Материал помещен в архив

СТРОИТЕЛЬСТВО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ФИНАНСИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ (ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ)

После приемки объекта в эксплуатацию дольщик часто сталкивается с ситуацией, когда застройщик или эксплуатирующая организация выставляет ему счет за капитальный ремонт и техническое обслуживание дома за период с момента ввода объекта строительства в эксплуатацию до момента начала пользования дольщиком данным объектом. Возникает вопрос: насколько правомерны такие требования?

Правовое регулирование

Правовое регулирование осуществляется следующими законодательными актами:

• Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК РБ);

• Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З);

• Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263);

• Указом Президента Республики Беларусь от 18.12.2007 № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов» (далее - Указ № 657);

• техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.04-14-2005 (02250) «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения», утвержденным и введенным в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.10.2005 № 262 (далее - ТКП 45-1.04-14-2005) (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/166518/205662).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2017 г. следует руководствоваться техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2016 № 321.

Совместное домовладение

Совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (абзац 2 ст.1 Закона № 135-З).

Субъектами отношений по совместному домовладению являются собственники недвижимого имущества совместного домовладения - государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество (абзац 1 ст.1 Закона № 135-З).

Закон № 135-З не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде. К жилищному фонду относятся государственные и частные жилые помещения.

Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении согласно ст.4 Закона № 135-З применяется при возникновении совместного домовладения:

• в существующих нежилых и многоцелевых зданиях;

• во вновь построенных, реконструированных, капитально отремонтированных, а также в строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых нежилых зданиях.

Обязанность внесения платы за техническое обслуживание и капитальный ремонт

В плату за основные жилищно-коммунальные услуги в т.ч. включаются:

• техническое обслуживание;

• капитальный ремонт (абзацы 2, 4 ст.30 ЖК РБ).

Справочно Техническое обслуживание - жилищно-коммунальная услуга по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов путем устранения их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, поддержанию и восстановлению надлежащего санитарного и технического состояния жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), придомовой территории, подготовке к условиям весенне-летнего и осенне-зимнего периодов года (п.55 ст.1 ЖК РБ). Капитальный ремонт - жилищно-коммунальная услуга по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации (п.25 ст.1 ЖК РБ). Перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений, установлен в приложении Б к техническому кодексу установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)), утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/252462/350125).

Исходя из норм ТКП 45-1.04-14-2005, необходимость в технической эксплуатации зданий возникает с момента ввода здания в эксплуатацию и сохраняется в течение срока его эксплуатации.

Справочно Техническая эксплуатация зданий включает: • техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем; • содержание зданий и прилегающей территории, расположенной в границах акта землепользования; • ремонт зданий, строительных конструкций и инженерных систем; • контроль за соблюдением установленных правил пользования помещениями зданий (п.3.2 ТКП 45-1.04-14-2005).

Капитальный ремонт - периодическое мероприятие и связан с износом здания, который возникает с момента его использования.

Обязанность внесения платы за техническое обслуживание и капитальный ремонт, как правило, возникает в соответствии с договорами на оказание жилищно-коммунальных услуг:

• в силу заключения договоров найма, поднайма, аренды жилых помещений, договора, предусматривающего передачу во владение и пользование объекта долевого строительства (для дольщика);

• в результате возникновения у лица права собственности на помещения (для собственника);

• в случае отказа собственников нежилых помещений, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг (ст.29 ЖК РБ).

Договор с уполномоченными организациями (например, с ЖЭС) на оказание жилищно-коммунальных услуг, который заключается после ввода здания в эксплуатацию, является основанием для внесения платежей по техническому обслуживанию и капитальному ремонту.

В связи с тем что обязательство по оплате указанных услуг является договорным, обязанность по внесению платежей возникает с момента вступления договора в силу или иного момента, указанного в договоре (договор, например, может иметь обратную силу).

Обязательства по уплате жилищно-коммунальных услуг

На практике заключение договора на оказание жилищно-коммунальных услуг производится товариществом собственников, созданным застройщиком, либо уполномоченным лицом по управлению общим имуществом.

Справочно Уполномоченное лицо выбирается местным исполнительным или распорядительным органом в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342 «Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению общим имуществом и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) текущий ремонт жилищного фонда».

Следовательно, товарищество собственников в данном случае создается еще до появления собственников помещений как таковых в силу возможности такого создания, предусмотренной законодательством (например, ст.20 Закона № 135-З).

Соответственно, первоначально обязанность по уплате жилищно-коммунальных услуг в виде технического обслуживания и капитального ремонта лежит на товариществе собственников либо на лице, уполномоченном на управление общим имуществом, заключившем договор на оказание жилищно-коммунальных услуг.

Собственник недвижимого имущества совместного домовладения в соответствии со ст.11 Закона № 135-З обязан:

1) обеспечить надлежащее содержание и ремонт нежилых помещений, находящихся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников, и оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги;

2) участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности;

3) нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.

Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются согласно законодательству Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Обратите внимание! Не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, неиспользование им принадлежащих ему нежилых помещений либо отказ от пользования общим имуществом (часть пятая ст.11 Закона № 135-З).

