Материал помещен в архив

УСЛОВИЯ ПОЛУЧЕНИЯ ПОДРЯДЧИКОМ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СРЕДСТВ ИЗ ПРИБЫЛИ ЗАСТРОЙЩИКА

Ситуация В договоре строительного подряда предусмотрено, что с учетом норм подп.2.4 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263) часть прибыли должна направляться застройщиком подрядчику. Является ли заказчик коммерческим, если хотя бы один дольщик выступает с льготным кредитом? Как подрядчику взыскать с коммерческого заказчика данную часть прибыли? Как рассчитать цену иска, если в договоре указан процент прибыли?   От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Указа № 263 действуют Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Часть прибыли направляется застройщиком подрядчику только по объектам, строящимся без использования государственной поддержки

Следует разграничить понятия объекта строительства и объекта долевого строительства, применяемые в Указе № 263.

Объект строительства - один жилой дом, относящиеся к нему инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости (абзац 9 п.2 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263 (далее - Положение № 263)).

Объект долевого строительства - часть указанного выше объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре (абзац 8 п.2 Положения № 263).

После приемки в эксплуатацию объекта, строящегося на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика), часть прибыли должна направляться застройщиком подрядчику. Размер и условия получения подрядчиком дополнительных средств из прибыли застройщика оговариваются сторонами в договоре строительного подряда (подп.2.4 п.2 Указа № 263).

В п.14 Положения № 263 идет речь о приемке в эксплуатацию именно объекта строительства. При этом действующим законодательством не предусмотрена приемка в эксплуатацию объектов долевого строительства. Согласно Положению № 263 объекты долевого строительства передаются по актам приема-передачи застройщиками заказчикам после приемки в эксплуатацию самого объекта строительства.

Следовательно, основываясь на системном анализе указанных норм права, можно сделать вывод о том, что в подп.2.4 п.2 Указа № 263 говорится об объекте строительства, а не об объекте долевого строительства.

Анализируемый документ предусматривает возможность направления на выплаты подрядчику части прибыли лишь по объектам строительства, строящимся на коммерческой основе (то есть полностью без использования государственной поддержки).

Соответственно, подп.2.4 п.2 Указа № 263 не предусматривает выплаты подрядчику в случае строительства с государственной поддержкой. Следует отметить, что подп.2.4 п.2 Указа № 263 не содержит каких-либо оговорок (исключений), связанных со степенью участия государства в поддержке строительства (в частности, касательно количества дольщиков-льготников).

Вместе с тем данный вопрос представляется дискуссионным и требующим своего дальнейшего обсуждения.

Если требования подрядчика о выплате ему дополнительных средств из прибыли застройщика не выполняются, подрядчик может обратиться в суд

В случае отказа в добровольном удовлетворении требования подрядчика о выплате ему дополнительных средств из прибыли застройщика подрядчик может обратиться в суд, рассматривающий экономические дела, с соответствующим имущественным иском.

Цена исковых требований определяется подрядчиком самостоятельно в пределах установленного в договоре подряда размера от общей прибыли, остающейся в распоряжении застройщика после строительства с учетом содержания сметной и бухгалтерской документации.

Обратите внимание! Согласно норме, приведенной в подп.2.4 п.2 Указа № 263, направление части прибыли коммерческому подрядчику - это не право, а обязанность заказчика. Следовательно, если в договоре сторонами не было согласовано такое условие, подрядчик вправе требовать от застройщика включения его в договор, в том числе в судебном порядке.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК) и иными актами законодательства для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть первая п.1, часть первая п.4 ст.415 ГК).

Важно отметить, что действующим законодательством, в том числе Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях, не предусмотрено иной, кроме гражданско-правовой, ответственности за уклонение от включения в договор подобных условий, а также за их неисполнение застройщиками.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. следует руководствоваться КоАП от 06.01.2021 № 91-З. Комментарии см. здесь.

18.04.2017

Сергей Белявский, судья экономического суда Гродненской области