Судебные споры в сфере совместного домовладения

Юрий Морозов в 2009 году окончил юридический факультет Белорусского государственного университета и был принят стажером адвоката в Минскую городскую коллегию адвокатов. С 2010 года по настоящее время - адвокат юридической консультации № 2 Советского района г. Минска. Специализация: судебные споры в области совместного домовладения (с участием товариществ собственников и жилищных кооперативов).

28.10.2021

Уважаемые пользователи Правовой платформы «Бизнес-Инфо»!

Размещаем ответы на вопросы, присланные на интернет-семинар «Судебные споры в сфере совместного домовладения» с участием Юрия Морозова, адвоката Минской городской коллегии адвокатов.

Вопрос 1: В капитальном строении площадью 4 200 м² есть два собственника двух изолированных нежилых помещений, у одного собственника 3 000 м², у второго 1 000 м². Способ управления - непосредственно участниками. В здании есть холл площадью 200 м², который является общей собственностью. Площадь холла входит в техпаспорт капстроения. Каждый собственник имеет свидетельство агентства по государственной регистрации и земельному кадастру только на свою площадь.

Стороны решили заключить соглашение, в котором расходы по содержанию общего имущества в размере 100 % несет собственник № 1, а также что ему принадлежит право сдавать холл в аренду и получать доход от аренды в размере 100 % единолично.

1. Правомерно ли заключение такого соглашения?

2. Будет ли правомерным заключение договора аренды собственником № 1 с третьим лицом на основании такого «генерального» разрешения со стороны собственника № 2, то есть без согласования с ним конкретного договора аренды?

3. Правомерно ли поступление дохода от аренды в собственность только собственника № 1?

4. Может ли быть предметом аренды площадь холла, не выделенная в натуре? Далее...

Вопрос 2: Доля в общей собственности без выдела ее в натуре из общей собственности не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным п.1 ст.578 ГК (абз.2 п.10 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»). Договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключается по соглашению всех его участников (п.1 ст.249 ГК).

Может ли один из двух собственников заключить договор аренды на квадратные метры, находящиеся в общей собственности, если решение собрания об одобрении передачи в аренду общей площади оформлено? Далее...

Вопрос 3: При сдаче в аренду имущества, находящегося в общей собственности, согласие всех собственников обязательно.

Как лучше оформить такое согласие (согласование), то есть как правильно оформить сам договор аренды с третьим лицом? Приложить к нему копию протокола или учинить запись сособственников на самом договоре? Кого правильно указать в преамбуле договора со стороны арендодателя? Далее...

Вопрос 4: Как заключать контракт (трудовой договор) с избранным председателем правления товарищества собственников (ТС) в нежилом капитальном строении при проведении голосования путем письменного опроса? Далее...

Вопрос 5: Можно ли взыскать задолженность по членским взносам на основании исполнительной надписи нотариуса? Далее...

Вопрос 6: В многоквартирном жилом доме на каждом этаже, начиная со второго, за лифтом имеется проход к помещению, где расположен мусоропровод, который заварен. Жильцы каждого этажа установили там дверь и используют помещение в качестве кладовой.

Можно ли жильцу обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании такими помещениями? Далее...

Вопрос 7: Административное здание разделено на два помещения:

• административное помещение (помещение 1);

• помещение неустановленного назначения (помещение 2).

Помещения принадлежат на праве собственности разным собственникам (совместное домовладение). В помещении 2, принадлежащем физическому лицу (собственность одного лица), фактически находится тепловой пункт, обслуживающий помещение 1 и жилой дом, находящийся рядом. Оборудование теплового пункта находится на балансе юридического лица - собственника помещения 1.

В связи с этим юридическое лицо обязано каждый год готовить оборудование теплового пункта к отопительному сезону и составлять паспорт готовности к осенне-зимнему периоду. С некоторых пор собственник помещения 2 полностью закрыл доступ в тепловой пункт, в результате чего невозможно обслуживать, проверять исправность, устранять поломки теплового оборудования, предоставлять доступ для проверки оборудования специалистам обслуживающих организаций (теплосетей, энергонадзора и т. д.)

1. Каким законным способом (если исключить выкуп и аренду помещения 2 в связи с необоснованно завышенной стоимостью) можно получить доступ в тепловой пункт для обслуживания находящегося там оборудования, предупреждения и устранения аварийных ситуаций и т. п.?

2. Можно ли признать сделку купли-продажи физическому лицу теплового пункта как помещения неустановленного назначения без теплового оборудования, находящегося в нем, незаконной? Далее...

Вопрос 8: Юридическое лицо (арендатор нежилого помещения в жилом доме) разместило вывеску на фасаде. Товарищество собственников (ТС) обратилось к нему с претензией о демонтаже вывески, после чего арендатор согласился заключить договор аренды и вносить плату.

Как оформить оплату за период с момента фактического размещения вывески и до заключения договора? Далее...

Вопрос 9: Один из членов товарищества собственников (ТС) не был извещен о предстоящем общем собрании.

Имеет ли смысл оспаривать такое решение через суд? Далее...

Вопрос 10: Общество с дополнительной ответственностью имеет на праве собственности изолированные помещения с отдельным входом с улицы (одно обслуживает товарищество собственников (ТС), второе - КЖРЭУП). В состав каждого из этих помещений включена часть подвального помещения, в котором находятся вводные узлы к сетям (тепловые, электрические сети, сети водоснабжения и канализации). Все сети автономны, не связаны с инженерным оборудованием дома и подключены к городским сетям напрямую, минуя сети самого дома. Предприятие несет все затраты по техническому обслуживанию и содержанию перечисленных сетей, в том числе работам, содержащимся в перечне, утв. постановлением Минжилкомхоза от 20.05.2013 № 12.

Тем не менее ТС и КЖРЭУП выставляют счета по техническому обслуживанию (по предельно максимальным тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание услуги, утв. решением Гомельского облисполкома от 24.12.2020 № 1042), но при этом не обслуживают сети ОДО, затраты на электроэнергию для мест общего пользования, что включает в себя освещение мест общего пользования и работу теплового насоса, текущий ремонт.

1. Что считается местами общего пользования в рассматриваемой ситуации?

2. Насколько правомерно выставление ТС и КЖРЭУП затрат по техническому обслуживанию (по работам, которые фактически не выполняются), текущему ремонту, электроэнергии мест общего пользования за помещения, которыми ОДО не пользуется? Далее...

Вопрос 11: В уставе товарищества собственников (ТС) многоквартирного жилого дома содержатся положения, которые отличаются от норм законодательства (в части определения кворума общего собрания, определения размера доли собственников и пр.).

Можно ли применять такие нормы устава, если они не признаны недействительным? Далее...

Вопрос 12: На общем собрании опрос членов товарищества собственников жилого дома проводится письменно, нет председателя собрания, результаты подводятся (подсчет голосов) и оформляются протоколом заседания правления.

Имеет ли право правление делегировать полномочия на подписание контракта одному из членов? Далее...

Вопрос 13: Товарищество собственников (ТС) было создано в 2019 году в двух нежилых зданиях с нежилыми помещениями, расположенных на одном земельном участке. В 2021 году один из собственников помещения в одном из зданий принял решение о выходе из товарищества и неуплате взносов. Остальные собственники были не против.

Правомерно ли такое решение? Далее...

Вопрос 14: Товарищество собственников (ТС) было создано в 2019 году в двух нежилых зданиях с нежилыми помещениями, расположенных на одном земельном участке.

Можно ли по решению общего собрания собственников быть участником товарищества и при этом не уплачивать взносы и не компенсировать затраты на обслуживание общего имущества? Далее...

Скачать все ответы в Word.

Исключительное право на данный авторский материал принадлежит ООО «Профессиональные правовые системы»