Материал помещен в архив

УСЛОВИЯ ГАРАНТИЙНОГО УДЕРЖАНИЯ В ДОГОВОРЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

При строительстве объектов жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения Указ Президента РБ от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее - Указ № 26) обязал подрядчика предоставлять заказчику, застройщику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта, в одной из следующих форм:

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 апреля 2025 г. подп.1.1-1.15, 1.19, 1.20 п.1 Указа № 26 исключены Указом от 31.03.2025 № 130.

• банковской гарантии;

• договора страхования ответственности;

• резервирования денежных средств подрядчика на специальном счете.

Поэтому  не требуется применять установленные в Указе № 26 способы обеспечения исполнения обязательств при строительстве:

• объектов иного назначения;

• объектов указанного назначения, но при условии, что разработка проектной документации по ним начата до 1 апреля 2014 г. либо проектная документация по ним разработана и утверждена до 1 апреля 2014 г.;

• для обеспечения исполнения иных обязательств.

Кроме этого, в соответствии с Положением о порядке резервирования подрядчиком средств для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 01.04.2014 № 299, такой способ обеспечения исполнения обязательств по устранению результата работ ненадлежащего качества, как резервирование денежных средств, не применяется в отношениях между подрядчиком (генеральным подрядчиком) и субподрядчиком: подрядчик (генподрядчик) и субподрядчик определяют свои взаимоотношения по устранению результата работ ненадлежащего качества, выполненных субподрядчиком, в соответствии с договором строительного субподряда.

Вместе с тем в случаях, когда установленные Указом № 26 способы обеспечения исполнения обязательств не применяются, заказчик в целях защиты своих прав и законных интересов может настаивать на включении в договор строительного подряда (либо генподрядчик в договор строительного субподряда) такого способа обеспечения исполнения, как гарантийное удержание.

Рассмотрим вопросы, которые рекомендуется оговорить при включении в договор строительного подряда положения о гарантийном удержании.

Размер гарантийного удержания

Гарантийное удержание можно устанавливать как в процентах, так и в твердой сумме. Наибольшее распространение получил именно процентный способ. На сегодняшний день в Республике Беларусь размер гарантийного удержания по договору строительного подряда сформировался в среднем на уровне 1-5 % стоимости работ.

Справочно В Российской Федерации размер гарантийных удержаний составляет, как правило, 5-10 % стоимости работ. В странах Западной Европы и США размер таких удержаний устанавливается 10-25 % стоимости работ.

На практике подрядчики, чтобы не терять деньги на гарантийном удержании, закладывают так называемый гарантийный процент в цену работ. Таким образом, если к окончанию гарантийного срока гарантийное удержание будет израсходовано, подрядчик не понесет расходов. Если же гарантийное удержание будет подрядчику возвращено по истечении гарантийного срока, то это может быть рассмотрено им как бонус.

Порядок предоставления гарантийного удержания подрядчиком

Наиболее распространенный порядок предоставления данного способа обеспечения исполнения обязательства - это удержание заказчиком из каждого платежа, поступающего подрядчику в оплату выполненных работ, установленного в договоре строительного подряда процента гарантийного удержания.

Такой порядок наиболее рационален в отличие от единовременного предоставления подрядчиком (удержания заказчиком) суммы гарантийного удержания при первом платеже (страдают интересы подрядчика) или при последнем платеже (страдают интересы заказчика) за выполненные работы.

Обратите внимание! В договоре строительного подряда следует указать, на каком счете будут храниться удержанные денежные средства. Здесь возможны варианты: либо у заказчика на расчетном счете, в т.ч. на специально открытом для этих целей, либо на депозитном счете.

Нельзя забывать и про инфляцию, особенно если оплата осуществляется в белорусских рублях. Здесь также возможны варианты. Например, заказчик открывает депозитный счет в банке и кладет на него денежные средства, на которые банк начисляет проценты, либо сумма удержаний может быть привязана к иностранной валюте, например доллар, евро или корзине валют.

Порядок использования гарантийного удержания заказчиком

Прописав право заказчика удерживать определенный процент денежных средств из оплаты подрядчику, нужно не забыть и о праве заказчика возмещать из суммы гарантийного удержания свои убытки по устранению строительных работ ненадлежащего качества.

Необходимо учитывать, что порядок использования гарантийного удержания заказчиком будет зависеть от тех прав, которые есть у него в случае обнаружения выполненных работ ненадлежащего качества.

