Материал помещен в архив

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С АРЕНДОЙ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Чаще всего субъекты предпринимательской деятельности обращаются в хозяйственный суд с исками, связанными с арендой нежилых помещений.

Особенность договора аренды помещений в том, что помимо условия об объекте аренды (т.е. данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды) существенным является также условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Стороны вправе включить в договор аренды нежилых помещений любые другие условия, которые не противоречат нормам Гражданского кодекса РБ (далее - ГК). Это могут быть условия о сроке аренды; целевом назначении, качестве и состоянии помещений; информация о правах третьих лиц на сдаваемые помещения; условие о распределении обязанностей сторон по содержанию помещений, об ответственности сторон за нарушение договорных обязательств и др. Чем подробнее будут урегулированы в договоре правоотношения сторон, тем меньше вероятность возникновения судебных споров. При возникновении таких споров это упростит процедуру доказывания в суде.

Пример 1

Хозяйственным судом удовлетворен иск арендодателя в части взыскания с арендатора основного долга по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами. В части взыскания пени за просрочку платежей истцу отказано.

Как видно из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды помещений. По условиям договора арендатор вносит установленную арендную плату не позднее 5-го числа каждого месяца.

За период пользования имуществом ответчик лишь частично перечислял на расчетный счет истца арендные платежи. В связи с этим арендодатель неоднократно обращался к арендатору с претензиями о погашении долга. Неуплата явилась основанием для обращения в суд.

Удовлетворяя требование истца о взыскании долга по арендной плате и процентов согласно ст.366 ГК, суд в то же время признал, что основания для взыскания пени за просрочку платежей отсутствуют, поскольку в представленном истцом экземпляре договора имеется условие об уплате арендатором пени 0,15 % за каждый день просрочки платежей, а в представленном ответчиком экземпляре такая запись отсутствует. Следовательно, стороны не достигли соглашения о неустойке за просрочку арендных платежей.

Пример 2

В хозяйственный суд обратился арендатор с иском о взыскании с арендодателя суммы неосновательного обогащения.

Из материалов дела следует, что по договору аренды ответчик предоставил истцу во временное пользование башенный кран, а также оказывал услуги по управлению и технической эксплуатации. Истец обязался своевременно вносить арендную плату и иные платежи по технической эксплуатации.

В последующем на объекте истца с крана был похищен кабель. Взамен истец приобрел новый кабель за собственные средства на общую сумму 13 000 000 руб.

Приговором суда по уголовному делу установлено, что стоимость кабеля, который был похищен с арендованного истцом башенного крана, составляет 3 000 000 руб. Данная сумма была взыскана с обвиняемых в пользу ответчика как собственника крана.

После истечения срока договора истец возвратил ответчику арендованный кран вместе с приобретенным кабелем.

В исковом заявлении истец просил взыскать с ответчика свои расходы на приобретение нового кабеля в сумме 13 000 000 руб., расценив это как неосновательное обогащение.

Суд удовлетворил иск в сумме 3 000 000 руб., в остальной части иска отказал по следующим основаниям.

В заключенном сторонами договоре аренды предусмотрено, что арендатор обязан обеспечивать охрану предоставленного башенного крана на весь период использования, а также возместить арендодателю ущерб в случае хищения арендованного имущества.

Поскольку хищение кабеля произошло в период действия договора аренды, суд признал, что ответственность за сохранность арендованного имущества лежит на арендаторе.

По общему правилу ст.587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

В силу ст.593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом этого суд признал, что истец, приобретя кабель взамен похищенного и передав его ответчику вместе с краном, тем самым возместил в натуре ущерб, причиненный повреждением арендованного имущества. То есть истец действовал в рамках исполнения обязательств, предусмотренных договором, поэтому понесенные им расходы возмещению не подлежат. Но поскольку помимо приобретенного истцом нового кабеля ответчик получил также 3 000 000 руб. в рамках уголовного дела, эту сумму суд взыскал в пользу истца как неосновательное обогащение.

По общему правилу п.2 ст.392 ГК, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.

Пример 3

Хозяйственный суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендным платежам.

Как видно из материалов дела, в 2004 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, по условиям которого истец предоставил ответчику на 10-летний срок нежилое помещение для использования в качестве магазина.

В дальнейшем в связи с принятием Указа Президента РБ от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее - Указ № 148), которым изменены правила определения арендной платы, в договор были внесены изменения относительно размера арендной платы.

Поскольку после принятия Указа № 148 и до внесения изменений в договор арендатор вносил арендную плату по ранее действовавшим правилам, арендодатель заявил требование о взыскании образовавшейся задолженности.

Удовлетворяя иск, суд указал следующее.

Пунктом 15 постановления Пленума ВХС РБ от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» разъяснено применение п.2 ст.392 ГК: при невнесении изменений в договор взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу.

В данном случае после заключения договора аренды был принят Указ № 148, устанавливающий иные обязательные для сторон правила определения размера арендной платы, чем те, которые действовали при заключении договора, поэтому требование истца о внесении арендной платы, исчисленной с применением норм Указа № 148, признано обоснованным.

При рассмотрении исков о признании договора аренды недействительным суд проверяет наличие предусмотренных общими нормами ГК оснований недействительности сделки.

Пример 4

Хозяйственный суд отказал обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО, общество, арендатор) в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды нежилых помещений на основании ст.175 ГК.

Как следует из материалов дела, по договору аренды ответчик предоставил истцу в пользование помещения складов и прилегающую к ним площадку сроком на 1 год для использования в производственных целях.

В исковом заявлении истец указал, что согласно уставу ООО директор распоряжается имуществом общества, включая его денежные средства, в пределах, определенных трудовым контрактом. В силу контракта директор обязан согласовать с нанимателем заключение сделок на сумму, превышающую 50 000 000 руб. Однако при заключении оспариваемого договора аренды такое согласование не проводилось.

Отказывая в иске, суд исходил из следующего.

На основании ст.175 ГК судом может быть признана недействительной сделка, при совершении которой орган юридического лица вышел за пределы ограничений его полномочий, установленных учредительными документами этого юридического лица.

Правило ст.175 ГК о том, что полномочия органа юридического лица на совершение сделки могут быть ограничены учредительными документами юридического лица, носит императивный характер. Это означает, что никакими иными документами такое ограничение не может быть установлено.

В данном случае в уставе ООО не указана денежная сумма, которой ограничиваются полномочия директора на совершение следок от имени общества (имеется лишь отсылка к трудовому контракту с директором).

Договор аренды, как любой другой договор, можно расторгнуть по соглашению сторон, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон, либо путем одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон (ст.420 ГК). При рассмотрении иска о расторжении договора суд проверяет наличие предусмотренных законодательством или договором оснований для расторжения договора.

Пример 5

Решением хозяйственного суда отказано в удовлетворении иска арендатора к арендодателю о расторжении договора аренды.

В обоснование иска истец сослался на п.2 ст.421 ГК. В нем указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения.

Истец, в частности, указал, что в момент заключения договора стороны не могли предвидеть такого изменения обстоятельств, как введение вывозной таможенной пошлины на нефть и ухудшение в связи с этим финансового состояния истца. При этом исполнение договора аренды без изменения его условий настолько нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора. Кроме того, из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец.

Ответчик, возражая против иска, заявил, что введение временной таможенной пошлины на нефть - риск предпринимательской деятельности истца и не может считаться существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

Суд установил, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, в соответствии с которым истец получил в пользование нежилое помещение в административном здании с правом пользования парковкой. Договором установлен срок аренды в 3 года с момента передачи помещений арендатору. Стороны предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора только в случае неисполнения контрагентом принятых на себя обязательств.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что в данном случае отсутствует совокупность условий для расторжения договора, перечисленных в ст.421 ГК, и это исключает возможность расторжения договора по указанному истцом основанию.

Суд указал, что при заключении договора аренды истец осуществлял реализацию нефтепродуктов и должен был владеть информацией о нестабильности на международном рынке. Заключая договор аренды с ответчиком, истец принял на себя риск, связанный с возможным неполучением от своей экономической деятельности запланированного дохода. На момент обращения в суд истец продолжал осуществлять хозяйственную деятельность, о своем банкротстве не заявлял, задолженности по арендным платежам не имел.

Введение временной таможенной пошлины на нефть относится к рискам предпринимательской деятельности истца и не может расцениваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд принял во внимание имевшуюся переписку сторон относительно соглашения о снижении ставки арендной платы либо сокращении арендованных площадей.

Таким образом, по мнению суда, обе стороны договора, являясь коммерческими организациями, вступая в арендные правоотношения и вырабатывая условия договора, должны были учитывать имеющийся риск коммерческой деятельности, который лежит на них в соответствии с гражданским законодательством.

Пример 6

Хозяйственный суд рассмотрел иск арендодателя о расторжении договора аренды нежилых помещений.

В обоснование иска истец ссылался на систематическое невнесение ответчиком арендной платы в установленный договором срок.

Ответчик, напротив, указал, что на момент обращения истца в суд не было никакой задолженности по арендным платежам.

Как следует из материалов дела, по заключенному договору арендодатель передал арендатору в срочное возмездное пользование нежилые помещения для организации торговых объектов.

По условиям договора арендатор обязался самостоятельно вносить арендную плату на расчетный счет арендодателя в срок до 5-го числа месяца, следующего за отчетным. Срок действия договора стороны определили в 3 года.

В качестве основания для расторжения договора по требованию арендодателя стороны предусмотрели, в частности, невнесение арендатором арендных платежей более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на день подачи иска о расторжении договора у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате.

Признан несостоятельным довод истца о том, что за последние 8 месяцев ответчик постоянно допускал просрочку в уплате арендных платежей и тем самым существенно нарушил условия договора. Суд признал, что несвоевременное внесение платежей не является существенным нарушением договора аренды, поскольку не влечет для арендодателя значительного ущерба.

Поскольку на момент рассмотрения дела в суде арендатор в полном объеме исполнил свои договорные обязательства, в иске о расторжении договора отказано.

15.03.2011 г.

Валентина Коноплева, главный специалист главного правового управления Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь