собственников того здания, в котором находится имущество.

Ранее основные права и обязанности членов товарищества собственников были закреплены Типовым уставом. В настоящее время, пока еще Советом Министров Республики Беларусь не утвержден новый Типовой устав товарищества собственников и нет законодательно установленных прав и обязанностей членов товарищества собственников, целесообразно руководствоваться правами и обязанностями, предусмотренными Типовым уставом. Так, возможными правами членов товарищества собственников могут быть следующие:

• участвовать в деятельности товарищества в порядке, определяемом его уставом и договором о создании товарищества собственников;

• избирать и быть избранными в органы управления и контрольные органы товарищества;

• вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, об устранении недостатков в работе его органов и должностных лиц;

• получать информацию о деятельности товарищества и его правления, знакомиться с данными бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией;

• пользоваться преимущественным правом на получение услуг, оказываемых товариществом.

Возможными обязанностями членов товарищества собственников может быть следующее:

• соблюдать условия и требования договора о создании товарищества собственников и устава, выполнять решения общего собрания и его правления;

• своевременно вносить платежи в размерах, установленных законодательством Республики Беларусь, договором о создании товарищества собственников, решениями общего собрания;

• исполнять взятые на себя обязательства по отношению к товариществу;

• оказывать содействие товариществу в осуществлении им своей деятельности;

• не совершать действий, причиняющих или способных причинить вред интересам товарищества.

В любом случае права и обязанности членов товарищества собственников должны быть установлены в уставе товарищества собственников, а в случае их изменения или дополнения должно приниматься решение общего собрания.

Прекращение членства в товариществе собственников связано с прекращением владения недвижимым имуществом его собственника в пределах товарищества собственников. Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются:

• прекращение права собственности члена товарищества на нежилые помещения и иное недвижимое имущество совместного домовладения;

• смерть гражданина - собственника нежилых помещений;

• ликвидация юридического лица - собственника нежилых помещений;

• отчуждение собственником имущества;

• иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь и уставом товарищества собственников.

К иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь, относится принудительное отчуждение имущества (отчуждение имущества, которое в силу акта законодательства не может принадлежать лицу; отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка; реквизиция, конфискация, национализация).

На основании предписаний части второй ст.210 ГК членство в товариществе собственников не ограничивает права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Устав товарищества собственников

Для жилых домов

В настоящее время законодательно установленной формы типового устава товарищества собственников (как это было до 2013 г.) не имеется. В ст.209 ЖК содержатся требования к уставу товарищества собственников как к учредительному документу этого юридического лица.

Так, устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей - участников совместного домовладения.

В уставе товарищества собственников указываются:

• наименование товарищества собственников;

• место его нахождения;

• предмет и цели его деятельности, органы управления, порядок их избрания;

• права и обязанности членов товарищества собственников;

• компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в т.ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

• размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов;

• меры ответственности членов товарищества собственников за нарушение обязательств по внесению взносов;

• обязанность товарищества собственников обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества;

• обязанность товарищества собственников соблюдать интересы его членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

• порядок возмещения убытков членами товарищества собственников;

• права и обязанности товарищества собственников;

• порядок рассмотрения споров между товариществом собственников и его членами, другими гражданами, организациями;

• права местного исполнительного и распорядительного органа по осуществлению контроля за деятельностью товарищества собственников, в т.ч. за содержанием, эксплуатацией и обеспечением этим товариществом сохранности общего имущества, по назначению в соответствии с законодательством уполномоченного лица, внесению предложений о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления этого товарищества, его председателя, ревизионной комиссии (ревизора);

• порядок ликвидации товарищества собственников;

• иные положения, предусмотренные ЖК и иными актами законодательства.

Некоторые положения, обязательные для внесения в устав товарищества собственников, можно найти в самом ЖК. Так, например, в ст.214-217 ЖК развернуто даны положения об органах управления товарищества собственников, их компетенции, порядке избрания; ст.211, 212 ЖК установлены права и обязанности товарищества собственников; ст.218 ЖК определен порядок реорганизации или ликвидации товарищества собственников; ст.220 ЖК нормативно закреплены положения о контроле за деятельностью товарищества собственников.

О правах и обязанностях членов товарищества собственников речь велась выше (в настоящее время они законодательно нигде не закреплены).

В уставе товарищества собственников вместо каких-либо прямых норм может быть указано, что решение по некоторым стратегически важным вопросам, например о взносах, принимается общим собранием (собранием уполномоченных). Такое решение может приниматься в целях защиты интересов товарищества собственников от инфляционных процессов. Если же членам товарищества собственников необходимо указывать четкий размер взносов, то он может быть привязан к базовым величинам (далее - БВ) (например, вступительный и членские взносы).

Меры ответственности членов товарищества собственников за нарушение обязательств по внесению взносов могут устанавливаться как в процентном соотношении от невнесенных взносов (например, 0,5 процентного пункта от суммы задолженности по членским взносам за каждый день просрочки оплаты указанных взносов), так и в абсолютных величинах (например, 10 тыс.руб. за каждый месяц просрочки уплаты членских взносов).

Что касается вопроса о порядке возмещения убытков членами товарищества собственников, то тут можно рассматривать вопрос с нескольких сторон. Во-первых, товарищество собственников как организация может нести убытки в процессе своей деятельности. В связи с этим члены товарищества собственников должны вносить дополнительные взносы для покрытия образовавшихся убытков.

Справочно Определение термина «дополнительный взнос» дано в п.7 ст.1 ЖК.

Таким образом, в уставе товарищества может быть записано следующее:

«Для покрытия убытков, образованных в связи с деятельностью товарищества собственников, члены товарищества собственников вносят дополнительные взносы. Размеры этих взносов определяются исходя из размера убытков пропорционально размеру доли члена товарищества собственников в праве собственности на общее имущество. Дополнительный взнос должен быть внесен в течение 10 банковских дней со дня принятия решения о необходимости покрытия убытков.».

Во-вторых, член товарищества собственников может причинить убытки товариществу собственников (например, разбив окно). В этом случае член товарищества собственников имеет возможность добровольно возместить причиненные убытки, а в уставе необходимо записать следующее:

«Убытки, причиненные членом товарищества собственников этому товариществу, возмещаются в соответствии с законодательством».

Что касается порядка рассмотрения споров между товариществом собственников и его членами, другими гражданами, организациями, то здесь также можно дать отсылку к гражданскому законодательству (досудебное разбирательство, судебное разбирательство).

Ранее законодательно требовался реестр членов товарищества собственников. В настоящее время он не требуется на уровне нормативных правовых актов, однако для качественной работы товарищества собственников такой реестр может пригодиться. Данный реестр может иметь следующий вид:

Примечание. Физические и юридические лица могут владеть несколькими объектами недвижимого имущества в товариществе собственников и при этом не быть зарегистрированы по месту жительства или пребывания (для физических лиц).

Устав товарищества собственников утверждается общим собранием членов этого товарищества, любые изменения в него вносятся после решения общего собрания членов товарищества собственников. Решение об изменении устава товарищества собственников может приниматься путем проведения письменного опроса.

Для нежилых зданий

Что касается устава товарищества собственников нежилых зданий, то, как было отмечено в начале, в соответствии с частью третьей ст.21 Закона № 135-З типовой устав товарищества собственников утверждается Советом Министров Республики Беларусь (до настоящего времени этот устав не утвержден). Пользуясь принципом аналогии закона (применение к общественным отношениям вследствие отсутствия норм законодательства, регулирующих данные общественные отношения, норм законодательства, регулирующих сходные общественные отношения), до утверждения Советом Министров Республики Беларусь типового устава можно руководствоваться нормами ЖК, касающимися устава товарищества собственников. Об этом см. выше.

После принятия типового устава товарищества собственников все учредительные документы, созданные и утвержденные общим собранием до вступления его в силу, должны быть приведены в соответствие с указанным типовым уставом.

Имущество товарищества собственников

Для жилых домов

Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений (п.8 ст.207 ЖК).

Необходимость внесения взносов и других платежей членов товарищества собственников, а также их размер определяется только общим собранием членов товарищества собственников (п.4 ст.215 ЖК). Ни правление, ни председатель не могут самостоятельно решать вопросы о необходимости привлечения дополнительных денежных средств членов товарищества собственников и суммах таких привлечений.

В ЖК установлены некоторые виды взносов и в ст.1 приведены их определения:

• вступительный взнос - сумма денежных средств, вносимая гражданином, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при вступлении в товарищество собственников и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью товарищества собственников (п.5);

• дополнительный взнос - денежные средства, вносимые членом товарищества собственников для покрытия убытков товарищества собственников (п.7);

• целевой взнос - денежные средства, вносимые членом товарищества собственников на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием (п.58);

• членский взнос - денежные средства, периодически вносимые членом товарищества собственников на цели, связанные с деятельностью товарищества собственников, в т.ч. на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора) (п.59).

Указанные виды взносов, в принципе, покрывают все возможные направления деятельности товарищества собственников и необходимость возмещения соответствующих расходов, поэтому введение дополнительных (не указанных в ЖК) видов взносов не желательно и требует детального анализа и объяснения.

Необходимо помнить, что доходы, полученные от хозяйственной деятельности, не могут распределяться между членами товарищества и используются только на цели деятельности товарищества собственников.

Учитывая, что товарищество собственников создается в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, доходы товарищества могут направляться, например, на ремонт подъездов, ремонт, замену и установку нового детского игрового оборудования или элементов благоустройства придомовой территории, создание новых объектов недвижимого имущества (устройства стоянки, оборудование жилого дома системой видеонаблюдения и т.п.), а также другие цели, связанные с улучшением качества проживания в доме товарищества собственников (если это многоквартирный жилой дом). Возможно также направление доходов от хозяйственной деятельности на выплату заработной платы работникам товарищества собственников или их поощрение. Решения по этим вопросам принимаются общим собранием членов товарищества собственников.

Государственные социальные гарантии выражаются в финансировании расходов товариществ собственников за счет бюджетных ассигнований в части жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, проживающему в жилищном фонде. Для планирования таких ассигнований постановлением Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь и Министерства экономики Республики Беларусь от 27.10.2014 № 67/21/70 утверждена Инструкция о порядке планирования финансирования на очередной финансовый год расходов организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, за счет бюджетных ассигнований в части жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению.

Товарищество собственников как организация, создаваемая в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, имеет право самостоятельно оказывать некоторые виды жилищно-коммунальных услуг, такие как техническое обслуживание, текущий ремонт или управление жилым домом или группой жилых домов.

К доходам товарищества собственников могут относиться суммы начисленной арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения в жилых домах, суммы перекрестного субсидирования по коммунальным услугам (если это имеет место), средства по договорам с организациями на участие в расходах по содержанию жилищного фонда, пеня, комиссионное вознаграждение за сбор жилищно-коммунальных платежей, проценты банка за размещение на депозитных и других счетах временно свободных средств и т.п.

Все денежные поступления и расходы в товариществе собственников должны производиться строго по годовой смете доходов и расходов, которая разрабатывается правлением и утверждается общим собранием. В случае если в течение года необходимо внести изменения в эту смету, такое право имеет только общее собрание членов товарищества собственников.

Следует помнить, что убытки товарищества собственников возмещаются самим товариществом собственников за счет:

• резервного фонда, если он создан;

• других средств (это может быть прибыль товарищества собственников, например, от сдачи в аренду помещений, выполненных работ в рамках устава и т.п.);

• дополнительных взносов членов товарищества по решению общего собрания;

• реализации имущества товарищества собственников.

Для обеспечения своей деятельности товарищество собственников может образовывать специальные фонды для аккумулирования финансовых средств, что осуществляется по решению общего собрания членов товарищества собственников. Порядок расходования средств из этих фондов также устанавливается общим собранием членов товарищества собственников. Учитывая, что денежные средства из фонда не являются средствами для текущего расходования, в целях их капитализации представляется целесообразным размещение денежных средств фонда на депозитном счете (что также оговаривается в решении общего собрания членов товарищества собственников).

Для нежилых зданий

В соответствии с частью восьмой ст.20 Закона № 135-З имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества и прочих поступлений.

Как видим, имущество товарищества собственников в нежилых зданиях формируется практически также, как и в жилых домах (за исключением возможности использования государственных социальных гарантий). О формировании имущества товарищества собственников см. выше.

Органы управления и контроля товарищества собственников

Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников жилых домов

Как любое другое юридическое лицо, товарищество собственников должно иметь органы управления, к которым относятся общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников, правление товарищества и его председатель.

Высший орган управления товарищества собственников - общее собрание членов товарищества собственников. В случае если в товариществе собственников более 50 членов, высшим органом управления может являться собрание уполномоченных. Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более 2/3 членов товарищества собственников из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов товарищества. Уставом товарищества собственников может быть предусмотрено иное представительство (как в большую, так и в меньшую сторону). При этом стоит помнить, что выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в 5 лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на 1 год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случае его выхода или исключения из членов товарищества собственников, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных уставом товарищества собственников.

На общем собрании каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных - количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества собственников.

Число голосов у члена товарищества собственников может быть дробным или менее чем один.

