Материал помещен в архив

СТРОИТЕЛЬСТВО НЕ ЗАВЕРШЕНО: КОНСЕРВАЦИЯ ОБЪЕКТОВ

Трактовка понятия «консервация объекта незавершенного строительства»

Консервация объекта незавершенного строительства - это приостановление строительства объекта на срок более 3 месяцев с разработкой и выполнением на основании соответствующего решения мероприятий по обеспечению его безопасности и сохранности на период до возобновления работ (или ликвидации объекта) и последующим расторжением договора подряда (п.3 технического кодекса установившейся практики «Консервация строящихся объектов. Правила проведения» (ТКП 45-1.03-165-2009 (02250)) (далее - ТКП 45-1.03-165-2009)).

Справочно Разработан ТКП 45-1.03-165-2009 научно-проектно-производственным республиканским унитарным предприятием «Стройтехнорм», техническим комитетом по стандартизации в области архитектуры и строительства «Производство работ», утвержден и введен в действие данный ТКП приказом Минстройархитектуры РБ от 30.12.2009 № 447 с 1 июля 2010 г.

Нормы ТКП 45-1.03-165-2009 распространяются на консервацию строящихся (реконструируемых) зданий и сооружений (далее - объекты) независимо от формы собственности и источников финансирования строительной деятельности. В ТКП 45-1.03-165-2009 установлены правила проведения консервации различных по назначению, объемно-планировочному и конструктивному решению объектов как в полном объеме, так и их отдельных частей (конструктивных элементов).

Понятие «консервация объекта незавершенного строительства» приведено также в п.3 ст.62 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З). Так, под консервацией объекта незавершенного строительства понимают приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

Объекты для консервации строго регламентированы

В зависимости от специфики объекта и стадии выполненных строительно-монтажных работ предметом консервации могут являться:

• открытые котлованы под фундаменты, заглубленные (подземные) сооружения и пр.;

• частично (полностью) выполненные фундаменты зданий (сооружений), блоков (секций);

• конструкции этажа (яруса) зданий (сооружений), блоков (секций) ниже нулевой отметки;

• конструкции этажа (яруса) зданий, блоков (секций) выше нулевой отметки;

• законченные монтажом конструкции, подготовленные к производству отделочных работ здания (сооружения), блоки (секции).

Консервации могут подлежать и другие части, конструктивные элементы здания (сооружения), этапы работ исходя из сложившейся на объекте ситуации (подп.5.1 и 5.2 п.5 ТКП 45-1.03-165-2009).

При принятии технических решений по консервации объектов наряду с соблюдением нормативных требований, в т.ч. касающихся условий работ, необходимо в полной мере учитывать фактическое состояние объектов перед консервацией. Предварительно должно быть проведено собственное обследование незавершенного объекта (части, конструктивных элементов), проанализированы конструктивные проектные решения, уточнены полученные от заказчика перечень работ и затрат и исполнительная документация.

Что включает в себя консервация

Консервация объекта незавершенного строительства включает в себя:

• прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией;

• осуществление необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства;

• завершение заказчиком, застройщиком расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда;

• проведение заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) периодических осмотров законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.

Основания для консервации

Решение о консервации объекта незавершенного строительства принимают при наличии следующих обстоятельств (п.5 ст.62 Закона № 300-З):

• выявления в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;

• выявления дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;

• отсутствия у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;

• по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда.

Кто принимает решение о консервации

Решение о консервации объектов принимают в течение 1 месяца по истечении 3 месяцев с момента приостановления строительства (п.5 Инструкции о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Минстройархитектуры РБ от 27.06.1995 № 158, далее - Инструкция № 158):

• Советом Министров РБ или уполномоченным им органом - по объектам, финансируемым из республиканского бюджета;

• местным исполнительным и распорядительным органом - по объектам, финансируемым из соответствующих местных бюджетов;

• иным заказчиком, инвестором, застройщиком - по другим объектам незавершенного строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 октября 2016 г. приказ № 158 на основании постановления Минстройархитектуры РБ от 15.08.2016 № 24 утратил силу.

Заказчик в течение месяца после принятия решения о консервации объекта письменно информирует об этом органы государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на его строительство.

Важно! В решении уполномоченного государственного органа или иного заказчика, застройщика о консервации объекта незавершенного строительства определяют дату приостановления работ, источники финансирования, сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации, а также меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность (п.6 ст.62 Закона № 300-З).

Документальное оформление консервации

В течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации объекта заказчик совместно с подрядчиком составляет следующие документы.

1. Акт о консервации строящегося (реконструируемого) объекта с приложением к нему ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов, а также ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации.

Далее приведены примеры заполненных документов по консервации.

<…>

К настоящему акту прилагаются:

1) ведомость несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов;

2) ведомость несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации.

<…>

<…>

2. Акт сверки расчетов между заказчиком и подрядчиком.

3. Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов.

Далее представлена заполненная форма этого документа.

<…>

С перечнем работ и затрат подрядчик в соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Приемка законченных строительством объектов. Порядок проведения» (ТКП 45-1.03-59-2008 (02250)), утвержденным приказом Минстройархитектуры РБ от 27.11.2008 № 433, подготавливает и передает заказчику исполнительную документацию по объекту на момент его консервации для разработки проектной организацией технических решений по консервации такого объекта.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 декабря 2012 г. ТКП 45-1.03-59-2008 (02250) на основании приказа Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339 утратил силу.

