Материал помещен в архив

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ ПРАВООТНОШЕНИЯМИ

Предоставление и изъятие земельных участков

Порядок предоставления и изъятия земельных участков определен Указом Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. следует руководствоваться пп.1-121 Указа в редакции Указа Президента РБ от 26.12.2017 № 463.

В соответствии с Указом предоставление и изъятие земельных участков по общему правилу производится на основании решения местных исполнительных и распорядительных органов. При этом определены случаи, когда не требуется принятия местным исполнительным комитетом (далее - исполком) решения об изъятии и предоставлении земельного участка или переходе права на него (п.12 Указа).

В Указе перечислены случаи, когда земельные участки предоставляются в установленном порядке по результатам аукционов и в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель без проведения аукциона (пп.5, 6).

По общему правилу п.3 Указа, при продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в т.ч. путем проведения аукциона, одновременно осуществляется продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества. Если продажа такого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в постоянном или временном пользовании, осуществляется без проведения аукциона, земельный участок изымается и предоставляется покупателю этого имущества в аренду без проведения аукциона. Плата за право заключения договора аренды земельного участка определяется на основании его кадастровой стоимости в установленном порядке.

В п.8 Указа определены последствия несвоевременного обращения землепользователя за государственной регистрацией выделенного в установленном порядке земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него.

Пример 1

Решением хозяйственного суда отказано в удовлетворении заявления открытого акционерного общества о признании недействительным решения исполкома.

Как следует из материалов дела, по результатам аукционных торгов на право заключения договора аренды земельного участка на основании решения исполкома заявителю был передан в аренду земельный участок для строительства офисного центра. Стороны заключили договор аренды данного земельного участка. Заявителю было выдано свидетельство о государственной регистрации возникновения права аренды земельного участка для использования в вышеуказанных целях.

Удовлетворяя заявленное требование, суд исходил из следующего.

В соответствии с частью пятой п.7 Указа при предоставлении земельного участка по результатам аукциона на право заключения договора аренды срок, в течение которого победитель аукциона обязан обратиться за государственной регистрацией в отношении этого земельного участка и приступить к его занятию (начать строительство, иное освоение земельного участка), определяется в решении местного исполкома о предоставлении данного участка и не может превышать 6 месяцев для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В силу п.8 Указа при невыполнении условий отвода земельного участка в установленные сроки исполком не позднее одного месяца со дня истечения соответствующего срока направляет юридическому лицу предписание о необходимости выполнения условий отвода земельного участка. Срок, указанный в предписании, не может превышать одного месяца. Если юридическое лицо по истечении такого срока не выполнит условия отвода земельного участка, исполкомом может быть принято решение о прекращении права пользования.

Условиями договора аренды земли, заключенного между исполкомом и заявителем, было определено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке путем вынесения соответствующего решения в случае, если арендатор в течение 6 месяцев со дня получения свидетельства о государственной регистрации возникновения права на земельный участок не приступил к освоению земельного участка.

Поскольку заявитель в установленный срок не приступил к строительству офисного центра, исполком направил заявителю предписание о принятии незамедлительных мер к устранению допущенного нарушения и о необходимости начать освоение земельного участка.

В связи с неисполнением данного предписания исполком принял решение об изъятии предоставленного заявителю в аренду земельного участка. Данным решением договор аренды земельного участка расторгнут в одностороннем порядке, и регистрирующему органу поручено осуществить государственную регистрацию прекращения у заявителя права аренды земли.

Оспаривая в суде данное решение исполкома, заявитель ссылался на то, что он приступил к освоению земельного участка, начал выполнение внутриплощадочных подготовительных работ. В частности, заявитель указал, что участок был обнесен временным ограждением, в исполком неоднократно направлялись ходатайства о выдаче разрешительной документации на строительство.

В ходе судебного разбирательства установлено, что помимо письменного обращения в исполком за получением разрешительной документации на строительство, каких-либо иных действий, направленных на разработку разрешительной и проектно-сметной документации, заявитель не совершал. Кроме того, в установленном порядке заявитель не получил разрешение на производство внеплощадочных подготовительных работ.

Суд признал, что при таких обстоятельствах отсутствуют основания считать, что заявитель приступил к освоению выделенного земельного участка. Оспариваемое решение исполкома признано обоснованным.

Арендные платежи за землю

Отношения, связанные со взиманием арендной платы за землю, находящуюся в государственной собственности, которые возникли с 1 января 2010 г., регулируются нормами Указа Президента РБ от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее - Указ № 101).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2020 г. следует руководствоваться Указом Президента РБ от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

В силу подп.1.1 Указа № 101 размер ежегодной арендной платы за земельный участок определяется местным исполкомом исходя из кадастровой стоимости участка с применением установленных коэффициентов в зависимости от того, предоставлен ли участок в аренду на долевом праве, для одной или нескольких целей.