Член товарищества собственников вправе передать свои полномочия другому члену товарищества или физическому лицу, действующему на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с ГК либо председателем правления товарищества собственников. Правила выдачи и действия доверенности установлены в ст.186-190 ГК. Учитывая предписания ст.186 ГК, доверенность на представление интересов члена товарищества собственников должна быть письменно оформлена и может выдаваться без нотариального удостоверения. При этом доверенность может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. На практике возникает вопрос о возможности выдачи доверенности членами правления товарищества собственников членам своей семьи или другим гражданам для работы в правлении. Но участие в деятельности правления товарищества собственников - личное неимущественное право, и в силу ст.151 ГК это право неотчуждаемо и непередаваемо иным способом. Таким образом, выдача доверенности членом товарищества собственников на участие в правлении товарищества собственников каким-либо другим лицам не может быть осуществлена: такая доверенность будет считаться нелегитимной.

Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников созывается правлением товарищества собственников по мере необходимости, но не реже чем один раз в год. Внеочередные общие собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников проводятся по решению правления товарищества собственников, по предложению местного исполнительного и распорядительного органа, по письменному требованию ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от их общего количества. Такое решение (предложение или требование) должно включать в себя предполагаемую повестку дня общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.

Правление товарищества собственников обязано принять решение о созыве внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников в течение 7 дней с даты получения предложения местного исполнительного и распорядительного органа, письменного требования ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от их общего количества.

Правление товарищества собственников может отказать в проведении внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников только в случае, если не соблюден порядок подачи предложения или требования о том, кто может предлагать и требовать созыва общего собрания. При отказе правления товарищества собственников в удовлетворении предложения или требования по иным причинам или без объяснения причин инициаторы проведения такого собрания вправе сами созвать внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников. Инициаторы проведения такого собрания информируют членов товарищества собственников о принятом ими решении в следующем порядке: письменные уведомления о проведении общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников должны быть направлены правлением (председателем правления) товарищества собственников каждому члену этого товарищества (уполномоченному) не позднее 10 дней до даты его проведения. В уведомлении указываются:

• инициатор проведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников;

• дата;

• место и время его проведения;

• повестка дня, которая может быть дополнена или изменена решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.

При положительном решении правления товарищества собственников внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников должно быть созвано не позднее 30 дней с даты получения соответствующего предложения или требования.

Пример оформления письменного уведомления о проведении общего собрания

Уважаемый Илья Артемович!

Председателем товарищества собственников «Строитель» созывается очередное общее собрание* членов этого товарищества собственников.

Собрание состоится 25.01.2015 в 20:00 в комнате товарищества собственников.

Вопросы повестки дня очередного общего собрания членов товарищества собственников:

1. Избрание председателя общего собрания.

2. Утверждение акта ревизора от 08.01.2015 о финансовой деятельности товарищества собственников «Строитель» в 2014 г.

3. Утверждение отчета о выполнении плана финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников «Строитель» на 2014 г.

4. Установление размера членских взносов в 2015 г.

5. Утверждение штатного расписания на 2015 г.

6. Утверждение плана финансово-хозяйственной деятельности и сметы доходов и расходов товарищества собственников «Строитель» на 2015 г.

7. Решение вопроса о получении кредита на оборудование жилого дома № 75 по ул.Строителей в г.Минске системой видеонаблюдения.

Просим Вас или Вашего представителя (с надлежаще оформленной доверенностью) принять участие в очередном общем собрании членов товарищества собственников «Строитель».

_________________

* Аналогично оформляется письменное уведомление о проведении собрания уполномоченных.

Общее собрание членов товарищества собственников является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных - в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем 2/3 голосов от их общего количества, за исключением случаев, когда не удается собрать кворум с первого раза. Повторное общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены этого товарищества, обладающие не менее чем 1/4 голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных - если на нем присутствуют уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества. При этом до проведения повторного общего собрания (собрания уполномоченных) правление товарищества собственников, инициаторы проведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников назначают новую дату, место и время его проведения, а само общее собрание (собрание уполномоченных) может быть созвано не позднее 30 дней с даты несостоявшегося общего собрания (собрания уполномоченных).

На ежегодном плановом общем собрании должны рассматриваться результаты деятельности товарищества собственников, заслушиваться отчеты о деятельности председателя правления товарищества собственников, его ревизионной комиссии (ревизора), утверждаться годовой (полугодовой) план финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников и отчет о его выполнении, сметы расходов и доходов на предстоящий период, акты ревизионной комиссии. На внеочередных общих собраниях могут решаться любые другие вопросы. Следует отметить, что законодательством определен круг вопросов, решение которых относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников:

• внесение изменений и (или) дополнений в устав товарищества собственников;

• определение основных направлений деятельности этого товарищества;

• прием в члены товарищества собственников и исключение из членов товарищества собственников;

• избрание членов правления и председателя правления товарищества собственников (прием на работу председателя товарищества собственников по трудовому договору (контракту)), досрочное прекращение их полномочий;

• избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников, досрочное прекращение их полномочий, утверждение положения о ревизионной комиссии (ревизоре) товарищества собственников;

• предоставление полномочий председателю общего собрания членов товарищества собственников по заключению трудового договора (контракта) с избранным (принятым на работу) председателем правления товарищества собственников;

• утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;

• утверждение сметы расходов на содержание органов управления и контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников, определяемой в соответствии с законодательством, а также форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников;

• установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников;

• изменение размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки (за исключением случаев, когда надстройка и (или) пристройка объектов недвижимого имущества при реконструкции объектов недвижимого имущества планируются соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам) либо отчуждение или передача общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов товарищества собственников;

• рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов правления товарищества собственников и его председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;

• принятие решений о реорганизации и ликвидации этого товарищества, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов;

• принятие решений о проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников.

Обратите внимание! Ранее законодательно устанавливалось количество голосов, которым принимается то или иное решение на общем собрании (2/3 голосов, простое большинство). В настоящее время законодательство не содержит таких норм, следовательно, количество голосов, которым принимается то или иное решение, определяется непосредственно самим товариществом. Исходя из норм ЖК, в уставе товарищества собственников указываются вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. Соответственно, решение по остальным вопросам возможно принимать простым большинством.

Кроме этого, Указом № 538 установлено, что товарищества собственников по решению общего собрания (собрания уполномоченных) вправе размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем (подп.1.4 п.1). Таким образом, этот вопрос - также исключительная компетенция общего собрания членов товарищества собственников (собрания уполномоченных).

Принятие решений по приведенным выше вопросам не общим собранием членов товарищества собственников (собранием уполномоченных) влечет за собой признание их недействительными и, соответственно, нелегитимными все те действия, которые были совершены в рамках реализации таких решений.