В соответствии с п.1 ст.29 ЖК РБ собственники жилых и (или) нежилых помещений, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, обязаны вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги в соответствии с договорами на оказание жилищно-коммунальных услуг, а также в случае отказа от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда возникает:

• у собственника жилого и (или) нежилого помещений со дня возникновения права собственности на эти помещения;

• у нанимателя, поднанимателя, арендатора жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, со дня заключения договоров найма, поднайма, аренды жилых помещений, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства (абзацы 2, 3 п.2 ст.29 ЖК РБ).

При передаче дольщику во владение и пользование надстроенных (пристроенных) помещений

В соответствии с подп.1.12 п.1 Указа № 657 при передаче заказчиком (застройщиком) дольщику во владение и пользование надстроенных (пристроенных) помещений до даты государственной регистрации права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) дольщика на эти помещения стороны обязаны заключить договор найма (аренды, безвозмездного пользования или иной договор), предусматривающий передачу таких помещений дольщику во владение и пользование и определяющий их качественные характеристики.

Данный договор заключается в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным со дня его подписания. При этом заказчик (застройщик) передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги в соответствии с законодательством, а также нести риск случайной гибели имущества.

Обратите внимание! При возникновении у дольщика права на объект долевого строительства у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на объект долевого строительства.

При передаче дольщику объекта долевого строительства

Застройщик передает дольщику объект долевого строительства по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора, при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование (абзац 4 п.14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263 (далее - Положение)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 декабря 2015 г. следует руководствоваться абзацем 4 п.14 Положения в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 24.09.2015 № 400.

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации, а также риск случайной гибели.

При передаче застройщиком дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики.

При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания такого договора дольщик обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, а также нести риск случайной гибели имущества.

Таким образом, товарищество собственников (уполномоченное лицо) после заключения договора с уполномоченной организацией (например, жилищно-эксплуатационной службой (ЖЭС)) на оказание жилищно-коммунальных услуг заключает договор с собственником помещений, с дольщиком (заключившим договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства), согласно которому указанные лица будут вносить (возмещать) товариществу (уполномоченному лицу) стоимость расходов на техническое обслуживание и капитальный ремонт здания.

При этом необходимо подчеркнуть еще раз, что в соответствии с законодательством обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги у дольщика возникает с момента возникновения у него права собственности на объект долевого строительства либо в случае получения от застройщика во владение и пользование объекта долевого строительства по договору найма, аренды жилых помещений, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства.

В случае несоздания товарищества собственников или отсутствия уполномоченного лица у дольщика возникает обязанность оплачивать техническое обслуживание и капитальный ремонт. Таким образом, дольщику придется самостоятельно решать вопрос о заключении договора на оказание жилищно-коммунальных услуг с уполномоченной организацией.

Обратите внимание! Если объект не передан дольщику во владение и пользование, дополнительное возмещение затрат по техническому обслуживанию и капремонту возможно только если такое условие содержится в договоре на создание объекта долевого строительства и такие затраты не включены в стоимость объекта.

Затраты на коммунальные услуги в цене объекта долевого строительства

Согласно Положению в цену объекта долевого строительства (цена договора) включены затраты застройщика на строительство данного объекта, а также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства.

Справочно Как правило, руководствуясь типовой формой договора создания объекта долевого строительства, застройщик в перечень затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, включает затраты на изготовление технического паспорта дома, эксплуатацию объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приемки-передачи, государственную регистрацию недвижимого имущества (п.1.2 типового договора создания объекта долевого строительства, форма которого утверждена Указом № 263).

Таким образом, в цену объекта застройщиком изначально закладываются суммы затрат по техническому обслуживанию и капитальному ремонту здания, поскольку они связаны с эксплуатацией объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приемки-передачи.

Следовательно, оплачивая цену объекта дольщик вносит на счет застройщика средства для оплаты последним уполномоченным организациям расходов по эксплуатации объекта долевого строительства за период с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента, когда на него возлагается обязанность по оплате таких затрат.

Средства, внесенные дольщиками на текущий (расчетный) счет застройщика на оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, используются застройщиком по целевому назначению (часть седьмая п.5 Положения).

Если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства.

При этом с дольщиками заключается дополнительное соглашение. Сроки предъявления к оплате указанных затрат предусматриваются договором.

Заключение

Таким образом, автор полагает, что при оплате дольщиком в составе цены объекта долевого строительства затрат по эксплуатации такого объекта до его передачи дольщику по акту приемки-передачи именно застройщик обязан компенсировать товариществу или уполномоченному лицу расходы по техническому обслуживанию и капитальному ремонту за период с момента, когда такая обязанность возникает, до момента, когда на дольщика возлагается обязанность по оплате таких затрат.

Возмещение данных затрат может производиться на основании договора, заключенного между застройщиком и товариществом (уполномоченным лицом).

Наличие в договоре создания объекта долевого строительства условия о том, что дольщик должен нести (возмещать, оплачивать) затраты по эксплуатации объекта долевого строительства с момента его ввода в эксплуатацию, как считает автор, должно будет трактоваться как обязанность дольщика своевременно в соответствии с условиями договора внести на текущий (расчетный) счет застройщика средства на оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства (при условии, что в цену договора включены затраты на эксплуатацию объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приемки-передачи).

23.10.2014

Надежда Грабовская, юрист-лицензиат