В соответствии с подп.1.8 и 1.9 Указа № 101 основанием для исчисления арендной платы за земельный участок является решение местного исполкома о предоставлении земельного участка в аренду. Арендная плата исчисляется и уплачивается за период с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения.

Вместе с тем п.3 Указа № 101 предусматривает наличие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка. Согласно ст.17 Кодекса Республики Беларусь о земле сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земли.

Судебная практика исходит из того, что основанием для взыскания арендной платы за землю является фактическое пользование земельным участком, выделенным в аренду по решению исполкома. Между тем заключение договора аренды между исполкомом и землепользователем признается обязательным.

Отношения по взиманию арендной платы за находящуюся в государственной собственности землю, возникшие до 1 января 2010 г., подпадают под действие Указа Президента РБ от 07.02.2006 № 74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее - Указ № 74), который утратил силу в связи с изданием Указа № 101.

По общему правилу п.3 Указа № 101 договоры аренды земельных участков, зарегистрированные в установленном законодательством порядке до вступления в силу Указа № 101, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с данным Указом.

Пример 2

Хозяйственный суд отказал обществу с ограниченной ответственностью в удовлетворении требования о признании недействительным распоряжения налоговой инспекции.

Как следует из материалов дела, на основании решения исполкома о предоставлении заявителю в аренду земельного участка для эксплуатации временной автостоянки 21 ноября 2001 г. между заявителем и исполкомом был заключен договор аренды земли со сроком аренды до 30 октября 2006 г.

В связи с истечением срока аренды заявитель обратился в исполком с ходатайством о предоставлении ему данного участка в постоянное или временное пользование. 11 октября 2006 г. исполкомом было принято решение о продлении заявителю срока аренды земли до 30 сентября 2009 г.

20 августа 2009 г. исполком принял решение об изъятии у заявителя земельного участка под застройкой и предоставлении этого участка заявителю в аренду сроком по 31 июля 2012 г. для эксплуатации и обслуживания здания и прилегающей автостоянки, в т.ч. участок с ограничениями в использовании земель - охранные зоны линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений. Во исполнение данного решения исполкома стороны заключили новый договор аренды земли сроком действия по 31 июля 2012 г.

В результате проверки соблюдения заявителем порядка исчисления и уплаты арендной платы за землю налоговой инспекцией было принято распоряжение о взыскании в бюджет доначисленной арендной платы за землю за период с 1 марта 2006 г. по 30 июня 2007 г.

В обоснование своего требования заявитель указал, что поскольку в период, за который ему доначислена арендная плата, между сторонами отсутствовали договорные отношения в связи с истечением срока действия первоначального договора аренды, вынесенное налоговой инспекцией распоряжение является незаконным. По мнению заявителя, за период после окончания срока действия первоначального договора аренды до заключения нового договора аренды (с 30 октября 2006 г. до 20 августа 2009 г.) подлежал уплате земельный налог, а не арендная плата. При этом заявитель ссылался на письмо Министерства по налогам и сборам РБ (далее - письмо), которым разъяснено, что в период после прекращения первоначального договора аренды и до заключения нового договора аренды заявителю надлежало уплачивать не арендную плату за пользование земельным участком, а земельный налог.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд указал следующее.

Указом № 74 было предусмотрено, что базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяются местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения. Пунктом 2 Указа № 74 была установлена обязанность приведения до 1 марта 2006 г. в соответствие с требованиями этого Указа договоров аренды земельных участков, срок действия которых истекал после 1 марта 2006 г.

Следовательно, на заключенный сторонами договор аренды земли от 21.11.2001 распространялось действие Указа № 74. В связи с этим арендодатель имеет право требовать взыскания арендной платы исходя из условий договора аренды от 21.11.2001 с учетом положений названного Указа.

Договором аренды земли, заключенным между заявителем и исполкомом 21 ноября 2001 г., установлен срок аренды - до 30 октября 2006 г. Срок действия самого договора аренды сторонами не определен, что свидетельствует о его бессрочном характере. Условиями договора аренды предусмотрен порядок прекращения договорных отношений - по соглашению сторон.

Материалами дела подтверждено, что в период действия договора аренды земли от 21.11.2001 до истечения установленного этим договором срока аренды заявитель ходатайствовал перед исполкомом об изменении договорных отношений путем предоставления арендуемого им участка в постоянное или временное пользование. Решением от 11.10.2006 исполком продлил заявителю срок аренды земли до 30 сентября 2009 г.