Вместе с тем общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников вправе рассматривать другие вопросы, связанные с деятельностью товарищества собственников.

При проведении общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников в обязательном порядке должен вестись протокол этого собрания, в котором должны быть указаны дата проведения собрания, вопросы, рассматриваемые на собрании, список присутствовавших членов товарищества собственников (уполномоченных) и количество их голосов, результаты голосования по рассматриваемым вопросам с указанием количества голосов, отданных членами товарищества собственников (уполномоченными) при решении этих вопросов. Протокол подписывается председательствовавшим на общем собрании (собрании уполномоченных) (чаще всего это председатель правления товарищества собственников, но может быть и другое лицо, уполномоченное общим собранием (собранием уполномоченных) членов товарищества собственников).

Пример оформления протокола общего собрания членов товарищества собственников

ПРОТОКОЛ
общего собрания членов товарищества собственников «Строитель»

Председатель - Ю.П.Иванов

Присутствовали:

собственник квартиры № 1 Иванов Ю.П. (15 % голосов);

собственник квартиры № 3 и нежилого помещения № 1 в лице директора ООО «С» Буликова В.Ф. (21 % голосов);

собственник квартиры № 4 Ильина В.Н. (18 % голосов);

представитель собственника квартиры № 5 Курина А.М. (доверенность от 20.01.2015 № 15/3215) (18,7 % голосов);

представитель собственника нежилого помещения № 2 Игуменов И.И. (доверенность от 15.01.2015 № 65/214) (15,3 % голосов).

Общее количество голосов, которыми обладают члены товарищества собственников и их представители, принимающие участие в общем собрании, - 88 %.

Повестка дня:

1. Об избрании председателя общего собрания.

2. Об утверждении акта ревизора от 08.01.2015 о финансовой деятельности товарищества собственников «Строитель» в 2014 г.

3. Об утверждении отчета о выполнении плана финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников «Строитель» на 2014 г.

4. Об установлении размера членских взносов в 2015 г.

5. Об утверждении штатного расписания на 2015 г.

6. Об утверждении плана финансово-хозяйственной деятельности и сметы доходов и расходов товарищества собственников дома № 75 по ул.Строителей в г.Минске на 2015 г.

7. О решении вопроса о получении кредита на оборудование жилого дома № 75 по ул.Строителей в г.Минске системой видеонаблюдения.

ВЫСТУПИЛИ:

Председатель товарищества собственников Иванов Ю.П., ревизор Ильина В.Н., директор ООО «С» Буликов В.Ф., представитель собственника квартиры № 5 Курина А.М.

РЕШИЛИ:

1. Избрать председателем общего собрания Иванова Ю.П. - единогласно.

2. Утвердить акт ревизора от 08.01.2015 о финансовой деятельности товарищества собственников «Строитель» в 2014 г. - единогласно.

3. Утвердить отчет о выполнении плана финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников «Строитель» на 2014 г. - единогласно.

4. Установить членский взнос в 2015 г. в размере 0,5 базовой величины в месяц (на 25.01.2015 - 90 000 рублей) - 79,7 % голосов от общего количества голосов членов товарищества собственников, присутствующих на общем собрании.

5. Утвердить штатное расписание на 2015 г. (с учетом изменений, определенных на общем собрании) - единогласно.

6. Утвердить план финансово-хозяйственной деятельности и сметы доходов и расходов товарищества собственников «Строитель» на 2015 г. (с учетом изменений, определенных на общем собрании) - единогласно.

7. Не получать кредит на оборудование жилого дома № 75 по ул.Строителей в г.Минске системой видеонаблюдения - 69,3 % голосов.

При необходимости решение общего собрания членов товарищества собственников может приниматься путем проведения письменного опроса. При этом каждому члену товарищества собственников направляется нарочным под подпись в получении или заказным письмом с обратным уведомлением бюллетень для голосования единого образца, установленного правлением товарищества собственников.

Бюллетень должен содержать:

• повестку дня общего собрания членов товарищества собственников;

• формулировку вопросов, голосование по которым проводится этим бюллетенем, и формулировку проектов решений по каждому вопросу;

• варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами «за», «против», «воздержался»;

• разъяснение порядка заполнения бюллетеня по каждому вопросу;

• указание места представления заполненных бюллетеней, даты окончания голосования и даты заседания правления товарищества собственников.

Член товарищества собственников, получивший такой бюллетень, заполняет его, выражая свое мнение по вопросам повестки дня («за», «против», «воздержался»), подписывает и направляет по адресу, указанному в бюллетене. Подсчет голосов осуществляется правлением товарищества собственников. Члены правления вскрывают конверты на своем заседании, которое проводится не ранее чем через 15 дней после даты окончания письменного опроса, и оформляют протокол об итогах письменного опроса. Протокол подписывается всеми членами правления и заверяется печатью товарищества собственников. Бюллетени для голосования хранятся в делах товарищества собственников в течение 5 лет, протоколы - постоянно.

Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены товарищества собственников, обладающие более чем 2/3 голосов от их общего количества.

Обратите внимание! Голосование путем проведения письменного опроса можно проводить только вместо общего собрания членов товарищества собственников, а не собрания уполномоченных. Собрание уполномоченных проводится только очно.

Пример оформления бюллетеня при голосовании путем проведения письменного опроса

БЮЛЛЕТЕНЬ

В период с 11.01.2015 по 11.02.2015 проводится голосование путем письменного опроса по следующим вопросам повестки дня:

1. Утверждение акта ревизора от 08.01.2015 о финансовой деятельности товарищества собственников «Строитель» в 2014 г. (прилагается).

2. Утверждение отчета о выполнении плана финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников «Строитель» на 2014 г. (прилагается).

3. Установление размера членских взносов в 2015 г. (обоснование прилагается).

4. Утверждение штатного расписания на 2015 г. (штатное расписание и его обоснование прилагается).

5. Утверждение плана финансово-хозяйственной деятельности и сметы доходов и расходов товарищества собственников «Строитель» на 2015 г. (прилагается).

6. Решение вопроса о получении кредита на оборудование жилого дома № 75 по ул.Строителей в г.Минске системой видеонаблюдения (информация о сумме кредита и условиях его выдачи прилагается).

Член товарищества собственников Сидоров И.А. (12 % голосов).

По вопросам, включенным в повестку дня, я голосую:

1. Утверждение акта ревизора от 08.01.2015 о финансовой деятельности товарищества собственников «Строитель» в 2015 г.

За

Против

Воздержался

(необходимо выбрать только один из предложенных вариантов ответов)

2. Утверждение отчета о выполнении плана финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников «Строитель» на 2014 г.

