Материал помещен в архив

УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ

Законом РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З) и Указом Президента РБ от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее - Указ № 538) установлен единый порядок управления имуществом совместного домовладения для всех участников совместного домовладения независимо от их статуса.

Вместе с тем в тех случаях, когда участником совместного домовладения выступает государство, данный порядок приобретает свои особенности.

В соответствии с подп.1.4 п.1 Указа № 538 управление общим имуществом многоквартирного жилого дома может осуществляться следующими способами:

• непосредственно собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, если в таком жилом доме находится не более 5 жилых и нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам;

• товариществом собственников или организацией застройщиков, в т.ч. с привлечением организации, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома;

• уполномоченным лицом по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством;

• организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 июля 2016 г. п.1 Указа № 538 изложен в новой редакции Указом Президента РБ от 31.12.2015 № 536.

Наиболее распространенной формой управления имуществом совместного домовладения в настоящее время является товарищество собственников жилых домов.

В связи с этим актуальным становится вопрос о том, кто может представлять интересы государства в товариществе собственников.

Представление интересов государства в товариществе собственников

Членами товарищества собственников согласно части первой ст.25 Закона № 135-З могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения.

От редакции «Бизнес-Инфо» Со 2 марта 2013 г. следует руководствоваться частью первой ст.25 Закона № 135-З в редакции Кодекса РБ от 28.08.2012 № 428-З.

Гражданский кодекс РБ, в частности ст.125, также содержит нормы, согласно которым:

• от имени Республики Беларусь в гражданских правоотношениях могут выступать государственные органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов;

• от имени административно-территориальных единиц могут выступать органы местного управления и самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно ст.3 Закона РБ от 14.06.2003 № 204-З «О государственной службе в Республике Беларусь» государственный орган - это образованная в соответствии с Конституцией Республики Беларусь, иными законодательными актами организация, осуществляющая государственно-властные полномочия в соответствующей сфере (области) государственной деятельности.

Однако данные положения законодательства к отношениям членства в товариществе собственников государственных органов применимы в тех случаях, когда жилые помещения могли бы составлять казну Республики Беларусь или ее административно-территориальной единицы.

Как правило, жилые помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления юридическим лицам, образованным по решению республиканских органов управления или органов местного управления и самоуправления. Имущество таких юридических лиц (далее - государственных юридических лиц) находится в государственной собственности и принадлежит на праве хозяйственного ведения государственным предприятиям или на праве оперативного управления учреждениям.

Объекты недвижимости, построенные государственными юридическими лицами пусть и за счет собственных средств, являются государственной собственностью и должны быть закреплены за этими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, а за учреждениями - на праве оперативного управления решением собственника или уполномоченного им лица.

В соответствии с действующим законодательством государственные юридические лица владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законодательством.

Таким образом, представлять интересы государства в товариществах собственников могут как государственные органы, так и государственные юридические лица.

В свою очередь право на представление интересов государства в товариществе собственников может возникнуть у государственного юридического лица по различным основаниям:

• по решению собственника;

• по закону.

Представлять интересы государства в товариществе собственников может застройщик

Наиболее типичным случаем является представительство интересов государства в товариществе собственников государственным предприятием - застройщиком. Право на такое представительство возникает у застройщика в силу Закона № 135-З.

По общему правилу, установленному ст.20 Закона № 135-З, товарищество собственников должно состоять из 2 и более членов.

Вместе с тем по ряду причин во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании Законом № 135-З допускается создание товарищества собственников одним лицом - застройщиком.

Прежде всего, это продиктовано необходимостью обеспечить нормальное функционирование здания после завершения строительства, что в значительной мере зависит от организации его технического обслуживания.

Обязанность по обеспечению технического обслуживания здания в соответствии с пп.1 и 2 ст.65 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» возложена на собственника, эксплуатирующую организацию или службу технической эксплуатации. Однако застройщик по окончании строительства уже выполнил свои функции, связанные со строительством жилого дома, а дольщики еще не оформили право собственности, т.е. они еще не стали собственниками, чтобы заниматься вопросами эксплуатации жилого дома.

Поэтому возникает необходимость в лице, которое могло бы заниматься вопросами организации технического обслуживания жилого дома в период с момента завершения строительства до момента принятия решения собственниками о способе управления жилым домом. Решение о способе управления жилым домом в соответствии со ст.16 Закона № 135-З должно быть принято собственниками в течение 6 месяцев с момента появления в данном домовладении 2 и более собственников.

Для рационального управления вводимыми в эксплуатацию жилыми домами, к примеру, в г.Минске, решением Минского горисполкома от 20.02.2003 № 206 «О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг» введена практика ввода в эксплуатацию жилых домов с одновременным созданием застройщиком товариществ собственников.

Предоставив застройщику право учреждать товарищество собственников, законодатель, по сути, узаконил переходную форму управления жилым домом - товарищество собственников вновь возведенного жилого дома. Данная форма не отвечает общим требованиям, которые установлены законодательством для товарищества собственников, но она способствует передаче дома в эксплуатацию обслуживающим организациям путем выполнения всех связанных с этим действий (получением разрешений и согласований для подключения к инженерным сетям, заключением договоров на техническое обслуживание и энергоснабжение и т.д.).

Таким образом, с момента регистрации застройщиком - государственным юридическим лицом Устава товарищества собственников во вновь строящемся доме единственным его участником будет государство, представителем которого будет выступать сам застройщик.

Представительство государства в товариществе собственников как дольщика

Иная ситуация возникает, если организация (учреждение) не является застройщиком во вновь построенном доме, а приобретает жилые помещения в нем как дольщик или по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

В этом случае решение об участии государственного юридического лица в товариществе собственников должно быть принято либо самим юридическим лицом, либо его учредителем. Учредителем такое решение может быть принято одновременно с решением об установлении за данным юридическим лицом права хозяйственного ведения (оперативного управления) приобретенными жилыми помещениями либо отдельно.

Так, п.14 Инструкции «О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в коммунальной собственности города Минска», утвержденной решением Минского городского Совета депутатов от 25.04.2000 № 87, коммунальным юридическим лицам предоставлено право выступать учредителями, участниками, членами хозяйственных обществ (товариществ), иных юридических лиц с согласия Мингорисполкома.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 января 2015 г. вместо п.14 Инструкции № 87 действует подп.4.5 п.4 Инструкции № 87 в редакции решения Мингорсовета от 17.10.2014 № 57.

16.08.2012 г.

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»