Справочно Генеральный подрядчик (подрядчик) представляет следующую документацию: • перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных, ремонтно-строительных и других видов работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение; • комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных генеральным проектировщиком (проектировщиком), с подписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них по согласованию с генеральным проектировщиком (проектировщиком) изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство работ; • копии сертификатов соответствия на продукцию, подлежащую обязательной сертификации; копии технических свидетельств на продукцию, подлежащую техническому освидетельствованию, и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, применяемых при производстве строительно-монтажных работ; • акты освидетельствования скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций; • акты индивидуальных испытаний смонтированного оборудования, акты испытаний технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств; • акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом; • акты испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей; • акты испытаний устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации; • акты испытаний устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту; • журналы производства работ и авторского надзора генерального проектировщика (проектировщика), материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора; • гарантийный паспорт объекта строительства на выполненный объем работ; • другую документацию, необходимую согласно требованиям технических нормативных правовых актов и оформляемую при строительстве подрядчиком.

На основании выданного заказчиком задания с перечнем работ и затрат и исполнительной документации проектная организация на договорных началах разрабатывает техническую документацию и смету по консервации объекта в сроки, установленные в решении о ее проведении.

При необходимости в проект объекта вносят соответствующие конструктивные изменения для достижения оптимальных решений по консервации.

По дополнительному соглашению к договору подряда строительная организация выполняет предусмотренные технической документацией и сметой работы и сдает по акту приемки-передачи законсервированный объект заказчику, который после его принятия производит со строительной организацией окончательный расчет, расторгает договор подряда и принимает на себя функции по обеспечению безопасности и сохранности объекта.

В акте приемки-передачи законсервированного объекта, кроме сведений, приведенных в акте о его консервации, указывают также сметную стоимость выполненных строительных работ по консервации.

С актом приемки-передачи подрядчик передает заказчику исполнительную документацию по консервации на хранение совместно с проектом объекта и исполнительной документацией, выполненной до консервации объекта.

Расходы по консервации на основании сметы увеличивают стоимость объекта строительства

На основании перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, разработчик проектной документации составляет смету с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и технической документации по его консервации. Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, подрядчик выполняет по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором предусматривают сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Затраты на консервацию определяют на основании сметы, составляемой организацией. При этом к затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относят не включаемые в сводный сметный расчет, но увеличивающие учетную стоимость объекта строительства затраты на консервацию (расконсервацию) объекта, не завершенного строительством (п.7 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 апреля 2013 г. следует руководствоваться п.5 Инструкции № 10 в редакции постановления Минстройархитектуры РБ от 22.12.2012 № 38.

Следовательно, расходы по консервации при наличии сметы (в сумме расходов, предусмотренных сметой на консервацию) увеличивают учетную стоимость объекта строительства. Данный вывод подтверждает п.16 Инструкции № 158, в котором указано следующее: расходы по консервации (расконсервации) объекта незавершенного строительства в аналитическом учете отражают по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами материалов, ценностей, расчетов, финансирования и иными счетами.

Обратите внимание! Пункт 16 Инструкции № 158 не учитывает норм типового плана счетов бухгалтерского учета, установленного постановлением Минфина РБ от 29.06.2011 № 50, и Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной данным постановлением. Исходя из содержания п.13 названной Инструкции расходы по консервации (расконсервации) объекта незавершенного строительства в аналитическом учете также следует отражать по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» в корреспонденции со счетами материалов, ценностей, расчетов, финансирования и иными счетами.

Если расходы по консервации произведены без наличия сметы и (или) не предусмотрены составленной сметой, в бухгалтерском учете их необходимо учитывать на счете:

• 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности», субсчет 90-8 «Прочие расходы по текущей деятельности» (для строительных организаций);

• 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-4 «Прочие расходы» (для организаций, чья деятельность не связана со строительством и строительно-монтажными работами).

Понесенные в период консервации расходы участвуют при налогообложении

Мероприятия, осуществляемые в период консервации:

• подача в консервируемые помещения электро- и теплоэнергии, воды в минимальных объемах, необходимых для обеспечения пожарной безопасности и сохранности зданий, сооружений, оборудования, иного имущества;

• принятие мер, исключающих возможность пребывания в консервируемом помещении лиц, кроме работников охраны и дежурного персонала;

• осмотр и техническое обслуживание зданий, сооружений, оборудования, иного имущества для поддержания их в рабочем состоянии и обеспечения безопасности;

• принятие мер, исключающих использование законсервированных основных средств для выпуска продукции (выполнения работ, оказания услуг) до принятия решения об их расконсервации.

При консервации объектов следует предусматривать мероприятия по уборке, рекультивации, планировке территории, возможному ее использованию в качестве складской площадки, стоянки для машин, техники и пр.

Расходы организации по содержанию производственных мощностей и объектов, находящихся на консервации, в соответствии с законодательством для целей бухгалтерского учета отражают в составе прочих расходов на субсчетах:

• 90-8 - для строительных организаций;

• 91-4 - для организаций, чья деятельность не связана со строительством и строительно-монтажными работами.

Важно! Расходы по содержанию производственных мощностей и объектов, находящихся на консервации, осуществленной в соответствии с законодательством, включают в целях налогового учета в состав расходов от внереализационных операций (подп.3.7 п.3 ст.129 Налогового кодекса РБ).

19.10.2012 г.

Татьяна Сукристик, аудитор