За

Против

Воздержался

(необходимо выбрать только один из предложенных вариантов ответов)

3. Установление членского взноса в 2015 г. в размере 0,5 базовой величины (на дату голосования - 80 000 руб.).

За

Против

Воздержался

(В случае голосования по данному вопросу «против» или «воздержался»:

предлагаю установить членский взнос в размере ________ руб.).

4. Утверждение штатного расписания на 2015 г.

За

Против

Воздержался

(В случае голосования по данному вопросу «против» или «воздержался»:

предлагаю внести в проект штатного расписания следующие изменения _________________________________________________________________________).

5. Утверждение плана финансово-хозяйственной деятельности и сметы доходов и расходов товарищества собственников «Строитель» на 2015 г.

За

Против

Воздержался

(необходимо выбрать только один из предложенных вариантов ответов)

6. Решение вопроса о получении кредита на оборудование жилого дома № 75 по ул.Строителей в г.Минске системой видеонаблюдения.

За

Против

Воздержался

(необходимо выбрать только один из предложенных вариантов ответов)

Бюллетень в обязательном порядке должен быть подписан Вами. В случае отсутствия выбранного варианта ответа и личной подписи бюллетень будет считаться недействительным и не будет принят к подсчету голосов по вопросам, включенным в повестку дня.

Бюллетень необходимо вернуть до 11.02.2015 по адресу: г.Минск, ул.Строителей, д.75, комната товарищества собственников. Заседание правления товарищества собственников по вопросу голосования, проведенного путем письменного опроса, состоится 25.02.2015.

После принятия решений по вопросам, включенным в повестку дня, на общем собрании членов товарищества собственников (собрании уполномоченных) или голосовании, проведенного путем письменного опроса, исполнение принятых в установленном порядке решений является обязательным для всех членов товарищества собственников, в т.ч. голосовавших против принятия такого решения.

На практике бывают случаи, когда решения общего собрания противоречат нормам законодательства, в связи с чем такие решения недействительны.

Одно из самых частых случаев нарушения законодательства - неправомерное распределение расходов по содержанию и ремонту общего имущества. Согласно п.1 ст.166 ЖК участник совместного домовладения (к которым относится и член товарищества собственников) обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.

Тем не менее в некоторых товариществах собственников на общем собрании принимается решение об ином, нежели установленный законодательством, порядке распределения расходов. Например, когда в многоквартирном жилом доме имеются подземные гаражи, а не все члены товарищества собственников имеют в пользовании или собственности машино-места в этих гаражах, некоторые товарищества собственников принимают ввиду диспропорции по голосам решения о распределении расходов по содержанию и ремонту общего имущества (в т.ч. и того, которое находится в подземных гаражах) без учета площади находящихся в собственности машино-мест, а только по площади жилых (нежилых) помещений, находящихся в собственности. Таким образом, расходы по содержанию всего многоквартирного жилого дома (вместе с подземными гаражами) распределяются по площади только находящихся в собственности жилых (нежилых) помещений, что увеличивает расходы тех членов товариществ, у которых нет в собственности или в пользовании машино-мест. Иными словами, подземные гаражи содержатся за счет всех членов товарищества вне зависимости от наличия в собственности или пользовании машино-мест. В этом случае, если меры, предпринимаемые гражданами, чьи права нарушены, не приносят результата (обращение в товарищество собственников о нарушении порядка распределения расходов по содержанию многоквартирного жилого дома, обращение в местный исполнительный и распорядительный орган по тому же вопросу), решение общего собрания можно оспорить в судебном порядке.

Пример оформления искового заявления о признании незаконным решения общего собрания членов товарищества собственников и его отмене

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании незаконным решения общего собрания членов товарищества собственников «Строитель» от 26.10.2014 и его отмене

Многоквартирный жилой дом № 75 по ул.Строителей в г.Минске является совместным домовладением, в состав которого входят жилые и нежилые изолированные помещения, а также машино-места в подземном гараже. Данный жилой дом управляется товариществом собственников «Строитель», в состав которого входят 17 членов - собственников жилых и (или) нежилых помещений. Собственники машино-мест - 15 членов товарищества, одновременно имеющие в собственности жилые и (или) нежилые помещения.

Пунктом 1 ст.166 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК), участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.

26 октября 2014 г. членами товарищества собственников «Строитель» на общем собрании было принято решение о распределении расходов по содержанию и ремонту общего имущества дома товарищества, которым предусмотрено, что данные расходы распределяются между членами товарищества пропорционально находящейся в собственности площади жилых и (или) нежилых помещений. При этом не учитывается площадь находящихся в собственности членов товарищества собственников машино-мест, что противоречит п.1 ст.166 ЖК. Я голосовал против принятия этого решения, однако по сумме голосов решение было принято.

Таким образом, после принятия решения общего собрания членов товарищества собственников «Строитель» от 26.10.2014 мои права собственника недвижимого имущества в доме товарищества собственников нарушаются, так как, не имея в собственности или пользовании машино-места, я фактически участвую в расходах по содержанию этих машино-мест.

Требование об отмене решения общего собрания я письменно направлял в товарищество собственников, администрацию Советского района г.Минска, однако оспариваемое решение отменено не было.

Суммы, выставляемые товариществом собственников «Строитель» за содержание общего имущества товарищества, с 1 ноября 2014 г. (дата вступления в силу решения товарищества от 26.10.2014) по декабрь 2015 г. уплачиваю в полном объеме, однако считаю их неправомерно начисленными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.166 ЖК, ст.10 Гражданского кодекса Республики Беларусь, ст.6 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь,

ПРОШУ:

1. Признать незаконным и отменить решение общего собрания членов товарищества собственников «Строитель» от 26.10.2014.

2. Обязать товарищество собственников «Строитель» произвести перерасчет возмещаемых членами товарищества расходов по содержанию и ремонту общего имущества дома товарищества с 01.11.2014.

Общее собрание членов товарищества собственников нежилых зданий

Статья 26 Закона № 135-З устанавливает, что органами управления товарищества собственников являются:

• общее собрание его членов;

• правление товарищества или его председатель, избираемые по решению общего собрания членов товарищества в соответствии с его уставом.

Порядок создания и деятельности органов управления товарищества собственников определяется его уставом.

Учитывая, что типовой устав товарищества собственников еще не утвержден (в котором на законодательном уровне должен быть определен порядок создания и деятельности органов управления товарищества собственников нежилых зданий), в настоящее время целесообразно пользоваться нормами, установленными для товариществ собственников жилых домов, за одним исключением: в товариществе собственников нежилых зданий не могут избираться уполномоченные, и, соответственно, такого вида собраний, как собрания уполномоченных, быть не может.

Исполнительные органы товарищества собственников

Исполнительными органами товарищества собственников являются его правление, подотчетное общему собранию (собранию уполномоченных), и председатель этого правления, подотчетный как общему собранию (собранию уполномоченных), так и правлению товарищества собственников. Количественный состав правления определяется общим собранием (собранием уполномоченных).

Персональный состав правления товарищества собственников избирается общим собранием (собранием уполномоченных) сроком до 5 лет в соответствии с уставом товарищества собственников и сохраняет свои полномочия до избрания нового состава правления (п.1 ст.216 ЖК).

В настоящее время законодательно не установлено, как должно созываться правление (ранее эта процедура была закреплена в Типовом уставе), поэтому созыв правления желательно описать в уставе. Представляется целесообразным созывать правление не реже чем один раз в 3 месяца по инициативе председателя правления товарищества собственников, в случае необходимости правление товарищества собственников возможно созвать по инициативе ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников (уполномоченных), обладающих в совокупности не менее 1/4 голосов от их общего количества.

Компетенция правления товарищества собственников рассмотрена в п.2 ст.216 ЖК, а компетенция председателя - в п.3 этой же статьи.

Как уже было отмечено, к исполнительным органам также относится и председатель правления товарищества собственников. Как следует из п.4 ст.216 ЖК, он избирается из числа членов товарищества собственников или принимается на работу по трудовому договору (контракту) в товариществе собственников на срок до 5 лет в соответствии с уставом товарищества собственников. То есть законодательно установлено, что председателем правления товарищества собственников может быть гражданин, не являющийся членом товарищества собственников.

Председатель правления товарищества собственников должен иметь среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование, а также пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом. Кандидатура председателя правления товарищества собственников согласовывается местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном этим органом.

В исключительных случаях председателем правления может быть избран гражданин, не имеющий вышеуказанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом. Но в любом случае кандидатура председателя правления товарищества собственников должна быть согласована местным исполнительным и распорядительным органом.

При избрании нового председателя правления товарищества собственников бывший председатель правления слагает свои полномочия перед ним (п.5 ст.216 ЖК) с исполнением всех необходимых действий: передача печати, документации товарищества собственников и т.п. В случае если бывший председатель правления добровольно не передает необходимые для работы материалы, к исполнению этой обязанности можно привлечь местный исполнительный и распорядительный орган, а также органы милиции.

Обязанности председателя правления товарищества собственников (п.6 ст.216 ЖК):

• осуществлять свои функции в соответствии с требованиями законодательства;

• обеспечить в течение 6 месяцев после ввода жилого дома и (или) иного капитального строения (здания, сооружения) в эксплуатацию проведение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников по вопросам определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг;

• выполнять требования местного исполнительного и распорядительного органа по управлению общим имуществом, в т.ч. по качественному и своевременному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, содержанию общего имущества и придомовой территории в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства;

• обеспечивать ежемесячно в установленном порядке аккумулирование платы на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем, если иное не установлено законодательством;

• повышать квалификацию не реже одного раза в 5 лет в установленном порядке.

Кроме этого, в соответствии с подп.1.5 п.1 Указа № 538 председатель правления товарищества собственников также обязан:

• ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, информировать членов товарищества собственников о финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников;

• по требованию местного исполнительного и распорядительного органа представлять информацию о финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников, выполняемых работах (оказываемых услугах) по эксплуатации общего имущества.

Исполнительные органы товарищества собственников имеют право распоряжаться средствами товарищества собственников, находящимися на счете в банке, в соответствии с годовым (полугодовым) планом финансово-хозяйственной деятельности и сметой доходов и расходов товарищества, утвержденными общим собранием. Как было сказано выше, все денежные поступления и расходы в товариществе собственников должны производиться строго по годовой смете доходов и расходов, изменения в нее вносятся по решению общего собрания

В случае если председатель правления товарищества собственников не будет надлежащим образом исполнять свои обязанности, расходовать денежные средства товарищества собственников не в соответствии со сметой, его полномочия могут быть досрочно прекращены как по решению правления, так и по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников. В таком случае местный исполнительный и распорядительный орган имеет право назначить уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома. О том, как назначается уполномоченное лицо, см. ниже.

Контрольный орган товарищества собственников

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников общее собрание (собрание уполномоченных) избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов товарищества или их представителей либо нанимает аудитора. В случае заключения договора с аудитором его деятельность регламентируется в соответствии с постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 23.01.2002 № 8 «Об утверждении национальных правил аудиторской деятельности».

В соответствии со ст.217 ЖК ревизионная комиссия товарищества собственников избирается на 3 года в составе не менее трех человек. На аналогичный срок (3 года) избирается и ревизор.

В состав ревизионной комиссии (ревизором) товарищества собственников не могут быть избраны председатель правления, члены правления товарищества собственников, их близкие родственники и свойственники.

Ревизионная комиссия товарищества собственников из своего состава избирает председателя.

Вопрос о досрочном прекращении полномочий (переизбрании) ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников может быть вынесен на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников по письменному требованию его членов, обладающих не менее чем 1/4 голосов от их общего количества, либо по предложению местного исполнительного и распорядительного органа.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников подотчетна только общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников.

В случае прекращения членства в товариществе собственников либо отказа от полномочий члена ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников может быть избран новый член ревизионной комиссии (ревизор) на оставшийся срок действия полномочий ревизионной комиссии (ревизора).

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников:

• контролирует соблюдение финансово-хозяйственной дисциплины и финансового законодательства правлением, председателем правления, членами товарищества собственников в процессе деятельности этого товарищества;

• проводит не реже одного раза в год проверку финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников;

• дает заключения общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников по отчетам правления и председателя правления товарищества собственников;

• отчитывается перед общим собранием членов товарищества собственников о своей деятельности.

При обнаружении нарушений в финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников и (или) финансовых нарушений со стороны правления и (или) председателя правления товарищества собственников ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников в 10-дневный срок со дня обнаружения этих нарушений обязана потребовать созыва внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.

Обратите внимание! Без заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников или аудитора общее собрание (собрание уполномоченных) не вправе утверждать годовой отчет и годовой баланс товарищества собственников. Если это требование нарушается, местный исполнительный и распорядительный орган имеет право назначить уполномоченное лицо.

Деятельность товарищества собственников

В осуществлении своей деятельности товарищества собственников ежедневно сталкиваются с вопросами, касающимися жилищных и гражданских правоотношений. Рассмотрим те из них, которые возникают чаще всего.

Предоставление жилищно-коммунальных услуг

Первостепенный вопрос - предоставление жилищно-коммунальных услуг и начисление платы за них.

Если товарищество собственников намерено самостоятельно осуществлять предоставление жилищно-коммунальных услуг (в первую очередь техническое обслуживание своего многоквартирного жилого дома), оно по Закону № 405-З будет являться исполнителем соответствующих жилищно-коммунальных услуг со всеми возникающими в связи с этим правами и обязанностями.

В соответствии со ст.15 Закона № 405-З исполнитель жилищно-коммунальной услуги должен заключить договор на предоставление соответствующей услуги с каждым потребителем - физическим лицом. Если потребитель отказывается от заключения договора, то товариществу собственников необходимо подать заявление в суд на понуждение к заключению договора на оказание какой-либо жилищно-коммунальной услуги.

Справочно Типовые формы договоров на основные жилищно-коммунальные услуги утверждены постановлением № 99.

Товариществу собственников необходимо организовать работу с потребителями услуг, в частности, обеспечить размещение информации об исполнителе жилищно-коммунальных услуг (ст.9 Закона № 405-З), рассмотрение требований потребителя в связи с неоказанием жилищно-коммунальных услуг либо оказанием их с недостатками (ст.20 Закона № 405-З), возмещение причиненных убытков, вреда, уплаты неустойки (ст.22 Закона № 405-З).

Кроме того, необходимо организовать работу с гражданами и юридическими лицами в соответствии с Законом Республики Беларусь от 18.07.2011 № 300-З «Об обращениях граждан и юридических лиц».

Если права потребителей жилищно-коммунальных услуг, проживающих в доме товарищества собственников, нарушаются, они могут отстаивать их в соответствии с законодательством.

Актуален также вопрос об оплате гражданами потребленных услуг. В случае образования задолженности за предоставленные услуги необходимо работать с должниками (в т.ч. и в судебном порядке).

Что касается вопроса о начислении платы за жилищно-коммунальные услуги, то необходимо отметить следующее. Указом Президента Республики Беларусь от 25.02.2011 № 72 определен перечень товаров (работ, услуг), цены (тарифы) на которые регулируются Советом Министров Республики Беларусь, государственными органами (организациями), в котором установлено, что:

• тарифы на коммунальные услуги, предоставляемые населению (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение), устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь;

• тарифы на коммунальные услуги, предоставляемые населению (водоснабжение, водоотведение (канализация), пользование лифтом), техническое обслуживание, капитальный ремонт жилого дома - областными и Минским городским исполнительными комитетами (по согласованию с Министерством экономики Республики Беларусь).

Кроме этого, необходимо учитывать, что тарифы на жилищно-коммунальные услуги могут быть субсидированными для населения и обеспечивающими полное возмещение экономически обоснованных затрат.

Справочно   Областной (городской) исполнительный комитет Реквизиты решения, устанавливающего: субсидированные тарифы для населения тарифы, обеспечивающие полное возмещение экономически обоснованных затрат, а также тарифы на капитальный ремонт жилого дома Брестский от 17.12.2014 № 996 «Об установлении фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги» Витебский от 20.12.2014 № 795 «Об установлении фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, субсидируемые государством, и признании утратившим силу решения Витебского областного исполнительного комитета от 20 ноября 2014 г. № 710» от 21.12.2014 № 794 «О некоторых вопросах установления фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги» Гомельский от 23.12.2014 № 1207 «О некоторых вопросах установления тарифов на жилищно-коммунальные услуги» Гродненский от 19.12.2014 № 701 «О некоторых вопросах установления тарифов на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, субсидируемые государством». От редакции: С 11 марта 2015 г. следует руководствоваться решением Гродненского облисполкома от 20.02.2015 № 91 «О тарифах на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, субсидируемые государством, с учетом индексации» от 19.12.2014 № 704 «О фиксированных тарифах на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, обеспечивающих полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание жилищно-коммунальных услуг, услуги по капитальному ремонту жилого дома» Минский от 25.02.2014 № 127 «Об установлении субсидируемых государством тарифов на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению» от 25.02.2014 № 129 «Об установлении фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги» Могилевский от 27.02.2014 № 6-27 «Об установлении фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги» г.Минск от 24.11.2014 № 2913 «Об установлении фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, субсидируемых государством, с учетом индексации и признании утратившим силу решения Минского городского исполнительного комитета от 19.08.2014 № 2076» от 27.02.2014 № 453 «О тарифах на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению»

Порядок начисления платы за жилищно-коммунальные услуги установлен Положением о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571.

В случае если товарищество собственников не обращается в местный исполнительный и распорядительный орган за бюджетными ассигнованиями на возмещение части затрат, в товариществе собственников может быть принято решение о возмещении убытков за счет средств членов товарищества собственников или специальных фондов товарищества. Сумма, подлежащая дополнительной оплате, указывается отдельной строкой в счете-извещении о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением.

Справочно Форма такого извещения установлена постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 29.08.2014 № 17.

Перепланировка и возмещение вреда

Нередки вопросы о том, как провести перепланировку жилого помещения и как организовать работу по возмещению вреда, причиненного при залитии квартиры.

Порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения установлен Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.

Совет от «Бизнес-Инфо» Подробнее см.: • «Алгоритм действий в случае залития нежилых помещений»; • «Возмещение вреда, причиненного при залитии квартиры».

Коммерческая и иная деятельность членов товарищества собственников

Следует отметить, что товарищество собственников не вправе ограничивать коммерческую и иную деятельность собственников совместного домовладения, осуществляемую в принадлежащих этим собственникам на праве государственной или частной собственности жилых и (или) нежилых помещениях с соблюдением требований законодательства Республики Беларусь, санитарных, противопожарных и иных нормативов.

В соответствии с пп.1 и 2 ст.14 ЖК жилое помещение предназначается для проживания граждан.

Использование жилого помещения не по назначению (в т.ч. размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое.

Жилое помещение может являться местом нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства на условиях и в порядке, определенных Президентом Республики Беларусь.

Использование жилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности осуществляется в соответствии с ЖК с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в т.ч. осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Кроме того, п.5 Положения о регистрации предусмотрено, что местонахождением частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства может являться жилое помещение (квартира, жилой дом) физического лица - собственника имущества частного унитарного предприятия, главы крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - жилое помещение) в одном из следующих случаев:

• жилое помещение принадлежит ему на праве собственности (находится в долевой или совместной собственности) - с согласия иного собственника (всех собственников), а также всех совершеннолетних членов его семьи (и членов семьи всех собственников), проживающих в этом помещении;

• он постоянно проживает в жилом помещении (за исключением жилого помещения государственного жилищного фонда), о чем свидетельствуют отметка в документе, удостоверяющем личность, либо сведения в карточке регистрации, - с согласия собственника (всех собственников) жилого помещения частного жилищного фонда, а также проживающих в данном помещении всех совершеннолетних членов семьи собственника (всех собственников).

