Материал помещен в архив

СТРОИТЕЛЬСТВО И ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЫХ И (ИЛИ) НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ: АЛГОРИТМ ЭМИССИИ ЖИЛИЩНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

Понятие жилищной облигации

Жилищная облигация представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории (часть первая п.3 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54 (далее - Инструкция № 54)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. п.3 Инструкции № 54 изложен в новой редакции на основании постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 07.05.2018 № 33 (далее - постановление № 33). Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение от эмитента жилищной облигации в предусмотренный в ней срок определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории либо ее номинальной стоимости. Жилищная облигация может удостоверять право ее владельца на получение определенного в ней процента от номинальной стоимости.

При этом именная ценная бумага, которой и является жилищная облигация, - это эмиссионная ценная бумага, информация о владельце которой содержится в реестре владельцев ценных бумаг, переход прав на которую и осуществление удостоверенных ею прав требуют идентификации владельца, что следует из нормы абзаца 14 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг» (далее - Закон № 231-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 октября 2017 г. абзац 14 части первой ст.1 Закона № 231-З изложен в новой редакции на основании Закона Республики Беларусь от 17.07.2017 № 52-З (далее - Закон № 52-З). Изменения не повлияли на суть материала.

По общему правилу эмитироваться эмиссионные ценные бумаги, в том числе и облигации, могут как в документарной, так и в бездокументарной формах (часть третья ст.9 Закона № 231-З). Однако необходимо учитывать, что жилищная облигация представляет собой именную ценную бумагу, а такие ценные бумаги могут эмитироваться только в бездокументарной форме (часть шестая ст.9 Закона № 231-З).

При этом бездокументарная форма жилищной облигации - это форма, при которой жилищная облигация эмитируется в виде совокупности определенных записей с соблюдением обязательных реквизитов. Подтверждением права на бездокументарную жилищную облигацию является выписка о состоянии счета «депо», открытого депозитарием для ее учета (часть четвертая ст.9 Закона № 231-З).

Характерной особенностью жилищной облигации является наличие у нее номинальной стоимости и эквивалента такой стоимости, выраженного в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости, то есть условно весь метраж жилого и (или) нежилого помещения разделен на определенное количество жилищных облигаций, которые и приобретает их покупатель. Минимальное соотношение эквивалента номинальной стоимости жилищной облигации к метражу жилого и (или) нежилого помещения должно быть не менее 0,1 м² к номинальной стоимости каждой облигации из одного выпуска (часть вторая п.3 Инструкции № 54).

От редакции «Бизнес-Инфо» Согласно части второй п.3 Инструкции № 54 (в редакции постановления № 33) жилищная облигация имеет номинальную стоимость, которая не может быть ниже максимально допустимой цены размещения жилищной облигации более чем на 30 %, и эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости. Указанный в жилищной облигации эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах, остается неизменным и не может быть менее 0,1 м2.

Законодатель предъявляет определенные требования к формированию номинальной стоимости жилищных облигаций. Так, номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже величины, равной произведению эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах, и установленного в соответствии с законодательством единого предельного норматива стоимости 1 м² общей площади жилого помещения, действующего на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций (часть третья п.3 Инструкции № 54).

От редакции «Бизнес-Инфо» Согласно части третьей п.3 Инструкции № 54 (в редакции постановления № 33) номинальная стоимость жилищной облигации, удостоверяющей право ее владельца на получение от эмитента жилищной облигации в предусмотренный в ней срок определенного размера общей площади жилого помещения в жилом доме, не может быть ниже величины, равной произведению эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах, и предельного норматива стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения для выдачи льготного кредита на строительство (реконструкцию) жилых помещений открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк», действующего на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций.