Доказательств совершения сторонами каких-либо действий, направленных на прекращение договорных отношений по аренде земли, суду не представлено. В связи с этим суд признал, что продление исполкомом срока аренды земельного участка путем вынесения соответствующего решения было произведено в рамках договора аренды от 21.11.2001.

В соответствии со ст.108 Хозяйственного процессуального кодекса РБ хозяйственный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, имеющихся в деле. Никакие доказательства не имеют для хозяйственного суда заранее установленной силы.

С учетом этого письмо, на которое ссылался заявитель в обоснование своих доводов, расценено судом как одно из доказательств по делу, которое подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами.

Права землепользователя

В соответствии со ст.71 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле) нарушенные права землепользователей подлежат восстановлению в соответствии с данным Кодексом и иными актами законодательства. Споры, связанные с возмещением убытков, разрешаются судом.

Пример 3

Хозяйственный суд удовлетворил иск производственного объединения к унитарному предприятию об устранении нарушений прав землепользователя.

Как следует из материалов дела, по решению исполнительного комитета (далее - исполком) из земель, ранее предоставленных ответчику во временное владение и пользование для обслуживания зданий, был изъят земельный участок под строениями, принадлежащими ответчику на праве хозяйственного ведения.

В последующем тот же участок по решению исполкома был предоставлен истцу во временное пользование для ведения жилищного строительства. Регистрирующим органом была произведена государственная регистрация возникновения у истца права временного пользования земельным участком.

В связи с этим истец потребовал от ответчика освободить участок от находящихся на нем строений. Ответчик не выполнил данное требование, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что удовлетворение требований об устранении нарушений прав землепользователя до разрешения вопросов об условиях сноса принадлежащих ответчику строений и о возмещении ему убытков противоречит ст.236, 240 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК).

Доводы ответчика не приняты судом во внимание.

Суд признал, что принятие исполкомом решения об изъятии у ответчика земельного участка, предоставленного во временное владение и пользование, и решения о предоставлении данного участка истцу для ведения жилой застройки повлекло возникновение у ответчика обязательства по освобождению земельного участка от находящихся на нем строений.

Статья 285 ГК предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения. В силу данной нормы собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такой иск направлен на защиту правомочий пользования и распоряжения имуществом.

Права, предусмотренные ст.285 ГК, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст.286 ГК). Статья 286 ГК предоставляет вещно-правовые способы защиты, предусматриваемые гражданским законодательством, всякому законному (титульному) владельцу имущества, к которым относятся как обладатели вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления и др.), так и лица, владеющие имуществом по основаниям, предусмотренным законодательством.

С учетом приведенных норм суд признал, что право требования в данном случае принадлежит истцу как лицу, которому в установленном законодательством порядке предоставлен земельный участок и которое зарегистрировало свои права землепользователя.

Пример 4

Хозяйственный суд отказал частному унитарному предприятию во взыскании с открытого акционерного общества суммы убытков, причиненных в результате изъятия земельных участков.

Истец указал, что в данном случае сумма налога на добавленную стоимость является реальным ущербом истца и подлежит взысканию с ответчика.

Как следует из материалов дела, решением исполкома был утвержден акт о выборе земельного участка для размещения группы жилых домов с объектами социально-культурного назначения для последующей организации аукционных торгов по продаже объектов коммунальной собственности, расположенных в данном районе и попадающих под пятно застройки, с условием их дальнейшего сноса. Также был утвержден акт о возмещении убытков истцу в определенной сумме без НДС, причиненных изъятием земельных участков, который согласован с истцом.

В последующем был проведен аукцион по продаже объектов коммунальной собственности (комплекса зданий и помещений). Условиями аукциона было предусмотрено возмещение землепользователям убытков, причиненных изъятием земельных участков, в соответствии с утвержденными актами; снос объектов недвижимости, попадающих под пятно застройки; строительство на участке жилых домов с объектами социально-культурного назначения.

Победителем аукциона был признан ответчик, который в целях возмещения убытков перечислил истцу установленную сумму убытков без учета НДС.

В связи с выбытием объекта недвижимости истец уплатил причитающуюся сумму НДС.

Поскольку ответчик отказался возместить расходы, связанные с уплатой НДС, истец заявил данный иск на основании ст.14 ГК.

Суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что ответчик исполнил свои обязательства по возмещению убытков истца, причиненных изъятием земельного участка, возложенные на него решениями исполкома, а плательщиком НДС в связи с выбытием объекта недвижимости в соответствии с законодательством является сам истец.

