ВОПРОС

Учреждение здравоохранения (больница) состоит из нескольких отдельно стоящих зданий. Комбинат школьного питания арендует на первом этаже трехэтажного здания помещение, где работает буфет.

Как правильно определить места общего пользования при расчете возмещаемой комбинатом школьного питания суммы расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги:

1) только по первому этажу здания и прилегающей территории;

2) по всему зданию и прилегающей территории;

3) по всем корпусам больницы и прилегающей территории?

ОТВЕТ

Места общего пользования определяют в договоре аренды.

К местам общего пользования относятся:

• лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более участниками договоров аренды, включая арендаторов и арендодателей;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в том числе за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более участниками договоров аренды, включая арендаторов и арендодателей;

• территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок (подп.2.4 п.2 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совмина от 07.06.2018 № 433).

Таким образом, в качестве мест общего пользования рассматриваются объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации сданного в аренду недвижимого имущества. Если, например, иные отдельно стоящие капитальные строения (здания, сооружения) не относятся к объектам, обеспечивающим эксплуатацию (нормальное функционирование) сданного в аренду недвижимого имущества, то их нельзя относить к местам общего пользования.

Порядок, сроки и размеры возмещения расходов арендодателя стороны определяют при заключении договоров аренды и отражают в таких договорах либо в отдельно заключенных договорах на возмещение расходов (затрат).

Размеры общей площади и площади мест общего пользования недвижимого имущества определяют по техническому паспорту. Если такой возможности нет - тогда путем обмера помещений комиссией, созданной арендодателем, с включением в нее представителей арендаторов.

Размер суммы возмещения расходов арендодателя должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем, с их представлением арендатору по его требованию (п.3 Положения).

Таким образом, арендодатель самостоятельно определяет состав мест общего пользования и согласовывает его с арендаторами.

04.05.2021

Сергей Шкирман, экономист, редактор Правовой платформы «Бизнес-Инфо»