Предельные нормативы стоимости 1 м² общей площади жилого помещения (вместе с Положением о порядке компенсации потерь банков от предоставления гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, кредитов на строительство (реконструкцию) жилых помещений или приобретение жилых помещений, построенных по государственному заказу, на условиях, определяемых банками, по ставкам, уменьшенным на 50 процентов ставки рефинансирования Национального банка) утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.12.2015 № 1101, а именно:

• предельный норматив стоимости 1 м² общей площади жилого помещения установлен в размере 660 руб.;

• предельный показатель стоимости 1 м² общей площади жилого дома (квартиры) установлен в размере, не превышающем 940 руб., для выдачи льготного кредита открытым акционерным обществом «Белагропромбанк» в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 02.09.1996 № 346 «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе»;

• предельный норматив стоимости 1 м² общей площади жилого помещения установлен в размере 940 руб. для выдачи льготного кредита на строительство (реконструкцию) одноквартирных, блокированных жилых домов (квартир в блокированном жилом доме) открытым акционерным обществом «Сберегательный банк "Беларусбанк"» многодетным семьям, постоянно проживающим и работающим в сельских населенных пунктах и осуществляющим строительство в сельских населенных пунктах (п.8 данного постановления).

Смысл установления законодателем ограничения по формированию номинальной стоимости жилищных облигаций в том, чтобы не допустить случаев ее необоснованного занижения эмитентом. Проще говоря, законодатель попытался ограничить размер дохода эмитента при продаже жилищных облигаций, так как при такой продаже доход ограничивается разницей между номинальной стоимостью облигации и суммой ее продажи покупателю, соответственно, чем ниже номинальная стоимость облигации и выше цена ее продажи покупателю, тем выше доход эмитента.

Наличие жилищной облигации удостоверяет факт внесения ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории.

Из этого факта вытекают иные права владельца облигации, в частности право (часть первая п.6 Инструкции № 54):

• требовать взамен облигации построенное жилое и (или) нежилое помещение определенного метража либо

• возврата уплаченных денежных средств с начислением соответствующих процентов и возмещением причиненных убытков.

Требования, предъявляемые к эмитенту жилищных облигаций

К эмитенту жилищных облигаций предъявляются следующие требования (п.4 Инструкции № 54):

1) наличие статуса юридического лица, зарегистрированного на территории Республики Беларусь.

Для приобретения статуса юридического лица, зарегистрированного на территории Республики Беларусь, необходимо выполнение условий, указанных в п.1 ст.44 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК);

2) наличие статуса заказчика (застройщика) в строительной деятельности.

Применительно к случаям эмиссии жилищных облигаций заказчиком в строительной деятельности будет юридическое лицо, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение объекта жилищного строительства, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора. В свою очередь, застройщиком в строительной деятельности будет юридическое лицо, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение объекта жилищного строительства, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора (абзацы 11 и 12 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»);

3) наличие утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документации на объект жилищного строительства.

Проектная документация на объект жилищного строительства разрабатывается и утверждается в соответствии с требованиями главы 9 указанного Закона № 300-З и постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476 «Об утверждении Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации»;

4) наличие документов, удостоверяющих право заказчика (застройщика) на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 сентября 2018 г. в п.4 Инструкции № 54 внесены изменения на основании постановления № 33: необходимо наличие документов, удостоверяющих право заказчика (застройщика) на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта. Юридическое лицо, указанное в абзаце 1 части первой п.4 Инструкции № 54, вправе эмитировать жилищные облигации после отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу, и сноса  объектов недвижимого имущества на земельном участке, необходимом для обеспечения строительства объекта жилищного строительства.

Документом, удостоверяющим право заказчика (застройщика) на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, является соответствующее свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, выдаваемое организацией по государственной регистрации (часть первая ст.21 Кодекса Республики Беларусь о земле). Акт выбора места размещения земельного участка оформляется в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» и утвержденных данным Указом Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков; Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений); Положения о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности; Положения о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам, постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.02.2008 № 11 «Об утверждении формы акта выбора места размещения земельного участка».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. действует новое постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 06.03.2018 № 4 «Об установлении формы акта выбора места размещения земельного участка».

В сравнении с долевым строительством законодатель лояльно подходит к определению требований к эмитентам жилищных облигаций. Так, у застройщика при долевом строительстве помимо наличия необходимой разрешительной документации на строительство в целях привлечения денежных средств дольщиков должна отсутствовать задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды (п.3 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263.

Помимо этого, застройщик при долевом строительстве должен отвечать требованиям, установленным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости» и утвержденным им Положением о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости», а именно:

• коэффициент обеспеченности обязательств, определяемый на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости не должен быть более 1,5;

• норматив безубыточности, определяемый по данным годовой бухгалтерской отчетности, составленной в соответствии с законодательством, как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика в отчете о прибылях и убытках, за которые у застройщика отсутствуют убытки, должен быть не менее 2 (п.2 названного постановления).

Алгоритм эмиссии жилищных облигаций

Этап 1. Принятие и утверждение эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций путем проведения открытой продажи, а также утверждение проспекта эмиссии жилищных облигаций

Процедура эмиссии эмиссионных ценных бумаг в качестве первого этапа включает в себя принятие и утверждение эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций путем проведения открытой продажи, а также утверждение проспекта эмиссии жилищных облигаций (абзац 2 части первой ст.12 Закона № 231-З; абзац 2 п.65 Инструкции о некоторых вопросах выпуска и государственной регистрации ценных бумаг, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 11.12.2009 № 146 (далее - Инструкция № 146)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 ноября 2017 г. вместо Инструкции № 146 действует Инструкция о некоторых вопросах эмиссии и государственной регистрации эмиссионных ценных бумаг, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 31.08.2016 № 78.

Решение о выпуске жилищных облигаций принимается и утверждается эмитентом в порядке, предусмотренном его учредительными документами и законодательством.

В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица (эмитента) органами управления, уполномоченными на принятие и утверждение решения о выпуске жилищных облигаций, могут быть:

1) в хозяйственных обществах:

- общее собрание участников (акционеров) (абзац 5 части первой, часть четвертая ст.50 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах»);

- совет директоров (наблюдательный совет) (абзац 5 части первой ст.50 названного Закона № 2020-XII);

2) в унитарных предприятиях (в зависимости от содержания устава):

- собственник имущества унитарного предприятия;

- руководитель унитарного предприятия (в случае отсутствия в уставе указания на то, к чьей компетенции относится данный вопрос, решение о выпуске жилищных облигаций, полагаем, должно приниматься и утверждаться собственником имущества унитарного предприятия);

3) в производственных кооперативах (в зависимости от содержания устава):

- общее собрание членов кооператива;

- правление кооператива;

- председатель кооператива (в случае отсутствия в уставе указания на то, к чьей компетенции относится данный вопрос, решение о выпуске жилищных облигаций, полагаем, должно приниматься и утверждаться общим собранием членов кооператива);

4) в крестьянском (фермерском) хозяйстве:

- общее собрание членов крестьянского (фермерского) хозяйства;

- глава крестьянского (фермерского) хозяйства (в случае отсутствия в уставе указания на то, к чьей компетенции относится данный вопрос, решение о выпуске жилищных облигаций, полагаем, должно приниматься и утверждаться общим собранием членов крестьянского (фермерского) хозяйства).

Решение о выпуске жилищных облигаций должно содержать следующие обязательные сведения (части вторая, шестая, седьмая ст.13 Закона № 231-З, п.8 Инструкции № 54, абзац 7 п.34, п.36, абзац 2 п.65 Инструкции № 146):

• полное наименование и место нахождения эмитента;

• дату принятия, а в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь о хозяйственных обществах, - дату утверждения и наименование уполномоченного органа эмитента, принявшего (утвердившего) решение о выпуске жилищных облигаций;

• вид, категорию, тип эмиссионной ценной бумаги в случае, если наличие категории и типа следует соответственно из вида и категории эмиссионной ценной бумаги (следует обратить внимание, что жилищные облигации в соответствии с законодательством о ценных бумагах не категории не делятся);

• указание на то, являются эмиссионные ценные бумаги именными или на предъявителя (согласно части первой п.3 Инструкции № 54 жилищные облигации бывают только именными);

• права владельца и обязанности эмитента, удостоверяемые жилищной облигацией;

• указание количества жилищных облигаций в выпуске;

• номинальную стоимость жилищной облигации;

• условия размещения жилищных облигаций;

• срок размещения жилищных облигаций;

• срок обращения жилищных облигаций и периоды выплаты дохода по жилищным облигациям, если выплата дохода предусмотрена условиями выпуска (учитывая специфику жилищных облигаций, на практике доход по ним не предусматривается);

• подпись руководителя эмитента либо уполномоченного им лица, главного бухгалтера эмитента либо руководителя организации или индивидуального предпринимателя, оказывающих эмитенту услуги по ведению бухгалтерского учета и составлению бухгалтерской и (или) финансовой отчетности, печать эмитента;

• сведения о способе и условиях обеспечения обязательств эмитента по жилищным облигациям, лице, предоставляющем обеспечение (подробно указываются сведения, приведенные в подп.36.5 п.36 Инструкции № 146);

• подпись лица, предоставляющего обеспечение, либо уполномоченное им лицо;

• описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, в том числе сведений о нормативном сроке продолжительности строительства, предполагаемой дате приемки в эксплуатацию объекта жилищного строительства, сведений об общей площади жилых и нежилых помещений в жилом доме, иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией объекта жилищного строительства, на строительство которого эмитенту предоставлены права заказчика (застройщика);

• наименование депозитария, обслуживающего эмитента, его место нахождения, дату, номер государственной регистрации и наименование органа, его зарегистрировавшего, номер специального разрешения (лицензии) на осуществление профессиональной и биржевой деятельности по ценным бумагам, срок действия специального разрешения (лицензии);

• форму выпуска жилищных облигаций, объем эмиссии;

• цель выпуска облигаций и направления использования средств, полученных от размещения жилищных облигаций;

• период проведения открытой продажи жилищных облигаций (указываются дата начала и дата окончания размещения жилищных облигаций либо порядок определения этих дат). В случае размещения жилищных облигаций траншами указываются количество траншей, а также дата начала и дата окончания размещения каждого транша либо порядок определения этих дат. Порядок определения даты начала размещения жилищных облигаций может содержать указание на то, что эта дата определяется органом управления эмитента, принявшим решение о выпуске жилищных облигаций (если такая возможность предусмотрена решением о выпуске жилищных облигаций);

• место и время проведения открытой продажи жилищных облигаций;

• дату начала погашения жилищных облигаций, а в случае определения даты начала размещения жилищных облигаций органом управления эмитента, принявшим решение о выпуске жилищных облигаций, после утверждения проспекта эмиссии (если такая возможность предусмотрена решением о выпуске жилищных облигаций) - указание на то, что дата начала погашения жилищных облигаций определяется органом управления эмитента, принявшим решение о выпуске жилищных облигаций, а также порядок раскрытия информации о дате начала погашения жилищных облигаций, в том числе сроки раскрытия информации и наименование периодического печатного издания, в котором будет осуществлено ее раскрытие;

• условия и порядок досрочного погашения данного выпуска жилищных облигаций в случаях, установленных законодательством или предусмотренных решением о выпуске жилищных облигаций, а при обеспечении исполнения обязательств по жилищных облигациям поручительством - порядок досрочного погашения данного выпуска жилищных облигаций либо его части в случае, если стоимость чистых активов (размер нормативного (собственного) капитала) поручителя станет меньше объема находящихся в обращении жилищных облигаций;

• обязанность владельца жилищных облигаций осуществить перевод погашаемых бездокументарных жилищных облигаций на счет «депо» эмитента и срок, в течение которого должен быть осуществлен такой перевод;

• порядок погашения жилищных облигаций с указанием обязанности владельца жилищных облигаций осуществить перевод погашаемых бездокументарных жилищных облигаций на счет «депо» эмитента и срок, в течение которого должен быть осуществлен такой перевод;

