Материал помещен в архив

СТОРОНЫ В СПОРАХ О КАЧЕСТВЕ ПОСТРОЕННОГО ОБЪЕКТА

Законом РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» предусмотрено, что возведенный строительный объект должен соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц, экологической безопасности в течение нормативного срока его эксплуатации (ст.60).

Однако в практике строительных организаций довольно часто возникает вопрос о качестве построенных объектов.

Кто из участников строительства - подрядчик или застройщик - в этих случаях должен нести ответственность за обнаруженные недостатки?

Ясность в данном вопросе необходима прежде всего для установления ответственности виновного лица за допущенные недостатки (дефекты) в построенном объекте.

Статья 709 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) предусматривает ответственность подрядчика перед заказчиком (застройщиком) за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

В то же время часть четвертая ст.710 ГК предоставляет собственнику (владельцу, пользователю) объекта возможность при выявлении в течение гарантийного срока недостатков потребовать от подрядчика их устранения.

Из приведенной нормы следует, что право на предъявление претензий к подрядчику принадлежит не только заказчику, с которым подрядчик связан договорными отношениями, но и собственнику, владельцу, пользователю, с которыми генеральный подрядчик не всегда состоит в договорных отношениях.

Претензии по качеству инвестор должен предъявить застройщику

Попробуем разобраться в вопросе правомерности предъявления претензий к подрядчику инвесторами, привлекаемыми к финансированию строительства объектов в порядке, определенном Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 сентября 2013 г. вступил в силу Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь», отменивший Указ № 396.

Правовые последствия некачественно выполненных подрядчиком работ и порядок устранения дефектов определены Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450 (в редакции постановления Совета Министров РБ от 30.06.2011 № 875; далее - Правила № 1450).

Так, в частности, п.25 Правил № 1450 установлено, что только заказчику принадлежит право требовать от подрядчика устранения результата строительных работ ненадлежащего качества, в т.ч. выявленного в течение гарантийного срока, либо устранить его своими силами, взыскав с подрядчика стоимость этих работ.

Правовые последствия некачественно выполненных подрядчиком работ и порядок устранения дефектов при приемке объекта дольщиком определены Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденными Указом № 396 (далее - Правила № 396).

Обязанность передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, возложена на застройщика (п.12 Правил № 396). При несоблюдении указанных требований дольщик вправе предъявить свои претензии к застройщику (п.13 Правил № 396).

Таким образом, в силу положений законодательства, если спор возникнет из отношений долевого строительства, то право требования устранения недостатков принадлежит дольщику, а обязанным лицом будет выступать застройщик. Отношения дольщика и застройщика в этом случае будут рассматриваться в порядке, определенном Правилами № 396.

Застройщик в свою очередь вправе заявить претензии к подрядчику. В этом случае отношения застройщика и подрядчика будут рассматриваться в соответствии с Правилами № 1450 и ГК.

Интересы дольщика могут представлять доверенные лица

Свои интересы дольщик может отстаивать как лично, так и через представителей по доверенности. Кроме того, интересы дольщиков могут представлять доверенные лица в силу прямых указаний на это в актах законодательства.

Так, Указом № 396 определено, что защита прав дольщиков (потребителей), связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом № 396 и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу № 396 (подп.2.6 п.2).

В соответствии со ст.2 Закона РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с данным Законом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей нормативным правовым актам Президента РБ.

Таким образом, интересы дольщика по делам, связанным с недостатками, выявленными в готовом объекте, может представлять общество защиты прав потребителей.

Кроме того, в соответствии со ст.15 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» собственники совместного домовладения в качестве способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения вправе выбрать управление через товарищество собственников.

Товарищество собственников в случаях, предусмотренных уставом, может представлять интересы собственников в отношениях с третьими лицами.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за качество работ в пределах гарантийного срока

В силу положений ст.677, 710, 711 ГК подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие:

• нормального износа объекта или его частей;

• неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;

• ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными третьими лицами.

Логично предположить, что условия, ограничивающие ответственность подрядчика, должны учитываться и при предъявлении дольщиком претензий к застройщику в случаях, когда при заселении в квартиру такие претензии у дольщика отсутствовали и появились в процессе эксплуатации квартиры, например, в результате ремонта, произведенного самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

Однако ответственность за ненадлежащее качество объекта, возникающая у застройщика перед дольщиком и у подрядчика перед застройщиком, несмотря на наличие общих моментов, имеет и свои различия.

