Материал помещен в архив

УПЛАТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ НАЛОГОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА СЕРВИТУТА В 2018 ГОДУ

В процессе осуществления предпринимательской деятельности организации зачастую сталкиваются с необходимостью использования ими недвижимого имущества, принадлежащего другим лицам (организациям, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам).

Такие ситуации могут возникать в отношении:

• капитальных строений - при пользовании вспомогательными помещениями (коридоры, лестничные клетки, проходы, помещения с инженерными коммуникациями, пожарные выходы) здания, принадлежащего одному собственнику, в целях обеспечения прохода и возможности обслуживания изолированного помещения в этом здании, принадлежащего другому собственнику.

Справочно Изолированное помещение - внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описана в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст.1 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З)).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 июня 2025 г. текст Закона № 133-З изложен в новой редакции Законом от 05.12.2024 № 44-З. Комментарий см. здесь;

• земельных участков - при использовании земельного участка одного землепользователя для обеспечения прохода и проезда к земельному участку другого землепользователя, для прокладки коммуникаций через соседний земельный участок.

Применительно к гражданскому законодательству право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом называется сервитутом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях - и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута).

Обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом, что определено пунктом 2 статьи 268 ГК.

На основании пункта 3 статьи 268 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимого имущества и подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Закона № 133-З государственной регистрации подлежат как права, так и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. К числу ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество относится сервитут.

Пунктом 4 статьи 268 ГК определено, что собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимым имуществом.

В целях правильного исчисления налогов и исправления неточностей или допущенных ошибок рассмотрим вопросы уплаты имущественных налогов организациями в 2018 г. в ситуациях, связанных с установлением сервитута в отношении недвижимого имущества.

Налог на недвижимость

Ситуация 1 Организация «А» имеет в собственности объект недвижимости - здание. Организации «Б» на праве собственности принадлежит изолированное помещение в этом здании. Для обеспечения прохода к изолированному помещению организация «А» на основании договора об установлении сервитута предоставила в 2018 г. организации «Б» на безвозмездной основе право ограниченного пользования вспомогательным помещением в этом здании. Какая из организаций в такой ситуации признавалась плательщиком налога на недвижимость в части площади вспомогательного помещения?

По общему правилу, установленному статьей 183 и пунктом 1 статьи 185 Налогового кодекса Республики Беларусь (в редакции, действовавшей в 2018 г.; далее - НК), организации признавались плательщиками налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, являющихся их собственностью либо находящихся у них в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Поскольку исходя из норм статьи 268 ГК установление сервитута является обременением недвижимого имущества и не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим имуществом, обязанность по исчислению и уплате налога на недвижимость со стоимости капитальных строений, в отношении которых установлен сервитут, сохраняется за собственником таких капитальных строений.

Таким образом, в указанной ситуации плательщиком налога на недвижимость в части площади вспомогательного помещения являлся собственник здания, т. е. организация «А». Организация «Б» исчисляла и уплачивала налог на недвижимость только в отношении принадлежащего ей на праве собственности изолированного помещения в этом здании.

Ситуация 2 Индивидуальному предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание. На основании договора купли-продажи организация «А» в 2018 г. приобрела в собственность изолированное помещение в этом здании. В целях обеспечения прохода к изолированному помещению индивидуальный предприниматель и организация «А» заключили возмездный договор установления сервитута, согласно которому организация «А» получила право ограниченного пользования вспомогательным помещением в этом здании. Возникла ли у организации «А» обязанность уплаты налога на недвижимость в отношении площади вспомогательного помещения?

На основании пункта 1 статьи 184 НК по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком налога на недвижимость признавалась организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель).

Таким образом, статьей 184 НК установлены определенные основания, при наличии которых статус плательщика налога на недвижимость переходил от физического лица, в том числе являющегося индивидуальным предпринимателем (собственника имущества), к организации. Такими основаниями являлись предоставление физическим лицом капитальных строений (зданий, сооружений), их частей в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование организации.

Справочно По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.577 ГК). По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.643 ГК). По договору возмездного оказания услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст.733 ГК).

Учитывая, что установление сервитута является одним из видов обременений прав на недвижимое имущество и не предполагает предоставление такого имущества в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование, то при заключении между физическим лицом (индивидуальным предпринимателем) и организацией договора об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом, принадлежащим физическому лицу (индивидуальному предпринимателю), организация - обладатель сервитута не приобретает статус плательщика налога на недвижимость в части имущества, в отношении которого установлен сервитут.

