Материал помещен в архив

УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ОТЧУЖДЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. РЕКОМЕНДАЦИИ НОТАРИУСА

Самые распространенные способы отчуждения капитальных строений - договоры купли-продажи, мены, дарения.

Договор об отчуждении жилых помещений (жилых домов, квартир, иных изолированных помещений, капитальных строений (зданий, сооружений)) (далее - договор об отчуждении) может удостоверить любой нотариус нотариального округа (области), в пределах которого расположено недвижимое имущество.

Документы, необходимые для удостоверения договора

Удостоверение договоров об отчуждении нотариусы производят на основании Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63 (далее - Инструкция № 63).

Чтобы нотариус удостоверил такой договор, необходимо в соответствии с пп.15, 34 Инструкции № 63 представить нотариусу следующие документы:

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2020 г. следует руководствоваться п.34 Инструкции № 63 с изменениями, внесенными постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 01.06.2020 № 85. С 3 января 2021 г. следует руководствоваться п.15 Инструкции № 63 с изменениями, внесенными постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 10.12.2020 № 185.

• выписку из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимости имущества, прав на него и сделок с ним о принадлежности капитального строения отчуждателю, а если это капстроение расположено на земельном участке, то и выписку на земельный участок;

• документ, подтверждающий государственную регистрацию соответствующего права на имущество, приобретение права собственности (договор, свидетельство о праве на наследство, судебное постановление и др.). В случае отсутствия подлинных документов нотариус может истребовать их копии;

• справку о составе семьи (если это жилое помещение);

• письменное согласие лиц, которое в соответствии с законодательством необходимо для отчуждения капитального строения;

• согласие (разрешение) органа опеки и попечительства, если отчуждатель (участник долевой собственности) несовершеннолетний, недееспособное или ограниченное в дееспособности лицо.

Получение согласия совладельцев на отчуждение имущества (отказа от преимущественной покупки доли)

При отчуждении имущества нотариус проверяет наличие лиц, обладающих преимущественным правом покупки недвижимого имущества (ст.253 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (п.1 ст.249 ГК).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п.1 ст.253 ГК).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований п.1 ст.249 ГК, может быть установлен способ такого извещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2 ст.253 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. Законом Республики Беларусь от 17.07.2018 № 135-З п.2 ст.253 ГК изложен в новой редакции: «Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований п.1 ст.249 ГК, может быть установлен способ такого извещения. Отказ участников долевой собственности от получения письменного извещения продавца о намерении продать свою долю, зафиксированный в установленном законодательством порядке, считается надлежащим извещением этих участников долевой собственности. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу».

Справочно Отказ от преимущественной покупки доли в жилом доме (согласие совладельцев на отчуждение имущества) см. здесь.

Получение согласия супруга (бывшего супруга) на отчуждение имущества

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом. Это правило не распространяется на недвижимое имущество, для распоряжения которым необходимо письменное согласие всех участников совместной собственности (п.2 ст.256 ГК).

Имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью (ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (далее - КоБС)). Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено Брачным договором.

Общим совместным имуществом супругов не признается имущество, приобретенное в дар или в порядке наследования, если только не были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.) (ст.26 КоБС, ст.256, 259 ГК).

При отчуждении жилого помещения для удостоверения сделки необходимо представить нотариусу письменное согласие супруга (супруги), в том числе бывшего супруга (супруги), на отчуждение недвижимого имущества либо письменное заявление гражданина об отсутствии супруга (бывшего супруга), могущего претендовать на отчуждаемое недвижимое имущество.

Для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, устанавливается трехлетний срок исковой давности (часть пятая ст.24 КоБС).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2020 г. для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, устанавливается трехлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от времени расторжения брака (часть пятая ст.24 КоБС в редакции Закона Республики Беларусь от 18.12.2019 № 277-З, далее - Закон № 277-З).

Течение срока исковой давности начинается не с даты расторжения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п.1 ст.201 ГК).

Обратите внимание! Сделка, совершенная с нарушением прав супруга (бывшего супруга) на совместную собственность, признается ничтожной с момента ее совершения (ст.169 ГК). Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (п.1 ст.182 ГК).

Справочно Согласие бывшего супруга на отчуждение жилого помещения (пример) (с комментарием) см. здесь.

Получение согласия членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним, на отчуждение жилого помещения

При отчуждении имущества нотариус также истребует согласие членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение (ст.137 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Комментарий см. здесь. При удостоверении договора об отчуждении жилых помещений нотариус истребует письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении, граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, а также письменное согласие иных лиц, которое в соответствии с законодательством необходимо для отчуждения жилого помещения (п.34 Инструкции № 63).

Справочно Согласие члена семьи собственника жилого помещения, проживающего совместно с ним, на отчуждение жилого помещения см. здесь.

Получение согласия органа опеки и попечительства

Отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства (п.2 ст.75 ЖК).

Функции органов опеки и попечительства выполняют управления (отделы) образования районного, городского исполкомов, местной администрации района в городе (далее - отдел образования) (часть вторая ст.143 КоБС).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2020 г. ст.143 КоБС изложена в новой редакции Законом № 277-З. Комментарий см. здесь.

Ребенок признается находящимся в социально опасном положении при наличии обстоятельств, указанных в п.2 Положения о порядке признания детей нуждающимися в государственной защите, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.12.2006 № 1728.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. п.2 Положения № 1728 на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2018 № 961 изложен в новой редакции. Ребенок признается находящимся в социально опасном положении в соответствии с критериями и показателями социально опасного положения, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.01.2019 № 22.

Данные сведения проверяются нотариусом самостоятельно при удостоверении договора отчуждения (подп.15.4 п.15 Инструкции № 63).

Обратите внимание! Если семья не признана официально неблагополучной семьей, для отчуждения жилого помещения при наличии несовершеннолетних детей не нужно получать согласие органов опеки и попечительства.

Если несовершеннолетний ребенок - собственник жилья, то распоряжаться им самостоятельно он может только после достижения совершеннолетия (18 лет) либо получения полной дееспособности раньше.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя (п.1 ст.25 ГК). А малолетние дети, не достигшие 14 лет, не допускаются к участию в сделках. От имени детей до 14 лет сделки совершают родители (усыновители или опекуны) (п.1 ст.27 ГК).

Кроме того, законные представители могут распоряжаться квартирой, принадлежащей ребенку, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п.2 ст.35 ГК).

Для получения согласия необходимо обратиться в отдел образования с заявлением, в котором указываются причины продажи квартиры (п.4.5 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом от 26.04.2010 № 200).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 сентября 2022 г. следует руководствоваться п.4.5 Перечня № 200 в ред. Указа от 06.09.2022 № 311.

При решении вопроса о выдаче согласия отдел образования руководствуется информацией, указанной в п.2 постановления Министерства образования от 22.12.2005 № 121 «О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 марта 2020 г. постановление № 121 утратило силу постановлением Министерства образования Республики Беларусь от 17.03.2020 № 27.

Особенности отчуждения жилого помещения некоторыми лицами

Если отчуждателем выступает гражданин, постоянно не проживающий на территории Республики Беларусь, иностранный гражданин, лицо без гражданства, истребуется справка налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества об уплате налогов (п.15.2 п.15 Инструкции № 63).

Если отчуждателем выступает юридическое лицо, нотариус проверяет документы, удостоверяющие правоспособность юрлица, полномочия на совершение таких действий, а также полномочия представителя (доверенность, устав, контракт и т. п.).

Если сопровождает лицо к нотариусу риэлтор, ответственный за исполнение риэлторских услуг, нотариус проверяет идентификационную пластиковую карточку риэлтора и договор на оказание риэлторских услуг (копию) - срок действия договора.

Если отчуждается доля в общей долевой собственности капитального строения на возмездной основе постороннему лицу, право преимущественного приобретения такого имущества принадлежит совладельцам, поэтому нотариус проверяет соблюдение условий, установленных ст.253 ГК.

Лица, участвующие в совершении нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие их личность, их гражданскую дееспособность, правоспособность юрлиц, полномочия на совершение таких действий от имени и в интересах других лиц.

До подписания сделки стороны обязаны прочитать текст договора сделки и в подтверждение того, что данная сделка является выражением их воли (действия), собственноручно его подписать.

Договор по отчуждению капитальных строений

Договоры по отчуждению капитальных строений составляются в количестве, превышающем число участников сделки на один экземпляр: один экземпляр (с истребованными документами) остается в делах нотариальной конторы, остальные выдаются на руки участникам сделки. После чего данное действие вносится нотариусом в реестр для регистрации нотариальных действий, в котором стороны сделки еще раз расписываются.

Справочно Договор купли-продажи доли квартиры (пример) см. здесь. Договор купли-продажи жилого дома (пример) см. здесь.

Отказ в удостоверении договора

Договор не может быть удостоверен согласно подп.15.4 п.15 Инструкции № 63, если:

• на такое имущество наложен арест;

• отчуждатель является лицом, обязанным возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей;

• участник долевой собственности (например, супруг, участник приватизации и т. п.) умер, и не прошел срок, установленный ГК для принятия наследства. По истечении такого срока нотариус истребует сведения о наследниках, принявших наследство; если наследственное дело не открывалось - сведения с последнего места жительства наследодателя и о лицах, проживавших с наследодателем и в отчуждаемом строении (если оно жилое) в течение срока для принятия наследства.

14.09.2017

Елена Литвинова, нотариус