Так, согласно п.1.1 ст.22 Общей части Налогового кодекса РБ (далее - НК) плательщик обязан уплачивать установленные налоговым законодательством налоги, сборы (пошлины). Налоговый кодекс к объектам обложения НДС относит обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь, включая обороты по прочему выбытию товаров, основных средств и нематериальных активов, неустановленного оборудования и объектов незавершенного капитального строительства, а следовательно, его уплата является обязанностью организации, из оборота которой объект выбыл. Прочим выбытием товаров, основных средств и нематериальных активов, неустановленного оборудования и объектов незавершенного капитального строительства признается любое их выбытие, за исключением продажи, обмена и безвозмездной передачи.

В соответствии со ст.75 Кодекса о земле убытки, причиняемые изъятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимости, подлежат возмещению землепользователям, понесшим эти убытки. Определение размеров убытков, причиненных землепользователям, осуществляется организациями по перечню и в порядке, установленным Советом Министров РБ.

В силу п.2 ст.14 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При таких обстоятельствах исходя из норм материального права, регулирующих вопросы возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, суд пришел к выводу, что в данном случае уплаченный истцом НДС не относится к убыткам и не подлежит взысканию с ответчика, который исполнил обязательства по возмещению убытков, возложенные на него законодательством и решениями исполкома.

Самовольное строительство

Статья 223 ГК дает определение самовольного строительства и определяет его последствия.

Самовольным строительством признается деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена, в частности, на самовольно занятом земельном участке, а также без получения необходимых разрешений на строительство либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

В качестве одного из последствий самовольного строительства ст.223 ГК называет принятие местным исполнительным и распорядительным органом решения о сносе самовольной постройки.

Пример 5

Хозяйственный суд отказал индивидуальному предпринимателю (заявителю) в удовлетворении требования о признании недействительным решения исполкома о самовольном строительстве.

Обращаясь в суд, заявитель указал, что после согласования с главным архитектором проекта торгового объекта и места его установки им было получено разрешение исполкома на установку торгового объекта. После установки объекта ему был выдан технический паспорт. По мнению заявителя, технический паспорт является документом, подтверждающим как регистрацию самого торгового объекта, так и регистрацию права собственности заявителя на данный объект, поэтому последний не может быть признан самовольной постройкой.

При рассмотрении дела суд установил, что распоряжением председателя исполкома была создана комиссия по подготовке проекта решения по самовольным постройкам. Согласно заключению комиссии торговый объект построен заявителем с нарушением градостроительных требований, противопожарных и санитарных норм, является самовольным строительством и подлежит сносу. В частности, в заключении комиссии указано, что строение расположено за пределами линии застройки, на расстоянии 0,2 м от смежного земельного участка. Расстояние от торгового объекта до жилых домов составляет 6 м и 3 м, что является нарушением противопожарных разрывов. Торговый объект не принят в эксплуатацию в установленном порядке.

Заключение комиссии послужило основанием для принятия исполкомом решения о признании самовольным строительство торгового объекта с предписанием о его сносе.

В ходе исследования доказательств по делу суд пришел к выводу, что у заявителя отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, занятый под торговый объект. Кроме того, при строительстве торгового объекта допущены существенные нарушения градостроительных, санитарных и противопожарных норм, что исключает возможность принятия постройки в эксплуатацию с последующей регистрацией в установленном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд указал следующее.

Отношения, касающиеся самовольного строительства и его последствий, регулируются ст.223 ГК. В силу данной статьи самовольным строительством является создание недвижимого имущества с существенными нарушениями градостроительных норм и правил. Решение о сносе принимается в случаях, когда сохранение постройки может создать потенциальную угрозу жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, а также причинить вред окружающей среде.

Основываясь на заключении комиссии о том, что строительство торгового объекта произведено с нарушением градостроительных требований, противопожарных и санитарных норм, исключающих возможность ввода объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией в установленном порядке, исполкомом при принятии оспариваемого решения было реализовано право, предоставленное ему законодательством.

На основании ст.63 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» исполком может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства, в частности, не соответствует утвержденной градостроительной документации либо имеет дефекты, которые угрожают жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц и которые не могут быть устранены в процессе ремонта либо реконструкции.

Приведенные нормы свидетельствуют о том, что оспариваемое заявителем решение было принято исполкомом в пределах предоставленной ему компетенции с соблюдением норм действующего законодательства.

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК изложен в новой редакции Законом РБ от 30.12.2018 № 159-З.

14.01.2011 г.

Валентина Коноплева, главный специалист главного правового управления Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь