Материал помещен в архив

СВЕДЕНИЯ И ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ПРИ УДОСТОВЕРЕНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ ФИЗИЧЕСКОМУ ЛИЦУ

Как всякий участник гражданского оборота юридические лица вправе владеть любым, не изъятым из оборота имуществом, в т.ч. и жилыми помещениями.

Имущество юридических лиц подпадает под общие нормы закона, регулирующие содержание права собственности, основания его возникновения и прекращения.

Отчуждение квартир регулируется законодательством

Для совершения юридическим лицом сделки купли-продажи квартиры продавец должен выразить свою волю на отчуждение жилого помещения и надлежащим образом свое намерение оформить.

Решение юридического лица о совершении сделки купли-продажи квартиры должно быть принято компетентным органом в порядке, определенным его учредительными документами и нормами законодательства.

К примеру, правовое регулирование принятия решений хозяйственными обществами регулируется Законом Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах».

Отчуждение жилых домов, квартир, а также не завершенных строительством жилых домов (квартир) (долей в праве собственности на жилые дома, квартиры, не завершенные строительством жилые дома (квартиры), находящихся в собственности Республики Беларусь, осуществляется с соблюдением порядка, предусмотренного Указом Президента Республики Беларусь от 26.07.2010 № 388 «О порядке распоряжения государственным жилищным фондом».

Отчуждение находящихся в коммунальной собственности административно-территориальных единиц жилых помещений осуществляется в соответствии с решениями местных органов власти. В Минске, к примеру, такой порядок, регулируется решением Минского городского Совета депутатов от 22.09.2010 № 51 «О порядке распоряжения жилыми помещениями, находящимися в коммунальной собственности города Минска».

Решение о продаже на аукционе жилых помещений, находящихся в коммунальной собственности г.Минска, принимается Минским городским исполнительным комитетом с согласия постоянной комиссии Минского городского Совета депутатов по коммунальной собственности и приватизации (подп.1.1 п.1 названного решения).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 24 декабря 2015 г. п.1 решения № 51 на основании решения Минского городского Совета депутатов от 05.12.2014 № 73 изложен в новой редакции.

Во избежание спорных моментов в решении юридического лица должны быть отражены все существенные условия будущего договора купли-продажи:

• предмет отчуждения;

• сведения о лице, которому продается жилое помещение;

• основание для продажи;

• стоимость и порядок расчета;

• порядок передачи жилого помещения покупателю.

Сделка купли-продажи квартиры должна быть нотариально удостоверена

В соответствии с п.1 ст.67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором организации по государственной регистрации (далее - регистратор).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 июля 2018 г. ст.67 Закона № 133-З изложена в новой редакции Законом Республики Беларусь от 08.01.2018 № 96-З.

Правовое регулирование удостоверения сделок регистратором установлено Инструкцией о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 № 38.

При удостоверении сделки купли-продажи регистратор обязан проверить дееспособность сторон, намеривающихся совершить сделку, правоспособность юридического лица, полномочия представителей, о чем произвести на документе, которым оформляется сделка, соответствующую отметку.

Стороны сделки проверяются регистратором в соответствии с подп.1.1 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 03.06.2008 № 294 «О документировании населения Республики Беларусь», согласно которому документами, удостоверяющими личность, являются:

• паспорт гражданина Республики Беларусь;

• вид на жительство в Республике Беларусь;

• удостоверение беженца.

Правоспособность юридического лица проверяется по его учредительным документам, а полномочия должностных лиц - надлежаще оформленными приказами и доверенностью.

При удостоверении договора купли-продажи квартиры регистратору должны быть представлены документы, подтверждающие принадлежность квартиры продавцу.

Принадлежность продавцу квартиры проверяется по документам единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Оригиналы либо надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих принадлежность квартиры, могут быть переданы продавцом регистратору по его личной инициативе и по его просьбе приобщены к документам, представленным для удостоверения.

В подтверждение сведений о том, что отчуждаемая квартира является свободной, незаселенной, предоставляется копия лицевого счета, выдаваемая эксплуатирующей организацией.

Правовое регулирование удостоверения сделок нотариусом регулируется Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63 (далее - Инструкция № 63), и Инструкцией о порядке истребования нотариусом сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 07.06.2005 № 26.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 июня 2016 г. вместо Инструкции № 26 следует руководствоваться главой 31 Правил нотариального делопроизводства, утвержденных постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 26.10.2006 № 64. С 16 января 2019 г. следует руководствоваться Инструкцией № 63 с изменениями, внесенными постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 10.12.2018 № 217.

Лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие их личность, гражданскую дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, полномочия на совершение таких действий от имени и в интересах других лиц (п.8 Инструкции № 63).

Личность устанавливается:

• граждан Республики Беларусь - по паспорту гражданина Республики Беларусь;

• несовершеннолетних, не достигших 14 лет, - по свидетельству о рождении и (или) документу, удостоверяющему личность (при его наличии);

• иностранных граждан и лиц без гражданства, постоянно проживающих в Республике Беларусь, - по виду на жительство в Республике Беларусь;

• иностранных граждан и лиц без гражданства, временно проживающих в Республике Беларусь, - по действительному паспорту или иному документу, его заменяющему, предназначенному для выезда за границу и выданному соответствующим органом государства гражданской принадлежности либо обычного места жительства иностранного гражданина, лица без гражданства или международной организацией (далее - документ для выезда за границу);

• иностранных граждан и лиц без гражданства, временно пребывающих в Республике Беларусь, - по документу для выезда за границу;

• иностранных граждан и лиц без гражданства, временно пребывающих в Республике Беларусь, являющихся гостями аккредитованных в Министерстве иностранных дел Республики Беларусь глав и сотрудников дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств и органов международных организаций и межгосударственных образований, - по документу для выезда за границу при наличии отметки (штампа) Министерства иностранных дел Республики Беларусь о регистрации;

• иностранных граждан и лиц без гражданства, которым предоставлен статус беженца в Республике Беларусь, - по удостоверению беженца.

В случае когда иностранный гражданин или лицо без гражданства пребывает в Республике Беларусь в течение 5 суток, за исключением выходных дней, государственных праздников и праздничных дней, установленных и объявленных Президентом Республики Беларусь нерабочими, а также если регистрация не требуется в иных случаях, предусмотренных Законом Республики Беларусь от 04.01.2010 № 105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь» и международными договорами Республики Беларусь, для совершения нотариального действия регистрация в органах регистрации не требуется.

Для совершения нотариального действия по общему правилу нотариус самостоятельно истребует сведения и (или) документы, необходимые для его совершения, от государственных органов и иных организаций Республики Беларусь, за исключением сведений и (или) документов, для выдачи которых требуется вынесение судебного постановления (часть первая п.10 Инструкции № 63).

Вместе с тем лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, вправе самостоятельно представить сведения и (или) документы, необходимые для совершения этих действий.

Сведения и документы, необходимые для регистрации сделки

В соответствии с Инструкцией № 63 для удостоверения договора купли-продажи недвижимости нотариусом требуется наличие определенных сведений и документов.

Нотариус должен иметь выписку из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. По ней проверяется государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременений) прав (подп.29.1 п.29 Инструкции № 63).

Принадлежность квартиры на праве собственности или ином вещном праве должна быть подтверждена документом, подтверждающим приобретение права собственности (иного вещного права) на недвижимое имущество (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором организации по государственной регистрации, и др.).

В случае отсутствия подлинных документов такими документами может являться копия документа, хранящегося в делах нотариуса и заверенная надлежащим образом.

Нотариус должен располагать сведениями:

• о наличии ограничения (обременения) прав в отношении недвижимого имущества. Указанные сведения также проверяются нотариусом по выписке из регистрационной книги. В случае их наличия нотариус отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия;

• об отсутствии запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста.

Недвижимое имущество, на которое наложено запрещение отчуждения, может стать предметом договора об отчуждении в случае:

• если кредитор дал согласие на перевод должником своего долга на другое лицо;

• отмены судом запрещения отчуждения в обеспечение иска.

Не может быть предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество, на которое наложен арест.

Удостоверение договоров об отчуждении имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Если доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается каждым участником.

Если имущество зарегистрировано на имя одного из участников долевой собственности, то при его отчуждении стороной по договору является участник долевой собственности, на имя которого зарегистрировано отчуждаемое имущество, от остальных участников истребуется письменное согласие на отчуждение.

Если имущество и право собственности на него зарегистрировано за одним лицом, но участниками долевой собственности являются два и более лица, доли которых не определены, нотариусу должны быть предоставлены сведения об участниках долевой собственности.

Отчуждение доли в праве общей собственности

При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу нотариус проверяет, соблюдены ли условия, установленные п.2 ст.253 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В связи с этим продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Нотариусу должны быть предоставлены отказы всех участников долевой собственности от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, за которую она продается.

Доказательством извещения участников долевой собственности о предстоящем возмездном отчуждении (купле-продаже, мене) доли в праве общей собственности может являться передача участником долевой собственности в порядке, установленном ст.91 Закона Республики Беларусь от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности», заявления о своем намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых производится отчуждение (порядок осуществления расчетов по договору (рассрочка, отсрочка, единовременный платеж и т.д.), обязанности по оплате расходов, связанных с удостоверением договора, иные условия, которые стороны определяют как существенные), или свидетельство о передаче заявления участникам долевой собственности, если договор удостоверяется в другой государственной нотариальной конторе либо не тем частным нотариусом, которые совершили передачу заявления.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 25 января 2016 г. Закон № 305-З изложен в новой редакции на основании Закона Республики Беларусь от 05.01.2016 № 355-З. Норма ст.91 прежней редакции соответствует норме ст.99 новой редакции данного Закона.

Заявление отправляется по почте заказным письмом с уведомлением и отметкой: «Вручить лично». Если участник долевой собственности отказался от получения такого почтового отправления, нотариус может удостоверить договор.

Обязательное условие при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного жилищного фонда, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного жилищного фонда, - его обязательная оценка компетентным органом с выдачей соответствующего заключения об оценке. Оценка осуществляется в соответствии с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615.

В подтверждение сведений о том, что отчуждаемая квартира является свободной, незаселенной, нотариусу также должна быть представлена копия лицевого счета, выдаваемая эксплуатирующей организацией.

24.10.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»