Материал помещен в архив

СРОКИ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДЛЯ ГРАЖДАН, НЕ СОСТОЯЩИХ НА УЧЕТЕ НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Сроки исполнения обязательств сторонами являются существенными условиями договора создания объекта долевого строительства (далее - договор) и поэтому должны быть согласованы сторонами в договоре, если указанные сроки не оговорены законодательством.

К основным срокам исполнения обязательств застройщика можно отнести сроки:

• регистрации договора, дополнительных соглашений, акта о расторжении договора в местном исполнительном и распорядительном органе и срок их направления дольщику после регистрации;

• приемки жилого дома в эксплуатацию;

• передачи дольщику окончательного расчета;

• государственной регистрации капитального строения - многоквартирного жилого дома;

• передачи объекта долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование дольщику;

• выплаты дольщику штрафных санкций в случае виновного неисполнения застройщиком обязательств;

• устранения дефектов (недостатков), обнаруженных при передаче объекта долевого строительства дольщику или выявленных в период гарантийного срока.

К срокам выполнения обязательств дольщиком можно отнести сроки:

• внесения платежей по договору;

• получения справки для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства;

• оформления государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.

В основном сроки исполнения обязательств сторонами установлены Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 (далее - Указ № 263, Положение № 263). Особо стоит остановиться на сроке окончания строительства жилого дома, поскольку данный срок влияет на формирование цены объекта долевого строительства (цены договора).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действуют Указ Президента РБ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156.

Продолжительность строительства жилых домов

Продолжительность строительства жилых домов и приемка их в эксплуатацию определяется исходя из предельных нормативов продолжительности строительства жилых домов в соответствии с Инструкцией о порядке определения продолжительности строительства жилых домов, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 04.04.2007 № 7 (далее - Инструкция № 7).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 января 2016 г. Инструкция № 7 на основании постановления Минстройархитектуры РБ от 23.12.2015 № 38 утратила силу. С 1 января 2016 г. вступил в силу технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.03-303-2015 «Нормы продолжительности строительства жилых домов», утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 10.12.2015 № 317.

Продолжительность строительства жилого дома зависит от нескольких факторов и характеристик здания (особенности конструктивной схемы, этажность, общая площадь, наличие подвала, технического чердака, встроенных или пристроенных нежилых помещений, продолжительность подготовительного периода и возведения подземной части здания, условия проведения работ и др.).

Инструкцией № 7 продолжительность строительства определена для жилых домов на ленточных фундаментах, с техническим подпольем, без встроенных и пристроенных нежилых помещений, с учетом времени на устройство путей и монтаж башенных кранов, выполнение всех работ по благоустройству территории, а также всех видов инженерных сетей до первых от зданий колодцев внутриквартальной сети (п.10).

Естественно, в случае несоответствия данным параметрам сроки строительства могут быть увеличены (уменьшены) на определенную величину.

При наличии соответствующего обоснования продолжительность строительства может устанавливаться проектом организации строительства (ПОС).

Продолжительность строительства многоквартирных жилых домов охватывает период от даты начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ до даты ввода жилых домов в эксплуатацию.

Дата начала строительства объекта оформляется актом, составленным заказчиком и подрядчиком. Датой окончания строительства считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Продолжительность строительства жилого дома от даты начала строительства до даты подписания акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта должна соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта и должна быть указана в договоре вместе со сроком приемки жилого дома в эксплуатацию.

В продолжительности строительства не учитываются периоды временного прекращения выполнения строительных работ на срок до 3 месяцев по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда.

Решение о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), не влекущее за собой обязательного расторжения договора строительного подряда, принимается на основании п.2 Инструкции о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Минстройархитектуры РБ от 27.06.1995 № 158, в случаях:

• выявления в ходе строительства несоответствия проекта требованиям технических нормативных правовых актов;

• выявления дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения;

• выявления в работе подрядчика недостатков (несоблюдение требований проектно-сметной документации, технических нормативных правовых актов, отсутствие контроля качества поступающих материалов и изделий, другие недостатки), которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства;

• отсутствия у инвестора, застройщика, заказчика средств для дальнейшего финансирования строительства;

• невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;

• по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 октября 2016 г. приказ № 158 на основании постановления Минстройархитектуры РБ от 15.08.2016 № 24 утратил силу. Порядок консервации объектов строительства (за исключением консервации не завершенных строительством жилых домов, дач, строительство которых осуществлялось гражданами) регулируется Законом РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила № 1450), ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов», утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 30.12.2009 № 447.