Обратите внимание! Если стороны в договоре строительного подряда не предусмотрели иное, то по общему правилу п.1 ст.676 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) у заказчика есть право по собственному выбору потребовать от подрядчика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (срок, установленный в дефектном акте), либо соразмерного уменьшения установленной за работу цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

В договоре строительного подряда должно быть указано, с какого момента заказчик вправе возмещать свои убытки из суммы гарантийного удержания:

• с даты отказа подрядчика от безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;

• неявки представителя подрядчика для составления дефектного акта;

• выявления выполненных работ ненадлежащего качества;

• ликвидации (прекращения деятельности) подрядчика и т.д.

Подрядчику рекомендуется включать в договор строительного подряда оговорку о том, что расходы заказчика по устранению недостатков должны быть разумными, обоснованными и документально подтвержденными.

Желательно в договоре строительного подряда оговорить целевое назначение удержанных денежных средств, например: удержанные денежные средства могут быть использованы только на возмещение убытков заказчика по устранению ненадлежащего качества выполненных работ в период гарантийного срока, в т.ч. на возмещение всех штрафных санкций, наложенных на заказчика в связи с ненадлежащим качеством выполненных работ.

Кроме того, рекомендуется установить ответственность за нарушение целевого назначения использования удержанных средств.

Рекомендуется также указать последствия в случае, если суммы гарантийного удержания не хватит для возмещения убытков заказчика, вызванных ненадлежащим качеством выполненных работ.

Порядок возврата гарантийного удержания заказчиком

Прописывая в договоре строительного подряда порядок возврата гарантийного удержания, необходимо определить следующее:

• с какого момента у заказчика возникает обязанность возвратить подрядчику сумму гарантийного удержания (его часть), например в течение стольких-то банковских дней по истечении 1 года, 2 лет и по окончании гарантийного срока (по аналогии с Указом № 26);

• какой документ будет служить основанием для возврата гарантийного удержания (его части): это может быть справка, подписанная заказчиком, собственником (владельцем) эксплуатируемого объекта (результата выполненных работ) и подрядчиком (по аналогии с Указом № 26). Если стороны вводят такой документ, то подрядчику рекомендуется включать оговорку о порядке его подписания и ответственности (последствиях) за нарушение данного порядка. Стороны для возврата гарантийного удержания могут предусмотреть и просто наступление события в виде истечения гарантийного срока;

• на какой счет заказчик должен перечислять гарантийное удержание (его часть);

• ответственность заказчика за просрочку перечисления суммы гарантийного удержания (его части) подрядчику.

Обратите внимание! Если гарантийное удержание прописано в договоре строительного субподряда, не рекомендуется ставить перечисление генподрядчиком гарантийного удержания субподрядчику в зависимость от действий заказчика (например, невыявление заказчиком ненадлежащего качества работ в период гарантийного срока и т.д.), если только такой договор строительного субподряда не является трехсторонним, в котором соответственно заказчик - третья сторона. Так, в соответствии с п.3 ст.289 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Гарантийное удержание в случае досрочного прекращения (расторжения, одностороннего отказа от исполнения) договора строительного подряда

Досрочное прекращение договора строительного подряда не влечет за собой обязанности заказчика возвратить подрядчику удержанные суммы. Связано это с тем, что даже если подрядчик не выполнил строительные работы до конца, например не построил объект, то он все равно отвечает за качество фактически выполненных работ в течение гарантийного срока. Во избежание ненужных споров в договор строительного подряда рекомендуется включать оговорку о том, что в случае досрочного прекращения договора удержанные заказчиком денежные средства в качестве гарантии остаются у заказчика и используются им в соответствии с целевым назначением до истечения гарантийного срока.

Гарантийное удержание в случае ликвидации (прекращения деятельности) подрядчика до истечения гарантийного срока

Согласно ст.389 ГК обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора). Ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, если иное не предусмотрено законодательными актами (п.1 ст.57 ГК). Следовательно, если по окончании гарантийного срока сумма гарантийного удержания заказчиком не использована (использована неполностью), а подрядчик ликвидирован (прекратил деятельность), то данная сумма остается у заказчика. При этом у заказчика возникает обязанность уплатить с оставшейся суммы гарантийного удержания налог как с внереализационного дохода.

Подрядчик, чтобы не оставлять сумму гарантийного удержания заказчику, может до своей ликвидации уступить право требования гарантийного удержания третьему лицу, например своему участнику или другой компании.

21.05.2014

Лилия Лисица, управляющий партнер юридического бюро Лисицы Лилии / ООО «Правовой стандарт» / ООО «Аудиторский и бухгалтерский стандарт», старший преподаватель частного учреждения образования «БИП - Институт правоведения»