Соответственно, в указанной ситуации организация «А» являлась плательщиком налога на недвижимость только со стоимости приобретенного изолированного помещения, находящегося в здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю.

Ситуация 3 Организация «А» имеет в собственности объект недвижимости - здание медицинского центра. Организации «Б» на праве собственности принадлежит изолированное помещение в этом здании. Для обеспечения прохода к изолированному помещению организация «А» на основании договора об установлении сервитута предоставила в 2018 г. организации «Б» на возмездной основе право ограниченного пользования вспомогательным помещением в этом здании. В отношении здания медицинского центра организация «А» применяла льготу по налогу на недвижимость, установленную подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 186 НК, как по зданию, используемому в сфере здравоохранения. В связи с предоставлением организации «Б» права ограниченного пользования вспомогательным помещением в здании медицинского центра утратила ли организация «А» право на применение указанной льготы по налогу на недвижимость?

Из положений пункта 2 статьи 186 НК следовало, что если капитальные строения (здания, сооружения), их части, освобожденные от налога на недвижимость, сдавались организациями в аренду, иное возмездное пользование либо безвозмездное пользование, то такие капитальные строения (здания, сооружения), их части подлежали налогообложению налогом на недвижимость в общеустановленном порядке.

Поскольку обременение капитального строения сервитутом не являлось операцией по сдаче имущества в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование, у организации, предоставившей другому лицу право ограниченного пользования капитальным строением, освобожденным от налога на недвижимость, основания для утраты права на применение льготы по налогу на недвижимость в отношении такого капитального строения не возникали.

Соответственно, в указанной ситуации обременение здания медицинского центра сервитутом не повлекло утрату организацией «А» права на применение льготы по налогу на недвижимость, установленной подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 186 НК, в том числе и в части площади вспомогательного помещения.

Земельный налог и арендная плата за земельные участки

Отношения, связанные с правом ограниченного пользования чужим земельным участком (земельный сервитут), регулируются законодательством об охране и использовании земель, что определено пунктом 5 статьи 268 ГК.

В соответствии с положениями статьи 1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле) земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права.

От редакции «Бизнес-Инфо» C 1 января 2023 г. земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, линий электросвязи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права (подп.1.19 п.1 ст.1 КоЗ в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З). Комментарии см. здесь.

Статьей 19 Кодекса о земле землепользователю предоставлено право требовать от землепользователя соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от землеполаьзователя иного земельного участка установления земельного сервитута.

От редакции «Бизнес-Инфо» C 1 января 2023 г. следует руководствоваться ст.21 КоЗ в ред. Закона № 195-З. Комментарии см. здесь.

Обременение земельного участка земельным сервитутом не лишает землепользователя права владения, пользования и распоряжения этим участком.

Землепользователь земельного участка, обремененного земельным сервитутом, вправе, если иное не установлено законодательными актами, требовать от лица, в пользу которого установлен земельный сервитут, плату за пользование земельным участком, размер которой определяется по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - судом.

Ситуация 4 Для обеспечения прохода и проезда к производственному зданию, принадлежащему организации «А» и расположенному на земельном участке, находящемся в постоянном пользовании у организации «А», возникла необходимость использования данной организацией территории земельного участка, находящегося в постоянном пользовании у организации «Б». В связи с этим организация «Б» на основании договора об установлении земельного сервитута предоставила в 2018 г. организации «А» на возмездной основе право ограниченного пользования частью своего земельного участка. Появилась ли у организации «А» обязанность исчисления земельного налога в отношении этой части земельного участка?

Статьей 3 Кодекса о земле определено, что объектами земельных отношений являются как права на земельные участки, так и ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельные сервитуты.

От редакции «Бизнес-Инфо» C 1 января 2023 г. следует руководствоваться ст.3 КоЗ в ред. Закона № 195-З. Комментарии см. здесь.

К числу прав землепользователей на земельные участки относится право государственной и частной собственности, право постоянного пользования, право временного пользования, право аренды (субаренды).

Таким образом, права на земельные участки и ограничения (обременения) прав на земельные участки, к которым относятся земельные сервитуты, являются разными объектами земельных отношений.

Исходя из норм пункта 1 статьи 192 и статьи 193 НК организации признавались плательщиками земельного налога в отношении земельных участков, находящихся у них в частной собственности, постоянном или временном пользовании.

