Материал помещен в архив

Строительство-2022: что делать, чтобы объект незавершенного строительства не был приравнен к объекту самовольного строительства

Михаил Морозевич
специалист по ценообразованию в строительстве, инженер-строитель, аттестованный судебный эксперт

29.03.2022

В связи с непростой экономической ситуацией, затронувшей в том числе и отрасль строительства, многие заказчики (застройщики) решают временно прекратить строительство. В материале разъяснены нормы, которые нужно соблюсти, и мероприятия, которые нужно выполнить, чтобы объект считался законсервированным.

Требования, которые нужно соблюсти, чтобы объект незавершенного строительства считался законсервированным

Консервация объекта незавершенного строительства - приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство (п.3 ст.62 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Следует руководствоваться ст.100-103 Строительного кодекса.

Решения о консервации объектов незавершенного строительства принимают местные исполнительные и распорядительные органы - по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов (абз.3 ч.2 п.5 ст.62 Закона № 300-З).

Заказчику, застройщику или подрядчику в течение 14 дней со дня принятия решения о консервации надо составить:

• акт о консервации объекта незавершенного строительства с указанием в нем сметной стоимости объемов выполненных строительных работ до момента консервации, к которому прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование.

Пример акта о консервации строящегося (реконструируемого) объекта см. здесь;

• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

На основании перечня разработчик проектной документации составляет смету с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и техническую документацию по его консервации.

Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняет подрядчик по дополнительному соглашению к договору строительного подряда. В нем предусматриваются сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Подрядчик обязан сдать заказчику законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки и возместить понесенные по его вине убытки, а заказчик - принять этот объект (пп.7-9 ст.62 Закона № 300-З).

Если мероприятия (работы, затраты), необходимые для обеспечения сохранности объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов в период консервации, выполнены не в полном объеме, такой объект не считается законсервированным.

Когда объект незавершенного строительства может быть приравнен к объекту самовольного строительства

Под самовольным строительством понимают деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

1) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию;

2) без проектной документации;

3) с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом (подп.3 ч.1 п.1 ст.223 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 сентября 2022 г.  следует руководствоваться ст.223 ГК в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. Комментарии см. здесь.

Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил для целей ГК понимают нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта (подстрочное примечание к подп.3 ч.1 п.1 ст.223 ГК).

Невыполнение в полном объеме строительных работ, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, ведет к снижению последующей эксплуатационной пригодности объекта и является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Такой объект незавершенного строительства будет считаться самовольным строительством.

При самовольном строительстве, в том числе в отношении законного приобретателя, в случаях нарушения законодательства по основаниям, указанным в подп.3 ч.1 п.1 ст.223 ГК, местный исполнительный и распорядительный орган принимает, если иное не установлено Президентом, одно из следующих решений:

1) о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) - если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

2) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий - если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

3) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий - если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил (п.5 ст.223 ГК).

Документы, необходимые для продолжения строительства объекта самовольного незавершенного строительства

Для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства объекта самовольного строительства среди прочих документов заказчик обязан представить заключение о надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки (подп.3.30 п.3 Перечня № 156).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

По окончании мероприятий по консервации заказчик возмещает расходы, вызванные необходимостью прекращения строительства объекта (выполнения строительных работ) и консервации объекта, и договор расторгается (ч.2 п.49 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 6 июня 2025 г. следует руководствоваться Правилами № 1450 в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266. Комментарии см. здесь.