Материал помещен в архив

ТИПИЧНЫЕ НАРУШЕНИЯ ПРИ РАСПОРЯЖЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Договор аренды

В соответствии с п.7 Указа Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» по решению республиканских юридических лиц в отношении имущества, находящегося в собственности РБ и закрепленного за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, осуществлять передачу в аренду (согласовывать передачу в субаренду) зданий, сооружений, помещений, устройств, машин, оборудования, транспортных средств, а также в соответствии с законодательными актами передачу в безвозмездное пользование зданий, сооружений, помещений, устройств, машин, оборудования, транспортных средств необходимо по согласованию с соответствующими вышестоящими республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству РБ, Национальным банком РБ, Администрацией Президента РБ, Управлением делами Президента РБ, другими государственными органами и иными государственными организациями, подчиненными Президенту РБ, Национальной академией наук Беларуси, Генеральной прокуратурой РБ.

Согласно п.3 Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента РБ от 04.08.2006 № 498 (далее - Указ № 498), решение о сдаче в аренду недвижимого имущества принимается в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности.

Пример 1

По договору аренды республиканским унитарным предприятием (РУП) «Б» было передано унитарному частному торгово-производственному предприятию (УЧТПП) «О» в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в подвале административного здания, для организации точки общественного питания 2-й наценочной категории. Также во временное владение и пользование УЧТПП «О» было передано установленное в данном помещении оборудование и инвентарь (всего - 52 единицы). Передача в аренду помещения и оборудования была произведена на основании приказа БРУСП «Б» и согласования Министерства финансов РБ. Указанными приказом и согласованием был установлен срок аренды нежилого помещения на 11 месяцев. Этот же срок определен и договорами аренды нежилого помещения и оборудования. Сдача-приемка в аренду нежилого помещения и приемка в эксплуатацию оборудования была произведена согласно актам от 30.05.2008, т.е. датой окончания действия договоров является 30 апреля 2009 г.

Проверкой было установлено, что новые договоры аренды нежилого помещения и оборудования были заключены РУП «Б» с арендатором УЧТПП «О» без согласования с Министерством финансов РБ.

Таким образом, было допущено нарушение, выразившееся в передаче в аренду государственного имущества без согласования вышестоящего республиканского органа государственного управления (Министерства финансов РБ). Этим же юридическим лицом (РУП «Б») не были соблюдены нормы (правила), за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, и не были приняты все меры по их соблюдению.

Пример 2

Исходя из представленных документов Министерство промышленности РБ (далее - Минпром) согласовало заключение договора аренды между РУП «Н» и обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «А» (арендатор) на срочное возмездное владение и пользование производственными помещениями. Указанным договором было предусмотрено, что имущество представляет собой производственные помещения общей площадью 931,0 кв.м (853,35 кв.м х 1,091 (коэффициент перевода нормируемой площади)) и передается арендатору для организации производства, связанного с осуществлением ремонта кузовов и окраски легковых автомобилей и микроавтобусов.

Во исполнение данного договора по акту приема-передачи производственных помещений к договору аренды РУП «Н» передал, а ООО «А» принял указанные производственные помещения. При этом в акте приема-передачи отмечено, что помещения на момент передачи требуют значительных капитальных затрат для приведения в удовлетворительное состояние с целью организации производственной деятельности.

По договору арендатор был обязан использовать имущество исключительно по прямому назначению, а также был наделен правом сдачи имущества в субаренду с письменного согласия арендодателя и Минпрома. В случае использования имущества не в соответствии с условиями договора или передачи его в субаренду без письменного согласия арендодателя и Минпрома арендатор обязан уплатить штраф в размере 1/5 суммы годовой арендной платы (арендная плата в месяц составляет 822,09 евро, в т.ч. НДС (18 %) - 125,4 евро). Более того, в случае сдачи арендатором в субаренду полученного по договору имущества без согласия арендодателя и Минпрома договор может быть расторгнут по требованию арендодателя.

При проведении проверки было установлено, что РУП «Н» вопрос о сдаче в субаренду рассматриваемых помещений не рассматривало и согласие на сдачу имущества в субаренду не давало. Вместе с тем арендатором было заключено 25 договоров субаренды с 18 субъектам хозяйствования. Производственные помещения сдавались в субаренду под производственные цели по ставкам от 5,31 до 7,5 евро, под офисы - от 5,5 до 13 евро, под склады - от 6 до 7 евро, под магазин - за 7 евро. В то же время согласно договору аренды для самого арендатора ставка арендной платы в месяц за 1 кв.м производственных помещений общей площадью 794,36 кв.м была установлена в размере 0,77 евро, а за площадь 136,64 кв.м - 1,54 евро (в т.ч. НДС - 18 %).

Расчет размера арендной платы осуществлялся согласно Указу № 498, где базовая ставка для производственных зданий по г.Минску определена в размере 2,2 евро.

Согласно данным бухгалтерского учета РУП «Н» за период с 10 марта 2008 г. по 1 августа 2009 г. сумма арендной платы ООО «А» составила 37 145 212 руб., размер коммунальных платежей - 1 032 383 руб.

Таким образом, арендатор не только осуществлял несогласованную сдачу указанных помещений, но и фактически допускал изменения их целевого использования, нарушая тем самым условия договора аренды, и бесконтрольно использовал при этом государственное имущество для получения дополнительных доходов.

Пример 3

Коммунальным жилищным унитарным предприятием «В» по состоянию на 1 августа 2009 г. было заключено 23 договора аренды нежилых помещений. В нарушение требований п.9 Инструкции о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений, находящихся в областной коммунальной собственности, утвержденной Брестским облсоветом от 07.09.2006 № 260, при вступлении в силу договоров аренды не составлялись передаточные акты, в которых должны быть указаны место и дата составления акта, регистрационный номер и дата подписания договора аренды, характеристика состояния передаваемых зданий, сооружений и нежилых помещений, сроки и порядок выявленных недостатков. Передаточный акт должен подписываться представителями сторон и заверяться печатями.

Коммунальным жилищным унитарным предприятием «В» также были нарушены требования подп.1.3 п.1 Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений», что выразилось в непредставлении в течение 10 дней со дня заключения договора аренды недвижимого имущества на срок не менее 1 года письменного уведомления в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре аренды недвижимого имущества с частным торговым унитарным предприятием (ЧТУП) «С».

Пример 4

В соответствии с договором аренды, заключенным между РУП «С» и частным производственным унитарным предприятием (ЧПУП) «О», арендатору были предоставлены во временное пользование помещения площадью 387,51 кв.м для производственного целевого использования и 30,59 кв.м для непроизводственного целевого использования.

Согласно приложенным к договору планам для производственного целевого использования в аренду передавалась часть помещения термообрубного участка литейного цеха нормируемой площадью 55,3 кв.м и часть помещения производственного участка нормируемой площадью 161,3 кв.м.

Проверкой установлено, что фактически помещение термообрубного участка литейного цеха площадью 1 068,6 кв.м и помещение производственного участка площадью 302,5 кв.м с ведома РУП «С» использовались ЧПУП «О» полностью. Кроме этого, без заключения договора аренды для временного складирования изделий, выпускаемых ЧПУП «О», использовалась часть дворовой территории РУП «С».

В силу п.2 Указа Президента РБ от 04.01.1996 № 9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности» (далее - Указ № 9) запрещена передача зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности:

- в пользование - юридическим лицам, основанным на негосударственных формах собственности, и индивидуальным предпринимателям (далее - ИП), осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица, без заключения договора аренды (субаренды); государственным организациям, за исключением передачи в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование или аренду (субаренду);

- в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Таким образом, в нарушение Указа № 9 РУП «С» без заключения договора аренды фактически была передана в пользование часть помещения термообрубного участка литейного цеха, часть помещения производственного участка и часть дворовой территории РУП «С».

Пример 5

На основании п.16 Правил торговли на рынках Республики Беларусь, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 12.12.2003 № 1623, орган управления рынка обязан предоставлять торговые места на рынке на основе договоров юридическим лицам и ИП для торговли на рынке, а также иным физическим лицам, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, для разовой продажи произведенных, переработанных либо приобретенных ими для продажи товаров, а согласно п.20 названных Правил предоставление торгового места на рынке осуществляется на основании договора аренды либо иного договора, содержащего элементы договора аренды (смешанный договор), либо на основании договора безвозмездного пользования, а для иностранного гражданина, лица без гражданства, временно пребывающего или временно проживающего на территории РБ, - также и на основании копии специального разрешения на занятие предпринимательской деятельностью в Республике Беларусь.

Согласно нормам части первой ст.622 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с частью первой ст.580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Помимо этого райисполкомом была запрещена передача зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в районной коммунальной собственности, в пользование без заключения договора аренды юридическим лицам, основанным на негосударственных формах собственности, и ИП, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица.

Однако в течение января-июня 2008 г. на счет предприятия (коммунального унитарного предприятия (КУП) «Р») систематически поступали денежные средства от субъектов хозяйствования за пользование (аренду) торговых площадок, с которыми не были заключены договоры аренды площадок для размещения контейнеров (в январе 2008 г. - от 178 субъектов хозяйствования, в феврале 2008 г. - 118, в марте 2008 г. - 73, в апреле 2008 г. - 26, в мае 2008 г. - 5, в июне 2008 г. - 2).

Так, без заключения договоров аренды (проверке не представлены) от ИП Щ. в счет оплаты за аренду площадки для размещения контейнера поступали платежи по банковским документам от 23.01.2008 в сумме 85 450 руб., от 01.02.2008 - 87 750 руб., от 28.02.2008 - 88 890 руб., от 29.03.2008 - 93 000 руб.; от ИП Г. - по банковским документам от 28.01.2008 - 174 260 руб., от 29.02.2008 - 89 170 руб., от 24.03.2008 - 91 260 руб. и т.д. Факты предоставления в аренду торговых мест без заключения договоров аренды имели место в течение 2008 г. и январе-марте 2009 г.

Таким образом, в проверяемом периоде КУП «Р» систематически имели место факты предоставления этим предприятием в аренду площадок (торговых мест) без заключения договоров аренды.

Размер арендной платы

При определении размеров арендной платы при сдаче в аренду государственного имущества следует руководствоваться:

- ГК (глава 34 «Аренда»);

- Законом РБ от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде» (далее - Закон об аренде);

- Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей; Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности; Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, утвержденными Указом Президента РБ от 23.10.2009 № 518;

- Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента РБ от 30.09.2002 № 495 (далее - Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания);

- решениями областных и районных исполнительных комитетов.

Пример 6

Проверка соблюдения законодательства об аренде установила, что в КУП «Г» на момент проведения проверки имелось 34 действующих договора аренды зданий, сооружений, помещений, согласно которым КУП «Г», будучи арендодателем, сдавало в аренду помещения общей площадью 2 410,94 кв.м. Проверкой правильности определения размеров арендной платы в действующих на момент проведения проверки договорах аренды зданий, сооружений, помещений было выявлено завышение арендной платы в следующих договорах - с ЧТУП «О» на аренду помещения площадью 22,64 кв.м для размещения офиса и оказания туристических услуг; с ИП Х. на аренду помещения площадью 23,43 кв.м для оказания туристических услуг; с частным унитарным предприятием «Г» на аренду помещения площадью 21,08 кв.м для размещения офиса и оказания туристических услуг. В нарушение решения областного исполнительного комитета КУП «Г», являясь арендодателем зданий, сооружений и помещений, не привело размеры арендной платы в соответствие с настоящим решением, не внеся изменения в договоры аренды зданий, сооружений, помещений в части отмены повышающего коэффициента к базовой ставке арендной платы в размере 2,0 на туристическую деятельность, вследствие чего арендная плата была завышена.

Пример 7

При обследовании сдаваемых открытым акционерным обществом (ОАО) «С» в аренду площадей было установлено, что сдаваемые в аренду помещения располагались в зданиях общежитий с отдельно оборудованным входом.

Таким образом, коэффициент перевода необходимо было определять по фактическому соотношению общей площади к нормируемой площади помещения, имеющего отдельный вход.

По данным проверки коэффициент перевода составил: ул.Пугачевская, 3 - 1,44; ул.Пугачевская, 1 - 1,43; пр-т Машерова, 20 - 1,5. Вместе с тем ОАО «С» применялись различные коэффициенты перевода для арендаторов, расположенных по одному и тому же адресу. Так, например, по ул.Пугачевская, 3 при сдаче в аренду помещений ЧПУП «А» применялся коэффициент перевода 1,24; ООО «Б» - 1,3; унитарному предприятию (УП) «К» - 1,8, в результате чего недополучено арендной платы в следующих размерах соответственно: 14 835 097 руб., 4 108 924 руб., а с УП «К» излишне взыскано 1 957 296 руб. Коэффициент перевода по ул.Пугачевская, 1 при определении арендуемой площади ООО «О» составил 1,368, а для общества с дополнительной ответственностью «А» - 1,3. Сумма недополученной арендной платы составила 1 534 246 руб. и 15 033 208 руб. соответственно. Коэффициент перевода по пр-ту Машерова, 20 при определении арендуемой площади ИП А. составил 1,3, сумма недополученной арендной платы равна 16 063 508 руб.

Пример 8

Проверкой было установлено, что согласно договору аренды зданий, заключенному с ОАО «С», по акту приема-передачи было передано помещение площадью 36 кв.м. Размер арендной платы в месяц был равен 70,92 евро, оплата коммунальных услуг, расходы по содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания составляли 7,26 % общей суммы расходов (пропорционально занимаемой площади).

Расчет арендной платы был произведен в соответствии с Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания исходя из фактических затрат по арендуемому помещению (амортизационных отчислений, налогов и платежей). Вместе с тем в расчет арендной платы были включены только амортизационные отчисления в размере 578 983 руб. в месяц, начисляемые и уплачиваемые согласно графику уплаты лизинговых платежей по договору лизинга. В то же время не были включены амортизационные отчисления, начисляемые по присоединенной стоимости к административному зданию, ежемесячный размер которых составлял 1 659 426 руб. При расчете арендной платы следовало учитывать амортизационные отчисления в размере 2 138 409 руб. в месяц.

Частью второй ст.585 ГК предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

В соответствии со ст.11 Закона об аренде арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться на все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Отношения между сторонами по поводу амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества определяются в договоре аренды исходя из распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

Согласно пп.4-6 Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги, сборы, другие обязательные платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию. Размер арендной платы при применении коэффициентов не должен быть ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений в соответствии с законодательством. Размер арендной платы в месяц рассчитывается исходя из арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений и ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади.

Таким образом, был занижен размер арендной платы и нарушены требования законодательства.

Уплата в бюджет денежных средств, полученных от сдачи в аренду государственного имущества

В соответствии с п.1 Указа № 498 республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству РБ, Национальный банк РБ, Администрация Президента РБ, другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту РБ, Генеральная прокуратура РБ, республиканские унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление здания, сооружения и помещения, находящиеся в республиканской собственности, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, республиканские государственно-общественные объединения, которым передано указанное имущество, находящееся в республиканской собственности, в безвозмездное пользование, перечисляют в республиканский бюджет плату за право заключения договоров аренды этого имущества и 50 % средств, полученных от сдачи в аренду данного имущества и оставшихся после вычета сумм амортизационных отчислений, уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Неуплата или неполная уплата в республиканский бюджет платы и средств влечет ответственность, предусмотренную Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП) за нарушение законодательства при распоряжении государственным имуществом.

Согласно ст.23.27 КоАП утрата или незаконное уничтожение ИП или должностным лицом документов постоянного или долгосрочного хранения, а равно причинение им непоправимых повреждений влекут наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин.

Пример 9

В ходе проведения проверки РУП «В» было установлено, что по данным бухгалтерского учета и первичным документам по состоянию за период январь-апрель 2008 г. в нарушение п.1 Указа № 498 РУП «В» произвело не в полном объеме перечисление в республиканский бюджет 50 % денежных средств, полученных от сдачи в аренду зданий сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности и в хозяйственном ведении данного предприятия, оставшихся после уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды.

Так, за указанный период предприятием по данным бухгалтерского учета начислено 50 % денежных средств, полученных от сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности и в хозяйственном ведении РУП «В» (за вычетом налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды) в размере 43 728 660 руб., а перечислено (по состоянию на 2 июня 2008 г.) всего 20 117 430 руб.

Директор РУП «В» привлечен к административной ответственности.

31.12.2009 г.

Александр Денисевич, начальник отдела правового обеспечения деятельности органов финансовых расследований Комитета государственного контроля Республики Беларусь