• дату, на которую формируется реестр владельцев облигаций, либо порядок определения такой даты для погашения бездокументарных жилищных облигаций;

• условия и порядок приобретения жилищных облигаций эмитентом до даты начала погашения жилищных облигаций с возможностью их последующего обращения (если возможность такого приобретения предусмотрена решением о выпуске жилищных облигаций) либо указание на то, что приобретение жилищных облигаций эмитентом до даты начала погашения жилищных облигаций с возможностью их последующего обращения осуществляться не будет. При этом порядок приобретения жилищных облигаций эмитентом до даты начала погашения жилищных облигаций с возможностью их последующего обращения должен определять срок приобретения таких облигаций эмитентом либо срок, не ранее которого жилищные облигации могут быть приобретены, либо порядок раскрытия информации о приобретении облигаций с указанием срока приобретения, в том числе перечень средств массовой информации, в которых будет осуществлено ее раскрытие;

• информацию о порядке конвертации жилищных облигаций данного выпуска в жилищные облигации другого выпуска с более поздней датой погашения (если такая возможность предусмотрена решением о выпуске жилищных облигаций);

• основания, по которым выпуск бездокументарных жилищных облигаций может быть признан несостоявшимся (если такая возможность предусмотрена решением о выпуске жилищных облигаций);

• условия и порядок возврата средств инвесторам при признании выпуска жилищных облигаций несостоявшимся, запрещении выпуска жилищных облигаций Департаментом по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь.

По общему правилу размещение облигаций может быть как открытым, так и закрытым (абзацы 6, 9 части первой п.2 Инструкции № 146). Однако с учетом содержание п.9 Инструкции № 54, указывающего на наличие проспекта эмиссии жилищных облигаций, следует вывод, что продажа жилищных облигаций может быть только открытой.

Решение о выпуске жилищных облигаций составляется эмитентом с обязательным использованием услуг профессионального участника рынка ценных бумаг (абзац 2 п.65 Инструкции № 146).

Проспект эмиссии жилищных облигаций, также как и решение о выпуске жилищных облигаций, утверждается эмитентом. При этом также в обязательном порядке используются услуги профессионального участника рынка ценных бумаг (часть первая п.31 Инструкции № 146).

Проспект эмиссии жилищных облигаций должен содержать сведения, предусмотренные частью шестой ст.16 Закона № 231-З, пп.32-39 Инструкции № 146, п.9 Инструкции № 54.

Обратите внимание! Исполнение обязательств по жилищным облигациям обеспечивается залогом, и (или) поручительством, и (или) банковской гарантией, и (или) страхованием ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций, и (или) правом требования по кредитам, выданным банками на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости (подп.1.7 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 28.04.2006 № 277 «О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг»).

Этап 2. Заключение договора на депозитарное обслуживание эмитента

Для учета бездокументарных жилищных облигаций в депозитарной системе Республики Беларусь потребуется наличие соответствующего договора на депозитарное обслуживание эмитента таких облигаций. Однако данный этап может отсутствовать, если эмитент уже имеет ранее заключенный договор на депозитарное обслуживание с конкретным депозитарием и желает вести учет жилищных облигаций через него.

Договор на депозитарное обслуживание эмитента заключается в порядке, установленном ст.48 Закона № 231-З и главой 13 Инструкции о порядке осуществления депозитарной деятельности, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 22.11.2006 № 143 (далее - Инструкция № 143).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 февраля 2019 г. действует Инструкция о порядке осуществления депозитарной деятельности, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 28.04.2018 № 30.

Договор на депозитарное обслуживание эмитента заключается в простой письменной форме (ст.161, п.1 части первой ст.162 ГК), так как на иное не указывает ст.48 Закона № 231-З и глава 13 Инструкции № 143.

