Материал помещен в архив

УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: НЮАНСЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Ситуация Общество с ограниченной ответственностью «А» - инвестор (далее - Общество, инвестор), применяющее упрощенную систему налогообложения (далее - УСН) с уплатой налога на добавленную стоимость, заключило договор создания объекта долевого строительства. Объект строительства - одноквартирный усадебный жилой дом - не завершен. Инвестором оплачены расходы по созданию объектов инфраструктуры и благоустройства, уплачено вознаграждение застройщика (заказчика) по обеспечению строительства объекта. Кроме этого, для строительства объекта заключены договоры строительного подряда и авторского надзора. Инвестором оплачена проектная документация и авторский надзор. В процессе строительства часть работ выполнена и подтверждена актами выполненных работ с учетом использованных материалов застройщика (заказчика). До окончания строительства Общество (первоначальный кредитор - инвестор) с согласия застройщика (заказчика) планирует уступить права требования по договору долевого строительства новому инвестору. Новым инвестором будет участник Общества (физическое лицо), а возмещение Обществу понесенных затрат будет производиться путем зачета начисленных дивидендов. 1. Имеет ли место в рассматриваемой ситуации реализация (передача) имущественных прав на объект недвижимости, учитывая то, что заключен договор уступки права требования, а не договор на реализацию имущественных прав? 2. Применяются ли в данном случае нормы подп.16.3 п.16 ст.98 Налогового кодекса РБ (далее - НК) и облагаются ли налогом на добавленную стоимость суммы затрат, подлежащие возмещению в соответствии с договором уступки права требования? 3. Вправе ли был первоначальный инвестор принимать к вычету НДС, указанный в справке о стоимости выполненных работ (этапов)? 4. Облагаются ли налогом при УСН суммы затрат, подлежащие возмещению в соответствии с договором уступки права требования?

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на НК в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. НК изложен в новой редакции Законом РБ от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

1. Передача имущественных прав на объект строительства является реализацией.

Передача имущественных прав одним лицом другому лицу на возмездной или безвозмездной основе вне зависимости от способа приобретения имущественных прав или формы соответствующих сделок признается реализацией имущественных прав (п.1 ст.31 НК).

Следовательно, передача имущественных прав по договору уступки права требования является реализацией.

2. Норма подп.16.3 п.16 ст.98 НК применяется, но налоговая база НДС равна нулю.

Налоговая база налога на добавленную стоимость при передаче имущественных прав плательщиками, в т.ч. участниками долевого строительства, на объекты недвижимости определяется как положительная разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права с учетом налога на добавленную стоимость, и расходами на приобретение данных прав с учетом налога на добавленную стоимость (подп.16.3 п.16 ст.98 НК).

Поскольку в рассматриваемой ситуации возмещаются только суммы фактических затрат в соответствии с договором уступки права требования, то налоговая база НДС, определяемая как соответствующая разница при передаче имущественных прав по подп.16.3 п.16 ст.98 НК, будет равна нулю.

3. Суммы «входного» НДС передаются заказчиком инвестору только по окончании строительства.

При ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются юридические лица, затраты, учтенные заказчиком, застройщиком на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», не являются вложениями в долгосрочные активы заказчика, застройщика. В этом случае заказчик, застройщик по окончании строительства передает третьему лицу (в т.ч. дольщику) фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования. При этом в акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного для дольщика (юридического лица), должна быть указана в т.ч. сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика (п.52 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10)).

Кроме того, вычет налога можно произвести только после принятия к учету приобретенного товара (работы, услуги) и отражения вычетов в бухгалтерском учете и книге покупок в случае, если ведение книги покупок осуществляется плательщиком (п.6 ст.107 НК).

На основе актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ у инвестора отражается только оплата этих работ заказчику. После передачи заказчиком (застройщиком) построенного объекта у инвестора отражается его принятие к учету:

Таким образом, инвестор - юридическое лицо не вправе до окончания строительства и передачи ему построенного объекта принимать к вычету НДС по понесенным заказчиком затратам по строительству объекта.

При ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются физические лица, стоимость объекта (части объекта), передаваемого по окончании строительства физическому лицу, формирует заказчик, застройщик (п.54 Инструкции № 10).

В случае если до окончания строительства произойдет смена инвестора - юридического лица на инвестора - физическое лицо, суммы НДС при передаче объекта строительства физическому лицу заказчиком не выделяются, а включаются в стоимость строительства.

Кроме того, обороты по строительству объектов жилищного фонда согласно подп.1.12 п.1 ст.94 НК от НДС освобождаются. «Входной» НДС при этом, независимо от того, является инвестором юридическое или физическое лицо, относится на стоимость строительства (п.2 ст.106 НК).

В рассматриваемой ситуации как раз и имеет место строительство жилого дома. Поэтому вычета «входного» НДС быть не может.

4. Суммы затрат, подлежащие возмещению по договору уступки права требования, облагаются налогом при УСН.

Объектом обложения налогом при УСН признается валовая выручка (п.1 ст.288 НК).

Налоговая база налога при УСН определяется как денежное выражение валовой выручки. Валовой выручкой признается сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов (п.2 ст.288 НК).

Согласно проекту договора уступки права требования Общество (первоначальный инвестор) уступает в полном объеме право требования новому инвестору - физическому лицу, вытекающее из обязательства должника-застройщика организовать и обеспечить строительство объекта недвижимости по договору создания объекта долевого строительства.

По договору уступки права новый инвестор возмещает первоначальному инвестору суммы фактических затрат по созданию объекта долевого строительства.

Поскольку передача имущественных прав признается на основании п.1 ст.31 НК реализацией, то суммы возмещения, причитающиеся первоначальному инвестору в связи с уступкой права требования, являются выручкой от реализации имущественных прав для целей исчисления налога при УСН.

В бухгалтерском учете при передаче имущественных прав необходимо сделать записи:

09.07.2014

Игорь Алексеев, экономист