Материал помещен в архив

ВОПРОС (ЗАО «Б»): В собственности закрытого акционерного общества находится общежитие, принадлежащее ему на праве собственности. Общество собирается принять решение о продаже здания общежития проживающим в нем гражданам.

Возможна ли такая сделка в соответствии с законодательством и последующая государственная регистрация заключенного между сособственниками договора о разделе здания общежития на изолированные жилые помещения?

ОТВЕТ: В соответствии с подп.1.2 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее - Указ № 563) жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, предоставлению по договору поднайма, если иное не определено Президентом Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 апреля 2020 г. Указ № 563 на основании Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь.

Данная норма устанавливает прямой запрет на продажу жилых помещений в общежитиях. Глава 11 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) содержит порядок совершения сделок с жилыми помещениями как объектами недвижимого имущества. Вместе с тем согласно п.34 ст.1 ЖК жилые дома также объекты недвижимого имущества.

Правила государственной регистрации в отношении капитальных строений (зданий, сооружений) определены Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Запрета на продажу жилого здания общежития как объекта недвижимости законодательство не содержит. Однако впоследствии, при оформлении государственной регистрации изолированных помещений непосредственно сособственниками здания - гражданами, проживающими в жилых помещениях общежития, запрет на продажу и раздел, установленный подп.1.2 п.1 Указа № 563, послужит препятствием для регистрации.

В этой связи целесообразно соблюдение следующего механизма, регламентированного нормами законодательства:

1) создание организации застройщиков, в том числе с участием граждан, проживающих в общежитии, в соответствии со ст.181 ЖК для проведения реконструкции и дальнейшего управления общим имуществом;

2) продажа здания жилищно-строительному кооперативу;

3) проведение реконструкции здания общежития;

4) изменение назначения здания общежития на многоквартирный жилой дом (п.3.30¹ единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156);

5) распределение жилых помещений в соответствии с абзацем 7 п.1 ст.188 ЖК и оформление права собственности на созданные объекты недвижимого имущества - изолированные жилые помещения в соответствии со ст.194 ЖК.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Комментарий см. здесь.

05.01.2018

Наталья Кухарчик, юрист, специалист в области жилищного законодательства

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Актуальные вопросы предоставления и использования общежитий. Порядок расчета платы за жилищно-коммунальные услуги в общежитиях»