Существенные условия договора на депозитарное обслуживание эмитента следующие (части третья, шестая ст.48 Закона № 231-З, часть первая п.121 Инструкции № 143):

• предмет договора;

• права и обязанности сторон;

• порядок передачи депонентом депозитарию указаний о распоряжении ценными бумагами депонента, которые учитываются (хранятся) в депозитарии;

• срок выполнения депозитарием указаний депонента;

• срок действия договора, основания и порядок его изменения и расторжения;

• порядок и форма представления депозитарием отчетов депоненту;

• размер вознаграждения депозитарию, порядок и форма расчетов, если иное не следует из гражданского законодательства Республики Беларусь и существа договора;

• ответственность сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств;

• обязанность депозитария по формированию реестра владельцев ценных бумаг и порядок его передачи эмитенту;

• обязанность депозитария по открытию накопительных счетов «депо» владельцам ценных бумаг эмитента в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь о ценных бумагах;

• порядок и сроки передачи эмитентом депозитарию документов для открытия накопительных счетов «депо» и зачисления ценных бумаг эмитента на эти счета;

• порядок и сроки передачи от эмитента депозитарию документов, представляемых для открытия счета «депо» на имя эмитента, и изменений, вносимых в эти документы;

• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Депозитарный учет жилищных облигаций может осуществляться с использованием услуг только одного депозитария, что следует из нормы п.120 Инструкции № 143.

Этап 3. Представление эмитентом документов для государственной регистрации жилищных облигаций, а также документов для регистрации проспекта эмиссии данных облигаций и заверения краткой информации об их открытой продаже

Государственная регистрация выпуска жилищных облигаций - это юридический акт признания и подтверждения государством факта существования такого выпуска, сопровождаемый внесением соответствующих сведений в Государственный реестр ценных бумаг (часть первая ст.14 Закона № 231-З).

В состав документов, необходимых для государственной регистрации выпуска жилищных облигаций, входят (часть четвертая ст.14 Закона № 231-З; п.15.19 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156):

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2018 г. п.15.19 перечня № 156 изложен в новой редакции постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.03.2018 № 229. Суть материала изменения не затронули;

• заявление о регистрации выпуска жилищных облигаций (оформляется в соответствии с формой, приведенной в приложении 5 к Инструкции № 146);

• решение о выпуске жилищных облигаций (оформляется в соответствии с требованиями частей второй, шестой, седьмой ст.13 Закона № 231-З; п.8 Инструкции № 54; абзаца 7 п.34, п.36, абзаца 2 п.65 Инструкции № 146);

• проспект эмиссии (оформляется в соответствии с требованиями части шестой ст.16 Закона № 231-З; пп.32-39 Инструкции № 146; п.9 Инструкции № 54);

• краткая информация об эмиссии жилищных облигаций (оформляется в соответствии с требованиями части седьмой ст.16 Закона № 231-З; абзацев 2-10 п.34, п.41 Инструкции № 146);

• документы, подтверждающие наличие обеспечения исполнения обязательств эмитента жилищных облигаций, соответствующего требованиям законодательства Республики Беларусь о ценных бумагах (за исключением случая обеспечения исполнения обязательств по жилищным облигациям залогом);

• бухгалтерская и (или) финансовая отчетность, составляемая эмитентами жилищных облигаций, за последний отчетный год и квартал, предшествующий кварталу, в котором принято решение о выпуске жилищных облигаций (в случае осуществления юридическим лицом деятельности менее 3 лет - за весь период его деятельности);

• расчет коэффициентов текущей ликвидности и обеспеченности собственными оборотными средствами;

• копии документов, удостоверяющих право эмитента жилищных облигаций на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, либо копия акта выбора места размещения земельного участка и копия решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта, либо копия акта выбора места размещения земельного участка и копия решения местного исполнительного и распорядительного органа о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества;

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, за исключением случая уплаты государственной пошлины посредством использования автоматизированной информационной системы единого расчетного и информационного пространства и наличия в заявлении сведений об этом с указанием номера платежа.

Вышеуказанные документы подаются в Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь. При этом все документы представляются в одном экземпляре, за исключением решения о выпуске жилищных облигаций, проспекта эмиссии и краткой информации об эмиссии, представляемых в трех экземплярах на бумажном носителе, а также в одном экземпляре на цифровом (магнитном) носителе либо в виде электронного документа.

Для ускорения процесса рассмотрения представленных документов рекомендуем дополнительно к вышеуказанным документам представлять копии учредительного документа эмитента, изменений и (или) дополнений в него и копию документа, подтверждающего государственную регистрацию эмитента, так как согласно части шестой ст.14 Закона № 231-З эти документы Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь будет самостоятельно запрашивать в регистрирующем органе, что также может повлиять на срок рассмотрения представленных документов.

Размер государственной пошлины за регистрацию одного выпуска жилищных облигаций составляет 35 БВ (подп.17.4 п.17 приложения 22 к Налоговому кодексу Республики Беларусь).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. Налоговый кодекс Республики Беларусь изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. Размер государственной пошлины за регистрацию одного выпуска жилищных облигаций не изменился и установлен в подп.25.4 п.25 приложения 22 к новой редакции данного Кодекса.

Справочно Актуальный размер базовый величины см. здесь.

Этап 4. Государственная регистрация Департаментом по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь жилищных облигаций, а также регистрация проспекта эмиссии данных облигаций и заверение краткой информации об их открытой продаже

Срок рассмотрения представленных документов в Департаменте по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь составляет 15 дней, а в случае направления запроса в другие государственные органы, иные организации - 30 дней.

По результатам рассмотрения представленных документов Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь принимает решение о государственной регистрации выпуска жилищных облигаций либо мотивированное решение об отказе в регистрации выпуска жилищных облигаций.

В случае принятия решения о государственной регистрации выпуска жилищных облигаций эмитенту выдаются следующие документы (п.28 Инструкции № 146):

1) письмо, содержащее сведения о регистрации проспекта эмиссии жилищных облигаций данного выпуска и заверении краткой информации об их открытой продаже, а также сведения о зарегистрированных в Государственном реестре ценных бумаг жилищных облигациях данного выпуска;

2) проспект эмиссии жилищных облигаций и краткая информация об их открытой продаже с отметкой о регистрации (заверении) указанных документов;

3) свидетельство о государственной регистрации жилищных облигаций.

При этом выпуску жилищных облигаций присваивается государственный регистрационный номер (часть вторая ст.14 Закона № 231-З).

Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь может принять решение об отказе в регистрации выпуска жилищных облигаций по следующим основаниям (часть первая ст.15 Закона № 231-З):

• нарушение эмитентом требований законодательства Республики Беларусь о ценных бумагах или о хозяйственных обществах, в том числе наличие в документах, представленных для государственной регистрации выпуска жилищных облигаций, сведений, не соответствующих установленным законодательством Республики Беларусь условиям эмиссии и обращения эмиссионных ценных бумаг;

• несоответствие документов, представленных для государственной регистрации выпуска жилищных облигаций, и состава содержащихся в них сведений требованиям Закона № 231-З и иных актов законодательства Республики Беларусь о ценных бумагах или об административных процедурах;

• наличие в решении о выпуске жилищных облигаций, иных документах, представленных для государственной регистрации выпуска данных облигаций, недостоверных и (или) неполных сведений;

