Материал помещен в архив

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: УЧИТЫВАЕМ НЮАНСЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Законодательство о долевом строительстве многоквартирных жилых домов содержит немало норм, направленных на защиту прав дольщиков. Вместе с тем эффективность действия этих норм во многом зависит от действий самого дольщика.

Так, несоблюдение условий договора создания объекта долевого строительства, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства, дает дольщику основание на судебную защиту своих прав.

Однако даже признание застройщиком наличия дефектов в построенном объекте не всегда решает судьбу спора в интересах дольщика, если последним не соблюдены нормы действующего законодательства.

Право дольщика на предъявление требования к застройщику должно быть основано на договоре или нормативном акте. В связи с этим решение суда будет зависеть от того, насколько юридически грамотно и аргументированно дольщик заявит свое требование.

Рассмотрим практическую ситуацию.

Ситуация

8 сентября 2009 г. между гражданкой Л. - истицей и строительной организацией «М» - застройщиком был заключен договор создания объекта долевого строительства, согласно которому застройщик за счет средств истицы должен был обеспечить строительство однокомнатной квартиры.

Договорная цена квартиры на день заключения договора составляла 168 914 000 руб. Указанную сумму гражданка Л. полностью уплатила застройщику. Срок ввода объекта в эксплуатацию согласно условиям договора - май 2010 г.

При передаче квартиры застройщиком 23 сентября 2010 г. гражданкой Л. было обнаружено, что в нарушение условий договора квартира имеет ряд дефектов:

потолочная поверхность монолитного перекрытия волнистая, прямолинейность не соблюдена;

штукатурка стен и перегородок выполнена с единичными отклонениями от вертикали;

трубопроводы холодного и горячего водоснабжения смонтированы с отклонениями от требований ТКП 45-1.03-85-2007 «Внутренние инженерные системы зданий и сооружений. Правила монтажа»;

на полотне входной двери имеются единичные повреждения ламинированного отделочного слоя, зазор между коробкой и полотном не выдержан, полотно трет по коробке, усилие при открытии двери не соответствует допустимому.

Застройщик указанные дефекты признал и высказал намерение устранить указанные недостатки силами подрядчика.

Требования истца

Несмотря на согласие застройщика устранить выявленные дефекты, гражданка Л. обратилась за проведением независимой строительной экспертизы, по результатам которой была составлена смета на выполнение ремонтных работ в сумме 16 225 000 руб.

Затем гражданка Л., принявшая квартиру от застройщика с имевшими место дефектами, обратилась в суд с иском к застройщику об уменьшении цены договора на 16 225 000 руб.

То есть истица просила взыскать с застройщика в счет соразмерного уменьшения цены договора 16 225 000 руб. То обстоятельство, что застройщик высказал намерение устранить указанные недостатки силами подрядчика, по мнению истицы, для существа спора значения не имело, так как ее не устраивало качество выполняемых подрядчиком работ.

В обоснование своих требований истица сослалась на Закон РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 90-З), согласно ст.31 которого при обнаружении отступлений от условий договора, ухудшивших результат работы (услуги), или иных недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе по своему выбору наряду с другими условиями требовать от исполнителя (подрядчика) соразмерного уменьшения установленной цены выполненной работы (оказанной услуги).

Возражения ответчика

Представитель застройщика возразил против удовлетворения иска, обосновывая это следующим. Недостатки в квартире, построенной для истицы - гражданки Л., действительно имеются, однако по условиям договора все недостатки должны быть устранены застройщиком в согласованный с дольщиком срок.

В соответствии с Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396) дольщик может требовать от застройщика возмещения своих расходов по устранению недостатков только в том случае, если выявленные недостатки в установленный срок не устранены. Такого права, как требование соразмерного уменьшения установленной цены договора, Указ № 396 дольщику не предоставляет. Следовательно, требование о соразмерном уменьшении цены договора дольщиком заявлено необоснованно.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 сентября 2013 г. Указ № 396 утратил силу в связи с принятием Указа Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь».

Кроме того, застройщик пояснил, что не смог выполнить свои обязательства и устранить недостатки в квартире истицы по той причине, что она отказалась от ремонта силами застройщика, заранее считая, что он будет выполнен некачественно, в связи с чем истица намерена произвести ремонт своими силами.

Решение суда

В сложившейся ситуации суду, прежде всего, предстояло выяснить, каким нормативным правовым актом следует руководствоваться для решения спорного вопроса: Законом № 90-З, на котором основывала свои требования истица, или Указом № 396, на который ссылался ответчик.

Согласно подп.2.6 п.2 Указа № 396 защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом № 396 и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу № 396.

Аналогичные положения закреплены в ст.2 Закона № 90-З, которая предусматривает, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Законом № 90-З и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей нормативным правовым актам Президента РБ.

В случае существенного ухудшения качества построенной квартиры в соответствии с п.13 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396 (далее - Правила № 396), дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- возмещения своих расходов по устранению недостатков;

- расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров РБ.

Исходя из приведенных норм Закона № 90-З и Правил № 396 суд пришел к выводу, что, поскольку конкретные способы защиты прав дольщика на тот случай, если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, регулируют нормы Правил № 396, то к спорным правоотношениям должны применяться нормы Указа № 396.

Как известно из материалов дела, акт о приемке жилого дома в эксплуатацию был подписан приемочной комиссией в мае 2010 г.

В соответствии с Указом № 396 застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.

В акте от 23.09.2010, составленном с участием истицы и представителя ответчика, действительно отмечены дефекты, перечисленные истицей в исковом заявлении.

Однако в силу того, что п.13 Правил № 396 не предоставляет дольщику права требования соразмерного уменьшения цены договора, требования истицы, основанные на ст.31 Закона № 90-З, не могли быть удовлетворены судом.

Далее суд исследовал еще одно обстоятельство, дающее право дольщику при определенных обстоятельствах заявить претензии застройщику.

Согласно ст.971 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ) лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Таким неосновательным обогащением, в частности, может служить разница между стоимостью квартиры, перечисленной дольщиком застройщику на ее строительство, и фактической стоимостью квартиры, которая уменьшается за счет допущенных дефектов.

Важно!

Вместе с тем требование о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму неосновательного обогащения и требование о возмещении расходов на устранение недостатков (убытков), предусмотренное Указом № 396, по своему правовому содержанию различаются.

Для выяснения вопроса о том, имел ли место факт неосновательного обогащения застройщика за счет сбережения суммы, излишне уплаченной дольщиком за квартиру, суду предстояло выяснить, имелась ли у истицы возможность использовать квартиру по назначению без устранения имеющихся в ней недостатков (дефектов).

В соответствии со ст.14 ГК РБ под убытками, в частности, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Следовательно, расходы участника долевого строительства по устранению недостатков - это убытки, которые представляют собой один из видов реального ущерба. Расходы включают в себя затраты на приобретение необходимых для устранения недостатков материалов, а также на оплату услуг по их устранению.

Требование о возмещении расходов по устранению недостатков предъявляется в случае, когда:

- дольщик не может использовать приобретенную квартиру по прямому назначению без их устранения;

- застройщик уклоняется от устранения недостатков и не производит ремонтные работы в согласованные с дольщиком сроки, поэтому дольщик вынужден выполнить ремонт своими силами и за свой счет.

Требование о соразмерном уменьшении цены квартиры предъявляется при наличии иных условий:

- квартира может быть использована по прямому назначению без устранения недостатков, и поэтому дольщик не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы;

- цена квартиры была установлена договором без учета выявленных при передаче недостатков, т.е. цена была определена за соответствующее качество квартиры, которое оказалось более низким.

Таким образом, при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора должно быть установлено:

а) в какой степени утрачены потребительские свойства квартиры по сравнению с предусмотренными договором;

б) насколько в связи с утратой потребительских свойств уменьшилась цена квартиры.

В этом случае имеет место неосновательное обогащение застройщика, который получил с дольщика денежную сумму за квартиру надлежащего качества, а передал ему квартиру более низкого качества, чем было предусмотрено договором, и на основании ст.971 ГК РБ застройщик обязан вернуть покупателю ту часть уплаченной за квартиру стоимости, которая превышает цену квартиры с имеющимися в ней недостатками.

Участнику долевого строительства подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена квартиры из-за имеющихся в ней недостатков.

Как было установлено судом, пользование спорной квартирой при наличии имеющихся в ней недостатков невозможно, поскольку они существенны.

У истицы имелись намерения исправить имеющиеся недостатки в квартире, в связи с чем она предоставила локальную смету на ремонт квартиры.

Однако установление соразмерного уменьшения цены договора путем определения стоимости ее восстановительного ремонта невозможно ввиду различной правовой сущности требования о соразмерном уменьшении покупной цены и требования о возмещении расходов по устранению недостатков и подменило бы одно требование другим.

При изложенных обстоятельствах у истицы не имелось оснований ставить вопрос о снижении цены договора, что явилось основанием для отказа в удовлетворении иска.

30.12.2011 г.

Татьяна Званкович, юрист