Срок приостановления выполнения строительных работ не должен превышать 3 месяцев. При превышении указанного срока заказчик в соответствии с п.5 названной Инструкции по истечении указанного срока обязан в течение 1 месяца принять решение о консервации объекта незавершенного строительства.

Сведения о сроках реализации строительства и сведения о приемке в эксплуатацию строящегося жилого дома должны быть указаны застройщиком в проектной декларации.

Указанный срок должен соответствовать также сроку выполнения строительно-монтажных работ по договору строительного подряда, заключенному застройщиком с подрядчиком.

Сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре строительного подряда, так же как и в договоре создания объекта долевого строительства, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями подрядных торгов (п.17 Правил № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 апреля 2020 г. согласно части первой п.17 Правил № 1450 (в редакции постановления Совета Министров РБ от 20.01.2020 № 26) сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями процедур закупок.

Перенос сроков строительства

Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в порядке, установленном Советом Министров РБ, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору.

До вступления в силу Указа № 263 к компетенции местных исполнительных и распорядительных органов было отнесено только рассмотрение вопросов продления сроков строительства объектов без ограничения обстоятельств, на которые мог ссылаться застройщик.

Согласно Положению № 263 застройщик может обратиться за продлением срока строительства жилого дома только при отсутствии вины в нарушении срока и только по 2 основаниям:

• при наличии форс-мажорных обстоятельств;

• при наличии других не зависящих от сторон причин.

Термин «форс-мажор» в Гражданском кодексе РБ (далее - ГК) не применяется. Данному термину в ГК соответствует термин «непреодолимая сила».

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п.3 ст.372 ГК). Под непреодолимой силой понимается непредсказуемое событие, не зависящее от действий сторон, участвующих в сделке, но ведущее к невозможности исполнения договорных обязательств.

Принято считать, что чрезвычайность - это такое обстоятельство, которое нельзя было предвидеть. Непредотвратимость указывает на то, что при нормальной степени заботливости и осмотрительности застройщик не мог бы избежать наступления данных последствий.

Чрезвычайные и непредвиденные обстоятельства обычно принято подразделять на несколько групп:

• обстоятельства общественной жизни: объявленная или необъявленная война, гражданская война, беспорядки и революции, акты пиратства, саботаж;

• природные стихийные бедствия: ураганы, циклоны, землетрясения, цунами, наводнения, разрушение в результате молнии;

• техногенные катастрофы, крупные аварии, происшедшие в результате взрывов, пожаров, сопровождающиеся гибелью людей, разрушениями машин, заводов и любых установок;

• стихийные бедствия социального характера: бойкоты, забастовки и локауты в любой форме, замедление работы, занятие предприятий или их помещений, остановки в работе, происходящие в организации застройщика, который просит о продлении срока строительства;

• действия властей, законные или незаконные, за исключением тех, в отношении которых застройщик принял на себя риск согласно условиям договора.

Застройщик, ссылающийся на обстоятельства непреодолимой силы, должен в первую очередь доказать факт их наступления.

Как правило, в качестве таких доказательств выступают документы, выдаваемые соответствующим компетентным органом.

В зависимости от конкретных обстоятельств непреодолимой силы такими органами могут выступать, например:

• Министерство здравоохранения РБ - по фактам эпидемий;

• Министерство труда и социальной защиты РБ - по фактам забастовок;

• Министерство по чрезвычайным ситуациям РБ - по чрезвычайным ситуациям природного и техногенного характера.

Наличие некоторых из перечисленных выше обстоятельств очевидно и общеизвестно, в силу чего не требует какого-либо подтверждения (например, военные действия).

В качестве доказательств наступления обстоятельств непреодолимой силы могут быть также использованы сообщения и публикации средств массовой информации.

К чрезвычайным и непредвиденным обстоятельствам не может быть отнесено нарушение обязательств дольщиком.

Случай резкого изменения курса национальной валюты, в т.ч. повлекший возникновение финансового кризиса, в качестве основания непреодолимой силы не рассматривается, если непосредственно не будет указан в договоре.

В связи с тем что в белорусском законодательстве значение термина «непреодолимая сила» не определено, при заключении договора с целью исключить возможные споры по данному вопросу необходимо указывать те обстоятельства, которые посчитает нужными и наиболее вероятными застройщик.

В завершение можно также привести обобщающую формулировку обстоятельствам непреодолимой силы для договоров примерно следующего содержания: «К обстоятельствам непреодолимой силы относятся иные события, препятствовавшие исполнению обязательств застройщиком, которые находились вне его контроля, отсутствовали на момент заключения настоящего договора, возникли после его заключения помимо воли застройщика и которые застройщик не мог предвидеть и предотвратить».

Под другими не зависящими от застройщика причинами могут пониматься виновные действия третьих лиц, например подрядчика или дольщика, чьи действия могли повлиять на сроки завершения строительства, отсутствие на рынке нужных материалов, изделий, конструкций.

Для застройщика наибольший интерес будет представлять именно данное основание, поскольку природные, техногенные катастрофы, а также социальные волнения происходят в Республике Беларусь крайне редко. Однако на законодательном уровне такое правило установлено впервые Положением № 263, поэтому говорить об указанных причинах, позволяющих застройщику продлить сроки строительства, можно лишь предположительно.

На основании Положения № 263 подтверждение чрезвычайных и непредвиденных обстоятельств компетентным органом и наличие соглашения сторон о продлении срока строительства при их наступлении не являются достаточными основаниями для продления такого срока.

Данные обстоятельства, как и иные не зависящие от сторон причины, должны быть подтверждены решением местного исполнительного и распорядительного органа, т.е. местный исполнительный и распорядительный орган теперь должен давать правовую квалификацию обстоятельствам, на которые ссылается застройщик, признать их чрезвычайными и непредотвратимыми в сложившихся условиях либо по иным не зависящим от сторон причинам. Ранее такую квалификацию был правомочен делать только суд.

Порядок и сроки изменения строительства изложены в п.3.28 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 августа 2021 г. следует руководствоваться п.3.28 единого перечня в редакции постановления Совмина от 23.08.2021 № 481.

На принятие решений о продлении сроков строительства уполномочены:

• Министерство архитектуры и строительства РБ совместно с Министерством экономики РБ - по объектам, финансируемым с привлечением средств республиканского бюджета (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решением Президента РБ или Правительства РБ);

• местные исполнительные и распорядительные органы - по объектам, финансируемым за счет иных источников финансирования, объектам жилищного строительства независимо от источников финансирования.

До окончания указанного в договоре срока строительства объекта заказчик не позднее чем за 3 месяца (а для объектов, сроки строительства которых менее 6 месяцев, - не позднее чем за месяц) должен обратиться в соответствующий орган с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию.

К заявлению должны быть приложены документы и сведения об объекте, содержащие информацию о заказчике, генеральном подрядчике, источниках финансирования, сметной стоимости строительства, проектной мощности объекта, сроках строительства, объемах денежных средств, запланированных на строительство и фактически выделенных на дату обращения, причинах переноса срока ввода объекта.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 апреля 2020 г. согласно части третьей п.17 Правил № 1450 (в редакции постановления № 26) заказчик не позднее чем за 3 месяца (для объектов, сроки строительства которых менее 6 месяцев, - не позднее чем за месяц, а при повторном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства - не позднее чем за полтора месяца) до окончания указанного в договоре срока строительства объекта обращается в соответствующий орган с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию, и приложением к нему документов и сведений об объекте. Сведения об объекте также должны содержать перечень мер, принимаемых для активизации работы по завершению строительства, - при первичном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства, и обоснование заказчика о необходимости изменения (продления) сроков строительства - при повторном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства.

В 20-дневный срок распорядительные органы должны выдать разрешение на изменение сроков строительства или отказать в согласовании.

Таким образом, местные исполнительные и распорядительные органы, принимая решение о продлении срока строительства жилого дома, должны свое решение подтверждать выводами об отсутствии вины застройщика в нарушении сроков и наличии обстоятельств, не позволивших застройщику обеспечить выполнение сроков строительства.

Течение срока исполнения застройщиком обязательств по договору приостанавливается на период действия обстоятельств, подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа, и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается (часть третья п.13 Положения № 263).

Исходя из этого целесообразно, чтобы застройщик извещал дольщика о начале и прекращении действия подобных обстоятельств.

03.10.2013

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»