• наличие в течение 5 лет до даты представления документов для государственной регистрации выпуска жилищных облигаций факта (фактов) неисполнения обязательств по облигациям, ранее эмитированным эмитентом (в расчет принимаются все виды ранее эмитированных облигаций), представившим документы для государственной регистрации выпуска жилищных облигаций, либо эмитентом, собственником имущества или участниками, владевшими более чем 25 % долей в уставном фонде (акций), членами совета директоров (наблюдательного совета), коллегиального исполнительного органа, лицом, осуществляющим полномочия единоличного исполнительного органа, которого являлись собственник имущества или участники, владеющие более чем 25 % долей в уставном фонде (акций), члены совета директоров (наблюдательного совета), коллегиального исполнительного органа эмитента, лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа, эмитента, представившего документы для государственной регистрации выпуска жилищных облигаций.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 октября 2017 г. в абзац 5 части первой ст.15 Закона № 231-З на основании Закона № 52-З внесены дополнения: наличие в течение 5 лет до даты представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций факта (фактов) неисполнения обязательств по облигациям, ранее эмитированным эмитентом, представившим документы для государственной регистрации выпуска облигаций, либо эмитентом, собственником имущества или участниками (за исключением Республики Беларусь или ее административно-территориальных единиц), владевшими более чем 25 % долей в уставном фонде (акций), членами совета директоров (наблюдательного совета), коллегиального исполнительного органа, лицом, осуществляющим полномочия единоличного исполнительного органа, которого являлись собственник имущества или участники (за исключением Республики Беларусь или ее административно-территориальных единиц), владеющие более чем 25 % долей в уставном фонде (акций), члены совета директоров (наблюдательного совета), коллегиального исполнительного органа эмитента, лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа, эмитента, представившего документы для государственной регистрации выпуска облигаций;

• в иных случаях, определенных законодательными актами Республики Беларусь.

Этап 5. Публикация эмитентом краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций и обеспечение наличия проспекта эмиссии данных облигаций в местах их открытой продажи

Осуществление данного этапа необходимо для ознакомления потенциальных инвесторов с условиями эмиссии и размещения жилищных облигаций.

Краткая информация об открытой продаже жилищных облигаций в обязательном порядке должна быть размещена эмитентом на едином информационном ресурсе рынка ценных бумаг, что требуется в соответствии с частью первой ст.17 Закона № 231-З. Иных источников публикации краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций Закон № 231-З и Инструкция № 146 не содержат. Соответственно, эмитент может дополнительно опубликовать краткую информацию об открытой продаже жилищных облигаций любым способом, обеспечивающим доведение такой информации до максимально большего круга инвесторов.

Зарегистрированный проспект эмиссии должен быть издан эмитентом в виде отдельной брошюры в количестве, достаточном для ознакомления всех потенциальных инвесторов, и в течение периода проведения открытой продажи должен находиться в местах открытой продажи. Если открытая продажа осуществляется в нескольких местах, допускается наличие в местах открытой продажи копий зарегистрированного проспекта эмиссии, который должен быть пронумерован, прошит и иметь заверительную отметку, в которую входят надпись «Копия верна», наименование должности лица, заверившего копию, его личная подпись, фамилия и инициалы, дата заверения, печать эмитента (п.47 Инструкции № 146).

Этап 6. Проведение открытой продажи жилищных облигаций

Открытая продажа жилищных облигаций на внебиржевом рынке (в соответствии с требованиями абзаца 21 части первой ст.1 Закона № 231-З внебиржевой рынок именуется как «неорганизованный рынок») проводится эмитентом или по его поручению профессиональным участником рынка ценных бумаг, для чего с последним должен быть заключен соответствующий договор (часть первая ст.18 Закона № 231-З; п.7 Инструкции № 146).

При проведении открытой продажи жилищных облигаций эмитент также должен соблюдать иные требования и ограничения, установленные в ст.18 Закона № 231-З.

Этап 7. Представление в Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь отчета об итогах размещения выпуска жилищных облигаций

Необходимость представления в Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь отчета об итогах размещения выпуска жилищных облигаций обусловлена нормами абзаца 7 части первой ст.12, ст.19 Закона № 231-З.

В период проведения открытой продажи жилищных облигаций эмитент (профессиональный участник рынка ценных бумаг по поручению эмитента) каждые 6 месяцев после начала открытой продажи жилищных облигаций каждого выпуска представляет в Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь отчет о ходе продажи жилищных облигаций согласно приложению 7 к Инструкции № 146 (п.76 Инструкции № 146).

31.01.2017

Дмитрий Жилевский, юрист, начальник юридической службы открытого акционерного общества «Завод сборного железобетона № 1»