Согласно положениям Указа Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее - Указ № 101) арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (далее - арендная плата), уплачивается организациями в отношении земельных участков, находящихся у них на праве аренды.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2020 г. следует руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 12 мая 2020 г. № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

Учитывая, что земельный сервитут является обременением земельного участка и не лишает землепользователя права владения, пользования и распоряжения этим участком, плательщиком земельного налога или арендной платы в отношении земельного участка, обремененного земельным сервитутом, является организация, у которой этот земельный участок находится соответственно в частной собственности, постоянном или временном пользовании либо в аренде.

Применительно к указанной ситуации организации «Б» следовало уплачивать земельный налог в отношении всего земельного участка, находящего у нее в постоянном пользовании.

Соответственно, у организации «А», которой было предоставлено право ограниченного пользования частью этого земельного участка, обязанность исчисления и уплаты земельного налога в отношении этой части земельного участка не возникла.

Ситуация 5 Организации «А» предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположено здание, включенное в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь. На основании подпункта 1.7.1 пункта 1 Указа № 101 организация «А» не уплачивала арендную плату за этот земельный участок. В целях прокладки организацией «Б» кабельной линии связи к принадлежащему ей объекту недвижимости организация «А» на основании договора об установлении земельного сервитута предоставила в 2018 г. организации «Б» на возмездной основе право ограниченного пользования частью своего земельного участка. Утратила ли в связи с этим организация «А» право на применение установленного подпунктом 1.7.1 пункта 1 Указа № 101 освобождения от уплаты арендной платы?

На основании подпункта 1.13 пункта 1 Указа № 101 с арендаторов земельных участков, освобожденных от взимания арендной платы за земельный участок, при передаче ими земельных участков в субаренду взимается арендная плата, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

В отношении земельного налога пунктом 5 статьи 194 НК было определено, что при передаче организацией в аренду земельных участков, освобожденных от земельного налога, исчисление и уплата земельного налога производились исходя из площади земельных участков, переданных в аренду.

С учетом приведенных норм Кодекса о земле обременение земельного участка сервитутом не является передачей такого участка в аренду либо субаренду и, следовательно, не является основанием для утраты прав на применение преференций как по земельному налогу, так и арендной плате в отношении такого земельного участка.

Соответственно, в указанной ситуации организация «А» не утратила право на применение в отношении земельного участка, обремененного сервитутом, освобождения от уплаты арендной платы, предусмотренного подпунктом 1.7.1 пункта 1 Указа № 101.

Ситуация 6 Организация «А», являющаяся организацией культуры, имеет в собственности объект недвижимости - здание, используемое для осуществления уставной деятельности. В отношении земельного участка, на котором расположено здание, организация «А» применяла в 2018 г. льготу по земельному налогу согласно подпункту 1.7 пункта 1 статьи 194 НК - земельные участки организаций культуры независимо от формы собственности, предоставленные им в пользование для осуществления уставной деятельности. Организации «Б» на праве собственности принадлежит изолированное помещение в этом здании. Для обеспечения прохода и возможности обслуживания изолированного помещения организация «А» на основании договора об установлении сервитута предоставила организации «Б» на возмездной основе право ограниченного пользования вспомогательным помещением в этом здании. Утрачивает ли в связи с этим организация «А» право на применение в 2018 г. указанной льготы по земельному налогу?

Согласно пункту 4 статьи 194 НК в случае сдачи организациями в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на земельных участках, освобожденных от земельного налога, исчисление и уплата земельного налога производились пропорционально площади капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, переданных в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование.

Справочно В Указе № 101 норма об уплате арендной платы в случае сдачи организациями в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на земельных участках, освобожденных от взимания арендной платы, не содержится.

Как указывалось в разделе «Налог на недвижимость» данного материала, обременение капитального строения сервитутом не является операцией по сдаче этого капитального строения в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование.

Следовательно, в указанной ситуации обременение сервитутом здания, принадлежащего организации культуры, не повлекло утрату этой организацией права на применение льготы по земельному налогу, предусмотренной подпунктом 1.7 пункта 1 статьи 194 НК, в отношении земельного участка, на котором расположено обремененное сервитутом здание.

08.02.2019

В.И.Невгень, главный государственный налоговый инспектор отдела прямого налогообложения управления информационно-разъяснительной работы инспекции МНС по Гродненской области