Право дольщика требовать устранения недостатков может быть ограничено лишь случаями ненадлежащей эксплуатации объекта и ненадлежащего его ремонта.

Последствия для застройщика и подрядчика по необеспечению качества объекта зависят от степени вины и условий ответственности каждого из них, определенных законодательством или договором.

На практике могут возникнуть ситуации, когда недостатки стали следствием вины застройщика, в результате, например, просчетов в проектной документации, несвоевременного предоставления застройщиком материалов и т.д.

Рассмотрим примеры из судебной практики.

Пример 1 Товарищество собственников жилья «Соседи» обратилось в хозяйственный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Прогресс» - застройщику жилого дома (ответчик) и ООО «Строитель» - его подрядчику (ответчик), в котором просило суд обязать ответчиков солидарно устранить дефекты кровли многоквартирного дома. Суд, определяя правоспособность каждой из участвующих в споре сторон, исходил из следующего. Для защиты интересов собственников товарищество собственников обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с этим товарищество собственников вправе представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников могут осуществляться, в частности, путем подачи искового заявления в хозяйственный суд. Выполнение возложенных на исполнительный орган товарищества собственников функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей, закрепленных в уставе этой организации. Подпунктом 1.6.9 п.1 устава товарищество собственников «Соседи» установлено, что товарищество вправе представлять интересы его членов в отношениях собственности, связанных с общим имуществом, а также в иных отношениях с третьими лицами в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь и уставом. Как установлено судом, дефекты устройства крыши выявлены в процессе эксплуатации законченного строительством жилого дома в пределах установленного законом гарантийного срока. Кроме того, судом был исследован вопрос о наличии вины товарищества собственников как эксплуатирующей организации и дольщиков в возникновении обнаруженных недостатков (дефектов), а также иных обстоятельств, указанных в ст.709 ГК, исключающих ответственность заказчика и подрядчика за некачественное выполнение работ. Каких-либо доказательств вины товарищества ответчиком - ООО «Прогресс» суду представлено не было. Суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, признал возможным удовлетворить требования истца за счет застройщика, ответственность которого перед дольщиками определена заключенными договорами создания объекта долевого строительства, а также пришел к выводу о невозможности применения к ответчикам солидарной ответственности. При этом суд исходил из следующего. Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникают, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законодательством, в частности при неделимости предмета обязательства (п.1 ст.303 ГК). Пунктом 2 ст.303 ГК предусмотрена солидарная обязанность нескольких должников по одному обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требование нескольких кредиторов в таком обязательстве. Перед застройщиком несет ответственность подрядчик. Его обязательства по выполнению строительно-монтажных и иных специализированных работ возникают из договора строительного подряда. Качество выполнения работ подрядчиком должно соответствовать договору строительного подряда и проектной документации. Поскольку ООО «Строитель» не являлось стороной по заключенным договорам о создании объектов долевого строительства, оно не может нести солидарную ответственность по данному обязательству. При этом суд указал, что отношения ООО «Прогресс» и ООО «Строитель» имеют самостоятельный характер относительно отношений дольщиков и ООО «Прогресс». В этой связи суд пришел к выводу о том, что в иске к ООО «Строитель» надлежит отказать.

Пример 2 Товарищество собственников обратилось в хозяйственный суд с требованием возложить на застройщика жилого дома обязанность безвозмездно устранить в разумный срок недостатки выполненной работы, выявленные в ходе эксплуатации жилого дома. Товарищество уведомило застройщика о выявленных недостатках, однако устранять их он отказался. По инициативе застройщика к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен подрядчик. Решением хозяйственного суда требование товарищества собственников было удовлетворено. Застройщик, не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе просил решение отменить, полагая, что он (застройщик) является ненадлежащим ответчиком, поскольку в силу договора строительного подряда именно подрядчик должен нести ответственность за некачественно выполненные работы, в связи с чем обязанность по устранению недостатков лежит на подрядчике. Апелляционная инстанция хозяйственного суда, оставляя решение хозяйственного суда в силе, свое решение мотивировала тем, что обязанность застройщика и обязанность подрядчика по устранению недостатков, выявленных в период гарантийного срока, имеют разные правовые основания для определения ответственности каждого из участников строительного процесса. Генеральный подрядчик по договору создания объекта долевого строительства является ненадлежащим ответчиком, и основания обязать его устранить указанные недостатки по требованию дольщика отсутствуют.

12.03.2013

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»