Материал помещен в архив

СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАКЛЮЧАЕМОГО С ГРАЖДАНАМИ, НЕ СОСТОЯЩИМИ НА УЧЕТЕ НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Субъекты договора создания объекта долевого строительства, заключаемого с гражданами, не состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, - застройщик и дольщик.

Официальное определение терминов «застройщик» и «дольщик» приведено в Положении о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденном Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

Застройщик - это юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров создания объектов долевого строительства (далее - договор) (п.2 Положения № 263).

Дольщик - это физическое лицо, достигшее 18-летнего возраста (16-летнего - в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в т.ч. индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор с застройщиком (п.2 Положения № 263).

В качестве застройщика может выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, являющееся резидентом Республики Беларусь.

Статус дольщика лицом, обратившимся к застройщику для заключения договора создания объекта долевого строительства, приобретается, равно как и статус застройщика, только после заключения и регистрации такого договора.

Требования, предъявляемые к застройщику

Для привлечения денежных средств дольщиков при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах застройщик должен иметь:

• документы, удостоверяющие его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;

• документы, подтверждающие опубликование проектной декларации в соответствии с Положением № 263;

• договоры, зарегистрированные в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами;

• проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством;

• договор строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);

• разрешения на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

Кроме того, застройщик должен выполнить и другие условия.

Так, застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды).

В случае возникновения у застройщика в процессе строительства задолженности перед бюджетом, прекращения действия хотя бы одного из указанных выше документов, а также несоблюдения установленных Советом Министров РБ дополнительных требований, предъявляемых к застройщикам, он не вправе привлекать средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности (повторного получения необходимых документов, соблюдения установленных Советом Министров РБ дополнительных требований).

Постановлением Совета Министров РБ от 08.11.2011 № 1497 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов» установлены дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам, в соответствии с которыми застройщик должен существовать на рынке не менее 3 лет, а также соответствовать 2 нормативам оценки финансовой устойчивости его деятельности:

1) норматив обеспеченности обязательств застройщика должен иметь коэффициент не менее 0,5. Данный норматив определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам создания объектов долевого строительства;

2) норматив безубыточности - не менее 2 лет. Норматив безубыточности определяется как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

Расчет нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика следует осуществлять на момент выдачи разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 28 февраля 2014 г. взамен постановления № 1497 принято постановление Совета Министров РБ от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости».

Кто может быть дольщиком

Дольщиком может быть гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин или лицо без гражданства.

Иностранные граждане пользуются правами и свободами, а также исполняют обязанности наравне с гражданами Республики Беларусь (ст.4 Закона РБ от 04.01.2010 № 105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь»).

Иностранцы в Республике Беларусь могут иметь в собственности имущество, наследовать или завещать его, пользоваться иными имущественными и личными неимущественными правами в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, в т.ч. международными договорами Республики Беларусь (ст.12 указанного Закона).

С 24 января 2014 г. вступит в силу Закон РБ от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях» (далее - Закон № 53-З).

Действие Закона № 53-З не распространяется на отношения, связанные с приобретением или строительством гражданами Республики Беларусь, иностранными гражданами и лицами без гражданства жилых домов, жилых помещений для проживания этих граждан Республики Беларусь, иностранных граждан и лиц без гражданства и (или) членов их семей (абзац 4 ст.2 Закона № 53-З).

Таким образом, указанные лица могут приобретать жилые помещения как для собственного проживания, так и для проживания членов своих семей, и данная деятельность не будет считаться инвестиционной.

К членам семьи дольщика относятся супруг (супруга), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), родители, усыновители (удочерители), другие родственники, свойственники, бывшие члены семьи, осуществляющие строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком (п.2 Положения № 263).

Иностранные граждане и лица без гражданства при приобретении жилых помещений для личного проживания должны иметь разрешение на временное или постоянное проживание либо оформленную регистрацию по месту пребывания, подтверждающую законность пребывания указанных лиц на территории Республики Беларусь.

На строительство одного объекта долевого строительства застройщик заключает договор только с одним дольщиком. Однако могут возникнуть ситуации, когда на стороне дольщика выступают сразу несколько лиц, в т.ч. и малолетних, не достигших возраста 14 лет.

Это может произойти в случаях, когда на денежные средства, уплаченные по договору, дольщиком и его супругой (супругом) получены свидетельства о праве собственности, а также когда несколькими наследниками получены свидетельства о праве на наследство после умершего дольщика.

Порядок получения свидетельств о праве собственности и свидетельств о праве на наследство определен Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Минюста РБ от 23.10.2006 № 63.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2017 г. следует руководствоваться Инструкцией № 63 с изменениями, внесенными постановлением Минюста РБ от 07.04.2017 № 68.

Если наследником окажется ребенок, не достигший возраста 14 лет, то от его имени договор с застройщиком будут заключать его законные представители - родители, усыновители, опекуны либо органы опеки и попечительства (ст.27 Гражданского кодекса РБ).

Несовершеннолетние наследники в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор с застройщиком самостоятельно с согласия своих законных представителей или органов опеки и попечительства либо с их последующего письменного одобрения (ст.25 названного кодекса).

03.10.2013

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»