При этом с собственника жилого помещения взимаются плата за коммунальные услуги и иные платежи, связанные с эксплуатацией такого помещения, в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Осуществление производственной деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускается без перевода этого помещения в нежилое в порядке, определенном законодательством.

Таким образом, законодательно установлено, что перед тем, как использовать жилое помещение не по назначению (использовать как нежилое), его необходимо перевести в нежилое.

Однако здесь возникают вопросы о том, необходимо ли согласовывать перевод жилых помещений в нежилые и вид деятельности, которым будут заниматься собственники переводимых жилых помещений в домах товариществ собственников с самим товариществом или с членами этого товарищества. Ответ: таких согласий от собственника жилого помещения при переводе его в нежилое не требуется, так как ни в ст.21 ЖК, ни в перечне административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200, не предусмотрено предоставление согласования членов товарищества собственников или самого товарищества, равно как и их согласия на осуществление какой-либо деятельности в переводимом помещении при переводе жилого помещения в нежилое.

Правила пользования жилыми помещениями, содержания домашних животных

Следует помнить, что граждане, проживающие в доме товарищества собственников, а также юридические лица - собственники жилых помещений в доме товарищества собственников обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (далее - Правила).

В случае если граждане или юридические лица нарушают Правила, товариществом собственников, уполномоченными лицами сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах составляется протокол об административном правонарушении по форме, утвержденной в постановлении Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 11.06.2007 № 26.

Протокол об административном правонарушении рассматривается единолично судьей районного (городского) суда.

Нарушение Правил влечет за собой наложение штрафа в размере до 30 БВ, а на юридическое лицо - от 30 до 50 БВ. Если же нарушение выразилось в самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, приведших к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов, то на нарушителя налагается штраф в размере от 30 до 50 БВ, а на юридическое лицо - от 50 до 70 БВ (ст.21.16 Кодекса Республики Беларусь от административных правонарушениях).

Граждане, проживающие в домах товарищества собственников, обязаны соблюдать Правила содержания домашних собак, кошек, а также отлова безнадзорных животных в населенных пунктах Республики Беларусь, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.06.2001 № 834. При нарушении названных Правил, товариществом собственников, уполномоченными лицами сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах, органов государственного ветеринарного надзора составляется соответствующий протокол об административных правонарушениях. Если нарушение указанных Правил не повлекло причинение вреда здоровью людей или имуществу, то данное правонарушение рассматривается административной комиссией районного (городского) исполнительного комитета или администрации района в городе и влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере от 1 до 15 БВ. Если же нарушение повлекло причинение вреда здоровью людей или имуществу, протокол об этом административном правонарушении рассматривается единолично судьей районного (городского) суда и влечет наложение штрафа в размере от 10 до 30 БВ или административный арест (ст.15.47 вышеназванного кодекса).

Контроль за деятельностью товарищества собственников

В соответствии со ст.220 ЖК контроль за созданием и деятельностью товариществ собственников осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, а также иными государственными органами в порядке, предусмотренном законодательством.

Местные исполнительные и распорядительные органы на соответствующей территории:

• осуществляют координацию деятельности товариществ собственников и контроль за ней;

• принимают меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников;

• согласовывают кандидатуру при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников;

• вносят в случае отсутствия у товарищества собственников кандидатуры для ее избрания председателем правления на рассмотрение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников кандидатуру на должность председателя правления;

• вносят предложение о проведении внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, в т.ч. для решения вопросов о досрочном прекращении полномочий членов правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;

• назначают уполномоченное лицо в случае, если товарищество собственников не обеспечивает должным образом сохранность, содержание и эксплуатацию общего имущества, организацию работы его органов управления. При этом председателем общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников заключается с уполномоченным лицом, являющимся физическим лицом, трудовой договор (контракт), а с уполномоченным лицом, являющимся юридическим лицом, - гражданско-правовой договор;

• осуществляют иные полномочия в соответствии с законодательством.

Под координацией деятельности товариществ собственников, по мнению автора, следует понимать возможность местных исполнительных и распорядительных органов:

• оказывать необходимую помощь в работе (методологическую, консультационную, практическую и др.);

• указывать товариществам собственников о необходимости проведения каких-либо работ (например, благоустройство придомовой территории);

• проводить различного рода мероприятия, направленные на улучшение качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и содержание многоквартирных жилых домов и придомовой территории (совещания, конкурсы, праздничные действия и т.п.).

Контроль за деятельностью товариществ собственников со стороны местных исполнительных и распорядительных органов в настоящее время возможен в рамках Закона № 405-З. Так, согласно ст.24 Закона № 405-З местные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции рассматривают обращения потребителей в соответствии с законодательством об обращениях граждан; проводят контрольные мероприятия (проверки) по фактам обращений потребителей; обращаются в суд с исками о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг. Жилищным кодексом (ст.20 и 21) также установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы осуществляют государственный контроль за использованием и содержанием государственного и частного жилищных фондов.

Важна норма о праве местного исполнительного и распорядительного органа назначать уполномоченное лицо в случае, если товариществом собственников не обеспечиваются надлежащие сохранность, содержание и эксплуатация таких домов, организация работы органов управления. Если председатель правления, само правление или ревизионная комиссия (ревизор) не выполняют свои функции в соответствии с законодательством или сроки полномочий этих органов управления и контроля закончились, а новые органы не выбраны, если общее собрание членов товарищества собственников не проводится ежегодно, если председатель правления товарищества собственников не представляет ежегодно отчет о проделанной работе, местный исполнительный и распорядительный орган имеет право принять решение (в соответствии со своим регламентом) о назначении в такое товарищество уполномоченного лица, которое до организации надлежащей работы органов управления будет управлять домом товарищества собственников. Права и обязанности уполномоченного лица установлены Положением об уполномоченном лице по управлению общим имуществом, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342.

Иной контроль осуществляется государственными органами в рамках своих полномочий, а также в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 16.10.2009 № 510 «О совершенствовании контрольной (надзорной) деятельности в Республике Беларусь».

Обратите внимание! Товарищество собственников как юридическое лицо также несет обязанности, возложенные на юридические лица гражданским, налоговым, банковским, трудовым и иным законодательством, а председатель правления товарищества собственников несет ответственность, вплоть до уголовной, за совершенные им действия в качестве руководителя организации.

30.01.2015

Дания Рузыева, юрист, с 2005 по 2012 год - главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь