Материал помещен в архив

ВОПРОС (УП «ТДБФ»): Унитарное предприятие в ноябре 2015 г. начало хозяйственным способом модернизировать здание.

Разрешение на проведение работ по модернизации и проектно-сметная документация имеются, срок окончания работ не указан.

В апреле 2016 г. работы по проведению модернизации закончились.

Акт ввода объекта в эксплуатацию по состоянию на 1 января 2017 г. не подписан.

1. Сколько времени сумма затрат по проведению работ по модернизации здания может числиться на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы»?

2. Нужно ли в 2017 году уплачивать налог на недвижимость по объекту как сверхнормативному незавершенному строительству?

ОТВЕТ: Законченные возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленные к эксплуатации объекты, в том числе очереди строительства, пусковые комплексы (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей), независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в порядке, установленном Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее - Положение № 716), если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь (п.1 ст.59¹ Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З)).

Положением № 716 определен порядок приемки в эксплуатацию законченных возведением, реконструкцией, в том числе тепловой модернизацией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленных к эксплуатации (в том числе выпуску продукции, производству работ, оказанию услуг) объектов строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов (часть первая п.1 Положения № 716).

Таким образом, в соответствии с Положением № 716 принимаются и объекты, в отношении которых проводились работы по модернизации, которая является одним из видов реконструкции.

Справочно Модернизация (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) - совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах. Модернизация является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций. При модернизации могут осуществляться изменение планировки без изменения назначения отдельных помещений, устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, выполнение балконов, лоджий, замена отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий, покрытий), улучшение архитектурной выразительности здания, переустройство крыш, утепление и шумоизоляция зданий, оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня, переустройство наружных сетей (кроме магистральных) (подп.3.3 п.3 ТКП 45-1.01-4-2005 «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172; http://tnpa.by/#!/DocumentCard/164070/203187).

Объекты независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями (п.3 Положения № 716).

Приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утверждаемым Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь (п.6 Положения № 716).

Датой приемки в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию. Объекты, по которым сроки утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию истекли, считаются непринятыми, и по ним приемочные комиссии назначаются повторно (п.8 Положения № 716).

В случае заключения договора строительного подряда подрядчик в письменной форме уведомляет заказчика о дате завершения строительства объекта в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию, а также сообщить данные о представителях подрядчика, участвующих в работе комиссии.

Заказчик, получивший уведомление подрядчика о дате готовности к сдаче объекта, обязан в течение 20 календарных дней приступить к его приемке в эксплуатацию в установленном порядке (п.15 Положения № 716).

Для объектов, строительство которых осуществлялось собственными силами организации или так называемым хозяйственным способом строительства, срок назначения приемочной комиссии Положением № 716, Законом № 300-З либо иными нормативными правовыми актами прямо не определен.

Организация приемки в эксплуатацию объекта возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда - на заказчика) и производится за его счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда (п.12 Положения № 716).

Приемочные комиссии назначаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии (п.16 Положения № 716).

Приемочные комиссии назначаются не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта, а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, - не менее чем за 15 дней (п.17 Положения № 716).

В состав приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию объектов включаются представители застройщика (заказчика и подрядчика - в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации при ее наличии, балансодержателей при строительстве объектов внутри капитальных зданий и сооружений, местного исполнительного и распорядительного органа. В случае невключения в состав приемочной комиссии указанных представителей приемка объекта в эксплуатацию не допускается.

В состав приемочной комиссии могут быть включены представители других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями (п.18 Положения № 716).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 мая 2017 г. следует руководствоваться п.18 Положения № 716 с изменениями, внесенными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.05.2017 № 377.

Застройщик (заказчик и подрядчик - в случае заключения договора строительного подряда) представляет приемочной комиссии необходимые для работы комиссии документы по перечню, определяемому Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь (п.19 Положения № 716).

Заказчик, застройщик либо уполномоченная ими организация до начала работы приемочной комиссии представляют в органы государственного надзора заявление, а также другие предусмотренные законодательством документы (п.21 Положения № 716).

Органы государственного надзора в срок не более 15 дней со дня подачи заявления, если иной срок не установлен законодательством, выдают положительное заключение по объекту или мотивированный отказ (п.22 Положения № 716).

При приемке в эксплуатацию объекта в период года, неблагоприятный для выполнения отдельных видов работ, с согласия заказчика разрешается перенос сроков их выполнения на ближайший благоприятный период года, если это не препятствует нормальной эксплуатации объекта. Перечень, объемы, стоимость и сроки проведения этих видов работ устанавливаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией по согласованию с разработчиком проектной документации, а также органами государственного надзора, выдающими заключения по данному объекту, и отражаются в акте приемки объекта в эксплуатацию.

Приемка в эксплуатацию перенесенных на благоприятный период года работ производится после их выполнения (п.23 Положения № 716).

Исходя из вышеизложенных требований Закона № 300-З, Положения № 716, а также иных нормативных правовых актов, регулирующих строительную деятельность, в том числе порядок приемки в эксплуатацию объектов строительства, можно сделать вывод о том, что сроки либо период, в течение которого застройщик должен принять в эксплуатацию объект строительства, законченный реконструкцией (модернизацией работы по которому осуществлялись собственными силами (хозяйственным способом), прямо не определены.

Следовательно, и предельный срок, в течение которого затраты по реконструкции (модернизации) объекта могут быть отражены в бухгалтерском учете застройщика на счете 08, также законодательством не установлен.

Однако стоит обратить внимание на следующие аспекты:

• во-первых, п.1 ст.59¹ Закона № 300-З установлено, что законченные реконструкцией и подготовленные к эксплуатации объекты подлежат приемке в эксплуатацию в порядке, предусмотренном Советом Министров Республики Беларусь. То есть застройщик обязан приступить к приемке и принять в эксплуатацию объект строительства, законченный реконструкцией, даже несмотря на то, что сроки начала такой приемки прямо законодательством не определены;

• во-вторых, частью 1 ст.21.6 Кодекса Республики Беларусь от административных правонарушениях (далее - КоАП) определено, что нарушение председателем, членами приемочной комиссии установленного порядка приемки в эксплуатацию объектов строительства (очереди строительства, пускового комплекса), за исключением случаев, предусмотренных частью 5 ст.21.6 КоАП, влечет наложение штрафа в размере от 4 до 10 базовых величин.

При этом частью 3 ст.21.6 КоАП установлено, что эксплуатация или передача в эксплуатацию объекта строительства (очереди строительства, пускового комплекса) без его приемки в установленном порядке либо с нарушением такого порядка приемки в эксплуатацию влекут наложение штрафа в размере от 2 до 10 базовых величин, на индивидуального предпринимателя - до 50 базовых величин, а на юридическое лицо - до 200 базовых величин.

Таким образом, эксплуатация объекта строительства, в том числе законченного реконструкцией (модернизацией), без его приемки в эксплуатацию запрещена (является нарушением законодательства). Иными словами, если организация не оформила приемку объекта строительства, законченного реконструкцией (модернизацией) в эксплуатацию, то она не вправе использовать (эксплуатировать) такой объект при ведении хозяйственной (предпринимательской) деятельности.

Соответственно, если работы по модернизации объекта закончены в апреле 2016 г. и организация до 1 января 2017 г. при отсутствии каких-либо обстоятельств, препятствующих либо ограничивающих приемку объекта строительства в эксплуатацию, не приступила и (или) не оформила приемку объекта, законченного реконструкцией (модернизацией), в эксплуатацию, такие действия организации будут рассматриваться как нарушение требований законодательства, позволяющие привлечь ее к административной ответственности.

Кроме того, такие действия могут повлечь для организации в том числе и негативные налоговые последствия.

Так, согласно п.1 ст.185 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) объектами обложения налогом на недвижимость признаются здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства плательщиков-организаций.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. вопросы налогообложения налогом на недвижимость регулируются главой 19 НК, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

При этом для целей налога на недвижимость зданиями, сооружениями и передаточными устройствами сверхнормативного незавершенного строительства признаются здания, сооружения и передаточные устройства, сроки возведения (в том числе по строительному проекту на реконструкцию) которых с учетом периодов приостановления строительства, оформленных в установленном законодательством порядке, превысили нормативную продолжительность строительства, определенную утвержденной проектной документацией.

Указанная норма налогового законодательства означает, что объект сверхнормативного незавершенного строительства не возникает при проведении работ по реконструкции, модернизации, в том числе и тогда, когда организацией превышены нормативные сроки проведения реконструкции и модернизации, установленные проектной документацией, за исключением ситуаций, когда в процессе проведения реконструкции (модернизации) у организации возводятся новые объекты, которые являются зданиями, сооружениями, передаточными устройствами.

Также подп.2.2 п.2 ст.185 НК предусмотрено, что не признаются объектом обложения налогом на недвижимость у организаций объекты сверхнормативного незавершенного строительства в части стоимости объекта строительства, сформированной за счет работ, выполненных собственными силами.

Таким образом, при осуществлении реконструкции (модернизации) здания объект обложения налогом на недвижимость в части объекта сверхнормативного незавершенного строительства в общем случае у организации не возникает, в том числе и при превышении нормативного срока строительства, установленного проектной документацией.

Однако в случае возникновения объекта сверхнормативного незавершенного строительства, работы по строительству (в том числе реконструкции (модернизации)) которого выполнялись собственными силами организации и при проведении которых у организации возникли новые здания, сооружения, передаточные устройства, то есть объекты, которые после завершения работ по реконструкции (модернизации) будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве самостоятельных объектов основных средств, у организации может возникать необходимость исчисления и уплаты в бюджет налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства.

Таким образом, в вышеуказанной ситуации у организации может возникнуть необходимость исчисления налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства как до, так и после апреля 2016 г., если приемка объекта, законченного реконструкцией (модернизацией), не будет оформлена ею в установленном законодательством порядке и при проведении работ по модернизации у организации появились «новые» здания, сооружения, устройства передаточные.

При этом в налоговую базу по налогу на недвижимость по таким «новым зданиям, сооружениям, передаточным устройствам» будут включаться прямые затраты по их возведению, отраженные на счете 08, часть относящихся к их строительству косвенных затрат, отраженных на счете 08, однако не будет учитываться при определении налоговой базы по налогу на недвижимость стоимость строительных, специальных и иных монтажных работ, выполненных по таким объектам собственными силами организации.

При отсутствии у организации «новых» зданий, сооружений, передаточных устройств, возникших по результатам проведения работ по модернизации, необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства у организации будет отсутствовать.

Помимо этого, следует обратить внимание, что с учетом требований п.7 ст.189 НК увеличение стоимости здания, являющегося объектом обложения налогом на недвижимость согласно ст.185 НК, в течение отчетного года на стоимость понесенных организацией затрат на реконструкцию (модернизацию) и иные аналогичные виды работ не влечет необходимости перерасчета (увеличения) налоговой базы налога на недвижимость на суммы затрат, отнесенных на увеличение стоимости числящегося на балансе организации объекта основных средств (здания), так как необходимость такого перерасчета не предусмотрена требованиями ст.189 НК либо иными нормами налогового законодательства.

Однако расходы по реконструкции (модернизации), которые были отнесены (либо которые должны были быть отнесены) на увеличение стоимости здания в течение года, учитываются (должны быть учтены) при определении налоговой базы по налогу на недвижимость на 1 января следующего налогового периода.

Например, затраты по реконструкции (модернизации), которые следовало бы отнести на увеличение стоимости здания в течение 2016 года (по окончании работ по модернизации), учитывались (включались) бы в налоговую базу по налогу на недвижимость по состоянию на 1 января 2017 г. согласно подп.1.1 п.1 ст.187 НК.

На основании вышеизложенного в ситуации, когда организация фактически окончила проведение реконструкции (модернизации) в апреле 2016 г. и приступила к эксплуатации законченного реконструкцией (модернизацией) объекта, например, использует его для размещения сотрудников, осуществления хозяйственной деятельности по выпуску продукции, выполнению работ, оказанию услуг, но в нарушение требований законодательства не оформила его приемку и, соответственно, не отнесла на увеличение стоимости числящегося на балансе объекта основных средств затраты по реконструкции (модернизации), стоимость затрат по реконструкции (модернизации), в том числе отраженных на счете 08, следует учитывать при определении налоговой базы по налогу на недвижимость по состоянию на 1 января 2017 г.

27.04.2017

Виктор Статкевич, аудитор

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Бухгалтерский учет в строительстве»