Материал помещен в архив

ВОПРОС (ЧПТУП «ЭН»): В договоре аренды обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе (юрлицо). Арендатор (ИП) ежемесячно вносит арендную плату. Исключений по оплате аренды во время капитального ремонта нет.

Капитальный ремонт длится более 2 месяцев и еще не окончен.

1. Должен ли арендатор полностью оплачивать коммунальные платежи и аренду на время капитального ремонта?

2. Существуют ли сроки проведения капитального ремонта?

ОТВЕТ: 1. Если факт проведения капитального ремонта создает препятствия арендатору для пользования имуществом, то арендатор вправе потребовать по своему выбору:

- уменьшения арендной платы;

- расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Возможное нарушение арендодателем сроков проведения капитального ремонта объекта аренды не освобождает арендатора от внесения коммунальных платежей за фактически оказанные ему коммунальные услуги, что должно быть предусмотрено договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).

Если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.585 ГК).

При этом необходимо отметить, что в случае аренды здания (изолированного помещения), находящегося в государственной собственности или в собственности хозяйственного общества, в уставном фонде которого более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, арендная плата не может быть меньше рассчитанной в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 150).

Справочно Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат (п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. согласно п.5 Положения № 150 (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 15.11.2016 № 421) расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.420 ГК (ст.591 ГК).

С учетом вышеизложенного, если факт проведения капитального ремонта создает препятствия арендатору для пользования имуществом, то арендатор вправе потребовать по своему выбору:

• уменьшения арендной платы;

• расторжения договора аренды и возмещения убытков.

При этом исходя из обстоятельств, приведенных в вопросе, возможное нарушение арендодателем сроков проведения капитального ремонта объекта аренды не освобождает арендатора от внесения коммунальных платежей за фактически оказанные ему коммунальные услуги, что должно быть предусмотрено договором аренды.

2. Сроки проведения капитального ремонта арендуемого объекта устанавливаются в проектной документации, утвержденной заказчиком в установленном порядке.

28.03.2016

Михаил Морозевич, заместитель начальника управления аудита республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь»

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Реконструкция, модернизация, капитальный и текущий ремонт собственных или арендуемых зданий (помещений)»